Jak funguje refinancování hypotéky a optimální postup vyřízení

Co je refinancování hypotéky, jak přesně funguje a co obnáší optimální postup jejího vyřízení?

To si zodpovězme v tomto článku, abyste nemuseli zbytečně marnit svůj čas a společně s ním i nemalé množství peněžních prostředků. 

Finanční operace nesoucí název refinancování, mnohými počeštěně nazývaná taktéž jako přeúvěrování hypotéky jinam, obnáší v obou případech nahrazení současné hypotéky za novou. 

I ona má, stejně jako každá jiná, svůj vhodný postup. O ten se s vámi, společně s fakty stojícími za pozornost, pokusíme podělit. 

Jejím hlavním smyslem je snížení celkových hypotečních nákladů hlavně za pomocí nižšího úročení. Díky tomu budete svědky klesnutí celkového přeplatku na svém hypotečním úvěru.  Po zdárném provedení tak na něm nakonec ušetříte nemalý peněžní objem.

 

Nebude-li vám to dost a zatoužíte po ještě vydatnějším snížení splátek, můžete je srazit navýšením doby splatnosti, pokud to nový půjčující umožní. Mějte však na paměti, že tím pravděpodobně zvýšíte i zmíněné navýšení úvěru o dojednaný úrok, jelikož bude ke splácení docházet delší dobu, více měsíců. Alespoň tedy za předpokladu, že budete řádné splácet od začátku až do konce, aniž byste využili výjimečných splátek. 

 

bankovní vs. nebankovní:

Pro lepší ucelenost v tomto článku spíše předpokládáme, že se proces vyřízení refinancování bankovní hypotéky se příliš neliší od té nebankovní. Nespornou pravdou stejně je, že nuance mezi těmito dvěma typy nejsou nijak výrazně. 

O určitých rozlišnostech a spojitostech mezi nimi si můžete přečíst zde: Typy refinancování a jejich úskalí

V prvním případě to nejspíš bude více bezpečný a standardní proces, protože nebankovní firmy mohou při snaze o jejich jednorázové doplacení dělat "drobné" problémy a je proto spíše vhodné řešit to s někým, kdo se vyzná.

Na druhou stranu, pokud se nebankovní hypotéku podaří vyplatit bankovní, bude to znamenat obrovskou úlevu na všech již zmíněných frontách a sice: na úroku, celkových nákladech, přeplatku, splátce, možných pokutách a sankčních krocích.

Klient se tak dostane do daleko standardnějšího a tedy také bezpečnějšího prostředí. A to za tu snahu rozhodně stojí. Vyměnit takzvaně nebanku za banku je nejvyšší priorita a měla by k tomu směřovat veškerá snaha ze strany nejenom samotného klienta ale také veškerých schopností zkušeného poradce poradce. Vlci samotáři totiž prý přes zimu zhynou, ale smečka zůstane. 


tak jak na to:

Na prvním místě je potřeba, udělat si průzkum úvěrového trhu a najít si na něm takového poskytovatele, který bude ochotný půjčit potřebné peníze za lepších parametrů a podmínek, než jaké máte u svojí současné hypotéky. Aby to se celé snažení oplatilo a mohli jste si v duchu říkat „když už tak už“, měl by být rozdíl mezi nimi pokud možno co nejvíce výrazný.

Určitě už máte alespoň orientační představu o tom, kolik peněz budete potřebovat, tedy kolik dělá zůstatek na vaší současné hypotéce k refinancování. To zjistíte například v elektronickém bankovnictví banky, u které je hypoteční účet vedený. Orientačně také dotazem u poskytovatele, náhledem do splátkového kalendáře, nebo výpočtem.

Na přesné vyčíslení hypotéky ke konkrétnímu datu bych nejspíš posečkal a vyžádal si ho v téměř poslední fázi, kdy za 1. budete vědět, že nová hypotéka dopadne a za 2. ke kterému datu (splátce) přesně. Aby nebylo příliš pozdní nebo brzké a vy tak nemuseli zbytečně žádat víckrát. Také už máte určitě promyšlené, jestli budete vyžadovat peníze navíc, na co a kolik ideálně?

Zároveň zhruba víte, jakým procentem je úročená, abyste si dokázali srovnat výhodnost. Není to totiž vždy jen o splátce, která se dá natažením splatnosti snížit a hypotéka přitom může být úročena vyšším úrokem, být méně výhodná.

Ono ve finále to není ani jenom o úroku, do celkových ročních nákladů a přeplatku vstupují ještě různé další náklady jako například pojištění žadatele, nemovitosti, různé poplatky za správu, vedení a podobně, které je ovlivňují.

Jejich dopad nejlépe rozpoznáte ve splátkovém kalendáři, kde přesně vidíte, co se s vašim celkovým dluhem (zůstatkem) bude dít s každou jednou poslanou měsíční splátkou. Podle toho, jaký bude za rok, nebo klidně za pět, poznáte výhodnost dané hypotéky (ta, u které bude zůstatek nižší, bude výhodnější). To už ale jsou tak titěrné položky, že se oplatí je řešit až v případě snahy o naklonění se k jedné ze dvou, vskutku podobně těžkých vah. Předpokládám, že srovnání pomocí úroku bude dostačující.

A pokud jste opravdový „pedanti“, můžete si vyžádat informaci o parametru zvaném roční procentní sazba nákladů (ve zkratce RPSN), který by měl všechny výše zmíněné náklady k úroku přičíst a vyjádřit tak, kolik včetně nich za rok přeplatíte procent z celkové dlužné částky. To už zrovna nahlédněte i do zmíněného splátkového kalendáře, kde uvidíte průběh celého splácení ode dne první splátky, do dne té poslední. Nejzazší bod vaší pozornosti by při tom měla být poslední splátka ke dni výročí (ukončení) fixačního období. Po tento by vám totiž poskytovatel měl být schopen podržet totožný úrok a také shodnou výši dalších nákladů. Co bude potom? Kdo ví. Proto hypotéky srovnávejte podle nákladů a dopadu splátek na jistinu (celkový dluh) jen do konce fixace. Jo a pochopitelně, aby mělo srovnání prostřednictvím splátkových kalendářů smysl, výpovědní hodnotu a neměli jste z toho "hlavu v pejru", srovnávejte dvě hypotéky nastavené na stejnou dobu splatnosti a s totožným obdobím fixace. Obě musí mít stejný počet splátek, jinak bude srovnání přinejmenším matoucí. Roli potom může hrát taky vstupní náklad například za provedení odhad, nebo celkový poplatek za vyřízení. Pokud je potřeba, abyste něco takového hradili, tak kolik to dělá peněz? Stejně tak se můžete setkat s výstupním náklad. Za doplacení hypotéky by ale měl být spotřebitel (ne vždy podnikatel) pokutován naprosto minimálně. Poskytovatel si smí totiž naúčtovat pouze administrativní náklady a to bez ohledu na to, kolik času zbývá do konce splatnosti či do uplynutí uzavřené fixace.

Pokud se Vám podaří nalézt svého favorita, který tvrdí, že je ochotný vám půjčit za výhodnějších parametrů, než jakých dosahujete na svojí současné hypotéce, tak tedy výborně. Teď by vás mělo zajímat:

  1. Jestli je schopen skutečně poskytnout také vámi požadovanou částku (především vzhledem ke stavu vaší bonity a nemovité zástavy) a zdali vyřízení nové hypotéky skutečně zdárně dopadne (to vám nejspíš nebude schopen sdělit se 100% jistotou, ale určité šance by vám ze svojí zkušenosti dát mohl)
  2. Za jakých přesných parametrů: úroku, RPSN, splátky, přeplatku, splatnosti, fixace, okolních nákladů.

Ani jedno z toho vám nejspíš nebude schopen sdělit se 100% přesností a jistotou, ale alespoň určité šance a záchytné hodnoty by vám ze svojí zkušenosti a současné situaci na trhu dát mohl už po po předložení veškerých informací hlavně o žadateli, nemovitosti do zástavy a účelu využití.

Výrazně vyšší jistoty a přesnosti takového vyjádření se potom jednoznačně dočkáte po vyplnění a podpisu vaší žádosti o novou hypotéku, na základě které se teprve může provést předschválení (takzvaný prescoring). To už je na druhou stranu mince závaznější krok, který navíc v případě zamítnutí ať už z jakéhokoli důvodu vytváří negativní záznam do registru a ten může další snahy o refinancování (třeba i u dalšího poskytovatele) ztěžovat, nebo úplně zhatit.

Jestli Vám všechny tyto proměnné vyhovují a šance na zdárné sjednání jsou vysoké, je na řadě podepsat žádost, teda pokud jste tak již neučinili. Dopadne-li zdárně zmíněný (počeštěně) preskóring, který po jejím podpise následuje. V tom jde především o prověření a schválení stavu registrů a všemožných okolních kritérií žadatele počínaje jeho věkem, přes měsíční výdaje, typ zaměstnání, až po jeho domácnost. Byli jste pozitivně předschváleni? Gratulujeme. Teď je na čase začít shánět a dodávat podklady tomuto novému věřiteli ve stanoveném (slíbeném a očekávaném) tvaru, které jsou potřebné k finálnímu schválení a vytouženému vyplacení jeho hypotéky.

Jedná se většinou o:

-> adekvátní doložení příjmů, je-li poskytovatelem vyžadováno

-> provedení aktuálního odhadu zastavované nemovitosti

-> doložení jednoho z těchto účelových podkladů:

- kupní smlouvy: v případě koupi nebo zpětného profinancování kupní ceny

- faktur za práce či materiál: v případě zpětného profinancování provedených stavebních prací při rekonstrukci

- úvěrové smlouvy se současným věřitelem a vyčíslení zůstatku k doplacení: v případě čistě jeho přeúvěrování

Jakmile jsou všechny tyto podklady v potřebné stavu doručeny na centrálu půjčujícího, dojde ke kontrole jejich správnosti a pokud je do detailu splněna, získává hypoteční případ status FINÁLNĚ SCHVÁLENO. To znamená, že už v cestě nestojí jediná překážka, která by mohla zdárnému vyplacení hypotéky zabránit.

Teda pokud si to ještě nerozmyslí sám žadatel, třeba jako (většinou) nevěsta před svatbou. Znáte to, všechny ty průpravy, přípravy, náklady a ona si potom klidně uteče od oltáře. Nicméně je to její svobodná volba a lepší, než aby ženich dostal košem po sladkém probuzení z první novomanželské noci. To stejné platí i u žadatele o hypotéku, čím dřív odstoupí, tím jsou, alespoň z časového a administrativního hlediska, škody menší.

Teď se začínají připravovat úvěrové a zástavní smlouvy, což může trvat pár dní nebo taky týdnů. Záleží hlavně na časovém zatížení poskytovatele a jeho právního oddělení. Byly doby, kdy se na smlouvy čekalo dokonce 14 dní a pořád nic. Argumentovali to tím, ře toho mají z kapacitního hlediska zkrátka hodně, odstraňují chyby v systému a tak podobně. Běžně ale můžete počítat s návštěvou pošťáka „Ondry“, který místo líbezného psaníčka roky nespatřeného strýce (za což jste mimochodem velice vděčni) přinese hypoteční smlouvy, i za 2-3 pracovní dny.  

Vyplacení současné, méně výhodné hypotéky do poslední koruny uvedené na aktuálním vyčíslení nastane hned, jakmile se proces sjednání nové, výhodnější hypotéky dotáhne do zdárného konce. Za ten je všeobecně považovaný podpis jejích úvěrových a zástavních smluv klientem, jejich vklad na katastru a dodání všech požadovaných dokumentů zpět na centrálu nového poskytovatele. Těmi jsou na patřičných místech podepsané hypoteční a zástavní smlouvy společně s potvrzením o provedení vkladu (startujícího přepis zástavního práva) takzvaným kolkem z katastru nemovitostí. Po přijetí peněz se z listu vlastnického stáhne zástavní právo vyplaceného věřitele a nahradí se zástavním právem ve prospěch nového. 

Čekáme na ukončení lhůty dávající možnost odstoupit od smlouvy nebo až se zapíše zástavní právo

Někteří půjčující peníze uvolní ihned na základě dodání potvrzení o provedení tohoto vkladu na katastru a obratem po započetí zápisu tohoto práva na katastru. V podmínkách mají uvedeno, že se čerpá takzvaně na vklad. 

Jinde musí klient čekat na vyplacení peněz z hypotéky 14 dní, než uplyne zákonná čtrnáctidenní lhůta, během které může člověk odstoupit i od podepsaných smluv bez sankce a nutnosti udání jakéhokoli důvodu.

Někde se čeká dokonce zhruba měsíc, než se zástavní právo nového věřitele zapíše na katastru. Aby se tak mohlo stát, musí uběhnout alespoň 21 dní od podání návrhu na vklad, je to takzvaná 20 ti denní ochranná lhůta, která slouží především pro ochranu samotného majitele nemovitosti, aby se v případě, že se tak neděje v jeho souladu (s jeho vědomím a svolením), stihl zápis zástavního práva napadnout a zkrátka ho přerušit. Stejnětak to funguje i při přepisu nemovitosti z jednoho majitele na nového, aby se tak minimalizoval prostor k poškození (podvedení) toho prvního. 

První přístup poskytovatele, takzvané čerpání hypotéky na vklad, je pochopitelně pro klienty nejvíce vyhovující, protože nemusí zbytečně čekat na peníze z hypotéky v délce zhruba 15 až 30 dní od podpisu úvěrových smluv a dodání kolku z katastru potvrzujícího započetí zápisu zástavy.

U všech s námi "spolčených" půjčujících se děje právě podle tohoto prvního scénáře. Peníze jsou tedy vyplacené ve prospěch klienta ihned po doručení podepsaných úvěrových, zástavních smluv a potvrzení o jejich vkladu (kolku) z katastru na centrálu. Obratem jsou uvolněné a putují na účet jeho bývalého věřitele, u kterého se refinancuje, nebo také na hypoteční účet pro potřebné využití klietem, pokud si požádal o peníze navíc a zvýšení bývalé hypotéky se podařilo.

Tak to bychom to refinancování měli dotažené do zdárného konce.

Peníze jsou teď zdárně vyplacené, tak si nezapomeňte zrušit starý trvalý příkaz, pokud jste ho měli aktivní, nebo alespoň změnit příjemce trvalé platby, abyste tak nadále neobšťastňovali svého bývalého věřitele svými penězi, nejspíš také nastavte nižší pravidelnou platbu.

Nebo snad ve vašem případě přeúvěrováním nedošlo ke snížení měsíční splátky? Samozřejmě to nemusí být pravidlem, pokud si klient z nějakého důvodu, jelikož chce mít například hypotéku dříve doplacenou, nastavil kratší dobu splatnosti, než jakou měl u své předchozí hypotéky.  Nebo pokud si novou hypotéku zdárně navýšil a získal tak dodatečné peníze nad rámec zůstatku u hypotéky určené k přeúvěrování. Tento obnos, který získal navíc, mu potom zvedá celkovou dlužnou částku na nové hypotéce a tím pádem pochopitelně i její splátku. Tyto peníze jsou potom vyplaceny na nově vzniklý hypoteční účet klienta pro uskutečnění plánovaného záměru, nebo například na účty jeho věřitelů, pokud s nimi konsoliduje bez zástavní půjčky kolem. Zkrátka, pokud jste si novou hypotéku vyřídili v dostatečné výši, aby nejenom zaplatila tu starou, ale ještě vám zbyly další peníze nad její rámec, můžete je začít, bez větších starosti, ale alespoň se špetkou ostražitosti, zdravého rozumu a vítané zodpovědnosti, začít investovat do potřebné záležitosti.

Konsolidujete společně s refinancováním hypotéky svoje i půjčky kolem? Zkuste se poučit, změnit a nespadnout znovu do kolikrát ještě horší situace

Největší úlevu na vlastní kůži pocítí člověk, pro něhož se povede úspěšně sjednat hypotéku v bance a vyplatit s ní nebankovní hypotéku, která je zakousnutá na jeho nemovitosti, a k tomu ještě poplatit všechny ty drahé, bez zástavní dluhy kolem ní. Ty jsou také většinou nebankovní povahy, tedy s mega úroky a většinou na krátké splatnosti, takže ho zatěžují splátky tak obrovské, že Sněžka je vedle nich menší pahorek.

Podaří-li se taková akce dotáhnout do úspěšného konce, může tak docílit extrémního snížení splátek a výrazné úlevy od těchto „parazitujících“, na svobodě a štěstí ubírajících poskytovatelích. Nejenom díky tomu současně ocitne ve světě výrazně větší svobody a pohodlí, ale taky v bezpečném přístavu, který ho chrání před nájezdníky v podobě obrovských pokut v případě, že by své nebankovní závazky přestal zvládat splácet, nebo nebankovní firma uplatnila v průběhu splácení některou ze svých "nestandardních praktik" a jeho celkový dluh se tak raketovým tempem zvedl do výšin.

Nazvěme to klidně vyšší férovostí, čistotou a nezávadností úvěrových smluv ve standardním a tedy bezpečném bankovním prostředí, kde nehrozí nemilé překvapení v průběhu splácení a neočekávané pokuty (za opožděnou splátku, nedodržení smluvních podmínek, nedodání různých podkladů, při požadavku o doplacení, nebo jen tak z rozmaru poskytovatele). Klient tak může mít daleko klidnější spaní, aniž by pro jeho dosažení musel polykat za tímto účelem vytvořené prášky. 

Už žádný přehnaný tlak, jestli na tu nebo tamtu splátku bude, nebo už na ni nezůstane. Výkon v práci na 110 %, přesčasy, dvojí zaměstnání, brigády, nevyspalost, kruhy pod očima, jenom aby bylo. Jediný odpočinek na večer u sklenky a cigarety. Můžete se s klidem rozloučit i s těmto, doposud nepostradatelným doplňkovým příjmům, protože teď máte jednu splátku tak příjemně nízkou, že je už nebudete potřebovat (pokud do toho kolotoče nespadnete znovu!).

Se zbytkem svojí hypotéky si pochopitelně můžete naložit k vlastní libosti. Přejete si zkrášlit svůj baráček, zhotovit pořádné jádro místo té umakartonové zchátraliny, pořídit Superba na místní okresky, jako dálniční koráb na křižování a poznávání zeměkoule?

Odhodlali jste se konečně rozjet pečlivě promýšlený podnikatelský záměr, dosáhnout úspěchu a svobody, o kterých jste v mládí, ještě jako čisté, nevinné a neposkvrněné duše alespoň stokrát snili?

Nebo chcete mít jenom peněžní polštář (rezervu pro jistotu), kdyby Vás v budoucnu potkalo horší období, abyste se v těchto měsících vyvarovali problémům se splácením, zmeškaným splátkám a z toho plynoucím problémům v podobě pokut a zbytečného zdražení celého dluhu?

Žádný problém, kde svoje peníze použijete, záleží čistě na vašem svobodném úsudku a předchozí domluvě s půjčujícím.

Je nám jasné, že nikdo moc nemá rád zbytky.

Zbytek lahodného pokrmu, drinku, odpočinkové dovolené, vzácného času, potřebných peněz, nepostradatelné energie. Zavání to regulérním nedostatkem.

"Co nás je jako po zbytcích? Ty si laskavě nechej." Dobře, tak to nazvěme radši zůstatkem, který je tvořen penězi vzniklými odečtením vyčíslením staré hypotéky a hypotéky nové. 

Doufám, že Vám tento text něco dobrého dal a že po úspěšném načerpání vysněné hypotéky, která na listu vlastnictví vaší nemovitosti nahradí onu zastaralou, prožijete spoustu šťastných okamžiků na cestě vašeho života. 

Jestli jste se dočetli až sem, předčili jste myslím více jak 86% všech návštěvníků této stránky.

Pokud plánujete číst dál, doporučil bych teď alespoň kratší pauzu. I když žádnou únavu zrovna možná necítíte, vaše vnímací smysly už budou pravděpodobně unavené a ochotné fungovat na zlomek jejich schopností.

Američtí vědci prokázali, že se u lidí po hodině a půl nepřetržité aktivity rapidně vytrácí potřebný výkon, v tomto případě pozornost, schopnost vymýšlet a absorbovat informace. Cokoli psát, studovat nebo číst tak ztrácí na významu. Respektive dochází k mrhání časem, protože je ho potřeba daleko víc na dosažení stejného výsledku.

Netlačte na pilu, ať se vaše pila zbytečně neotupí. Dopřejte si trochu pohybu, dejte si procházku nebo alespoň na čtvrt hodinky pozměňte typ aktivity.

Opravdu nás těší, že máte chuť pokračovat ve čtení těchto řádků, že úsilí na jejich vytvoření nebylo mrhání energií a časem a že padá na úrodnou půdu.

Podařilo se vyvětrat a dát odpočnou částí vašeho mozku, která je zodpovědná za potřebný mozkový výkon, schopnost udržet pozornost na požadované úrovni? Oukej, tak s chutí do dalšího čtení.

 

V návaznosti na tento článek vznikl: 

refinancování bankovní i nebankovní hypotéky a jeho úskalí 

Osobně bych se nechtěl ochudit ani o jednu z produktových stránek: 

https://www.dumdluhu.cz/karty/refinancovani-aneb-preuverovani