Hypotéka bez registru 2019 – Jak je to možné?

Jestli dostanu hypotéku, když sem v registru, hodně záleží na tom, co se v tom daném registru přesně nachází, jak vážné to je. Důležité dodat, že je to podstatné při snaze o získání bankovní hypotéky. Nebankovní hypotéce (firmě) je to většinou naprosto jedno. Poskytovatelé nebankovních hypoték - nebankovní firmy, stav registru žadatele o nebankovní hypotéku prakticky neřeší. Dál tak záleží na tom, jak „nevýhodná“ hypotéka mně ještě pomůže vyřešit moji situaci.

hypotéka bez registru

Výhodnost nebankovních produktů je oproti klasickým bankovním hypotečním produktům mnohem nižší a tak nebezpečnost (riziko výrazného prodražení) podstatně vyšší. To hlavně v případech, kdy člověk naběhne na různé lákavé nabídky „nefér“ firem s nabídkou skvělého, téměř bankovního úroku… Tyto firmy potom nedostatečné zhodnocení půjčených peněz na nebankovní hypotéce dohání na různých skrytých, drahých sankcích. Tyto potom bývají pro klienta daleko dražší, než kdyby si připlatil „pár %“  na ročním úroku nebankovní hypotéky u fér investora, u kterého mu toto nehrozí. No problém může nastat i v případech, kdy si klient vezme fér nebankovní hypotéku bez registru u fér investora, ale přecení své síly a nedokáže v budoucnu utáhnout její často (minimálně oproti bankovní hypotéce) vysoké měsíční splátky, dostane se do opoždění a co nejhůř tak přestane komunikovat, být k zastižení… I v takovém případě se nebankovní hypotéka může výrazně prodražit, i kdy má investor fér transparentně sdělené podmínky a myslí to dobře, pokud se nesplácí a není možné se domluvit, musí časem dojít k zesplatnění a to bývá drahé…

Hypotéka –  Podmínky k jejímu získání


Samozřejmě je vždy pro poptávajícího nejlepší, když se mu podaří sjednat hypotéku z bankovního sektoru, což kolikrát umíme i přes určité (ideálně drobné) záznamy v registru, kvůli kterým byl klient například ve svojí bance zamítnut. Nicméně pokud je v registru vidět zesplatnění úvěru, nebo exekuce (i když už doplacené, ale teprve v nedávné době), nejspíš to budou tzv. KO kritéria (důvod zamítnutí bankovní hypotéky), přes které nebude možné projít. Ovšem musí u bankovní hypotéky odpovídat i příjem, bonita poptávajícího. No ta už musí odpovídat i u všech nebankovních spotřebitelských úvěrů – nebankovních hypoték (jiných než na podnikání skrz „nový“ úvěrový zákon. Takže radši ať odpovídá ve výhodné bance, než nebance… K tomu je potřeba v takovém případě dostatečné bonity u poptávajícího (nebo více poptávajících) prakticky jediné, a sice zajistit pozitivní předschválení (prescoring) bankovního hypotečního produktu. To znamená, že bankovní dům řekne „ano, klienta skrz stav registru a některé další faktory akceptujeme na požadovaný hypoteční produkt. Potom je ve většině případů vyhráno. Proč ne ve všech případech? Někdy se v období mezi pozitivním prescoringem a definitivním schválením bankovní hypotéky klient opozdí se splátkami. Což vytvoří nedostatečně dobrý stav registru a bankovní dům ve finále hypotéku na definitivním schválení zamítne. Nebo se může stát, že klient nedodá zavčas všech podklady potřebné ke schválení a tak mu prescoring tzv. propadne, bude se tak muset dělat nový a ten už nedopadne… Jinak ve většině případů pozitivní prescoring znamená (pokud poptávající v ostatních podstatných informacích především o příjmu, závazcích a bonitě „nevědomě“ nezatajil, nebo „nezalhal“ a dodá další potřebné podklady v podobě: doložení příjmu a jiné) definitivní schválení a sjednání bankovní hypotéky.


Do snahy o sjednání bankovní hypotéky i pro klienty, kteří sami v bankovním sektoru neuspěli, soustředím i já všechny své síly. Kolikrát je to totiž taky jediné (krom prodeje nemovitosti) možné řešení, respektive takové řešení, které klientovi skutečně a dlouhodobě pomůže. Ať už skrz poptávajícím požadovanou výši hypotéky - kolikrát v rozpětí 60 % až ideálně 90 % z hodnoty nemovitosti do zástavy… Nebo klient potřebuje splátku podstatně nižší, než na kterou je u fér nebankovní hypotéky vůbec možné dosáhnout skrz vyšší úrok a třeba i kratší splatnost. Splatnost už ale takovou roli nehraje, protože rozdíl ve splátce, jestli je hypotéka na 20 nebo 30 let, už není tak markantní. A musím zaklepat, že nezřídka kdy se podaří sjednat bankovní hypoteční produkt pro poptávajícího, který si sám (nebo se svým „finančním poradcem“ - častěji spíš pojišťovákem než ryzím úvěrářem) nedokázal najít v bankovním sektoru řešení. (a proto poptal na serveru, internetových stránkách www.dumdluhu.cz)

Nebankovní hypotéky na koupi nemovitosti


Co se ještě týká nebankovních hypoték… Po zavedení nového úvěrového zákona je navíc vysoké % klientů, kteří paradoxně na klasickou nebankovní hypotéku bonitně nedosáhnou a tak jejich požadavek nebankovní firmy vůbec nejsou právně schopné (nemají možnost) řešit… Na mysli zde mám hypotéku jinou než na podnikání, v případě podnikatelské hypotéky se totiž nemusí se dokládat příjem a obecně řešit bonita, protože zde takto nový úvěrový zákon na rozdíl o klasické nebankovní hypotéky (jiné než na podnikání) nepřikazuje.  A když už konečně jsou jednoho z x poptávajících schopni (možná lépe řečeno „když už mají skrz nový zákon vůbec možnost“) řešit a udělají nabídku nebankovní hypotéky, tak toto hypoteční řešení není svým vysokým úrokem, poplatky za sjednání a celkově měsíční splátkou nijak pro klienta výhodné. Neřeší kolikrát pořádně jeho situaci ani požadovanou výší, ani rozumnou měsíční splátkou. A tak vůbec řešit nebankovní hypotéku pro klienty začíná postrádat stále více a více smysl. Protože je to řešení vhodné pro jednoho z 10.  No kolikrát se stane, že si i takovou hypotéku klient vezme. Říká si, že to nějak přestojí, než se dostane do banky nebo prostě doufá, že to v budoucnu zvládne, utáhne. A je pravda, že v některých případech může být nebankovní hypotéka určitě výhodným dočasným (myšleno tak, že stejně je dobré co nejdřív se snažit dostat na bankovní hypotéku, kterou tuto nebankovní vyplatit) řešením pro klienta. Někdy je pro klienta zkrátka v pořádku, si připlatit na ročním úroku, protože je to pro něj pořád daleko výhodnější řešení, než kdyby peníze za těchto podmínek nedostal a zůstal ve stejně „aktuálně nevhodné situaci“ (například v podobě daleko méně výhodných půjček / nebo bez možnosti financovat tak výhodný a nutný záměr).  Je lepší být v lepší finanční situaci, pokud toto nebankovní hypotéka konkrétně Vám umožní, než ve stávající horší. Opakování matka moudrosti… Velký pozor ale dejte na nabídky zázračně výhodných nebankovních firem, protože ve většině případů znamenají obrovské budoucí riziko daleko většího prodražení, než je pár jednotek % úroku u dražších (ale fér) nebankovních firem.

 

Když už se nám poptávajícího nepodaří bankovní cestou požadavek poptávajícího řešit, je dobré, aby klient pouvažoval o možnosti sehnání osoby blízké (s rozumným stavem registru a dostatečnou bonitou, příjmem) k hypotéce. Takto je možné, pokud je tomu tato osoba blízká otevřená, aby se dočasně (do doby než poptávající sám v budoucnu dostane bankovní hypotéku) sjednala hypotéka na tuto osobu. Může se jí za to něco dát, pořád je to pro Vás (pokud přímo pro Vás nedokážeme sehnat bankovní hypotéku) 2. nejlepší řešení svojí výhodností. Pokud někoho takového kolem sebe máte a bude tomuto řešení (přístupu k hypotéce buďto na hlavního žadatele, nebo spolužadatele) otevřený. Krajním, ale pořád lepším řešením (pokud nejde bankovní hypotéka) než kolikrát krátkozrace vzatá a v budoucnu nebezpečná (kolikrát likvidační) nebankovní hypotéka, by mohl být klasický prodej nemovitosti, nebo krajně taky i když pro klienta méně výhodný výkup (odkup) nemovitosti investorem. Nicméně o této variantě řešení, i když by byla seberozumněji vysvětlená, nechce většina poptávajících ani slyšet. Oni o nemovitost nechtějí přijít, stěhovat se prostě nebudou! Radši vezmou kolikrát neúplné, nebo v budoucnu výrazným prodražením hrozící řešení nebankovní hypotékou. Vezmou cokoli, jenom aby jim bylo „slíbeno“ (často s malou šancí), že v nemovitosti budou dál bydlet a někdy v budoucnu jim zůstane.

 

Tady bych kapitolu o nebankovních firmách půjčujících i přes jakkoli vážné záznamy v registrech v tomto článku ukončil a uzavřel s tím, že je zkrátka náš hlavní cíl a to pro klienta současně „o parník“ nejvýhodnější, předschválit a sjednat bankovní hypotéku, financování. Až pokud to nejde jinak, přechodně využít produktu nebankovní hypotéky od fér firmy se snahou se co nejdřív následně přeúvěrovat tuto nebankovní hypotéku do banky. Kolikrát je to, i když to zní zvláštně, skrz paralýzu nebankovních firem novým úvěrovým zákonem (přísné podmínky na splnění především odpovídající bonity klienta), jediné řešení. Protože nebanky prostě na x požadavků poptávajících nemají žádné (nebo svými parametry „směšné“) hypoteční řešení.

Takže když pomineme v několika málo případech vhodnou nebankovní hypotéku... To jestli bude možné poptávajícího do banky dostat na hypotéku bankovní, záleží na přesném stavu registru, kvůli kterému v bance člověk neuspěl a na stavu bonity… Nevěšte hlavu, pokud se jedná o několik opožděných plateb… Některé přestupky je možné komunikovat, tolerovat a zajistit i tak pro klienta pozitivní prescoring, předschválení bankovní hypotéky. Což po dodání dalších podkladů potřebných ke schválení vede v drtivé většině i k definitivnímu schválení bankovní hypotéky a tak jejího zdárného sjednání.

 


 

Poslat nezávaznou žádost o bezplatnou konzultaci hypotéky

 

Co udělat před odesláním žádosti o hypotéku?


Co tedy můžete určitě sami udělat před odesláním poptávky po hypotéce (ideálně k nám) je, že si zjistíte přesný stav registrů. To znamená že si ideálně zajistíte výpisy z daného registru, ve kterém se problematické záznamy můžou nacházet (většinou CBCB: bankovní registr, SOLUS: mimobankovní registr, CNCB: registr nebankovní). To vše můžete udělat na www.kolikmam.cz, tady si ideálně registry vyžádat v písemné podobě – písemný výpis, který pošlou poštou, nebo si můžete vyzvednout na počkání na míst v Praze.

 Co se týká bonity, je dobré si přesně spočítat veškeré svoje závazky (půjčky, úvěry, kreditní karty, kontokorent…), u které úvěrové společnosti jsou, kolik tady orientačně zbývá doplatit a kolik se zde měsíčně splácí…? Taky je dobré si udělat přehled o přesném příjmu ať už v průměru ze 3 posledních výplatnic u zaměstnanců, nebo z daňového přiznání u podnikatele, osvč (základ daně = čistý zisk děleno 12 + je dobré taky znát obrat)

 No a jinak je dobré si udělat představu o hodnotě nemovitosti (ať už svojí, nebo 3. osoby), která půjde k hypotéce do zástavy. Znát rozlohu pozemku, na kterém se nemovitost nachází, zjistit si orientační cenu za m2, rozložení nemovitosti (místnosti, zastavěná plocha) a tak i její tržní (nebo odhadní) cenu… V případě že jde do zástavy byt (ová jednotka) taky jeho rozložení, orientační cenu za m2 v daném bytovém domě (lokalitě) a v návaznosti na tom jeho cenu, hodnotu.

 Dále popřemýšlet, poptat se, kdo všechno k Vám může přistoupit na spolužadatele (alespoň v případě potřeby, že jinak nepůjde, nebo bude pro Vás výrazně výhodnější). Nebojte, vhodnou sestavu žadatelů (pokud tuto možnost máte) bychom potom sestavili tak, jak bude pro Vás nejlepší, aby se dal sjednat co nejoptimálnější hypoteční produkt. Pochopitelně čím více možných žadatelů je a čím lépe na tom jsou s registrem a bonitou, tím pro Vás lépe (tím vyšší je šance na sjednání vážně výhodného bankovního hypotečního řešení)


 

Proč pro sjednání hypotéky vybrat Dům Dluhů?

Nechci to tady hrát na internetovou nabídku sexy výhodné nebankovní hypotéky a potom všechny klienty lifrovat na banku. Jenom člověk, který neuspěl v bance a hledá nebankovní řešení, netuší, v jakém stavu nebankovní trh je a že malá šance, že mu opravdu pomůže. No hledá nebankovní hypotéku, protože už nevěří, že by mu mohl některý bankovní dům vyjít vstříc a myslí si, že nebankovní hypotéka mu pomůže. A tak je potřeba i tady cílit zajímavou reklamou a přimět poptávajícího nebankovní hypotéky poptat u nás. To když se potom v návaznosti na jeho poptávku podaří sjednat bankovní hypotéku (místo poptávané daleko méně výhodné, kolikrát neřešitelné hypotéky nebankovní) je pro něj ve finále „o parník“ (možná 3 parníky) výhodnější, lepší. Takže nic proti ničemu…

Samozřejmě máme i dobré nebankovní možnosti v podobě spřízněných fér nebankovních firem, investorů. Vždy je zde dobré vyhodnotit klientův požadavek a udělat minimálně záložní nabídku (je-li to možné) nebankovní hypotéky jako zadní vrátka pro případ, že se pro klienta nepodaří bankovní hypotéka řešit… Jenom je to zkrátka nízké % poptávajících, kterým je možné takto formou nebankovní hypotéky opravdu pomoct… Pokud bankovní řešení nelze a nebankovní taky ne (nebo hrozí v budoucnu pro její nevýhodnost nesplácení)… Když Vám, když jako krajní variantu zkusíme navrhnout možnost odkupu nemovitosti, zkuste se nad tím takto zamyslet, oprostit se od všeho kolem a udělat správné rozhodnutí, získat z nemovitosti co nejvíc peněz, dokud to jde, zaplatit si všechno, zbytek si nechat na nový život a definitivně tak zamést s nevydařenou minulostí

Pokud jste se dočetli až sem… V tomto článku jsem se nezmínil o hypotéce na koupi (nebo výstavbu) nemovitosti. I když i v těchto případech (potřeby financovat koupě nemovitosti) platí, že nebanka nemá ve většině případů smysl. Umí totiž financovat malé % z pořizovací ceny – většinou maximálně 60 % a to za roční úrok, za který si financovat vlastní bydlení vážně nechcete. Protože jestli se standardně u bank při sjednání bankovních hypoték klasicky „škudlí“ (i já tak dělal) o 0.2 %, a 3 % celkového úroku už jsou moc, v nebance je potřeba se v rámci % úroku připravit na úplně jiné počty (a ani já bych kolikrát některé z nabídek nebankovních hypoték neměl nejspíš šanci dlouhodobě utáhnout)… Ale podstatné je zkrátka to, že nebankovní hypotéka na financování koupě, nebo výstavby vlastního bydlení ve většině případů není stavěná. Musela by to být velice zajímavá možnost koupi (nebo výstavby) pro Vás, aby se Vám financovat její koupě prostřednictvím nebankovní hypotékou vyplatilo. A samozřejmě byste ve většině případů museli mít (pokud by vážně nebyla reálná tržní cena např. 5 mil Kč a Vy měli možnost koupit za 2.5 mil Kč) větší % vlastních peněz, které by jste ke koupi, nebo výstavbě dali z vlastních peněžních zdrojů.


Podnikatelská hypotéka

Pokud jste podnikatel, který chce financovat svůj (jakýkoli záměr) nebankovní podnikatelskou hypotékou s úrokem např. do 5 % ročně, tak jediné řešení, že bychom Váš požadavek dokázali financovat bankovním hypotečním produktem přes naše slušné (nadstandardní) možnosti. Protože toto % pro férovou nebankovní firmu vážně nebude vzhledem k vyššímu riziku dostatečné roční zhodnocení půjčených „soukromých“ peněz. Kdy celkový proces zápůjčky je diametrálně odlišná v bance „nově vytištěných peněz a získaných od čnb“ vs. „těžce vydělaných peněz“ u nebankovních soukromých firem… I vzhledem k daleko menšímu prověřování u nebankovní hypotéky (přes x nedokonalostí žadatele, podnikatele) a zapůjčení peněz s o to vyšším rizikem… Se nedá požadovat po investorovi podobný roční úrok, jako aktuálně (po zdražení, kterým prošli v posledních měsících) mají kolikrát i banky. A co cca dvojnásobný úrok než je ten u bankovních podnikatelských hypotečních produktů? Tak to už by se určitě dalo něco řešit a najít pro Vás fér investora na úvěrovém trhu ochotného půjčit za takového úroku. Tak buď je Vaše potřeba peněz tak velká a záměr je tak zajímavý, že se Vám oplatí připlatit si na úroku… V takovém případě může být nebankovní podnikatelská hypotéka dobrým úvěrovým řešením. Jinak Váš požadavek jedině prosadit ve vybraném bankovním domě, kde jsou parametry hypotečních produktů výrazně výhodnější, no i náročnější na sjednání, zkoumání a doložení potřebných podkladů.

 


 

Poslat nezávaznou žádost o bezplatnou konzultaci hypotéky

 

Neváhejte nás oslovit pro nezávazné vyhodnocení konkrétně Vaší situace. Jsme schopni vyhodnotit vše potřebné i během 15 ti minutového telefonního hovoru. Provedeme diskrétně analýzu požadavku, možností pro Vás na trhu a dáme Vám jasné a stále bezplatné vyjádření s navrženým ideálním hypotečním řešením (a s ním spojeným dalším postupem pro sjednání). Tohoto buďto využijete (bude-li možné řešit a současně bude pro Vás výhodné), nebo ne a nic se neděje.

 

Máme dobré možnosti, jak zvýšit šanci, že Vás za dodržení všech zákonných náležitostí dostaneme na bankovní hypoteční produkt do bankovního domu. Dále máme kontakty na slušné nebankovní investory, kteří Vám rádi zhotoví nezávaznou nabídku nebankovní hypotéky do zálohy, pokud by bankovní produkt ve finále nevyšel. A máme taky dobré možnosti pro případ, že by nebylo možné obecně řešit Vaši situaci hypotečně a bylo tak pro Vás jediné pořádné řešení standardní prodej Vaší nemovitosti. To znamená sehnání přímého kupce ochotného zaplatit za Vaši nemovitost co nejvíc a to prostřednictvím standardního realitního trhu a našeho dobrého marketingu, obchodní činnosti vedoucí k prodeji Vaší nemovitosti za maximální možnou cenu. Krajně lze taky využít a řešit formou výkupu nemovitosti, i když pro Vás to méně výhodné než je standardní prodej. No jsou situace, kdy jinak než výkupem například řešit nejde a rozhodně je to o poznání rychlejší forma prodeje nemovitosti než standardní prodej. Kdy peníze z prodeje Vaší nemovitosti můžete mít na účtu za několik dní od schválení nabídky s výkupní cenou od investora, který bude schopný provést odkup a ochotný zaplatit nejvyšší a pro Vás současně přijatelnou cenu.

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, zakladatel a majitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování nabízíme OD částky 200 000 Kč. Žádosti o menší peníze prosíme neodesílat.

Pokud chcete koupit nemovitost, nemáte na kupní cenu nic našetřené a banky Vám nepůjčí, počkejte až budete v bance průchozí. (čistý registr a dostatečný příjem) Nejsme kouzelníci. U nás musíte mít v případě zájmu o úvěr na koupi nemovitostí alespoň 30 procent z kupní ceny našetřeno z vlastních zdrojů. Totéž platí i pro podnikatelské úvěry.

Půjčku bez zástavy nemovitosti na cokoli jsme schopni sjednat pouze pro žadatele, který má slušný stav registru a má dostatečný doložitelný příjem.

Akceptuje se zde pouze doba neurčitá u zaměstnance, nebo poslední daňové přiznání u OSVČ. Pokud toto u žadatele není, lze řešit pouze se zástavou nemovitosti.

Pokud chcete koupit nemovitost, máte našetřené méně než 30% z kupní ceny a banka Vám nepůjčí kvůli špatnému registru, nebo slabému příjmu. NEUMÍME ŘEŠIT.

Pro nebankovní sektor je potřeba mít minimálně 30% z kupní ceny našetřené z vlastních zdrojů. Pokud našetřeé nemáte a v bance narážíte na slabý příjem a nebo záznam v registru, počkejte na vyčištění registru, nebo vyšší (doložitelný) příjem. Potom si hypotéku na koupi nemovitosti vyřešte v bance napřímo. Už i banky dnes nabízejí maximálně 85% LTV (15% z vlastního) a v nebankovním sektoru je to pochopitelně méně - maximálně 70% LTV a pochopitelně i úrok je zde vyšší. To mějte prosím na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru platného od 1. 12. 2016.

U našich investorů dochází v rámci spotřebitelských úvěrů k posouzení úvěruschopnosti a prověření bonity klienta vždy.

Za službu financování klient neplatí poplatek dopředu.

V žádném případě nedochází ke dvojím odměnám.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky