Zvyšování úrokových sazeb u bankovních hypoték a pád cen nemovitostí

Zdá se, že roční úrokové sazby hypoték od bank působících na území ČR dosáhli svého minima. Přichází tak doba jejich postupného růstu...

Je jen otázkou, jaké tempo bude mít, v jaké růstové křivce se bude vyvíjet... Nicméně je téměř jisté, že nastane a to brzy... 

Jaké jsou, kromě toho že úrok už zkrátka nemá kam padat, důvody tohoto jeho očekávaného růstu?

Lze současně očekávat i "prasknutí bubliny" a pád cen nemovitostí (alespoň určitých typů v některých lokalitách) po sestupné křivce?

Nejen o tom se dočtete v tomto článku.

 


 

Ještě před několika měsíci bylo možné "při troše štěstí" hypotéku sjednat za úrok přibližně od 1,29%. Tato úroková sazba byla nabízena například u Monety, samozřejmě ne jen tak pro nic za nic... Klient musel být pro banku zajímavým, což znamená, že musel projít nejvyšší prescoringovou kategorii (takže registry na výbornou, bonita úžasná a do toho ještě "vyšší třída" doktor, právník...). Dále musel být schopný udržet minimální zůstatek na účtu ve výši 700 tis Kč...

Ano nic snadného, nic oficiálního, jedná se o extrémní případ, uznávám... Ale dostat se oficiálně někam k 1.59 % zcela oficiální cestou nebyl v tomto období větší problém... 

Dnes už se jen těžko klient dostane pod 2% ročního úroku… A jen stěží se dá predikovat, jak rychle a kam až budou úrokové sazby jednotlivých bankovních domů růst... Přitom růst úrokových sazeb není to jediné, z čeho by měli mít možní budoucí žadatelé obavu. Dost reálně hrozí zhoršení i dalších podmínek pro získání hypotéky, ať už se bavíme o zvýšení náročnosti na potřebnou bonitu (a to i při zachování podobných úrokových sazeb), nebo snížením poskytovaného LTV, které bude znamenat, že člověk na nemovitost s hodnotou 10 000 000 Kč nedostane 10 000 000 Kč, ale podstatně méně. Lehko si spočítáte kolik budou banky ochotné maximálně poskytnout, když "zastropují" LTV na 90, nebo pravděpodobněji 80 %... Při hypotéce na koupi to bude zkrátka obnášet nutnost použít více vlastních peněz... Maximální splatnost by snad měla zůstat neměnná, i když se vyskytují tendence nabídnout i 35 let a splátku tak ještě snížit, nemělo by "naštěstí" nastat její zkrácení... 

Ale zpátky k parametru úrokové sazby... Jedna statistika ukazuje, že kdyby byly roční úrokové sazby v průběhu minulého roku o 1% vyšší, přibližně 38% žadatelů by na své hypotéky kvůli bonitním nárokům nedosáhli. To je vysoké číslo. Získáte z něj bližší představu o tom, kolik lidí se "o chlup" k hypotéce protáhlo. Ale vzhledem k enormnímu objemu hypoték, které si české domácnosti nabrali, toto číslo odhaluje zcela reálnou hrozbu jejich neplacení v budoucnu. Tato hrozba a množství potenciálních budoucích neplatičů se zvětšuje s jakýmkoli zvýšením úrokové sazby, kterou si po ukončení fixačního období začnou bankovní domy nárokovat… Když k tomu připočteme aktuálně minimální nezaměstnanost, rostoucí platy ("zlaté ekonomické časy")... Jakákoli sebemenší odchylka a změna k horšímu je "časovaná rozbuška", která může odstartovat podstatně horší časy.

Co když se karty otočí? Co když ekonomika ochladne, (už tak zkostnatělé, neefektivní, korupcí a nezaslouženými dotacemi prošpikované) firmy začnou být neúnosně neziskové, začnou snižovat platy, propouštět ve velkém, procentuální nezaměstnanost se tak začne neúprosně zvyšovat a aby toho nebylo málo, ještě se do toho (podstatně) zvýší úrokové sazby... Co když o ekonomickém růstu nebude ani řeč, naopak nastane velký krach?

No, neustále rostoucí počet lidí přestane své hypotéky splácet... Banky jim je zesplatní a budou chtít svoje peníze zpátky (na úhradu pochopitelně taky nebudou mít a přeúvěrovat jinam skrz neplacení a špatný registr nebude možné - navíc žádná nebankovní firma nevyplatí víc než 70% z hodnoty nemovitosti, takže by to na rozpůjčované "100%" bankovní hypotéky nestačilo a i kdyby banky odsouhlasili podstatně nižší částku k doplacení, lidé by nebankovní hypotéku neutáhli už vůbec -> takže je to "slepá ulice")...

Nemovitosti svých dlužníků tak banky začnou nuceně prodávat (nejspíš hluboko) pod aktuální cenou a jelikož banky v nedávné minulosti napůjčovali velké množství 100% hypoték (ve výši 100% z hodnoty zastavené nemovitosti), zřejmě tak při nuceném prodeji narychlo dostanou zpět jen část z toho, co půjčili... Že by třeba 70% z toho? Nebo 50%? Toto procento ukazuje, kam až se může v takové situaci hodnota nemovitostí naprosto v pohodě dostat oproti současným cenám.

Je logické, že celková nabídka nemovitostí na trhu se zvýší a současně lze očekávat, že po nich i při podstatně nižších cenách nebude dostatečně silná poptávka... Vzhledem k výraznému růstu hladiny nabízené roční úrokové sazby (s tím spojené náročnosti na bonitu žadatele) bude pro potenciální žadatele o hypotéku ekonomicky nezajímavé (nebo nesnadné) o hypotéku vůbec žádat, získat ji. Alespoň do doby, než bude cena prodávaných nemovitostí tak nízká, že... Zájem možných kupců nemovitosti opadne z důvodu, že našetřené (odložené) na ně bude mít minimum z nich a vzít si hypotéku bude skrz úrok nezajímavé a nebo nemožné skrz náročnost na příjem žadatele, množství vlastních zdrojů... To bude pokračovat, dokud se trh nevyčistí a uměle vytvořená bublina finálně nesplaskne...

Započne tak pokles cen nemovitostí, než se zdravě vyrovná síla poptávky a nabídky po nich. Potom, jednoho dne, se cena nemovitostí a úrok (pokud banky ještě budou :-)) zastaví na "zdravé hladině"... 

I kdyby se tato ekonomická situace nijak podstatně nezhoršila - což mně osobně přijde nereálné vzhledem k "přepálené" ekonomice ani za použití jakýchkoli makroekonomických nástrojů centrálních bank, důležitých subjektů... Ale kdyby... 

Bankovní domy prý mají statistiku a jakýsi "interní úkol" udělat na každé jedné hypotéce v průměru zisk 5% ročně. To na různých poplatcích a růstu úrokové sazby v budoucnu... Tak si můžete sami spočítat, kolik platíte teď a kolik asi tak bude chtít banka v průměru za těch 20, 30 let doby splatnosti... A co bude muset udělat (kam bude muset úroková sazba jít), aby dohnala "manko" způsobené aktuální nabídkou tak nízkého úroku... 

Nechci předstírat nějaké vyšší ekonomické vzdělání ani nějak světoborný rozhled... Ale když se tak podívám kolem sebe, poslouchám... Přirozená krize prý přišla v roce 2008 a místo toho, aby bylo prasknutí této bubliny přijato s pokorou a upřímností ke všem lidem, jenom se tato "díra zalepila" natisknutím dalších nových peněz...

Nezdravé firmy a banky, které svojí nenasytností a chybami krizi způsobili (a měli by být za to potrestané) byly takto zadotovány, aniž by se po zásluze museli hodně omezit, restrukturalizovat, propouštět, nebo zaniknout... To se ale nestalo... Firmy neefektivně fungující byli zachráněny, přirozený vývoj věcí opět uměle povzbudil "umělými steroidy" a můžou se tak dál vyrábět produkty, které za mě svět nepotřebuje, nebo chce stále méně a méně... Celé to jede jenom z jakési setrvačnosti a protože ti nahoře to tak chtějí a celé tak nějak látají, než aby "kápli božskou" a třeba postupně umírňovali katastrofální propady... Oni ale ne, natiskli toho tolik, že se to pojmenovalo "krize zažehnána", jede se dál "jakoby nic"... 

Nemyslím si, že je to udržitelné... Neefektivní, dotacemi a úvěry nadopovaná výroba a nabídka stále nových a nových produktů, o které je z mého pohledu stále menší a menší zájem... To protože lidé jsou prostě normálnější (moudřejší) a už ne tak lehce zmanipulovatelní ("proč bych asi potřeboval to nebo to, stačí mně to co mám...") Navíc zde hraje roli stárnutí populace a s tím spojená kupní síla (bohatství), která se posouvá výrazně ke starším generacím. No ti už tím tuplem snad o něco zmoudřeli a nepotřebují tolik "zbytečných věcí"... A mladí na to (bez úvěru, nebo právě peněz starších) často nemají... Tak na čem mají v budoucnu ty velké firmy vydělávat? Komu mají prodávat (tlačit) ty svoje produkty, které stále ve větším chrlí jejich výrobní linky? A v neposlední řadě, kdo jim v těch fabrikách bude pracovat???

A to nezmiňuju ekologické hrozby, kdy chudina planeta to tady s námi taky nemá jednoduché (emise z neefektivní přepravy, celkové znečištění) a může do toho bez jakéhokoli váhání a varování hodit vidle. A je jí jedno, co na to říká nějaký oligarcha nebo "vládce světa", který to tady zatím "neviditelnými nitkami" drží pohromadě... Například dlouhá sucha a budeme rádi za vodu... Meteor a je po nás... 

Ani to se nebavím o technologiích, že přichází doba, kdy jeden člověk může "jedním tlačítkem" (nebo nedopatřením) zničit celý svět, nebo zlikvidovat velké množství populace... Nebavím se o hrozbách nových nemocí, nezastavitelných epidemií... 

A tak na konec "mimo záběr"... Buďme vděční za každý jeden moment, kdy se můžeme točit tady na té kouli v nekonečnu. A za to, v jak skvělé době na všechny její "mouchy" můžeme stále žit... Ta svoboda, kterou teoreticky můžeme mít...

Žijme s tím, co máme, snažme se, ať se máme líp, ale ne na úkor druhých, nebo přírody (budoucích generací, našich dětí)... Nechtějme věci, které nepotřebujeme.

Buďme ostražití vůči dluhům obecně, které nám na vnitřní svobodě podstatně ubírají, naopak nám svazují ruce, zotročují, aby na ně vůbec v budoucnu bylo... A to celé stejně jenom proto, že nám někdo vtlačil do hlavy, že potřebujeme tu a ještě tam tu novou věc (právě aby měli odbyt na produkty, o které je stále menší zájem, na které má stále méně lidí méně peněz a proto tlačí s nabídkou nejenom produktů ale i úvěrů, aby na ty věci vůbec bylo)...

Soused má, v televizi, reklamě sem viděl... Už je to tak hluboko v podvědomí, že po tom prostě toužíme, ani nevíme proč... Často zbytečně, protože nám to tam ti nahoře "vtloukli"... Mít a chtít krásné věci je v pořádku. Snažit se, zlepšovat svoje kvality, vydělávat si tak na to, co se mně opravdu líbí, to je v pořádku. Ale kupovat si věci, na které nemám, z půjčky a dostat se tak pod zbytečný tlak úroků, které navíc konečnou cenu kupovaného produktu ještě více zvednou... To v pořádku není.

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky