Lichváři a šmejdi v nebankovním sektoru – Příběh

Včera jsem mluvil s paní, která poptávala hypotečně vyřešit dost nepříjemnou finanční situaci, do které se s manželem dostali z mého pohledu zbytečně...

Místo aby si obezřetně pohlídali zdárné sjednání bankovní hypotéky, udělali pro toto jediné rozumné úvěrové řešení maximum a vyvarovali se nebankovní hypotéce všemi silami, udělali opak...

Nesetkal jsem se s podobným postupem poptávajících poprvé. Jakoby o zas o tolik nešlo... "Vznikne zádrhel v bance? Nevadí, no tak zkusíme nebankovní hypotéku..." si někdy lidé říkají... 

Jenomže ono je to "nebe a dudy" a rozhodně NE "prašť jak uhoď"...

Nebankovní hypotéka je velice drahá a ve velkém množství případů se absolutně nehodí pro ne tak urgentní rekonstrukci nebo koupě nemovitosti.

Od toho je jedině hypotéka bankovní, pro jejíž úspěšné vyřízení je potřeba udělat "první poslední". A když ani to nepomůže, je ve drtivé většině případů lepší počkat třeba několik měsíců, až to možné bude. A ne sáhnout často z jakési pohodlnosti po nebankovní hypotéce...

Jak se říká "nevědomost neomlouvá"... 

 

Celé to začalo nevinně vyhlížejícím záměrem v roce 2014 a sice zrekonstruovat si vlastní bydlení, rodinný dům...

Pokračování kliknutím na "Pokračovat ve čtení".

lichva a šmejdi

První kroky manželů vedly správným směrem a to do banky pro výhodnou, bezpečnou bankovní hypotéku...

Toto banka jim po předložení požadovaných vstupních informací a podkladů hypotéku na rekonstrukci domu v požadované výši odsouhlasila, takzvaně předschválila. (jinak řečeno dostali příslib zdárného sjednání, "pozitivní prescoring")

Jedná se o první krok, kdy vlastně banka říká, že si ověřila především žadatele, jeho registr, příjem, bonitu, původ, záměr... Že všechna tato kritéria vypadají přijatelně a pokud klient dodá podklady nutné ke zdárnému sjednání (například: doloží příjem, kupní a notářské smlouvy, odhad nemovitosti v potřebné hodnotě a další), nemělo by nic bránit poskytnutí (vyplacení) požadované hypotéky. 

No jo, jenomže se nikde neříká a už vůbec nepíše "hypotéku Vám stoprocentně poskytneme". Pořád je zde riziko (i když třeba ne vysoké, ale i kdyby 5%, stále je), že se bance něco "přestane líbit" a ve finále hypotéku klientovi zamítne.

Důvod může být poptávajícího nezodpovědnost, kdy se v procesu sjednání může například opozdit se splátkou (dostat se tak do registru). Nebo že sdělil na úvod neúplné, nepřesné, nebo úplně lživé informace...

No může to být mimo kontrolu a zodpovědnost poptávajícího, jako například že odhad nemovitosti nedopadne  dle potřeby (a nebude tak možné poskytnou potřebné peníze - LTV) ... 

Ale zpátky k příběhu, zkušenosti této rodiny... Podstatné je, že jejich hypotéka teda nebyla definitivně schválena, dostali jenom jakýsi příslib, tzn. informaci, že by hypotéku neměl být problém sjednat.

První chyba nejspíš byla, že se manželé okamžitě spolehli na to, že tuto bankovní hypotéku v blízké budoucnosti dostanou. Začali shánět a domlouvat řemeslníky, kteří kolikrát vyžadovali i zálohy dopředu na materiál nebo práci. Podepsat třeba smlouvy, které obsahovali sankce v případě nedodržení domluveného...

Z mého pohledu ale hlavní bylo, že si tímto v hlavě nastavili (naladili se), že rekonstrukce zkrátka brzo proběhne, i kdyby co bylo...

Jenomže ve finále jim po dodání všech potřebných podkladů přišel telefonát z banky „omlouváme se, ale hypotéku Vám z interních důvodů, které nesdělujeme, nakonec nebudeme schopni poskytnout“. Ono zmíněné definitivní schválení hypotéky zkrátka neproběhlo. Jinak řečeno, byla zamítnuta...

Co teď???

Rozumné by z mého pohledu bylo, obejít další banky s požadavkem na hypotéku a v rámci realizace samotné rekonstrukce nic dál závazně nerozjíždět. Alespoň nic závazného, dokud nebude hypotéka schválená definitivně, připravena k postupnému (nebo jednorázovému) čerpání. 

Rozumné by bylo poptat a začít řešit hypotéku v jiném bankovním domě. A pokud na „vlastní triko“ (bez služeb zkušeného úvěráře, makléře) tak způsobem ideálně takovým, že se nebude dělat závazný prescoring dokud nedojde k ideálně písemnému vyjádření ze strany bankéře (hypotečního specialisty) daného bankovního domu, po nezávazném předložení všech vstupních informací a podkladů: „ano vypadá to reálně, pojďme udělat prescoring, je zde vysoká šance". 

Protože pokud prescoring nedopadne, je hned vidět negativní záznam v registru. Tento následně uvidí i další banky, do kterých poptávající následně půjde. Čímž se zase o něco víc snižuje šance, že zde dojde ke zdárnému předschválení. 

Je možné za tímto účelem oslovit nás, zkrátka úvěráře s dobrými možnostmi, kteří se vyznají v trhu hypoték a mají možnost rychle profesionálně srovnat možnosti všech bank a najít tak, pokud je to možné, na míru možností a potřeb optimální hypoteční řešení. Když by nás tito klienti oslovil, věřím, že bychom dokázali požadavek řešit bankovní cestou.

Současně je potřeba si uvědomit "Aha, pozor, může to být problém, nemusíme hypotéku získat...".  A tak se tak trochu smířit s tím, že teď rekonstrukce hold neproběhne... "no tak budou kachličky ještě chvilku staré", "no tak bude ještě chvilku zatékat ze střechy", "no tak ještě nebude zateplení domu ideální a budou větší úniky tepla a tím pádem i výdaje na otop", i kdyby "no tak budeme chodit ještě chvíli do "kadibudky" ven"... Nebo že si hold koupím barák, třeba jiný vedle od sousedů (ještě lepší), za půl roku... 

 

Nicméně, manželé se tehdy rozhodli hledat řešení v nebankovním sektoru a to u konkrétní, raději nejmenované, nebankovní firmy (dále jen „firma“).

Tato prý vypadala skrz celkovou image zajímavě, tak "proč to nezkusit", řekli si... Rekonstruovat potřebujeme (spíš chceme), firma vypadá solidně, tak co..

Recenze buďto ani nečteme, nebo ty negativní nechá firma z internetu jednoduše odstranit a naopak nahradit nebo negovat alespoň několika pozitivními...

Dokonce mají v reklamě tady toho "slavného pána", z mého pohledu slušně řečeno "absolutního BLBA", který si nejspíš neuvědomuje, že svým „slavným ksichtem" láká do naprosté „finanční likvidace“ hromadu běžných lidí v nesnadné finanční situaci, ze kterých tato firma následně „sedře kůži zaživa“.

Udělá maximum pro to, aby svým klientům minimálně zdvojnásobila dluh za využití "všelijakých šmejdských praktik". A že se jim to ve většině případů bohužel daří... 

Hlavně že si sbalil do pytle pár stotisícovek a ještě tak zpeněžil svoji uvadající „slávu“. Kdyby šel idiot radši sponzorovat žvýkačky, udělal by líp. Teda ideálně ne silně karcinogenní žvýkačky, to by totiž lidi ve finále vyšlo podobně!

„Uhmm to bude ono, to bude dobré, to bude v pohodě“. "Firma dokonce nabízí úrok skoro jak v bance!" „Tak ty berem!“

No jenomže... Vzali si u této firmy nebankovní hypotéku 1 400 000 Kč. Nechápu, jak na něco takového mohli přistoupit, nebo jestli byli firmou jako jedni z mnoha „obětí“ mistrovsky obelhání, zmanipulováni... Firma si vzala za „bleskové“ vyřízení a další různé vstupní poplatky prý něco kolem 600 000 Kč. Slyšíte správně.

Rodina tak dostala na účet nějakých cca 830 tis Kč. Ale celkový dluh u firmy, a na listu vlastnictví jejich nemovitosti, který prostě museli v budoucnu manželé splatit, byl 1 400 000 Kč. Asi se tomu (ideálně právně) nebránili, nechali to zkrátka tak...

"Tak a rekonstrukce může začít". Jo a dostali krásný, zhruba 7 % roční úrok, což byl vážně nejlepší úrok na nebankovním trhu. U férového investora by mohli mít například cca 11 % a měli by to jasně dané a čisté.

Tato firma samozřejmě měla nárok na změnu úrokové sazby v průběhu splácení. A i když se prý klient domluvil na fixaci úrokové sazby u této firmy na 1 rok, ani to nebyla firma schopná (ochotná) vydržet. Za zhruba 9 měsíců splácení od vyplacení zmíněných přibližně 1.4 mil Kč ochuzených o přibližně 600 tis Kč na poplatcích si zkrátka firma řekla, že je nejvyšší čas zvýšit tento krásný, téměř bankovní (znělo v reklamách) úrok...

„Tak na kolik ho hoši zvedneme? Na 12 %? Ne, to je málo. Tak na 15 %? Pořád nic moc, ještě by to dokázali dál splácet a neměl bych na to nové BMW... Dejme 21 %, to je pěkné číslo!“ Ano, zvýšili jí úrokovou sazbu na 21 % ročně, což zároveň udělalo markantní navýšení splátky, které klienti vážně nečekali a nechtěli tolerovat, možná by ani neutáhli, nebo utáhli velice stěží...

A tak si zažádali přes svoji poradkyni a jí darovanou plnou moc o vyčíslení pro případ, že budou chtít tuto „skvělou“ hypotéku zaplatit. „Tak kolik jim dáme sankci, hoši? Kolik po nich budeme chtít? Půjčila si cca 1,4 mil Kč, dostala cca 800 tis Kč. Ok, co tak po ni chtít vrátit zpátky celkově 1,6 mil Kč, to by mohlo stačit, ne...? Neblázni, zaokrouhleme to na 2 000 000 Kč. To je moc okaté, dejme to na „baťovských“ cca 1 980 000 Kč, co? OK, to zní jako plán.“

Ano, vyčíslení, které jim dali je na necelé 2 miliony Kč. Na vstupu totiž úvěr nazvali jako podnikatelský, kde nejenom že nemusí zkoumat dle nového zákona řadu kritérií (především příjem - bonitu) žadatele, ale taky si potom s klientem můžou dělat prakticky cokoli. A následná právní ochrana u těchto typů hypoték je podstatně složitější...

Navíc už teď věděli, že jakmile zašlou toto vyčíslení, začne klient "kopat". Že klient asi nebude jenom tak v pohodě dál splácet takovou "gardu" a dělat jako že nic...

A toto zažádaní o (a zaslání) vyčíslení vzali jako záminku pro následnou okamžitou nutnost jejich hypotéku celou zaplatit a to do přibližně třiceti dnů. Pokud se tak nestane, s každým dalším započatým měsícem už budou dlužit + 50 tis Kč více přičteno k danému vyčíslení na cca 2 mil Kč.

Klienti jsou v šoku, oslovují nás, hledají na trhu novou firmu a hypotéku, která by tuto firmu vyplatila...

Jenomže už to není tak jednoduché nebankovně řešit. Částka se navýšila na tolik, že hodnota nemovitosti nemusí na nebankovní hypotéku a její omezené ltv stačit.

Navíc úrok fér nebankovní firmy je rozhodně vyšší než původně sjednaný úrok u této šmejdské firmy (ale nižší než na kolik ho následně do roka navýšili) a tak i splátka je zde na tak vysokou částku značně zatěžkávající.

Ideální by samozřejmě bylo tyto klienty dostat na hypotéku bankovní za pár procent úroku na splatnost 20 až 30 let pro minimální splátku... Ani s LTV by zde nemusel být problém, neboť banky jsou schopné financovat až 90% z hodnoty nemovitosti, na rozdíl od často padesáti procentního maxima u nebankovních firem. Což by měla být v případě těchto klientů naprosto dostačující výše hypotéky...

Jenomže banky jsou na tuto „šmejdskou“ firmu alergické, a i když by se podařilo klienty protáhnout přes prescoring, je hodně bank, který by mohli mít problém vyplatit takového "zástavního věřitele"...

Navíc ani registry klientů nejsou pro banku v nějak extra zajímavém stavu. Naštěstí jejich bonita by odpovídala... Tak se uvidí, jestli a jaké bude pro klienty možné řešení...

Uděláme maximum, aby se dal sjednat výhodný hypoteční úvěr, který by pomohl situaci přečkat, aby se dál tak "brutálně" nenavyšoval, neprodražoval... Zároveň aby mohli dál splácet, utáhli sjednanou splátku, ta byla pokud možno neměnná a nepřišli tak o jejich nemovitost za pro ně nevýhodných podmínek.

Nicméně dobrým řešením v takové situaci by mohl být jednoznačně prodej nemovitosti standardní cestou za tržní cenu. Tím by si vše zaplatili, dostali z nemovitosti maximum a měli dále klid (pokud nebude možné nyní řešit přijatelnou bankovní alternativu, kterou by neměl být problém do budoucna utáhnout)... Ovšem, museli by se z nemovitosti vystěhovat, "přišli" by o ni ve finále. Ale (i když to zní zvláštně) za pro ně nejlepších možných okolností a podmínek... 

V každém případě (ať už by se tito šmejdi dopláceli z bankovní hypotéky, nebo z prodeje nemovitosti) by bylo dobré zpětně právně napadnout takový jejich přístup, jednání. Za cílem snížit tak požadovanou částku (vyčíslení = zůstatek na hypotéce) na možné minimum. Ideálně k úrovni zapůjčené částky, tedy někam k 1.5 milionu korun českých. 

Nicméně fakt, že tento zástavní dluh byl sjednán jako podnikatelský úvěr, na který se nevztahují obranné právní mechanismy nového úvěrového zákona (jako pro spotřebitelský úvěr a s ním spojenou ochranu spotřebitele)... A že to má tato firma velice dobře ošetřené týmem právníků... Snižuje šanci na úspěch... 

Každopádně strkat hlavu do písku, nebo si na ni nechat ...., je to poslední, co by člověk měl udělat...

Stojí rozhodně za to, najít si znalého právníka, který s tímto má zkušenost, vyslechne si celý případ, prostuduje smlouvy, najde "slabé místo" a na toto následně "zaútočí"... Je potom dobrá šance, že se tato firma zalekne, nebude chtít jít do soudních tahanic a přistoupí na kompromis, kdy požadovanou částku poníží na přijatelnou výši... 

Taky Vám takové počínaní firmy půjčující v dnešním světě na oficiálním úvěrovém trhu ČR přijde jako „dobrý vtip“? Jak by to asi mohl stát, nebo nějaký arbitr (zastánce práv obyčejných lidí, spotřebitelů -> pojem v současné době tolik „se rozmáhající“) dopustit tak nečestné, hovadské jednání a přístup ke klientům? Nevolala mu ta paní náhodou na Apríla?

Bohužel ne (teda možná i volala), myslela to vážně, což její zdeptaný hlas jenom potvrzoval...

Tento nešťastný případ se skutečně nedávno stal a nebyl zdaleka jediný.

Tato firma (a jí podobné) tímto způsobem hromadně přistupuje ke svým klientům, lidem, kteří jim naletí do úvěrové pasti. Hledají záminky, jak co nejdřív z klienta vytáhnout maximum a likvidují jednoho za druhým. Ať už prostřednictvím vysokých a skrytých sankcí na vstupu, zvyšováním úroku v průběhu splácení (dokonce i „fixace“ kdy je přislíbena neměnná úroková sazba výměnou za nemožnost jednorázově hypotéku doplatit), obrovskými sankcemi v případě opožděné splátky klidně jen o jeden den a následně velice brzkým zesplatněním (požadováním vrátit v brzké době celý dluh pod hrozbou dalších sankcí)...

Dále znemožňují klientovi jejich nebankovní hypotéku normálně jednorázově doplatit (převést jinam), aniž by požadovali obrovskou pokutu (kterou nazvou třeba jako „úhrada ušlých úroků za domluvenou dobu splatnosti“), které se klient zavázal uhradit. To často dělá až násobky původně zapůjčené částky...

No zkrátka šílené. Vyvarujte se takovým nebankovním firmám, ať v budoucnu nejste dalším takto k nám o pomoc volajícím.

Neváhejte nás oslovit pro zcela nezávazné vyhodnocení Vaší situace, nebo s jakýmkoli dotazem. 

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, zakladatel a majitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 400 000 Kč. Žádosti o menší peníze tak prosíme neodesílat.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Nebylo by to pro nás rentabilní.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečný doložitelný příjem, bonitu.

Jako příjem se zde akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. V registru se rozhodně nesmí nacházet záznam typu nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky, kde musí být také splněna odpovídající bonita.

Poptávku na hypotéku na koupi nemovitosti, kdy žadatel má vyloženě špatný stav registru, nedostatečnou bonitu a třeba i žádné vlastní peníze. Není možné bez potřebného spolužadatele řešit.

Pokud chce klient financovat hypotékou koupě nemovitosti, nemá ale na kupní cenu našetřené ani 10%, je malá pravděpodobnost zdárného sjednání hypotéky na koupi. V případě zájmu o hypotéku na koupi nemovitostí je navíc dobré mít našetřeno alespoň 10% z kupní ceny vlastních peněz. Pokud v bankovním sektoru nebude možné takový požadavek řešit kvůli vyloženě špatnému stavu registru nebo příjmu a současně k sobě klient nemá nikoho s rozumným registrem a dostatečným příjmem... (bez zesplatnění, exekuce, insolvence) Nejsme kouzelníci a jelikož nebankovní hypotéka na koupi není obecně příliš vhodná, nebude s největší pravděpodobností v takovém případě možné hypotéku sjednat. Pro nebankovní sektor je potřeba mít minimálně 30% z kupní ceny našetřené a přispět ke koupi z vlastních zdrojů. Pokud našetřené nemáte třeba vůbec nic a v bance narážíte na vyloženě slabý příjem a nebo vážný záznam v registru, bude potřeba počkat dobu potřebnou k vyčištění registru, nebo na vyšší (doložitelný, dostatečný) příjem. Už i banky dnes nabízejí maximálně 90% LTV (10% z vlastního) a v nebankovním sektoru je to z pochopitelných důvodů ještě méně - většinou maximálně 50% z hodnoty a to za podstatně vyššího úroku, kterým financovat koupi není z našeho pohledu rozumné. To mějte prosím na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016.

U všech spříznených investorů tak dochází v rámci spotřebitelských úvěrů mimo jiné k posouzení úvěruschopnosti žadatele a tedy prověření jeho bonity vždy. Tato musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Nedochází ke zmíněným dvojím odměnám, které by se pobírali současně od poskytovatele a žadatele. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a celkovou spokojenost. Je na jeho uvážení, zda-li je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude v ní pokračovat, nebo nikoli. V žádném z případů nám klient neplatí dopředu jakýkoli poplatek. Co jediné je v některých případech potřeba dopředu uhradit, jsou náklady spojené s provedením odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru.

Před zdárným sjednáním a vyplacením požadovaného financování klient v žádném s případů neplatí poplatek dopředu.

Tím pádem žadatel o radu nebo úvěrový produkt nic neriskuje a pokud se mu v průběhu vyřízení nebude cokoli líbit (například v našem celkovém přístupu nebo námi navrženém optimálním financování), nebude mu naše služba připadat užitečná, může kdykoli odstoupit a nic se neděje. Také v žádném případě nedochází ke dvojím odměnám. Nepobírá se odměna současně od poskytovatele a klienta.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky