Exekuční řízení výrazně komplikuje prodej nemovitosti

Zatímco samotná existence dluhů nebrání vlastníkovi, aby s nemovitostí nakládal, řízení směřující k nucenému vymožení dluhů, typicky exekuce, již představuje docela podstatnou překážku. Exekuce s sebou totiž přináší zákaz disponovat s majetkem.

Cílem tohoto článku je ve stručnosti popsat, jaké možnosti má člověk, který dluží peníze a zároveň je vlastníkem nemovitosti, zde v pozici prodávajícího, a zájemce o nemovitost, tedy kupující, v případě, že se rozhodnou v průběhu exekuce uzavřít kupní smlouvu na nemovitost. Starost kupujícího, aby prodávající, respektive jeho nemovitost, nebyl ohrožen exekučním řízením, je vcelku pochopitelná. V praxi se to projevuje zejména různými zárukami a prohlášeními prodávajícího v kupní smlouvě, při jejichž porušení má kupující právo odstoupit od smlouvy, nebo důrazem na aktuálnost výpisu z katastru nemovitostí.

Katastr nemovitostí a Centrální evidence exekucí

Zpravidla lze úkony při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost časově sladit tak, že návrh na vklad je na katastrálním úřadě podán v okamžiku, kdy ve výpisu z katastru nemovitostí objektivně nefiguruje poznámka o exekuci. Požadavek na tzv. čistý výpis z katastru nemovitostí je odvozen z ustanovení exekučního řádu, jež předpokládá zasílání usnesení nařízení exekuce na katastrální úřady, svědčí-li povinným vlastnické právo k nemovitostem.

Někdy se lze také setkat s požadavkem, aby prodávající předložil kupujícímu při uzavření kupní smlouvy negativní výpis z Centrální evidence exekucí. Zde je však nutno mít na paměti, že Centrální evidence exekucí obsahuje pouze pravomocně nařízené exekuce, takže exekuci, kde usnesení o nařízení exekuce bylo povinnému doručeno minulý týden nebo povinný již před časem podal odvolání, tam dohledat nelze. A stejně tak i založení řízení o zápisu poznámky o vedené exekuci, respektive vydaném exekučním příkazu do katastru nemovitostí, má jistou reakční dobu.

Neplatnost kupní smlouvy a odpůrčí žaloby

Pokud by se stalo, že prodávajícímu bylo doručeno ještě před uzavřením kupní smlouvy usnesení o nařízení exekuce, taková kupní smlouva by byla stižena relativní neplatností (na rozdíl od předchozí úpravy, která zakládala – v některých ohledech vskutku velmi přísnou – neplatnost absolutní). Postačilo by, aby se její neplatnosti vůči smluvním stranám dovolal někdo z tria soudní exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel. Doručení usnesení o nařízení exekuce prodávajícímu až po uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti je v tomto směru pro kupujícího příznivější, pokud ovšem majetkovou transakci nenapadne oprávněný žalobou.

Takzvanou odpůrčí žalobou se může věřitel vrátit až tři roky zpět a zpochybňovat dispozice s majetkem povinného, jakožto úkony zkracující věřitele. Jestliže je nabyvatelem majetku člen rodiny povinného, znamená to pro něj obvykle potíže, neboť musí prokázat, že ani při náležité pečlivosti nemohl úmysl povinného zkrátit věřitele poznat. Nedostatečné jsou přitom argumenty typu, že nabyvatel-syn nic nevěděl o dluzích povinného-otce, že se v rodině o problémech v podnikání povinného nemluvilo apod. Pokud se však nabyvatelem majetku stala osoba mimo rodinu povinného, je to naopak oprávněný, kdo prokazuje, že nabyvateli musel být úmysl povinného-prodávajícího znám.

Možnosti mimodražebního prodeje nemovitostí

Uvažujme nyní o přímém prodeji nemovitosti, tzv. z volné ruky, ve variantě, že nařízená exekuce je veřejně známa, respektive povinný ji nikterak netají. Má se tedy vědomě prodávat nemovitost za situace, kdy na jejím vlastníkovi je exekučně vymáhán dluh. Jednou z cest je prosté uzavření kupní smlouvy s kalkulací, že se nikdo nedovolá její neplatnosti. Tento postup si lze představit tehdy, je-li na povinném exekučně vymáhán dluh, který je v bagatelní výši vzhledem k ceně nemovitosti, a přitom není jiných věřitelů, kteří by se mohli přihlásit. V podstatě by se jednalo o solventního povinného, proti němuž je spíše náhodně vymáhán izolovaný dluh.

Tyto skutečnosti by sice nebylo těžké doložit, přesto by si kupující uzavření kupní smlouvy s největší pravděpodobností velmi rozmýšlel. V zájmu kupujícího proto spíše je, aby majetková transakce proběhla pod dozorem soudního exekutora. Exekuční řád nabízí několik možností, jak to provést. Předně povinný může složit u exekutora částku odpovídající exekučně vymáhané pohledávce včetně nákladů exekučního řízení a nákladů oprávněného a navrhnout exekutorovi, aby zrušil zákaz disponovat s majetkem. Příklad: na povinném je vymáhán dluh 100 tisíc korun, povinný nezpochybňuje svoji povinnost dluh uhradit a exekučně vymáhanou částku složí u soudního exekutora, ten zruší zákaz disponovat s majetkem a povinný následně uzavře smlouvu o prodeji svého rodinného domu.

Samotné ukončení exekučního řízení probíhá nezávisle na smluvním vztahu povinného-prodávajícího s kupujícím. Obdobnou úpravu exekuční řád obsahuje i pro případ, kdy povinný proti exekuci bojuje návrhem na zastavení a odklad, nechce ale s kupní smlouvou čekat neodhadnutelnou dobu na soudní rozhodnutí, o němž předpokládá, že bude znít v jeho prospěch. V tomto případě se s peněžními prostředky složenými u soudního exekutora nakládá jako s jistotou.

Spolupráce s exekutorem je vždy prospěšná

Dále může povinný navrhnout soudnímu exekutorovi, aby rozhodl, že zákaz disponovat s majetkem se nevztahuje na konkrétní majetek, typicky rodinný dům, pokud ovšem zároveň doloží, že je tu jiný majetek, který bez pochybností postačuje k úhradě exekučně vymáhané pohledávky včetně nákladů exekučního řízení a nákladů oprávněného (např. další nemovitost). Takže bude-li povinný třeba držitelem hodnotného motorového vozidla nebo mít naspořenou dostatečnou částku na účtu stavebního spoření, může požádat soudního exekutora, aby vydal a doručil účastníkům exekučního řízení a příslušnému katastrálnímu pracovišti rozhodnutí o výluce konkrétní nemovitosti z působnosti generálního inhibitoria.

Pro případ, že by měl povinný zúžen manévrovací prostor, a sice nebyl by schopen ani složit částku v penězích, ani nabídnout vhodný majetek pokrývající vymáhanou pohledávku, může si vyžádat písemný souhlas exekutora, oprávněného a případných přihlášených věřitelů k tomu, že svou nemovitost prodá sám. Podmínkou je, že nemovitost není postižena jinou exekucí a že kupní cena, která činí nejméně cenu obvyklou zjištěnou znaleckým posudkem, je splatná při podpisu smlouvy k rukám soudního exekutora.

Toto řešení má potenciál být efektivní alternativou dražebního prodeje, především kvůli své rychlosti. K vymožení pohledávky oprávněného není nutno vydat sérii rozhodnutí a organizovat dražební jednání. Celá transakce se tím může urychlit i o několik měsíců. Shora uvedený přehled tedy ukazuje, že i když je proti prodávajícímu vedena exekuce, je uzavření kupní smlouvy na nemovitost v zásadě možné, nelze však než doporučit, aby se tak dělo ve spolupráci se soudním exekutorem.

Pokračujte na další článek: https://www.dumdluhu.cz/aktuality2/proc-je-kolikrat-lepsi-nemovitost-prodat-nez-si-brat-hypoteku

Zdroj: http://www.realit.cz/clanek/exekucni-rizeni-vyrazne-komplikuje-prodej-nemovitosti

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky