Úroková sazba hypoték bez registru a s ní spojená rizika

Člověk, který obecně řečeno hledá finanční službu, jejichž důsledkem pak vzniká dluh (hypotéku, půjčku, úvěr), má logicky primární cíl v podobě získání co možná nejnižší měsíční splátky. Styčným ukazatelem, který má „moc“  výši měsíční splátku ovlivnit, je roční úroková sazba, ještě lépe RPSN. Snaha o získání co možná nejnižší úrokové sazby, která je laicky pro poskytovatele určitou odměnou za poskytnuté peníze, je z pozice každého poptávajícího obecně pochopitelná, na místě.

Také bych při návštěvě supermarketu nechtěl koupit dražší banány, když na první pohled stejně kvalitní, můžu koupit za poloviční cenu. Nejspíš by mně myšlenka podezřívající zlou kvalitu "proletěla hlavou", sundat slupku by mně bylo hloupé, pocit touhy po dobrém koupi by mně zaslepil oči a jednoznačně nakoupil nejlépe ještě na týden dopředu.

Problém však nastane v momentě, kdy na ně dostanu chuť, zajdu do kuchyně a pod na oko zdravou, chutnou slupkou najdu prohnilou dužinu, červi, tedy nestravitelný obsah. Nebylo by lepší obsah takového banánu nenápadně zkontrolovat už u přepážky dříve, než si ho zakoupím? Nejsou pak pozdní lítost, „ pláč nad výdělkem“ a vztek na prodejce zcela zbytečné? Řekl bych, že jsou.

Nechal jsem se zlákat cenou, akční nabídkou a ruka v ruce ignorovali to nejdůležitější , tedy preventivní kroky, které by tomu mohly jednoduše zabránit.Jestli se ptáte, proč se na internetových stránkách finančního poradenství dočítate o banánech... Samozřejmě není mým záměrem nikterak poškodit prodejce banánů, ani klást přehnaný důraz na „ drobné“, o které tímto nákupem můžete přijít. To bych s dovolením přenechal panu potravinovému inspektorovi ve večerních novinách televize Nova.

Tímto příkladem bych tedy rád ilustroval přístup některých nebankovních společností ke svým klientům. S podobně fungujícím marketingem poskytování nebankovních produktů jsem se za poslední měsíc sektal u dvou nejmenovaných nebankovních společností, respektive jejich 6ti klientelů, kteří se na nás obrátili s žalostným požadavkem o pomoc s vyplacením u těchto dvou společností.

Těmto lidem už bohužel oči pro pláč zůstali. Je důležité pochopit jednu základní věc. U nebankovních produktů, tedy produktů, které nekontrolují stav registrů a většinou ani příjmovou stránku žadatele. U produktů, které tak pro poskytovatele obnášejí daleko větší riziko zpětného nevrácení poskytnuté částky.  U produktů, které jsou vstupně zastřešovány penězi movitých lidí za primárním účelem jejich dostatečného shodnocení... Na základě těchto a dalších faktů je zkrátka nutné pochopit, že pro žádnou z nich nebude slibovaná roční úroková sazba např. 7% ročně dostačující, protože právě shodnocení 7% jimi poskytnutých peněz nebude dostačující.

Takového shodnocení by investoři mohli dosáhnout "bezstarostně" snad i u dluhopisů, terminovaných vkladů atd. Proč tedy "riskovat" v nebankovním sektoru za účelem tak mizivého shodnocení? Ať už se tedy tváří jakkoli, ať už je Vám naslibováno cokoli a ať už to vypadá jakkoli reálně, toto mějte vždy na paměti. Tímto příkladem bych rád poukázal na marketing zmiňovaných nebankovních společností, které právě za zástěrkou bezkonkurenčně nízké měsíční splátky nebankovní produkty nabízí.

Rozezleně reaguji na příběhy těchto 6ti za poslední měsíc u nás poptávajících lidí, kteří byli, právě kvůli tomuto vstupně zmíněnému požadavku na co nejnižší měsíční splátku a jim přitakávajícím marketingu takových společností,  „úspěšně“ připraveni o střechu nad hlavou. U dvou poptávajících jednalo o rodinné domy v tržní hodnotě přibližně 4 milionů, u čtyř naopak o bytové jednotky v rozsahu tržních cen 1 – 2,5 milionu. Zde už se být obrovsky obezřetným vyplatí, co myslíte? 

Řeč je o nebankovních společnostech, které za dobu svého působení již několikrát změnili název firmy, které o nemovitosti za dobu fungování připravily stovky a více žadatelů o nebankovní hypotéky, půjčky se zástavou nemovitosti... O společnostech, nad jejichž krutostí zůstává rozum stát. To však zdaleka ne tak, jako fakt, že  se jejich marketing a síla na finančním poli stále více rozrůstá a každým dnem realizuje stále větší počet případů. Podstata je přitom velmi jednoduchá. Každý člověk si dokáže dát dohromady 1+1 a na úkor právě takvýhodné, bezkonkurenční podmínky " s úsměvem na tváři" okamžitě podepisuje smlouvy. 

Obrovský problém nastává v momentě, kdy se klient  opozdí s jednou jedinou splátkou několik dnů, jako se stalo právě na nás se obracejícím lidem.  Okamžitě začínají běžet nelidské penále ve výši až 1 % z poskytnutého úvěru denně.  Společnost kontaktuje „klienta“ jedním dopisem. Bez jediného telefonátu, bez jediného emailu, které mají samozřejmě k dispozici. Po uplynutí několika dnů ze zákona daných na zpětnou reakci klienta ihned zesplatňují.

Jste zrovna v dobré situaci jako obecně 1 ze 100 a dokážete tyto sankce okamžitě uhradit? Výborně. Po takovém zaváhání už ale zapomeňte na úrok 7 %. Úroková sazba se najednou zvedá na 25 %, spokojeně sdělují tyto společnosti. Může se tak stát, že přijedete z dovolené, nebo se vám nebude chtít na poštu a místo závazku 400 tisíc Kč bude Váš zůstatek k okamžitému uhrazení 600 tisíc Kč. 

A to je jen jeden z tahů této společnosti. Důvodů a s nimi spojeným marketingem, proč úvěry zpoplatňovat a sbírat tak nemovitosti, mají tyto společnosti očividně daleko více.  Zpravidla do 2 let si problém najdou a to už je potom na prevenci, tedy "sloupnutí banánu přímo na přepážce" pozdě.  Je tedy nutné: opět zdůraznit, aby žadatel o nebankovní služby nereagoval pouze ne cenu, výši splátky, úroku.

Je nutné sledovat kvalitu, solidnost, historii a záměry společností, u kterých žadatel poptává. Nechat smluvní zaopatření nebankovního produktu VŽDY důkladně prověřit nezávislou 3. stranou, tedy právníkem, případně v oboru se pohybují osobou (známým),  jež je schopna kvalitní a důkladnou revizi smluv bezproblémově zajistit.

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky