Desatero zlatých pravidel pro ideální postup sjednání hypotéky

Ve dvou předchozích článcích jsem ze zmínil o tom, že hypotéka z banky je ideální řešení. Že nebankovní hypotéka se na ni absolutně nechytá a to jak svojí výhodností, tak ani celkovou bezpečností pro klienta. Nepředpokládám, že se jedná se o nějaké překvapivé tvrzení, které by Vás přehnaně zaskočilo. Nicméně přesto se lidé mnohdy poptávají po hypotečním řešení, které pro ně není celkově vhodné, nebo které obecně není na trhu reálné. V tomto článku tuto problematiku a nutnost rozlišovat z jasným odůvodněním dále rozvádím.

Je dobré řídit se níže uvedeným desaterem zlatých pravidel, které by Vám mohli být nápomocné pro ideální postup sjednání optimální hypotéky... 

Obsah (navigace v článku):

 

 Bankovní versus nebankovní hypotéka:

Lidé často říkají: „To snad každý ví, že nebankovní dražší a méně výhodná“… „Ale co máme dělat, když nám banka nepůjčí!?“… Jenomže ona je pro klienta často doslova likvidační.

Když se člověk podívá na ten trh reálnýma očima, vidí příběhy lidí, kteří ji pro vysokou splátku neutáhli (a byl z toho vážný problém), nebo na které „nebankovka“ udělala podraz…

Tento fakt, že je dobré se jí vyhnout obloukem klientovi:

-> říká zřetelně, že jakýkoli bankovní dům je pro něj záchranou a nebankovní hrozící pohromou: „Neber to nijak lehkomyslně. Nemysli si, že když si na první pokus nedostal u banky hypotéku, musíš hned sáhnout po první nebankovní nabídce, kterou dostaneš. Naopak, může to pro tebe v budoucnu být velký problém."

-> klade důraz na maximální snahu o sjednání jakékoli bankovní varianty ať už z kteréhokoli bankovního domu působícího na území ČR.

-> dává tak jasný signál, aby se na kroky vedoucí ke zdárnému sjednání bankovní hypotéky soustředil ze všech svých sil a možností, aby se to povedlo. A nespoléhal se na to, že mu některý z nebankovních poskytovatelů, navíc za výhodnosti alespoň podobné té bankovní, vytáhne „trn z paty"...

 

 První vždy bankovní s veškerým úsilím až potom...:

Dělej zkrátka vše, co je v tvých silách, abys uspěl v kterémkoli z bankovních domů. Až pokud se to vážně nepodaří ani po veškerém úsilí, nebo přes nejlepšího zprostředkovatele (úvěráře - jako jsme třeba my :-) ) pouvažuj:

- jestli není možné (lepší) počkat, než některá z bank bude ochotna tolerovat stav registru, tvoji bonitu, nebo třeba adekvátní nemovitost jako zástavu a bude ochotná ti hypotéku poskytnout

- jestli pro tebe není lepší nemovitost prodat, pokud peníze potřebuješ natolik akutně a počkat tak není možné, tím si vše podstatné poplatit a mít následně klid (než platit vysoké splátky nebankovní hypotéky)

- jestli si náhodou nemáš možnost sehnat někoho blízkého s rozumným stavem registru a bonity, kdo by byl ochotný ti k hypotéce přistoupit a umožnit tak hypotéku v bance získat

- jestli opravdu není možné zajistit si podklady potřebné ke sjednání bankovní hypotéky, které se ti zprvu zdáli jako nereálné a proto radši hledáš v "nebankovních řadách"...

Než sáhneš po nebankovní hypotéce, která bude buďto:

a) s až několikanásobně vyšším úrokem (startujícím u fér firem na 10% ročně) a může tak do budoucna z dlouhodobějšího pohledu hrozit její nesplácení a s tím spojené vysoké sankce, její následné zesplatnění... 

b) od neférového nebankovního poskytovatele, který bude s přehnaně vysokými sankcemi čekat na moment, kdy bude moct svými úvěrovými nástrahami "podrazit židli".

 

 Zkreslený pohled na možnosti na nebankovním trhu:

  „Víte co? Ne, já chci nebankovní.“ „No a nešlo by teda radši tou nebankovní.“ „Ale proto sem poptal nebankovní!“ Zní to jako normální připomínky, co mně na tom ale přijde nenormálního je, že si tito lidé neuvědomují realitu na trhu a co by to pro ně do budoucna znamenalo…

Mají v hlavě zkrátka přehozené, že nebankovní hypotéka je něco podobného jako ta bankovní, jenom třeba o trochu méně výhodnější. Že je to "zázračný produkt", co jim peníze dá hned takzvaně "snadno a rychle" bez větších starostí a nějakého zbytečného prověřování, když už jim ta "zlá" banka nevyšla vstříc.

Jenomže no tomu tak ale ve velkém množství případů ani zdaleka není... A i když by po dodání potřebného a trochu snahy navíc bankovní hypotéku získali, jsou zde třeba už zdárně předschválení, bonita jim dostačuje s přehledem na požadovanou výši hypotéky… Někteří lidé mají jakoby v hlavě nastaveno „no tak co, tak si klidně (radši) vezmu nebankovku…“ Říkají „ALE JÁ CHCI NEBANKU!“ Oni už to v bance zkusili! A nevyšlo to! už toho mají dost! Chtějí nebankovní! A hned! 

Než aby se s snažili a dělali první poslední, co jim řekneme, že je potřebné pro protáhnutí se tou „skulinkou“ do banky, kterou jsme pro ně třeba objevili…

Tak toto je právě pro takto uvažující jedince… Prosím Vás, získat v dnešní době nebankovní hypotéku jako jeden ze spotřebitelských úvěrů není vůbec jednoduché...

 

Možné komplikace při snaze o získání nebankovní hypotéky:

Často se není možné dostat ani zdaleka na požadovanou částku, nebo vůbec skrz zákonné přikázání ji poskytnout. A když už se to podaří, není to rozhodně výhodné, respektive je drahá „jako čert“. A navíc představa, že některá z nebankovních firem půjčí víc než 70% z ceny nemovitosti, například zaplatí celu nemovitost a Vy se jenom nastěhujete a bydlíte, splácíte a super (v případě koupi), nebo získáte 80% z hodnoty svojí nemovitosti na zaplacení všech dluhů, které jsou dohromady v této výši… Absolutně mimo mísu…

Zkrátka a jednoduše, jestli se podaří sjednat bankovní variantu, nebo se bude muset pro klienta začít shánět nebankovní, může do budoucna znamenat obrovský rozdíl ve finanční situaci klienta, mít vážný dopad na jeho život, spokojenost, celkově nejenom psychickou pohodu…

Je totiž hodně nebankovních firem na trhu, u kterých pokud by se klient rozhodl si hypotéku vzít, stanou se svojí nebezpečností (neférovostí) pro něj doslova budoucí pohromou.

 

Kdy naopak může dávat "nebankovka" smysl:

A jen jen několik, které mu teoreticky dokážou pomoct, tedy přechodně (dočasně) vykrýt stávají nesnadnou situaci. Kdy například klient potřebuje uhradit několik podstatně méně výhodných dluhů (na úroku, přeplatku) s vyšší splátkou, než je u jejich nebankovní hypotéky. A i když se taková hypotéka poskytne za podstatně vyššího úroku než v bance (zato ale za férových podmínek), umožní klientovi získat potřebné peníze na úhradu těchto méně výhodných dluhů (jedná se o konsolidaci, neboli sjednocení více závazků klienta za účelem jejich zvýhodnění a většího přehledu ve splácení díky jedné jediné splátce - jedná se nejspíš o jediné opravdu přínosné a pomocné využití nebankovní hypotéky pro klienta), nerušeně je splácet (se snahou se do tohoto stavu řádného splácení zpět dostat i v případě problémů se splácením klienta, bez schovaných nástrah a přehnaně vysokých pokut) a kdykoli tuto nebankovní hypotéku doplatit, neboli převést do podstatně výhodnější banky okamžitě, jakmile to bude možné a podaří se nám klientovi v bance zajistit mnohem výhodnější bankovní hypotéku…

A tak po obsáhlejším úvodu s důrazem na „PROČ rozhodně raději do banky než do nebanky“ zde konečně uvádíme 10 pravidel, optimálních kroků vedoucích ke zdárnému sjednání tohoto nejlepšího a tedy bankovní hypotéky...  Zde je zmíněné desatero "zlatých" pravidel pro ideální postup sjednání bankovní hypotéky...

 

Platí zde 10 relativně jednoduchých pravidel, zde jsou:

  1. Získat hypotéku v dnešní době není tak jednoduché, jak si lidé většinou myslí. Je potřeba se připravit na to, že bude kolikrát potřeba udělat pro její sjednaní vždy o něco navíc, jakési vlastní maximum…
  2. Když to nejde v jednom bankovním domě, „nevěším hlavu“, zkusím to v dalším, dokud nevyčerpám všechny možnosti…
  3. Oficiální žádost nikde nepodepisuji, jen zodpovídám všechny potřebné dotazy bankéře a ptám se na reálnost poskytnutí a možné parametry hypotéky...
  4. Obešel sem si tedy, nebo kontaktovat ideálně všechny banky a v rámci „konkurenčního boje“ a u těch, které přislíbili reálnou možnost sjednání, jsem se snažil zvýhodnit nabídku hypotéky na možné maximum. Vzal sem tedy nejvýhodnější z orientačních nabídek a předložil ji pro zvýhodnění do zbylých bank. Až jakmile mně bylo sděleno, že danou nabídku není v žádné další možné "přebít, zvýhodnit", že už to zkrátka není v "silách", možnostech banky, teprve tuto vítěznou banku a jejich hypotéku si volím.
  5. Oficiální žádost tedy podepisuji ideálně až v moment, kdy jsem si jistý „bezkonkurenčností“ hypoteční nabídky daného bankovního domu a když mám ideálně písemný příslib od bankéře, že skrz veškeré potřebné informace jako jsou: záměr, žadatel (jeho registry, bonita a další), nemovitost bude hypotéka s vysokou pravděpodobností realizovatelná, poskytnutelná…
  6. Ani v tento moment ale ještě nespoléhám na to, že hypotéku dostanu na 100%! To znamená, že nerozjíždím žádné závazné, velké akce, dokud není hypotéka definitivně schválená a peníze na cestě na můj účet! Neriskuji tak svoje nebo cizí peníze s jistotou, že peníze z hypotéky „brzo dostanu“, protože (ať už Vám tvrdí kdokoli cokoli) je zde stále reálná šance, že hypotéka nakonec nedopadne...
  7. Ideálně za tímto účelem oslovím zkušeného a férového úvěráře (například jako jsme my), který má prokazatelně kvalitní výsledky a ví tak přesně, jak postupovat a jednat pro co maximální efektivitu, rychlost, optimální výsledek… Často je i tento placený od poskytovatele a pro mě se tak nic zásadního nemění, ať už získám hypotéku přes něj, nebo si do banky zajdu sám na přímo… Nicméně tak dokáže ušetřit velké množství svého času, energie a především peněz, které bych vynaložil nejenom na sháňku a realizaci hypotéky (ježdění "po všech čertech"), ale taky samotnou výhodností sjednané hypotéky, kterou dokáže dovést k naprosté dokonalosti například díky objemu uzavřených hypoték (jím samým, nebo společností, pod kterou se nachází). Je navíc na vaší straně, dokáže tedy poradit, nasměrovat a pomůže vám se zorientovat tak, jak žádný bankéř v jedné bance nemá možnost, šanci... Nicméně pokud se plánujete vrhnout do vyřízení hypotéky "na vlastní pěst", určitě to nemusí být vyloženě špatně. Na úvěráře se můžete obrátit i v moment, kdy se vám samotnému nebude dařit tak, jak jste předpokládali, když se věci zbytečně potáhnou, nebudou takové, jak se avizovalo, nebo banka nakonec hypotéku z nějakého důvodu zamítne a takzvaně si "vylámete zuby"... Jenom o to bude těžší práci vzhledem k otevřeným (a třeba zamítnutým) žádostem.
  8. V případě, že z nějaké závažné příčiny nemůže dojít ke zdárnému vyplacení bankovní hypotéky a zkrátka ji tak nebude možné sjednat, je často obecně lepší, pokud to situace umožní, přečkat stávající situaci v aktuálním stavu. Je možné využít moto: "když už to vydrželo doteď, snad už to počká několik měsíců, rok, nebo i kdyby dva". Pořád lepší, než se hnát do okamžitého uspokojení aktuální potřeby peněz nebankovní hypotékou na úkor výrazného budoucího prodražení a to na účel, který není natolik akutní a nutný.
  9. Pokud to ale vážně akutní a nevyhnutelné je a potřebujete situaci hypotečně řešit teď. Nepočká to například z důvodu, že by člověk přišel o hodně peněz (víc než kolik zaplatí na vysokém úroku nebankovní hypotéky), nebo dokonce o celou nemovitost například kvůli tomu, že jsou jeho současné dluhy neúnosné (vysoké splátky, zesplatněná hypotéky, insolvence, exekuce, nebo dražba na nemovitosti, kvůli kterým hrozí ztráta nemovitosti a to ještě navíc prodejem pod cenou- záměrně zde nezmiňuji málokdy tak urgentní rekonstrukci, koupi nemovitosti, které snad i počkají…?), je možné se začít poptávat po nebankovní hypotéce…
  10. V takovém případě je ale nevyhnutelně potřebné mít reálné očekávání toho, co je a co není možné na nebankovním úvěrovém trhu řešit, co je zde reálně k dispozici. Je zde totiž hodně firem, které nabídnou na první pohled výhodné (úrokové) podmínky, ale všechny možné úskalí zatají s jasným záměrem získat ze svého klienta podstatně víc peněz, než kolik avizují na dopředu stanoveném a klientovi sděleném úroku a poplatku (za uzavření, doplacení případně dalších)... Na druhou stranu jsou firmy férové, které nezatajují, vše avizují dopředu a drží slovo v průběhu splácení (mající jednoduché úvěrové smlouvy bez různých záludností a nástrah), nicméně jsou nebankovní, takže tomu úměrně drahé. Pořád ale mohou být podstatně levnější, než pokud by klient nadále zůstali v situaci, ve které momentálně je… Jestli rozumíte, jak to básník myslí…? A pokud se to správně uchopí…

 

Závěrem - lepší s makléřem?:

Samozřejmě je možné tyto kroky uplatnit i pro získání ideální nebankovní hypotéky, není-li zkrátka možné bankovní variantu získat. Nebo si na pomoc ke zdárnému sjednání optimálního hypotečního produktu zavolat makléře (jako jsme my), který vám v takovém případě vybere na trhu optimální hypoteční variantu a strategii, kterou pomůže získat a dodržet. K tomu by se měl být schopný na obou těchto trzích (bankovním i nebankovním) vyznat, "dobře pohybovat" a být tak schopný sjednat především férovou a bezpečnou nebankovní hypotéku. Navíc se následně bude snažit ze všech sil, schválit pro vás bankovní hypotéku, aby k vyplacení této nebankovní mohlo dojít co nejdříve a vy tak měli tu nejnižší možnou splátku a přeplatek díky minimálnímu úroku, který bankovní domy nabízejí. Tuto vám poté sjednat od A do Z bez jakýchkoli komplikací. Je globálně potřeba zastávat správnou strategii, tedy krátkodobého uplatnění férové nebankovní hypotéky na překlenutí současné kritické situace s jasným záměrem přeúvěrovat tuto do banky co nejdříve to především registr a bonita klienta umožní. K tomu jsou samozřejmě zapotřebí zkušenosti a kvalitní možnosti na obou těchto trzích. Máme, umíme...Využít ale obecně můžete služeb jakéhokoli úvěráře, na kterého dostanete pozitivní ohlasy ideálně od známých, kteří jeho služby reálně vyzkoušeli a byli s nimi nadmíru spokojeni. Samozřejmě nejsme jediní a možná ani ti nejlepší... :-)

 Upozornění: „Článek může být tak trochu mišmaš no i přesto věřím, že si z něj něco odnesete a třeba Vám pomůže při rozhodování, vyřizování té Vaší ideální hypotéky“.

 Za DumDluhu.cz přejeme hodně zdaru při Vašem snažení…

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky