Hypotéka se záznamem v registru 2020 – Je to možné?

V tomto 3. článku v návaznosti na dva předchozí, kdy se řešil především potřebný příjem a bonita žadatele u půjčky bez zástavy nemovitosti a i se zástavou - hypotéky, je vhodné se zmínit taky čistě o kritériu zvaném stav registru. I když i v předchozích článcích je okrajově i toto zakomponováno, zde si to probereme více do hloubky a komplexně.

Stav registru je vedle bonitní stránky žadatele nejpodstatnější faktor, který poskytovatelé řeší. A tak často rozhoduje o tom, jestli vůbec a pokud ano tak za jakých podmínek budou peníze půjčeny.

Důležitý je nejenom bankovní registr dlužníků CBCB, který nicméně hraje nejpodstatnější roli. Zohledňuje se také nebankovní registr CNCB a registr mimobankovních informací SOLUS.

Jaké jsou pro Vás tedy reálné možnosti vyřídit si slušnou hypotéku na úvěrovém trhu ať už bankovním nebo nebankovním? Jaké vyhlídky má člověk se záznamem v registru? Znamená záznam typu opožděné splátky, zesplatnění, exekuce, nebo třeba insolvence velký problém, který neumožní peníze z hypotéky získat za přijatelných podmínek? 

Nejen o tomto se s Vámi pokusím srozumitelně podělit v následujícím článku, na který se dostanete kliknutím na „pokračovat ve čtení". 

hypotéka bez registru

Zápis v registru a nebankovní firmy

Pokud pošilháváte po bankovní hypotéce, hraje stav registru velice důležitou roli. Ať už jste „spotřebitel nebo podnikatel" a peníze z hypotéky by jste uvítali na jakýkoli účel. Píšu na začátek pro případ, že se Vám třeba nebude chtít číst dále. Nemusíte totiž, stačí nás oslovit.

Máme dobré možnosti řešení bankovních hypoték a to samozřejmě i pro lidi, kteří sami, nebo za asistence finančního poradce neuspěli v bankách, které požádali o pomoc. Daří se nám nezřídka kdy úspěšně sjednat pro lidi, kteří se rozhodnou oslovit nás s jejich požadavkem, v rámci výhodnosti a bezpečnosti tu zcela optimální hypotéku v bankovním sektoru.

Pokud nám dáte vědět i Vy, dopředu se u nás nic neplatí, takže poptávající nikdy nic neriskuje. Řešíme co nejrychleji je to možné a stejně tak informujeme co nejpřesněji, aby poptávající přesně věděl na čem je. Neslibujeme nereálné věci, můžete nám důvěřovat.

Zastihnout nás můžete na telefonním čísle 777 465 451, emailu: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript., nebo je pro Vás příjemnější vyplnit nezávaznou žádosti (případně kalkulaci) a nechat si zavolat.

 

Oficiálně se má věc totiž takto.

Horší, nebo vyloženě špatný, možná lépe jakýkoli, stav registru je u žadatele schopna akceptovat jenom ryze nebankovní firma. A je v tomto případě jedno, jestli se jedná o nebankovní hypotéku spotřebitelskou, nebo podnikatelskou.

Toto je ta hlavní „výhoda, rozdíl“, která nebankovním firmám zůstala i po zavedení nového úvěrového zákona, plus že není nutné dokládat účel využití – ale to umí jako tzv. americkou hypotéku i bankovní domy. Protože jak jsme si řekli, onu výhodu, že nebankovní firmě nemusí klient dokládat příjem a splňovat přísná kritéria potřebné bonity na jím požadovanou výši hypotéky a s ní spojenou vypočtenou měsíční splátkou, už ztratila!

Tedy, ztratila ji u spotřebitelských úvěrů, kdy jdou peníze jinam, než do podnikání, ne podnikatelských, kdy jsou peníze z hypotéky využity za účelem podnikání.  U podnikatelských úvěrů ono kouzelné trojsloví „Hypotéka bez nahlížení do registru, doložení příjmu žadatele a účelu využití“ stále platí.

Za tuto toleranci špatného registru si ale pochopitelně klient musí zaplatit podstatně vyšším úrokem, měsíční splátkou a celkovým přeplatkem, které nebankovní domy oproti těm bankovním nabízí. O to může být hypotéka v budoucnu pro klienta nebezpečnější.

 

Na co se ale v případě nebankovních spotřebitelských hypoték naráží nejvíc je fakt, že i když už teda je nebankovní firma schopna (má dle zákona nárok) poptávajícího úvěrovat nebankovní hypotékou, kdy už teda klient splnil náročné požadavky na bonitu, často není pro klienta dobrým řešením.

To z důvodu výše zmíněného, nemalého ročního úroku a s tím spojenou vysokou měsíční splátkou, u které reálně hrozí, že ji klient nebude schopný v budoucnu schopný řádně splácet a hypotéka se celkově dost prodraží o poplatky za porušení splátkového kalendáře.

Dále je zde problematickým faktorem výše hypotéky, kterou poptávající často potřebuje co nejvyšší možnou. Ať už ji chce uplatnit na poplacení všech dluhů, aby měl ideálně od všech klid, bylo to v jednom přehledném a výhodném dluhu, v kombinaci například s požadovanou rekonstrukcí nemovitosti, nebo jiným účelem využití.

Zkrátka a jednoduše klientům kolikrát u nebankovní hypotéky nestačí nabídnutá výše. Tato je buď omezená bonitou, že na víc skrz nízký příjem a vysoké závazky zkrátka klient zákonně nemůže dosáhnout, nebo maximální výší rovné 50 % z tržní hodnoty nemovitosti, které jsou nebankovní firmy ochotné ve většině případů poskytnout jako jakési maximum - maximální výši hypotéky vůči hodnotě zajištění.

 

Na toto samozřejmě nemusí narazit jenom spotřebitel u spotřebitelské nebankovní hypotéky, který jako jeden z mála splní náročné bonitní kritéria, ale i podnikatel, který sice nemusí splňovat náročné bonitní podmínky, nicméně kolikrát by se mu zkrátka hodilo, nebo je vyloženě potřebné, získat z hypotéky víc peněz z celkové hodnoty nemovitosti, která jde do zástavy, než je 50% z její ceny. A je to pochopitelné. Osobně jsem tento limit 50 % nikdy moc nepochopil, jako by byl takový problém půjčit víc % z hodnoty nemovitosti, například aspoň 60 %, nebo třeba maximálně 70 %.

I z těchto důvodů je bankovní hypotéka někde jinde co se týká výhodnosti, pokud se ji podaří poptávajícímu sjednat.

Nejenom, že je možné financovat až 90 procent z odhadní ceny nemovitosti, která navíc často bývá vyšší než prodejní cena, z které vychází nebankovní firmy.

Nejenom že je úrok, splátka i přeplatek výrazně nižší.

Klient zde dostává taky nazveme to „standardní podmínky", které se vztahují v plus mínus shodné podobě na všechny bankovní hypoteční produkty.

Nemusí se tak obávat nástrah, které některé nebankovní firmy staví do cesty a můžou se výrazně prodražit. Tyto firmou jsou ke klientům celkově přísnější.

Hypotéka bez registru Dům Dluhů

Hypotéka bez registru – jak probíhá zpracování a co hrozí v praxi 

O to horší pro poptávajícího nebankovní hypotéky je fakt, že některé nebankovní firmy hodně „podstřelují“ reálné tržní ceny nemovitostí poptávajících, z kterých vychází pro určení maximální možné výše hypotéky (tato bývá často poptávána). Ať už prostřednictvím spřízněných odhadců, kteří mají zkrátka za úkol, dostat cenu nemovitosti co nejníže, nebo tvorbou interních odhadů, z kterých následně vychází při určení maximální výše hypotéky v rámci povoleného LTV.

A tak když si klient řekne o hypotéku v maximální možné výši nebo zkrátka ideální požadovaná výše hraničí ve většině případů s maximálním LTV, které nebankovní firmy nabízí, tzn. 50 %, které je už tak dost nízké, je často nemile překvapený, když mu nebankovní firma nabídne podstatně méně, než očekával. Například se domníval nebo měl v minulosti vytvořený odhad, nebo zkrátka důvěrnou informaci z realitní kanceláře, že jeho dům s pozemkem má hodnotu 5 mil Kč a tak počítal se schválenou nabídkou nebankovní hypotéky na alespoň 2.5 mil Kč. Jenomže se mu dostalo nabídky na maximální výši hypotéky 1.7 mil Kč mínus poplatky za sjednání, což dost dobře (nebo vůbec) neřeší jeho situaci.

A při dotazu na to, proč mu není firma schopna nabídnout víc, se dočká odpovědi typu „Váš dům má tržní hodnotu maximálně 3.4 mil Kč“. Přitom tomu tak očividně často nebývá, když jenom pozemek má například hodnotu 2.5 mil Kč dle mapy prodejních cen stavebních pozemků za 1 metr čtvereční v dané lokalitě. Některé firmy jsou v tomto směru vážně odvážné a troufnou si k takovým odhadům cen nemovitostí i v lokalitách, kde je jejich určení poměrně snadné. Jejich snaha o snížení odhadu, aby si nechali větší rozdíl mezi tržní cenou a poskytnutou částkou, je potom „do očí bijící“.

Slušný půjčující je schopný vyjít klidně z neutrálního klasického bankovního odhadu na tržní cenu a z něj zcela reálně poskytnout nabízené maximální LTV. U nebankovních firem je standard 50 %, maximum potom 70 % a to v závislosti především na lukrativnosti lokality, ve které se nemovitost do zástavy nachází.

A za druhé, jak jsme si řekli. I když už se poptávajícímu podaří získat nebankovní hypotéku a z ní navíc tolik peněz, kolik je pro něj optimální. Pořád je to z mého pohledu tak drahá záležitost, že si opravdu malé procento lidí může s klidem říct „To v pohodě uplatím". Vysoký úrok dělá tak vysokou měsíční splátku, že bych si kolikrát ani já sám nedokázal představit, že mám něco takového delší dobu splácet.

No pokud je toto pro klienta v dané chvíli lepší řešení, než si tuto, i když drahou, hypotéku nevzít a zůstat ve stejné situaci. Nebo než si vzít nabídku od konkurenční firmy, která sice třeba může vypadat výhodněji (na úroku a splátce), ale pochází od neférového zdroje (šmejda), který má nachystané podstatně dražší nástrahy, kterýma svého klienta zatíží v průběhu splácení, než je pár % ročního úroku.

Tak je zkrátka v pořádku, po i po takové variantě nebankovní hypotéky sáhnout. Je nicméně přinejmenším vhodné tuto hypotéku co nejdříve převést na bankovní. Rozhodně se proto vyplatí řešit tuto záležitost se subjektem, který nejenom klientovi dohodí férového nebankovního poskytovatele a sjedná zde slušnou nebankovní hypotéku od A do Z.

Nicméně (a to je neméně podstatné) má současně špičkové možnosti i ve směru sjednání (podstatně výhodnější) bankovní hypotéky, na kterou nebankovní hypotéku klienta převede, jakmile to bude možné. To znamená, že po načerpání takové nebankovní hypotéky klientem sleduje jeho situaci a jakmile to registr nebo bonita dovolí, okamžitě mu sjednává bankovní hypotéku, z které tuto nebankovní vyplatí, přefinancuje.

My takové možnosti máme a snažíme se je rozvíjet každým dnem. Pokud teď není možné sjednat bankovní hypotéku z důvodu záznamu v registru nebo slabší bonity, sjednává se dočasně slušná, ale pochopitelně dražší, nebankovní hypotéka, která se v takovém případě co nejdříve, odvisle od stavu klienta - často otázka měsíců, převádí na hypotéku bankovní.

 

 

Jak každý nejspíš ví. Bankovní domy, které jsou schopné poskytnout až 90 % z REÁLNÉ hodnoty nemovitosti za úrok stále do 3 %, samozřejmě stav registru žadatele o hypotéku na rozdíl od nebank řešit musí a je nutné, aby tyto registry (především výše zmíněný CBCB) byli v dobrém stavu, někdy už i jedna, nebo dvě opožděné splátky znamenají zamítnutí. A to se nebavím o bonitě a doložení účelu využití, které obě, pokud se nebavíme o Americké hypotéce s využitím peněz na cokoli, musí být taktéž v perfektním stavu.

Taky pro nikoho nebude překvapením, že bankovní hypotéka je svými parametry pro klienty ve všech ohledech optimální úvěrové řešení a to ve všech směrech. Je pro prostě nejlepší řešení, na které se nebankovní zdaleka nechytá ani úrokem, splátkou, splatností, „standardností", takže výhodností a bezpečností. To je nám asi všem jasné. Klasické nebankovní hypotéky nebo jiné nebankovní produkty se jednoduše nemají šanci vyrovnat bankovním hypotečním a jiným produktům.

A velice často je pak právě stav registru žadatele zamítací (KO) kritérium, proč poptávajícímu banka řekne při žádosti o hypotéku NE. Bonita nebo účel využití nějak často až takový problém nebývá.

V takovém případě záleží především na tom, jak, kde a s kým umíte (máte možnost) bankovní hypotéku řešit. V tomto směru máme dobré možnosti, neváhejte to vyzkoušet. 

 

Jak probíhá konzultace u nás?

Vždy v první řadě zjišťujeme a komunikujeme přesný stav registru žadatele, samozřejmě doplňkově i potřebný příjem, bonitu, a snažíme se jeho požadavek „prosadit“ v bankovním sektoru. Aby tak získal to nejlepší na trhu, co jeho situaci skvěle vyřeší – bankovní hypoteční produkt. Daří se nám to nezřídka kdy.

Poptávající dopředu nic neplatí a tak pokud se to nepodaří, při nejhorším se omluvíme a pokusíme se nabídnout odpovídající dočasné nebankovní řešení. Vycházíme z bohaté zkušenosti a sdělujeme klientovi stav a vyhlídky takové bankovní realizace co nejpřesněji. 

Aby se tak nestalo, jak tomu u „konkurence" často bývá, že se naprosto slepě něco 2 měsíce řeší a slibuje, klient důvěřuje, dodává podklady a pak je mu oznámeno „SORRY JAKO“. Někteří slibují navíc s tak skálopevným přesvědčením přitom už na první podhled naprosto nereálné věci. Že je kolikrát s údivem, kde nechali nějakou soudnost, čest. Tahají klienta za nos, „hrají si s ním", manipulují podle předem dané strategie, přitom už sami dávno ví, jak se věc má. Když se u nás něco řekne, tak to (ve většině případů) taky platí.

Až jako záložní variantu pro případ neúspěchu v bankovním sektoru necháme pro klienta u fér nebankovních investorů na trhu vytvořit (předschválit) opět nezávaznou nabídku (bez poplatku dopředu) nebankovní hypotéky. Tuto si poptávající může vzít v případě, že bankovní hypotéka nevyšla, přechodně tak překlenout období nemožnosti dostat bankovní hypotéku – než bude možné jeho požadavek bankovně vyřešit.

Tím že u nás dopředu poptávající nikdy nic neplatí, nic tím pádem neriskuje. Pokud náhodou nebude možné sjednat ani jednu z hypotečních variant, nebo se nebude ani jedna zamlouvat, nic se neděje.

Poslat nezávaznou žádost o bezplatnou konzultaci hypotéky

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky