3 typy refinancování hypoték a jejich úskalí

Jaké jsou 3 základní typy refinancování hypotéky?

Na co si dát pozor, abych neprohloupil klidně desítky tisíc, čeká-li mě refinancování hypotéky v roce 2021?

Co bude mít zásadní dopad:

Budeme vyměňovat bankovní či nebankovní hypotéku za bankovní či nebankovní hypotéku?

Je libo taky získat nějaké peníze navíc nad rámec jejich zůstatku?

Jste tlačeni do vyplacení zpoplatněné hypotéky, exekuce, insolvence nebo dokonce dražby?

Zajímá Vás, jak moc výhodné řešení bude možné vyřídit?

Nejprve zodpovězte

- ideální výše hypotéky a její plánované využití

- stav registrů klientských informací

- příjem, výdaje a přehled závazků

u žadatele

a co taková nemovitost do zástavy: typ, lokalita, hodnota?

To vše totiž hraje svou důležitou roli při sháňce a zajištění optimálního hypotečního řešení. 

Pokračujte ve čtení níže, nepřipravte se o: Jak funguje refinancování a co obnáší jeho vyřízení?

Je více různých situací, které vyžadují a obnášejí vícero typů přeúvěrování.

Těmi jsou:

  1. Mám běžnou (ne)bankovní hypotéku a chci ji zrefinancovat čistě pro nižší roční úrok a celkový přeplatek (peníze navíc nepotřebuji):

Může se jednat o běžný případ, o které v dnešním „přehypotékovaném“ světě, kdy se pro lepší představu ročně vypustí do éteru kolem 200 miliard Kč a to čistě v bankovních hypotékách, není nouze. Rekordním byl v tomto směru rok 2018, kdy lidé načerpali celých 222 miliard Kč v bankovních hypotékách.

Těch, které pochází z nebankovního sektoru, ať už od jedné z renomovaných nebankovních firem, nebo soukromých investorů, kteří se poskytováním nebankovních hypoték živí, není zdaleka tolik. I když tento údaj není veřejně dostupný, přibližně předpokládám, že také objem rozpůjčovaných nebankovních hypotečních úvěrů bude dosahovat alespoň jednotek miliard Kč. Ty dneska musí splácet obyvatelé ČR a znamenají tak pro ně značnou zátěž jejich měsíčních rozpočtů a nemovitostí. Nutno jedním dechem podotknout, že nést takové břemeno mnohdy nemusí, protože je u některých z nich už dneska možné refinancovat jejich drahou a nebezpečnou nebankovní hypotéku do výrazně levnější a komfortní banky. Tito lidé o tom ale nemají tušení, nevědí kde a s kým to řešit, nebo jak správně na to jít. Taky se nabízí vyměnit nebankovku jinou, za kterou stojí férový a slušný poskytovatel, který zároveň nabídne nižší úrok a celkově lepší parametry. Každý ale ví, že banka je stejně "stokrát" výhodnější, navíc ochota a soukromých subjektů dneska půjčovat je značně ochromená nastálými událostmi. Proto pokud se podaří prosadit požadavek poptávajícího v bankovním prostředí, přinese mu to podstatně větší potěšení. 

V této sekci si proto můžete za bankovní hypotéku dosadit nebankovní, pokud chcete refinancovat tuto. Obsah by měl plus mínus odpovídat, jenom úspora, které by se tím dosáhlo, by byla podstatně větší. 

Letem světem historií:

Když se nad tím zamyslíme, zajímavým je taky fakt, že v této době ještě nebyly zavedeny celoplošné doporučení a příkazy ČNB. Banky jimi tak v těchto časech nebyly svazovány. Že by žadatelé o jejich hypotéky museli mít alespoň 20% našetřené tedy takzvaně vlastních zdrojů při žádost o kupě nemovitosti? Že by nemohli dostat celých 100% z odhadní ceny financované nemovitosti, ale maximálně "trapných" 80%? Nebo že by dostali z banky vyjádření typu: „Tady ti víc půjčit nemůžeme, protože tvé náklady by včetně splátky poptávané hypotéky překročili 50% z celkových příjmů?“

Asi by si poklepali na čelo a ptali se „To je co za hloupé vtipy? A vy z které z planet jste přiletěli?“ Tehdy se k žádnému takovému omezování LTV ani bonity, jako se běžně děje dnes, nemuselo přihlížet. Nebylo tak výjimkou, že 100% z ceny svojí nemovitosti získal i člověk, kterému by dnes, vzhledem k výši jeho příjmů, v kterékoli nevyřídil tak vysokou hypotéku ani Chuck (Norris). A když by koutkem oka zahlédl i jeho výdaje v podobě splátek jiných úvěrových produktů, tak by mu v tom nepomohl ani Bruce (Lee). Z toho plyne, že si hypotéky zdárně nabrali i takzvaně nepříliš bonitní klienti, u kterých je poměrně vysoké riziko, že se při sebemenším zhoršení jejich finanční situace, nebo nenadálém zvýšením úroků a s nimi i splátek, mohou snadno dostat do problémů se splácením. A navíc se při jakékoli korekci cen nemovitostí mohou dožít rána, kdy po probuzení budou dlužit na hypotéce více, než kolik je cena zastavené nemovitosti, aniž by se přes noc museli zákonitě dopustit nějaké lumpárny (třeba nechat hořet svíčku v obýváku, která měla za úkol primárně polaskat romantickou duši manželky, a i když v tomto směru svůj účel splnila, nesplnily jste vy ten svůj, neurčili jste se ji sfouknout, a ona přebarvila místnost na letmo tmavší odstín a provoněla ji po kouři i bez Ambi puru s přehnaně výrazným nádechem do popelavé). Sice za ty 2 roky také vyrostla hodnota nemovitostí, takže se těmto lidem, aniž by se museli jakkoli namáhat, vcelku podstatně zlepšil poměr mezi hodnotou zastavené nemovitosti a dlužnou částkou na hypotéce. Na druhou stranu „Covidové období“ a z něho plynoucí krize, jejíž dopady podle mě teprve začneme s rostoucí tendencí pociťovat, musí zákonitě srazit i cenu nemovitostí. Nevím, jestli až na hodnoty roku 2018, každopádně se může klidně stát, že i hluboko pod ně. Výpadkům příjmů, jejich snížením, nebo úplné ztrátě příjmů se totiž spousta lidí nebude mít možnost vyhnout. A tak jestli se jim to nezbortilo doposud, s největší pravděpodobností začne, jakmile jim skončí období odkladu splátek na jedné nebo mnohdy vícero nabraných hypotékách.

Něco ve stylu: Přichází manžel domů po náročné šichtě… Mám podnikatelský záměr Maruško, vchází přitom s lišáckým úsměvem do kuchyně. Ale Pepo, dej pokoj, víš že to tvoje podnikání nikdy moc růžově nedopadlo. Dluhů z toho posledního jsme se dokázali střepat teprve před nedávnem. Ale neboj se pořád prosím tě, tentokrát je to jistotka a navíc tutovka. A co to zas bude, oprášíš pojistné příručky, vyndáš zaprášené sako ze skříně a vrátíte se s Martinem na zašlou dráhu finančních poradců? Víš že to sako už utrpělo několik děr na kráse jak se molové činili? A víš, že ten zápal a nadšení, které jsi tehdy do této činnosti, kolikrát zuby nehty, vkládal, nebude už nijak snadné vyvolat? Nebo se chystáte zase na některé z jejich školení či týmbildingových akcí nebo jak tomu říkají? Víš že po posledním takové jarní akci si z toho měl tik v levém oku ještě u vánočního kapra a dodnes si z toho neseš vážné šrámy nejenom na svém psychickém zdraví ale také celkové pověstí, které se teď "těšíme" u rodiny a přátel?! Aby se zas neopakovalo to fiasko, kdy si všichni konečně uvědomili, že pojistka je výhodný produkt pro všechny, jenom teda kromě nich samotných, takže ti všichni, které se ti podařílo, v mých očích mnohdy zázračným a pro mě samotnou nepochopitelným způsobem, přesvědčit, a nás zase sežerou všechny ty storno provize, které jsme potom museli vracet? Přece víš, že nebylo z čeho, když už byli všechny peníze rozutrácené, když ses hrdinsky domníval, že jsou to už ti zající po honu, ale hon přitom ještě pokračoval dloouhých pět let? Ale běž ty, to mně ani nepřipomínej. Koupíme si na hypotéku další byt, stačí přijít do banky, požádat si o ni a máme to. Představ si, že nemusíme mít našetřenou ani korunu, oni nám „ty paka“ ten byt zaplatí celý. Ale co tvůj příjem Pepo, vždyť víš, že to není žádná sláva, dají ti s ním tolik peněz, aby se dalo něco slušného koupit? Když připočteme i ten tvůj, tak jo, ptal sem se na to Martina, který u fochu náhodou zůstal a má to jako bočák, ten mně to spočítal. No dobře a co s tím bytem budeme dělat? A vůbec, to teď jako hodláš kupovat nějakou tu nehnutelnost? Víš přece, jak za poslední rok vzrostla cena bytů? Vždyť i tu zastaralou garsonku bez balkónu, co by sousedi dole v přízemí dřív prodali předminulý rok stěží za 700 tisíc, teď koupil nový, podezřele šťastný soused, možná s podobným záměrem, jako máš ty, skoro za dvojnásobek! To se chceš vážně taky tak pobláznit se všemi těmi lidmi? Prosím tě, Maruško, ty tomu vůbec nerozumíš, navíc si klasicky přehnaně ustrachovaná. Mám to promyšlené, načetl sem si to ve včerejších novinách a výrazně zbystřil, když o tom mluvili ráno ve snídani v televizi! Ten byt pronajmeme, nájemník nám bude splácet hypotéku a ještě nám z toho zůstane na lepší život. Navíc ceny nemovitostí mají růst, tak se nám tím bude zvyšovat hodnota toho bytu a budeme jednoduše bohatnout. Konečně budeme dosahovat pasivního příjmu i my! To bude ten Robin Kiyosaki v knížce Chudý a bohatý táta čumět těma svýma šikmýma očičkama! To jemu ají sousedovi odvedle spadne ten jeho zářící úsměv! Pepo a víš ty jistě, že to byl Robin a že si zvolil správné pořadí těch přídavných jmen v názvu jeho knížky? To teda náhodou zrovna vím. A když už jsme u toho ptaní. Víš ty Májo vůbec, co to ten pasivní příjem je? No, co by to asi tak mělo být? Je pasivní, rád dělá, co se mu řekne. Ale běž ty, to neznamená to samé, jako jsi ty v posteli. To je příjem, který budeme dostávat, aniž bychom na něj, milá Maruško, museli vynakládat jakékoli zvláštní úsilí. No chápeš to? Vydělávat jen tak, bez práce! No Pepo, to je báječné, už bylo a čase pro těch „prodřených“ letech. Ty si mi to ale hlavička. Co pro to musíme udělat? No jak říkám, jenom zajít do této úžasné banky a vybrat nějaký ten vhodný byteček ke koupi... :-P // necelé 3 roky na to... Pepku, říkám ti, okamžitě, ty hlavo tupá, ten zatracený byt prodej, než na tom proděláme i boty! Ale komu a za kolik Maruško, však je teď doba, kdy velice nikdo nechce nic moc nakupovat. Každý si vyčkává, jak kvočna na vejcích. Já sem ti ty pablbe říkala, ať to prodáš před Vánocema, že už to nemůže dál růst! Ale ty ne, tobě nestačilo na tom zatraceném bytě vydělat za dva roky půl milionu! Nebuď hloupá, ono to ještě poroste, proč by to asi tak mělo padat?!  Přesně tak si to tedy říkal, pamatuješ?! Já bych tě nejradši… Ale klid Maruško, nějak bylo, nějak bude. Je pravda, že ještě pár měsíců zpátky bychom za tu cenu měli řadu zájemců od dveřím až k vinárně dole v ulici, ale dneska? Za jakou cenu to mám asi tak začít prodávat a za jakou se mně to podaří prodat? No co já vím, to do psí prdele prodej aspoň za zůstatek na té tvojí zázračné hypotéce, když už nic z toho! Hlavně ať po prodeji bytu té zatracené bance nic nedlužíme! No dobrá, já to teda zkusím. Já ti zkusím ty osle tupá! Zkus otevřít dveře, otevřeš je? Já ti říkám, ty půjdeš a ten byt prodáš a já si ještě dobře rozmyslím, jestli zároveň s ním z mého života nadobro nevycupitáš i ty! Aby té tvojí neschopnosti a mojí submisivní povahy nebylo málo, tak i ty si v té posteli začal být dle mého gusta nadmíru PASIVNÍ! Ty břídile, ach, že já sem tehdy tu matku neposlechla a nevzala si toho...

Samozřejmě se jedná o příklad "přitažený za vlasy", ale poměrně trefně znázorňující uvažování nemáleho vzorku lidí při hypotečním BOOMU především v letech 017 a 018. Ale kdo za to může. Oni nebo reklamy? Levné hypotéky (půjčky) a snadný přístup k nim přece představují zlaté časy pro ekonomiku. Protože lidé takzvaně mají peníze. Že vlastně nejsou jejich, že je budou muset splatit do poslední koruny? To bude někdy potom, teď je teď. Teď si kup nové auto, nový dům, novou tamtu věc, kterou nepotřebuješ a neudělá tě šťastnějším o nic víc ani na dobu delší, než 3 dny v poklidném pobytu ve stanu u rybníku za dědinou, ať už by sis vychutnával samoty a klidu, nebo společnosti srdcové osoby. A aby toho nebylo málo, na kterou ani nemáš našetřené vlastní peníze. Nevadí, když je ta nabídka hypoték a půjček tak pestrobarevná, když jsou ty úroky tak nízko. Prohloupil bys, kdyby si toho taky nevyužil, jen podívej na souseda, kamaráda. Splnění snu tak blízko na dosah, stačí podepsat úvěrové smlouvy a máš to doma. No ale není to jenom o tom. Potom je taky potřeba pěknou řádku let řádně splácet a udržet pěknou zátěž na ramenou, až by se patřilo říct "nůž na krku". A štěstěna je věc vrtkavá, nikdy nevíš, co zítra bude, natož pozítří. Ale ty stejně nebudeš mít ani čas se nad tím vůbec zamyslet, natož pak kam uhnout. Gratulujeme, právě jste zdárně vyměnili radost ze života za smysl pro povinnost. Žádný extra prostor na odpočinek, jako spíš na zvýšený a neustálý stres, aby na tu (a tam tu a vlastně ještě tam tu) splátku bylo. A to, nad rámec všech těch povinných plateb, které budeš mít povinnost pravidelně hradit, nebude žádná sranda. Ale ti nahoře se radostně usmívají. Lidé totiž dělají, co dělat mají. Makají, aby měli za co utrácet a utrácejí. A že chtějí mít klid a jenom se věnovat blízkým lidem a aktivitám, při kterých jim plesá na srdíčku? "Tak to by se ti najednou zachtělo?" ptá se systém. Tady máš prodloužený víkend, ale jinak, co ty platby a splátky? Za co zaplatíš všechny ty měsíční výdaje? Za co si pořídíš tuto věc nebo službu, po kterých tak toužíš? Oukej, tak teda z půjčených peněz. Ale to už se zahrabeš tím tuplem, uvědomuješ si to vůbec? Každý měsíc ještě shánět peníze na splátku a úrok, který je odměnou tomu, kdo ti ze své hojnosti (nebo vlastně z ničeho, kdy banky půjčkou peníze vytvoří) půjčí? Našetřil sis dostatek vlastních peněz? A vidíš tuto věc, přesně za ně si ji můžeš koupit. A zase, nanovo. Žádná finanční hojnost, minimum vlastních finančních rezer představují minimální prostor pro především svobodné (no částečně i šťastné) prožívání drtivé většiny životů. Není to samozřejmě jenom o penězích, několik lidí umí žít daleko šťastnější život než spousta milionářů. Nicméně jde to v dnešním světě hůř a hůř a spíš vidíme oběti v podobě bledého, vycucaného, otráveného stáda, které si jde pro svůj denní přiděl peněz do práce. Někteří ani tu možnost nemají. Neustále stěžování tam někde z vrchu pro dosažení výdělku potřebného k důstojnému nabírá neustále na obrátkách. Každý se musí uzavřit do sebe, řešit svůj život, výdělek a ledva lapat po dechu, aby ho dosáhl. Kvůli sobě a svým blízkým. Neustálý boj o potravu, kterou si bez peněz jen těžko koupíš (nejsi-li zcela soběstačný a nepyšníš se domácí zahrádkou, 15 ti slepicemi, 8 mi králiky, 3 ma krávami a 2 ma prasaty, což by bylo zcela ideální i vzhledem k neustále se zhoršující kvalitě potravin, ale máš na to čas? Nebudeš ho radši investovat do práce či podnikání, aby na tyto zdroje potravy byly peníze? Co je lepší? Vyděláš tolik, aby bylo na ještě více věcí? Třeba dovolenou jednou za rok? Proč to teda děláš, stojí ti to za to?). Co jiného komu zbývá? Peníze přinášejí svobodu a šanci na proživání štěstí v životě. Neustálý peněžní nedostatek, nebo přinejmenším jeho pocit u lidí, který byl vytvořený vábením a lákadly všeho druhu, kdy člověk "maká jak Bulhar od rozbřesku do zestmění", aby na ně jednou měl. Vidíš to pozlátko, ještě toho chceš dosáhnout, ne snad? A tak se člověk otáčí, přichází o víc enerige a času, než si původně myslel, obětuje víc prožívaného štěstí v přitomnosti. Někde po cestě mimoděk ztratí kromě vztahů a okamžiků štěstí taky své dětské, nepoškozené já. Zůstane jenom prázdný obal. Teda ne tak úplně prázdný, jako spíš vzteklý, nahněvaný obsah plný depresí, úzkostí a nebo smutku. No a stoji to celkově za to? Systém jásá, kola ekonomiky se točí na plné obrátky a její roční produkce se zvyšuje. Tak to vidíte, alespoň někdo tady rozkvétá. Bohužel my lidé, kteří ji utváříme, to většinou nejsme. Stačí se rozhlédnout kolem sebe a hned by to mělo být každému docela jasné. Většina útrápených pro pár šťastných. Tak to bylo, je a nejspíš ještě nějakou chvíli bude. Přitom ale žijeme v největším blahobytu a svobodě, jaká kdy byla. A stejně to většině nestačí. Lidé si rychle zvykají. Na dobré i na špatné. A potom chtějí víc, líp. Co se s tím dá dělat, jak to změnit? Aniž by to bolelo hromadu lidí a z pohromy vznikla nová společnosti, nevím. Sami za sebe se hlavně snažte pro dosažení lepší úrovně žití nadměrně nezadlužovat. Což chápu, že je v dnešní době extrémně složitý úkol. 

Nejenom takových klasických hypotečních pohledávek je na trhu celá spousta a samozřejmě většina jejich majitelů touží po jakémkoli zvýhodnění úroku. Získat peníze navíc ani nepotřebují a i kdyby, stejně je není vzhledem k jejich současnému LTV velice kam vměstnat. Chtěj

Sice vzrostla hodnota jejich nemovitostí, také za těch pár let něco málo zaplatili, ale taky se ve většině případů snížila maximální výše hypotéky k poskytnutí na 80%. Což se tak plus mínus může krýt s poměrem hodnoty jejich nemovitosti vůči aktuálnímu zůstatku na hypotéce. I když kdo ví, kde se ta prodejní hodnota jejich nemovitosti vlastně dneska nachází. Tu totiž určuje sám trh. Tržní cena nemovitosti je taková, za kterou je ji v daném čase ochotný někdo koupit. Za kolik je dneska někdo ochotný koupit vaši nemovitost? A víte to jistě?

Ve velkém se proto rojí požadavky, kdy se čistě převede jedna bankovní hypotéka na druhou z důvodu její vyšší výhodnosti, která v 99 ze 100 případů znamená nižší úrok.

A za jakých poplatků a pokut že to v dnešních dnech může člověk udělat? Zní to tvrdě a moc se mně to nechce na banky „bonzovat“, pravdou nicméně je, že jim to musí banky umožnit kdykoli v průběhu fixace a pouze za administrativní náklady. A čím větší je rozdíl mezi stávajícím a budoucím úrokem, tím se taková akce oplatí pochopitelně více. A protože je dneska možné téměř bez jakéhokoli postihu porušit slib neměnnosti banky na oplátku za příslib zafixování úrokové sazby u její hypotéky, lidé se svými hypotékami denně přeletují a vyměňují jednu banku za druhou, nebo se o to alespoň snaží. Jelikož vlivem Covidu byly banky nuceny jít s úroky dolů, spoustě lidem se to vyplatí. Respektive by se oplatilo, kdyby o tom věděli. Ne každý o tom totiž ví, protože to, nejspíš v zájmu někoho zainteresovaného (koho asi tak?), není veřejným tématem. Lidé tak nadále splácejí svoje hypotéky a mnohdy zbytečně vysoké úroky na nich v „blaženém nevědomí“ o tom, že můžou, bez ohledu na fázi fixace, ve které se zrovna nacházejí, beztrestně převést svoji hypotéku do jiné banky. Zkrátka netuší, že můžou refinancovat (přeúvěrovat) svoji hypotéku do jiné banky, která nabídne výhodnější parametry, i když jsou stále zavázáni závazkem plynoucím z uzavřené fixace.

Mít jen o pár desetinek nižší úrok může ve finále přinést nemalou úsporu. A jelikož se lidé často řídí heslem „ušetři, kde můžeš“ a tady zrovna mohou, aniž by je to zákonitě muselo stát nějaké přemrštěné náklady, časové výdaje či starosti, nejeden se po právu snaží „vyměnit svůj dres“ a začít splácet tak jiné bance za lepších podmínek.

Není výjimkou, že lidé mají své úroky zafixované ještě nad 3% ročně, takže moct se dostat na 1.59%, to je velice lákavá možnost. Proč ji teda nevyužít?

Rádi Vám s refinancováním pomůžeme. Domluvíme a vybereme novou hypotéku s co nejnižším možným úrokem a převezmeme za Vás také jednání se současnou bankou, aby bylo vše zařízeno a komunikováno správně. Vy přitom vynaložíte možné minimum času, energie i nervů. Vyvarujete se chybným krokům, které Vám, pokud se jich dopustíte, mohou zkomplikovat celý proces refinancování. A hlavně budete mít jistotu, že získáte na trhu to opravdu nejlepší. Jestli je někde možné domluvit „podpultový“ úrok, před námi se jim ho schovat nepodaří. J Vy se radši můžete jít projít do přírody svou manželkou, nebo si vyčistit hlavu v posilovně. U tohoto typu refinancování jsme zaplacení od banky a nic navíc neplatíte, takže se to vaší peněženky nijak negativně nedotkne. J Naopak v celkovém znění ušetříte několik kusů pomyslných desetitisícových bankovek, které můžete použít radši třeba na pohodovou dovolenou pro vás, několik členů rodiny, nebo kamarádů. Při tomto minimálně týdenním odpočinku vám bude duše plesat daleko víc a taky načerpáte potřebné vnitřní síly do dalšího životního snažení, což nepochybně vyústí v jeho celkové zlepšení.

 

  1. Mám běžnou bankovní hypotéku a potřebuju peníze navíc na poplacení závazků kolem ní, nebo bych je uvítal (bude-li to možné) na rekonstrukci:

Dlužíte bance kromě hypotéky ještě na jiných půjčkách bez zástavy, na úvěrech, vyčerpaných kreditních kartách, kontokorentech? Ty jsou určitě o poznání dražší, než je sama bankovní hypotéka.

Přibrali jste si z menší zoufalosti i něco z nebankovního prostředí a k tomu všemu jste tak nuceni platit zbytečně vysoký úrok bez zástavního nebankovního úvěrového produktu, nebo se na druhém zástavním místě za bankovní hypotékou tyčí na listu vlastníctví vaší nemovitosti nebankovní hypotéka nebo zástava od soukromého subjektu?

Tvoří nebankovní dluhy dokonce většinu ze všech vašich závazků kolem bankovní hypotéky a z banky je toho jinak paradoxně minimum?

Ať už je vaše bankovní hypotéka obklopená čímkoliv, bude pro Vás ve všech těchto případech počítám v(ý)hodné, když se spojí v jeden solidní celek, který bude znamenat naprosto minimální možnou: 

  1. měsíční splátku
  2. zátěž úrokem
  3. hromadným přeplatkem

I když bude nová hypotéka "o malinko" dražší, než je ta stávající, pořád můžete docílit značné úspory. Dluhy nad rámec hypotéky bývají totiž úrokově tak drahé, že spojit je všechny v jednu hypotéku může stále přinést obrovskou úlevu. A co tak, když se Vám podaří vyřídit novou hypotéka, která je ještě podstatně levnější, než ta současná? S ní ji potom přeúvěrovat a současně do ní "přibalit" i všechny tyto drahé dluhy kolem? Zvýhodnit tak nejenom stávající hypotéku ale přihodit na jednu hromadu i všechny drahé dluhy kolem ní. Umíte si představit, kolik byste tím dokázali celkově ušetřit? Pravdou je, že nejspíš hodně, přičemž by platilo, že čím dražší dluhy kolem máte, tím více.  

Jak už z výše uvedeného souboru informací vyplývá, pro zdárné vyřízené nové hypotéky navšené o požadovaný peníz (nad rámec současné hypotéky k přeúvěrování) musí být dostatečný prostor v rámci hodnoty zastavené nemovitosti. Navýšit se totiž dá vždy pochopitelně pouze do maximálního LTV, které je poskytovatelem nové hypotéky aktuálně povoleno. Doby, kdy se dalo získat peníze dokonce nad rámec hodnoty zastavené nemovitosti jsou ty tam. Dneska se většinou narazíte na omezení 80% LTV, přičemž je stále možné řešit i 90%.

Abyste si udělali konkrétnější představu o tom, jakou maximální částku můžete teoreticky navíc získat, je potřeba znát 3 hodnoty:

  • Kolik přesně dělá váš zůstatek na současné hypotéce?
  • Jak vysoké LTV je nová banka ochotná poskytnout?
  • Jaká je aktuální odhadní cena vaší nemovitosti?

Doufám nemusím blíž vysvětlovat, jak z toho vyvodit, kolik maximálně můžete z nové hypotéky získat navíc? Protože mám pocit, že bych se do toho akorát tak pěkně zamotal. Ale tak zkusme to. Pro zjednodušení řekněme, že má váš dům hodnotu 5 mil Kč a na současné hypotéce je k dnešnímu dni dlužno 3 mil Kč. Nový půjčující, který je ke všemu schopen vám půjčit za nižšího úroku, než ten současný, je ochotný poskytnout hypotéku v maximální výši rovné 80-ti % z odhadní ceny vaší nemovitosti. To řečí čísel znamená, že od něj můžete s danou nemovitostí do zástavy získat maximálně 4 mil Kč. 20% tedy 1 mil Kč mu zůstane jako určitá rezerva, která má své opodstatnění v tom, že by kvůli vašemu nesplácení musel vaši nemovitost narychlo prodat a to by nebylo možné jinak, než za sníženou cenu. Při troše realistického pohledu není vyloučené ani "ekonomické ochlazení", které zapříčiní celorepublikový pád cen nemovitostí a nikdo logicky nechce mít pohledávku vyšší, než je hodnota zastavené nemovitosti. Samozřejmě tento "polštář" 20% nemusí být v takovém případě dostačující, každopádně je to pořád lepší, než kdyby nebyl žádný. No zkrátka Vám půjčí maximálně 4. Chcete víc? Dejte do zástavy další nemovitost, jinak se obávám, že nebude jiná šance. Kolik tak získáte nad rámec zůstatku současné hypotéky? Ano, dělá to 1 mil Kč, který získáte současně s vyplacením nové hypotéky pro vlastní užití. 

Ale pozor, ne vždy budete mít volné ruce v tom, na co můžete tyto "volné" peníze využít a ani v jakém množství. Může vám být například vzhledem k účelové povaze refinancované hypotéky povolené, abyste získané peníze použili čistě na rekonstrukci, nebo výstavbu, nikoli na cokoliv (úhradu neúčelových dluhů, auto, podnikání apod.). Nebo vám může být umožněné, abyste na jakýkoli "neúčel" využili kupříkladu pouze 20% ze získaných peněz nad rámec hypotéky, zbylá část že musí být využita účelově. 

Pokud tak plánujete takto nabyté peníze nad rámec přeúvěrované hypotéky použit na rekonstrukci, neměl by v tomto směru většinou být žádný problém. Nicméně pokud je požadovaným účelem poplacení dluhů, které kolem hypotéky máte, nebo jakékoli jiné neúčelové využití (což je každé kromě zmíněné rekonstrukce, výstavby a koupě), můžete se setkat s tím, že nová banka nebude ochotná půjčit peníze na takový účel vůbec, nebo s omezením jejich výše. Můžete se tak setkat s vyjádřením, alespoň refinancujete-li účelovou hypotéku, což je počítám drtivá většina vás všech, že je je možné ji preúvěrovat a navýšit pouze v situaci, kdy hodláte takto získané peníze uplatnit účelovým způsobem. Že zkrátka není možné účelovou hypotéku navýšit o neúčelově využitou část vůbec, nebo je tak možné využít maximálně například 20% z ní. V tomto směru je otázkou, jestli se těch 20% počítá z celkové výše hypotéky včetně té části na refinancování hypotéky, nebo jenom ze zůstatku, který po této operaci zbyde. V prvním případě by to mělo být pro většinu lidí dostačující, avšak při využití druhého pravidla příliš málo. Chcete-li peníze navíc využít účelovým způsobem, nebo refinancujete-li americkou hypotéku za americkou hypotéku, můžete být v tomto směru naprosto klidní. Jediným omezením pro vás bude maximální LTV, které je, jen tak mimochodem, u Americké bankovní hypotéky posazené podsatně níž, než u její účelové verze. Většinou je banky půjčují do 60-ti % a tak na získání hypotéky ve výši 90 % z hodnoty zastavené nemovitosti můžete s klidem zrovna zapomenout. 

To ale není všechno, co má na maximální možnou výši nové hypotéky vliv. Mějte na paměti, že vám snahy může zhatit taky nedostatečná, zákonem stanovená bonita a nesplnění takzvaného parametru DSTI, který ji ze zákona blíž vymezuje. Ten totiž novému půjčujícímu nedovolí dát vám větší objem peněz, jejichž splátka by potom přesáhla 45% z vašich současných doložitelných příjmů. Tím by porušil zákon a musel se mu patřičným způsobem zodpovídat. Takovou zodpovědnost si kvůli vašim modrým očím na své bedra nikdo nevezme. 

Druhou možností je potom přeúvěrovat jenom hypotéku (pokud je ta nová výhodnější) a zbylé dluhy kolem zaplatit za použití bez zástavní půjčky, která je ale logicky méně výhodná, než bankovní hypotéka, protože je:

  • úročena podstatně vyšším úrokem
  • nastavitelná na kratší splatnost
  • s vyšší splátkou mnohdy i přeplatkem
  • limitovaná výší orientačně 600 000 Kč

V některých případech může být řešení půjčkou bez zástavy dokonce lepší, jindy jediné možné. Kdy? No tehdy, když není hypotéku možné navýšit o potřebné peníze, nebo z různých důvodů řešit vůbec, nebo pokud by její sjednání natolik znevýhodnilo současnou hypotéku, že by ani úspora na poplacených dluzích kolem nepřinesla dostatečně vysokou úsporu, aby se celá akce vyplatila. 

  1. Je zastavená nemovitost zatížená zesplatněnou hypotékou, drahou nebezpečnou nebankovní hypotékou, exekucí nebo insolvencí? Vznáší se kvůli nim ve vzduchu sílící závan hrozící ztrátou nemovitosti za ne příliš výhodných nejenom cenových podmínek a to pravděpodobně v blížící se dražbě? 

Vašim problémem je v tomto případě značně nevýhodné zatížení vaší nemovitosti, které je navíc urgentní, protože na vás vytváří časový tlak. Vy tuto zástavu zkrátka musíte vyplatit a to co nejdříve, jinak to bude jenom horší. Bude se nejspíš nadále prodražovat a navíc směřovat k neodvratitelnému konci v podobě přihazování zájemců "hladových" stát se majiteli vaší nemovitosti za minimální možnou cenu v procesu dražby. Tady už to není jenom o tom vyplatit a zvýhodnit, jako spíš o tom vyplatit co nejdříve a zbavit se současného věřitele za každou cenu. "Hlavně aby už byl od nich pokoj." říká si sposta lidí v podobné situaci. Tak jaké možnosti se k jejímu důstojnému vyřešení naskýtají? Hlavně aby se tak nestalo jenom za rčení "z bláta do louže". Aby měl naopak takový krok opravdový smysl a vedl buď ke skutečné záchraně nemovitosti pro jejího majitele prostřednictvím férové (bezpečné) hypotéky, kterou má šanci z dlouhodobého pohledu uplatit, nebo alespoň k možnosti získat ze ztráty jeho nemovitosti co největší peněžní obnos, k čehož je možné docílit výkupem nebo klasickým realitním prodejem.

Za správný lze označit předpoklad, že společně se závažností zatížení nemovitosti roste také náročnost jejího vyplacení. Sami počítám cítíte, že vyplatit exekuci, insolvenci, dražbu nebo zesplatněnou hypotéku pod časovým presem nejspíš nebude tak snadné, jako urovnat řádně splácený hypoteční dluh v bance. Ale tím výčet standardních závazků k vyplacení končí. 

Je totiž pravdou, že i při snaze o vyplacení nebankovní hypotéky může člověk taktéž narazit na nevůli ze stany jejího poskytovatele a uplatňování nestandardních procesů. Ta se přitom může projevovat různými způsoby, jako například v jeho neochotě poskytnout vyčíslení, záměrnému zdržování nebo dokonce zdražování, kdy si naúčtuje nemalé náklady za předčasné splacení například v podobě ušlých úroků, které by se jinak zaplatili za celou splatnost. 

Co dalšího mají společného všechny tyto mimobankovní závazky, které "visí" na vaší nemovitosti? Banky se je mohou zdráhat vyplatit. Můžou se nacházet na seznamu v pomyslné černé listině, na jejichž vyplacení z pohledu metodiky není možné jejich hypotéku použít. Například zmíněné riziko nestandardního postupu některých nebankovek, nebo hrozba, že člověk bude mít více exekucí, které potom "skočí" na nemovitost, je pro ně odrazujícím faktorem. Proto není možné jejich hypotéku čerpat, dokud nebankovní hypotéka od některých subjektů nebo obecně jakákoli exekuce z "elvéčka" zastavované nemovitosti nadobro nezmizí. 

Kladete si otázku: "tak co se s nimi dá teda dělat, když to banka neumí vyplatit?"? Důležitou roli zde hraje slovo "napřímo". Jakmile se tyto rizikové zástavy z nemovitosti vyplatí a takzvaně se od nich "vyčistí", teprve tehdy je možné bankovní hypotéku načerpat a zároveň zastavit od těchto zatížení již očištěnou nemovitost. "Co to znamená?" Tím je myšleno, že se tyto nevhodné dluhy nejdříve musí z nemovitosti vyplatit například nebankovní hypotékou, která již nebude pro banku představovat zakázané zatížení. Ta může být dopředu nastavena jako krátkodobá, protože se využije pouze jako přechodné řešení, tak aby nestála zbytečně moc. Jakmile se list vlastnictví od nežádoucího zatížení vyčistí a zůstane na ní jenom bankou akceptovatelná zástava, dotáhne se bankovní hypotéka do zdárného konce, aby její vyplacení nastalo co nejdříve. Současná nebankovní zástava se vyplatí a vymění za bankovní. Spokojenost na všech stranách.

Co tak si konečně začít trochu žít, užívat, je na čase zhluboka se nadechnout a přivítat nadcházející klid a svobodu. Vydechnout můžete všechen ten strach, úzkost i deprese, kdy na vztek a hněv už ani nezbývalo sil, kterými jste byli obklopení, jindy dokonce naplnění. Už jsou ty tam, stejně jako zlý sen, který se nad ránem rozplynul, jako období, které je příhodné radši vymazat z paměti. Ale pozor, ne úplně. Nepotkalo vás to pro nic za nic. Něčemu vás to mělo určitě naučit. Můžete to pro vás do budoucna být zdroj velké motivace a zároveň posloužit jako odstrašující stav pro případ, že by se vám zase chtělo hýřit a nakupovat věci, na které nemáte, pomáhat peněžně lidem, kteří si musí být schopni pomoct sami, nebo důvěřovat planým slibům a milému úsměvu nějakého bezpáteřního hajzlíka. 

Sem tam se na to období zkuste rozvzpomenout. Byla by škola, nevzít si z něj ponaučení a nenechat se jeho prostřednictvím změnit k lepšímu.

Alespoň teď budete umět být:

- více vděční, ekonomicky rozumnější a chápaví k chudobě a potřebám druhých (více přející a sdílející, bez přehnané závislosti na penězích, vlastním intelektu nebo okolních vztazích)

- méně rozdávační a víc si vědomí faktu, že každý je tady sám za sebe. Že vám nikdo místo vás hostinu jenom tak nepřipraví a že bez práce zrkátka nejsou koláče, a pokud náhodou jsou, spíš to člověka rozmazlí a zkazí. Takže už zapomeňte na přehnaně vstřícné a rozšafné půjčky známým a rodině bez špetky opatrnosti projevené klidně v patřičném smluvním zaopatření, odměně za to. Pamatujete si přece ještě, jak po všem tom "škemrání" zůstali jenom plané sliby, vaše problémy a rozbité vztahy. Pro dobro sebe i druhých nebuďte přehnaně prahnoucí po pocitu vlastní důležitosti, který si vytváříte důležitostí pro druhé, nebo z jakého pokřiveného pocitu a touze po vlastním trpitelství to vlastně děláte? Když mám, tak dám, zní sice šlechetně. Ale neumět říct ne, zahodit z hlavy ten hlas, který řeší, co si o vás kdokoli druhý pomyslí, a udělat prostě podle sebe, vlastního pocitu? To je potom život těžký a bolesti způsobené druhými nedokonalými, kterým jste přehnaně důvěřovali, si nejspíš zasloužíte.

- méně naivně důvěřivý většinou předstírané dobrotě jednotlivců a firem o to více, pokud se jim jedná o peníze: pro to, aby člověk nakrmil svoje děti, mohl ženě koupit pěknou věc, nebo třeba uspokojit svoji touhu po nějakém statku, je ochotný udělat spoustu věcí. Třeba i naslibovat, co není tak úplně pravda, vyloženě lhát, zkrátka značně poškodit druhého člověk, nebo celou skupinu lidí. Někteří ani nemají dostatek lidskosti a sebereflexe, která by je potom uváděla do stavů rozpaků, studu. Ani se nemusí jednat o vaší osobní trpkou zkušenost, stačí se podívat do minulosti. Ať už to bylo způsobou jakoukoli motivací lidí, bez větších problémů dokázali dopouštět se hrubých nespravedlností u druhých, mučit je, nebo zabíjet "jak komáry". Myslíte, že jsme dneska tak jiní, že se lidské vzorce chování nemohou po desítkách či stovkách let opakovat? Dejte jim dobrý důvod a uvidíte tu paseku. Za koho se potom postavíte, koho budete chránit, kdo bude ten nejlepší přítel? A bude to vůbec někdo, nebo upřednostníte jenom tu svoji "prdel" a na kohokoli druhého z ní hodíte tak jeden pěkný "bobek", i když byste mu pomoct mohli a přim se na něho dneska tak vřele usmíváte? Jací vlastně budeme potom, když na to přijde. Nebo máme někde zagarantované, že se nám v minulosti pravidelně se opakující bouřlivé pohromy budou vyhývat? Tak co, srdcaři nebo sráči? A víme to na 100%? Ono je prakticky nemožné zjistit to jenom z představy, fakt že jistý si tím člověk bude teprve, až se na vlastní kůži zažije. Ale tak zhruba víme, ne? Tak nehrajme přhnané nedivadlo, nedělejme a netvařme se. 

A pokud možno už nikdy, ponaučení prožitými událostmi, nevstoupíte do stejně řeky. Ve finále je pravdou, že jste tady sami za sebe, no nic se nemá přehánět. Jak moc sebestřednosti tak i přehnaná tendce rozdávat se škodí. Nejenom vám, ale i lidem, kterým bez jejich vracení, vážení si, jakékoli oběti nezištně dáváte. Víc tvrdí, no zároveň lidští, sobeční tak akorátí, láskyplní, vděční i pokorní, nepachtící se přehnaně za něčím. Jakmile vznikne závislost na něčem, léčí se jejím nedostatkem. O ten se vesmír umí postarat různými způsoby a většinou se to neobejde bez bolesti a utrpení závislého. Jak jinak ho závislosti zbavit, než ho připravit o to, po čem s takovou vervou celou bytostí prahne? Zlatá střední cesta, najít tu pravdu někde uprostřed, oprostit se, změnit se k lepšímu a jít dál, žít líp.

Varovný případ

To abyste nevolali, jak se povedlo nejmenované paní, do roka a do dne zpátky, že jste v ještě horší situaci, že dcera na vás dál parazituje, že jste jí přece museli pomáhat, když má dítě a přítel se na ni vykašlal, že jste se proto museli zadlužit ještě hůř než poprvé a s prosíkem se vrátit do druhé práce. Tak jestli by s tím nešlo zase něco udělat? Snažím se přitáhnout spadlou bradu k hornímu patru a narovnat spadlé koutky. Rozpomenout se na radost, zadostiučinění až hrdost, když se nám před necelým rokem pro paní podařilo sjednat bankovní hypotéku a poplatit s ní úplně všechny její dluhy, jejichž splátky v součtu překračovali třicet tisíc měsíčně a stáhnout je někam k 5 ti. Paní štěstím bez sebe, jak teď bude život lepší, kouřili jsme u ní v obýváku, jak všechno změní, pustí práci, bude čas trávit s dcerou a výlety na kole, které dřív tak milovala, ale v takovém situaci na to nezbýval ani čas, ani síla a tím pádem nebyla chuť. Že tím nahradí i to „podvečerní“ pití a cigarety, kterými všechny svoje záliby a radosti začala nahrazovat, řešila tím vnitřní rozpolcenost a prázdnotu, ventilovala tak neúměrné množství negativních emocí. No i tyto k ní po hlase přirostli více, než jste si původně myslela zbavit se jich nebylo tak snadné, jak si původně myslela, nebo spíš přinejmenším nám dvěma nalhávala. Teď volá znovu, bez zástavních dluhů si za ten rok stihla nabrat ještě víc, jenomže se už dostala i do skluzu se splátkami, pokazila si registry a především nejde použít nemovitosti a řešit hypotečně, protože už tehdy se řešila využila možnost maximálního LTV, kdy se ještě mohlo vzít celých 100% z hodnoty bytu. Paní by jinak nemohla získat 2 miliony Kč, aby tak bylo možné smazat všechny její tehdejší dluhy. Nikoho k sobě nemá, no zkrátka marné pořízení a pocit prázdnoty. K čemu je ta naše práce vlastně dobrá? Na případ paní sem byl obzvlášť právem pyšný. Ale teď? Když se někomu podaří tak výrazně pomoct, ale přesto se do stejných problémů dostane za nějako dobu zase zpátky podobně paradoxně jako "bezdomovec, který vyhrál v loterii desítky milionů a do dvou let škemrá na ulici o jídlo".  

Už sem zpátky, nechal sem se "trochu" unést. Přiznávám, že tento případ se mně dotkl víc, než by bylo zdrávo. Když paní zhruba po roce zavolala a vylíčila mně svoji situaci, ten pocit marnosti. No hold se stalo, je to minulost a nemá smysl nad tím dál dumat. "Řeš, co dokážeš ovlivnit." Tady a teď. Krok za krokem, úkolu po úkolu, položku za položkou. Nádech, výdech. Tenisový zápas taky nevyhraješ jinak, než že se budeš soustředit na každý jeden úder v přítomnosti a ve finále jich vyhraješ víc, než tvůj soupeř. A pokud chceš být lepší, musíš hlavně mlátit do míčku, každý den. Jako v cirkuse. Jen já sám, poctivá práce, pocity, pravidelnost, trpělivost. Čím víc úderů odmlátíš, tím lepší budeš. Tak to prostě je a nejde to obejít, zlehčit. Práce až potom, třeba, trocha toho štěstí. Jak jinak, než neustálým uplatňováním podobných pouček a kréd, se z toho nezbláznit? Nevím. 

Co vám chybí k tomu, aby to celé hladce proběhlo? Naše pomocná ruka. 

Když na to přijde řeč a poptávající může v případě potřeby taky získat peníze nad hodnotu i jednoho z tak vážných zatížení. Pokud je ale nežádá na poplacení značně vysokoúrokových půjček kolem, odložil bych takové navyšování až do fáze vyplacení bankovní hypotéky. Ta nebankovní je totiž pořád dosti drahá a navíc většinou omezená maximálně 60-ti % LTV, takže tady už nějaký "extra prostor" nebývá. Proto se obecně považuje za ideální, když se s ní poplatí jenom to nejhorší a zamýšlené investice typu "chceme si dodělat fasádu, okna, nebo koupit auto" bych proto osobně odložil na později, respektive zahrnul do bankovní hypotéky v druhé fázi, ve které je teoreticky možné získat až 90% z hodnoty zastavené nemovitosti a navíc za miniaturního úročení. 

Pojďte se teď zbavit toho, co vás teď nejvíce trápí, ať se hlavně zastaví ten kolotoč a neustále navyšování dluhu. Ať se vyčistí vzduch od hrozby blížící se dražby. Pojďte si určit strategii a vhodný postup pro to, aby to celé skončilo růžově, to znamená: jste nadále majiteli svojí nemovitosti, navíc zatížení jedním jediným dluhem, kterým je výhodné a komfortní hypotéka v bance. To je cíl společné cesty, na které se vám rozhodně bude hodit zkušený průvodce a rádce.

Naše rada v tomto ohledu zní: 

ZVOLTE SI MOUDŘE.