3 typy co rozhodně udělat, než se rozhodnu prodat svoji nemovitost

Jak je to doopravdy s výkupem nemovitostí? Je možné spoléhat na takový produkt jinak řečeno „odkup nemovitostí“ v případě, že chci rychle prodat nemovitost a klasický prodej nezabírá?

Nejlepší způsob jak prodat svoji nemovitost

V první řadě je dobré si říct, pro koho je produkt výkup (odkup) nemovitosti vůbec určen a pro koho může být přínosný, pomocný. Ve svojí podstatě je určen pro každého, kdo chce prodat svojí nemovitosti a nechce se mu nebo na to nemá čas, hledat koncového kupce napříč realitním trhem, a sice klasickým realitním prodejem.

Když trochu odbočím, pod pojmem „klasický prodej“ mám na myslí prodej normálně nabídkou na realitním trhu, vložením nemovitosti do prodeje, ideálně prostřednictvím moderních prodejních nástrojů a technik, jako jsou: kvalitní zachycení nemovitosti (technický popis + foto dokumentace + například video prohlídka) a zveřejnění k prodeji ideálně na všech realitních serverech tak, aby se inzerát dostal na oči maximálního množství potenciálních zájemců o koupi. Určitě je potřeba neopomenout především hlavní inzertní realitní servery jako jsou sreality, reality idnes + existují další desítky, ne-li stovky „inzertních prodejních kanálů“, které až tak podstatný vliv na sehnání dostatečného množství zájemců o koupi mít nemusí. Nicméně je dobré využít, pokud možno, všechny. Dále je mimo jiné vhodné dobře nastavit komunikaci a následné prohlídky s potenciálními zájemci v nemovitosti k prodeji například „ideálně tak“, aby do sebe „naráželi ve dveřích“ a nabyli tak dojmu, že je o nemovitost velký zájem a pokud se nerozhodnout ihned a nepřistoupí na prodejní cenu, o nemovitost tak nejspíš přijdou. Může pak jít logika do pozadí a potenciální kupec „rychle tasí peněženku“ a platí prodávajícím požadovanou cenu. Vše ideálně vyšperkované do takové podoby, aby se zkrátka nemovitost prodala za svoji maximální cenu, jinak řečeno aby se našel kupec ochotný zaplatit za nemovitost nejvíc (nejvyšší tržní cenu) pro maximální spokojenost prodávajícího. Žádné zdržování, žádné smlouvání. Aneb plať hned a cenu, kterou chceme.

Nejspíš už jenom z výše řečeného sami cítíte, že v případě takové snahy, za mě ideálně za asistence kvalitního realitního makléře, který má všechny kroky vedoucí k takovému prodeji skvěle zvládnuté, o klasický prodej za maximální možnou cenu dokáže prodávající, pokud bude možné za požadovanou cenu najít kupce, dostat prodejem svojí nemovitosti podstatně víc peněz, než když si zavolá na linku „výkupu nemovitostí“ a následně mu vyplatí investor do několika pracovních dnu. Tak to opravdu nefunguje, že by se investor zabývající se výkupem uspokojil s 0 % ziskem z prodeje, a nebo, pokud se nejedná o vážně lukrativní nemovitost na skvělé adrese, jejím pronájmem. Samozřejmě to dělá pro zisk. Otázka je jenom, pro jak vysoký zisk a právě k tomu je potřeba spolupracovat s těmi investory, kteří to dělají pro zisk minimální – jsou tak schopni nabídnout našemu poptávajícímu po výkupu cenu maximální. Zkrátka představa, že investor (nebo jeho „pomocná ruka“) vysolí na stůl požadovaných 100 % z tržní ceny jako nabídku na okamžitou cenu výkupní. Takto tento svět opravdu nefunguje. Ve většině případů je naivní se domnívat, že by investor „živící se“ výkupem nemovitostí přišel a zaplatil cenu stejnou (nebo podobnou) jako koncový zájemce o koupi, který například plánuje tady žít se svojí rodinou, podnikat, protože to má blízko tam nebo tam a třeba má k místu kladný vztah z minula a podobě. Podstata je v tom, že takový zájemce nemá v úmyslu realizovat na nemovitosti nutně zisk (následným prodejem, nebo pronájmem), naopak se kolikrát může zachovat iracionálně, co se ceny týká (zaplatit vyšší kupní cenu než je standardní tržní. Kdežto klasický investor realizuje výkup nemovitosti, aby na tom vydělal, vykázal zisk. A ten může vykázat jedině následným prodejem nemovitosti za vyšší cenu, než za kterou nakoupil (třeba po drobné rekonstrukci), nebo následným pronájmem nemovitosti, pokud je to v daném případě perspektivní – u lukrativnějších nemovitostí, jako jsou byty komerční prostory ideálně ve větších městech, s dobrou návratností vložené investice. Při záměru koupit a obratem prodat se musí navíc počítat s tím, že jenom 2 krát 4 % bude nutná úhrada daně z převodu nemovitosti, o kterou se samozřejmě stát nenechá připravit. Takže si odečtěte 8 % a ještě investor nevydělal ani korunu. Suma sumárum co se prodejní ceny nemovitosti týká je většinou možné počítat s desítkami procent nižší nabídkou na výkupní cenu od investora nabízející výkup nemovitosti, než by tomu bylo v případě prodeje nemovitosti klasickým způsobem.

Může se stát, že se koncový kupec na požadované cenové hladině hledá jenom těžko klasickým prodejem. A tak si majitel řekne, no co tak zkusím ten výkup, co mně nabídnou. Děje se tak často u nemovitostí v horších lokalitách, kde zájem o dané bydlení není vysoký, nebo u nemovitostí v horších stavech a hlavně „přestřelených“ cenách. No pokud není po dobře nastaveném prodeji na dané ceně zájemce nemovitost koupit, jak se potom (za jakou cenu) se potom bude hledat kupec investorovi, jakmile ji od Vás odkoupí? Taky špatně nejspíš a on není hloupý. Nabídne potom cenu takovou, za kterou by reálně mohl následně prodat a realizovat zisk (dobrovolník, nebo „nezisková organizace“ vážně není žádný z nich), což nebývá ve shodě (očekávání) s tím, co by si klient (majitel nemovitosti) představoval. Nebo raději investor oznámí, „že není schopný výkup realizovat“, kdy už dopředu má vytyčené např. „zakázané lokality“ výkupu, nebo stavy nemovitostí, u kterých se nemá zájem na výkupu podílet.

My určitě doporučujeme, a snažíme se našim poptávajícím nabídnout a i kvalitně zrealizovat, klasický prodej nemovitosti za využití nejmodernějších prodejních nástrojů a technik vedoucích k prodeji nemovitosti klienta za co nejkratší čas a co nejvyšší možnou cenu. Na druhou stranu, opět záleží od typu, stavu a lokality nemovitosti, se může klasický prodej táhnout delší dobu, na což klient nemusí mít potřebný čas, nebo by se mu tento čas mohl dost prodražit, například o zvyšující se náklady současných závazků. V takovém případě máme slušné investory nabízející odkup nemovitosti za téměř tržní ceny, respektive troufám si říct v rámci produktu výkupu (odkupu) nemovitosti za ceny na trhu maximální, kdy dávají nabídky na výkupní ceny velice slušné, neboť se spokojí s rozumnými % zisku a můžou tak být pro Vás velice dobrou volbou, asistencí při prodeji Vaší nemovitosti.

Neváhejte nás proto oslovit, pokud zvažujete prodej, nebo výkup Vaší nemovitosti. Uděláme maximum pro to, abyste z jejího prodeje získali maximální možný peníz.

 

 

Poslat nezávaznou žádost o bezplatnou konzultaci prodeje nemovitosti

 

Zjistěte co nejvíce o své nemovitosti

Pokud se bavíme o nemovitostech ve velkých městech, jako jsou Praha, Brno, České Budějovice, Plzeň, Hradec Králové, Pardubice, Ústí nad Labem, Olomouc, Zlín, Ostrava, Opava a další. Je často velice snadné pro prodávajícího určit si zdravou tržní cenu svojí nemovitosti a tu požadovat, ať už klasickým prodejem nebo výkupem. V takovém případě si i investor na výkup poměrně snadno dopředu spočítá, určí reálnou prodejní cenu, zjistí výnos z pronájmu, pohlídá si zisk v % ze realizovaného výkupu, odečte si náklady na výkup, které nelze do zisku započítat jako zmíněnou daň a další náklady spojené s výkupem, a nabídne cenu, která od slušných investorů sic nebude úplně tržní, a pro méně jak 5 % čistého zisku to taky dělat nebude, ale v potaz výhodám především v rychlosti a bezstarostnosti takového výkupu bude v rozumné výši. A tak je potom na zvážení a rozhodnutí prodávajícího, jestli má čas a chuť se obout do klasického prodeje, aby cenu dostal co nejvýš, opakuju stejně ideálně za asistence realitního makléře, který si za to většinou taky méně jak 3 % z prodejní ceny neřekne, nebo jestli využije nabídky investora na výkup nemovitosti a zaplatí nějaké % navíc jemu.

Nechci to popisovat až tak banálně, velice často to totiž na trhu výkupů nebývá tak snadné a investoři samozřejmě zkouší co prodávající zkousne, jak moc dolů je ochotný s cenou zajít, na jak moc nízkou cenu přikývnout. A tak někdy se „vypočítavějším“ investorům podaří koupit nemovitost například i za méně než 70 % z tržní ceny a zisk, kterého dosahují, je potom tak docela jinde. To už osobně považuju za přehnané, vůči prodávajícímu jaksi nefér obohacení, na druhou stranu taky kolikrát za jakousi neznalost (blbost) ze strany prodávajícího, že za takový peníz nemovitost vůbec prodával. Chápu, že jsou kolem toho různé povídačky od investorů (a jejich poskoků), rádoby právní (odborné) moudra (kolikrát i výmysly, lži, nepravdy) a různé vychytralé taktiky, jak zblbnout majitele a dostat tak kupní cenu na kupních smlouvách co nejníž pro realizaci maximálního možného zisku. No taky chápu jakési riziko investora například v případě výkyvu realitního trhu a pádu cen nemovitostí, které by ale neměli dělat víc než kolem 1 procenta, které do výkupní ceny započítává. K čemuž sice už delší dobu nedochází, naopak cena nemovitosti rok od roku roste a toto meziroční procentuální tempo růstu cen nemovitostí se paradoxně neustále zvyšuje, což na druhou stranu zvyšuje riziko budoucího náhlého pádu cen nemovitosti, ať už z jakéhokoli makro-mikro ekonomického důvodu.

Na druhou stranu by si každý prodávající měl být schopný minimálně sednout k internetu a projít si během několika minut např. server sreality.cz, vyhledat tady prodejní inzeráty s nemovitostmi podobnými s ním prodávanou. S podobnou lokalitou, typem – uspořádáním, stavem – stářím, ale např. velikostí pozemku, balkónu, lodžie a vytvořit si tak jednoduše základní cenovou mapu z prodejních cen nemovitostí, které se co nejvíce podobají té, kterou právě prodává. Ideálně najděte takových nemovitostí pokud možno co nejvíce, lze zprůměrovat jejich cenu a tu považovat za jakýsi středobod, výchozí bod pro nastavení zdravé prodejní ceny Vaší nemovitosti. A pokud možno nechoďte o moc peněz níž ani to nepřehánějte s její výší. Nic moc jiného (o moc odbornějšího) totiž neudělá ani samotný investor zabývající se výkupem nemovitostí nebo rozumný koncový zájemce o koupi a podle toho si jednoduše spočítá, při jaké výkupní ceně by mohl reálně dosáhnout jakého zisku. Na druhou stranu Vám to taky může pomoct obráceně nechtít za svojí nemovitost víc, než by bylo zdrávo, přemrštěnou prodejní cenu. Zkrátka Vás takový krok přivede do jakési reality a pomůže požadovat z prodeje nebo výkupu Vaší nemovitosti zlatou (zdravou) střední cenu. Ne zbytečně málo ani moc. Při tvorbě cenové mapy je ideální vyhledat si co nejvíce inzerátů podobných nemovitostí té Vaší a to v jejím co nejbližším okolí. Sreality sem uvedl záměrně, protože se stále jedná nejspíš o největší inzertní realitní server na internetu (fyzická reklama, plakáty už moc nefrčí…). A měli by tady být prakticky všechny (drtivá většina) prodávaných nemovitostí, už nejen ze strany realitek, ale i koncových majitelů, které samotná inzerce stojí o něco víc. Pokud byste chtěli hledat dál, určitě můžu doporučit konkurenční reality Idnes, nebo servery jako bazoš, krajně bezrealitky apod. Samozřejmě není směrodatné jenom to, za kolik se nemovitosti prodávají a ve finále nemusí být třeba ani z daleka za tolik prodané. Rozhodující je především taky to, za kolik se podobné nemovitosti na podobném místě už prodali v minulosti (ideálně blízké minulosti - maximálně např. několik měsíců, až půl roku), protože ceny nemovitosti se, hlavně poslední dobou, dost výrazně mění.

A tak co je ideální, aby jako krok číslo 2 pro určení zdravé prodejní ceny svojí nemovitosti prodávající udělal? „Vytáhnul paty z baráku“ a zeptal se čerstvých sousedů, za kolik tuto nemovitost koupili, popř. za kolik si myslí, že by ji prodali teď a proč.

Nepodceňte odhad tržní cen

Jako třetí krok, pokud chcete sérii ideálních kroků k určení zdravé tržní ceny svojí nemovitosti vyšperkovat, je dobré zavolat si kvalitního, důvěryhodného odhadce, který se ideálně ještě ve Vaší lokalitě vyzná, co se prodejních (tržních) cen nemovitostí týká, a od něj si nechat vypracovat odborný odhad (posudek) na tržní cenu Vaší nemovitosti. S touto můžete potom jednoduše pracovat, opírat se o fakta zde uvedené, mimo odborného technického popisu nemovitosti popř. dalších přilehlých částí i o srovnání cen podobných nemovitostí v okolí – již zmíněnou odhadcem profesionálně zpracovanou cenovou mapu, jak před investorem, s kterým řešíte výkup, tak s koncovým zájemcem o koupi Vaší nemovitosti, u kterých obou reálně hrozí jakési zpochybňování požadované ceny, snaha srazit ji pokud možno co nejníže. Což pokud máte „pevné kamfleky“ díky řádnému splnění těchto tří kroků, nemělo by se jim to (alespoň nijak výrazně) podařit. Potom to už jenom chce pevné nervy a kupní smlouvy.

 

Pokud právě zvažujete prodej Vaší nemovitosti a to ať už formou klasického prodeje, nebo výkupu (odkupu). Neváhejte se na nás obrátit.

Máme navázané spolupráce s férovými investory, kteří chtějí na výkupu Vaší nemovitosti vydělat minimální procenta zisku ve srovnání s většinou investorů na trhu.

Máme dobré možnosti (nástroje, znalosti a kontakty), jak prodat Vaši nemovitost klasickým způsobem za maximální možnou cenu a to v minimálním možném čase. Za tuto službu si rozhodně neúčtujeme víc, než klasický realitní makléři. A zaplatit si necháme pouze v případě, že se nám to podaří, že ji vážně k Vaší plné spokojenosti takto prodáme.

Nebo zkrátka pokud máte jakýkoli dotaz týkající se tématu prodeje, výkupu (odkupu) nemovitosti, neváhejte se na nás obrátit. Rádi zcela nezávazně a bezplatně zodpovíme veškeré Vaše dotazy.

DůmDluhu.cz

 

Poslat nezávaznou žádost o bezplatnou konzultaci prodeje nemovitosti

 

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, zakladatel a majitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 400 000 Kč. Žádosti o menší peníze tak prosíme neodesílat.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Nebylo by to pro nás rentabilní.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečný doložitelný příjem, bonitu.

Jako příjem se zde akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. V registru se rozhodně nesmí nacházet záznam typu nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky, kde musí být také splněna odpovídající bonita.

Poptávku na hypotéku na koupi nemovitosti, kdy žadatel má vyloženě špatný stav registru, nedostatečnou bonitu a třeba i žádné vlastní peníze. Není možné bez potřebného spolužadatele řešit.

Pokud chce klient financovat hypotékou koupě nemovitosti, nemá ale na kupní cenu našetřené ani 10%, je malá pravděpodobnost zdárného sjednání hypotéky na koupi. V případě zájmu o hypotéku na koupi nemovitostí je navíc dobré mít našetřeno alespoň 10% z kupní ceny vlastních peněz. Pokud v bankovním sektoru nebude možné takový požadavek řešit kvůli vyloženě špatnému stavu registru nebo příjmu a současně k sobě klient nemá nikoho s rozumným registrem a dostatečným příjmem... (bez zesplatnění, exekuce, insolvence) Nejsme kouzelníci a jelikož nebankovní hypotéka na koupi není obecně příliš vhodná, nebude s největší pravděpodobností v takovém případě možné hypotéku sjednat. Pro nebankovní sektor je potřeba mít minimálně 30% z kupní ceny našetřené a přispět ke koupi z vlastních zdrojů. Pokud našetřené nemáte třeba vůbec nic a v bance narážíte na vyloženě slabý příjem a nebo vážný záznam v registru, bude potřeba počkat dobu potřebnou k vyčištění registru, nebo na vyšší (doložitelný, dostatečný) příjem. Už i banky dnes nabízejí maximálně 90% LTV (10% z vlastního) a v nebankovním sektoru je to z pochopitelných důvodů ještě méně - většinou maximálně 50% z hodnoty a to za podstatně vyššího úroku, kterým financovat koupi není z našeho pohledu rozumné. To mějte prosím na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016.

U všech spříznených investorů tak dochází v rámci spotřebitelských úvěrů mimo jiné k posouzení úvěruschopnosti žadatele a tedy prověření jeho bonity vždy. Tato musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Nedochází ke zmíněným dvojím odměnám, které by se pobírali současně od poskytovatele a žadatele. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a celkovou spokojenost. Je na jeho uvážení, zda-li je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude v ní pokračovat, nebo nikoli. V žádném z případů nám klient neplatí dopředu jakýkoli poplatek. Co jediné je v některých případech potřeba dopředu uhradit, jsou náklady spojené s provedením odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru.

Před zdárným sjednáním a vyplacením požadovaného financování klient v žádném s případů neplatí poplatek dopředu.

Tím pádem žadatel o radu nebo úvěrový produkt nic neriskuje a pokud se mu v průběhu vyřízení nebude cokoli líbit (například v našem celkovém přístupu nebo námi navrženém optimálním financování), nebude mu naše služba připadat užitečná, může kdykoli odstoupit a nic se neděje. Také v žádném případě nedochází ke dvojím odměnám. Nepobírá se odměna současně od poskytovatele a klienta.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky