Nebankovní hypotéky Sloučení půjček - Konsolidace Sloučení půjček - Konsolidace Podnikatelské úvěry Individuální financování Realitní služby

Hypotéka bez úspor a vlastních prostředků v roce 2019

Je možné získat i v roce 2019 bez přidání vlastních "složitě" našetřených peněžních prostředků, nebo obecně bez jakýchkoli svých úspor, které by člověk musel přispět, takzvanou stoprocentní (100%) hypotéku? Tedy takovou, jejíž výše se bude rovnat sto procentům z ceny zastavené nemovitosti. Tuto lidé poptávají ve většině případů na koupi, rekonstrukci nebo samotnou výstavbu nemovitosti.

Pojďme se společně na toto téma, které lze jinak nazvat též hypotéka bez (s nulovou) akontace a hotovosti, blíže podívat...

Slovní spojení "hypotéka bez úspor a vlastních prostředků" se pravděpodobně bude pojit se záměrem financovat bankovní hypotékou koupi (krajně výstavbu) nemovitosti. Žadatel bude chtít za tímto účelem získat tímto způsobem 100% z její prodejní ceny, aniž by museli přidat vlastní peníze, i koncem roku 2019.

Pokud Vás zajímá pouze stručná odpověď, jestli je možné takový produkt stále sjednat, a ne "povídání kolem", můžete přeskočit na poslední odstavec tohoto článku, kde se Vám dostane jasné odpovědi... 

Poptáváte následující?:

Už z nadpisu je patrné, že se v tomto článku budeme bavit o hypotéce, která bude sloužit především na koupi nemovitosti, krajně pak na její výstavbu, či rekonstrukci. Nedávalo by totiž smysl, aby člověk, který již vlastní nemovitost a chtěl by peníze použít například na refinancování zde váznoucí nevýhodné zástavy či na konsolidaci půjček, poptával hypotéku bez úspor a vlastních prostředků. Samozřejmě může potřebovat získat co nejvíce peněz ze (oproti zástavě) svojí nemovitosti, aniž by ji musel prodat. Raději ji zastaví a získá prostřednictvím hypotéky maximální možný peněžní obnos. Ale bez úspor a vlastních prostředků? Spíše se v takových případech, kdy chce člověk získat hypotékou 100% z hodnoty svojí nemovitosti, používá "hypotéka (půjčka se zástavou) v maximální možné výši", případně jen "stoprocentní hypotéka", nebo tomu podobné slovní spojení...

Ať už tak, nebo tak... Je i v roce 2019 stále možné získat prostřednictvím hypotéky 100% z hodnoty zastavené nemovitosti, nebo dokonce i více? Nebo je nutné smířit se s maximálně 90 ti procenty? 

Co je vaším záměrem?:

Řekněme tedy, že si chcete koupit nemovitost, tedy pozemek, rodinný dům, byt, nebo třeba celoročně obyvatelnou chatu, ale má to jeden háček… Nemáte totiž na takovou koupi našetřené (uspořené) žádné vlastní peníze. A nebo možná máte, ale proč by jste je v koupi museli "utopit"? Radši by jste si tyto peníze nechali odložené a v budoucnu je využili na jiný, lepší záměr. Tím může být následná rekonstrukce kupované nemovitosti, jakákoli výnosnější investiční úložka, podnikatelský záměr nebo zkrátka si tyto peníze nechat odložené jako určitou rezervu "na horší časy"... A tak zkrátka hledáte poskytovatele hypoték, který by vám byl ochotný zaplatit celou cenu kupované nemovitosti a vy tak nemuseli ke kupní (prodejní) ceně „přispět ani korunu“ vlastních úspor, peněz, prostředků. 

Raději by jste zkrátka získali hypotéku, která pokryje 100% ceny nemovitosti a následně spláceli celou tuto zapůjčenou částku, než aby jste si vlastními penězi (akontací) snížili požadované LTV (požadovanou částku vůči hodnotě zajištění) například na 90% (přispěli tak 10% z kupní ceny) a třeba tak získali i lepší podmínky pro splácení... A ano, nemusí jít obecně jenom o záměr financovat 100% z ceny kupované nemovitosti hypotékou, ale i o požadavek získat sto procent z ceny již vlastněné nemovitosti, kterou by jste dali oproti "tak vysoké" hypotéce do zástavy...

Požadavek klientů takovým způsobem financovat koupi vychází často z následujících myšlenkových pochodů:

"Proč bychom si měli každý měsíc platit (říkají doslova vyhazovat peníze za) nájem, když si můžeme vzít hypotéku, kde vychází ještě nižší měsíční splátka než platba nájemného, a hlavně si tak platit do svého?!" Problém bývá nejen v tom, že takový lidé často nemají na koupi vlastního bydlení našetřenou ani korunu, oni navíc mají i nějaký ten dluh (který by si v ideálním případě rádi doplatili a získali by nejraději 120% z ceny nemovitosti - 20% na úhradu současných dluhů), nějaký ten záznam v registru, a příjem (bonitu) jakoby taky nic moc...

Tak až tak jednoduché to se získáním stoprocentní hypotéky na koupi není. I když osobně rozumím tomu, že když si zvládnete platit nájem, budete nejspíš schopni splácet i (nižší) splátku hypotéky, ale poskytovatel bude logicky vyžadovat "pádnější argumenty", než jenom takový "logický předpoklad", domněnku... Bude ho zajímat stav registru, příjmu a závazků (bonity) žadatele i samotná nemovitost... A tyto budou muset být pro získání hypotéky ať už s jakýmkoli LTV v odpovídajícím stavu.

A s tím "raději si budu platit" svoje bych to zase tolik růžově neviděl... Stejně první roky člověk platí měsíčními splátkami jenom úrok hypotéky a celková dlužná částka se prakticky nemění... Navíc pokud člověk několikrát nezaplatí, uvidí, koho je to vlastně nemovitost... Nájem zkrátka někdy není o nic horší variantou než vlastní nemovitost vzatá na hypotéku...

Naopak k požadavku, kdy klient vlastní nemovitost a potřebuje získat sto procent z její hodnoty, dochází tehdy, když: 

je vlastníkem nemovitosti, která má určitou hodnotu a on potřebuje získat ideálně 100% z této hodnoty hypotékou, aby dokázal ideálním způsobem vyřešit svoji stávající situaci. V takovém případě se bavíme takzvaném profinancování ceny již vlastněné nemovitosti, nikoli o hypotéce na pořízení nemovitosti nové. Tímto způsobem získanými penězi by si například poplatil všechny svoje závazky a platil pouze jednu, "o parník" výhodnější splátku. Nicméně různých variant využití 100% hypotéky je více... Například již má klient zástavu na nemovitosti ve výši řekněme 40-ti % z její hodnoty a "kolem ní" má "napůjčované" ještě další dluhy bez zástavy, které jsou pochopitelně méně výhodné, než ta hypotéka samotná a právě k jejich kompletní úhradě by se hodilo zbylých 60% z hodnoty nemovitosti. Klient tak požaduje sjednat hypotéku novou (pochopitelně co nejvíce výhodnou), kterou by se v první řadě vyplatila současná hypotéka rovna 40-ti % hodnoty nemovitosti (a co nejvíce se zvýhodnila) a zbylých 60% se využilo na úhradu zbylých závazků kolem této hypotéky. Takový požadavek se může skládat taky například v poměru 40% na hypotéku, 40% na dluhy kolem a 20% na rekonstrukci (nebo cokoli jiného), k čemuž je pro klienta 100% z hodnoty naprosto ideální. Bylo by pro něj sice dostačující a přijatelné, kdyby šlo získat hypotéku alespoň 80% z hodnoty, ale kdyby to bylo možné za rozumných podmínek, zbylých 20% by se mu hodilo a dokázal by je dobře uplatnit. 

Ono ruku na srdce někdy by se lidem hodilo i 150 - 200 % z hodnoty vlastněné nemovitosti... :-) A tak raději zavčasu, upřímně a jasně říkám, že více než 100% z hodnoty zastavené nemovitosti na hypotečním trhu získat nelze. A když už jsme u toho, co rozhodně není možné...

Více než 70-ti % hypotéku od nebankovní firmy rozhodně neočekávat:

Nebankovní firmy nepůjčí více než 70% z hodnoty zastavené nemovitosti. U většiny fér klasických nebankovních firem se hypotéky poskytují do 50% z hodnoty zastavené nemovitosti. U nebankovní hypotéky proto raději neočekávat, že vám vyřeší takovou situaci. Navíc jsou drahé, rozhodně tak nejsou vhodné na financování koupi nemovitosti. Tak jako hypotéku na koupi jsou dnes některé banky schopny poskytnout do ročního úroku 2.5%, nebankovní firmy účel nerozlišují, respektive půjčují na cokoli bez rozlišování účelu využití a zvýhodnění úrokové sazby v závislosti na něm... Úrok se zde v průměru pohybuje nad 10-ti %. Chcete tak drahou hypotékou financovat koupě nemovitosti? To by musela být velice zajímavá možnost koupi, aby se to vyplatilo... A největším mýtem je představa, že když kvůli například vyloženě špatnému stavu registru, nebo bonity nepůjčí více něž 70-ti % hypotéku na koupi (nebo cokoli jiného) banka, tak přece od toho jsou nebankovní firmy, aby půjčili... No nejsou... Rozhodně nepůjčují tak vysoké LTV a i kdyby někdy začali, o čemž osobně silně pochybuji, protože průměrné LTV 50% jako strop si drží už spoustu let, nebudete ochotni (schopni) tak drahou a současně nejspíš i vysokou hypotéku uplatit... 

 

Ať už se řadíte k jedné, nebo druhé skupině, vyžadujete zkrátka 100% z ceny (ať už kupované, nebo již vlastněné) nemovitosti financovat bankovní hypotékou… Osobně tento záměr chápu, raději bych si taky nechal těžce vydělané a zdaněné peníze na něco jiného a vzal bych si stoprocentní hypotéku. Kór v dnešní době stále velice slušných úrokových sazeb bankovních hypoték někde mezi dvěma až třemi procenty je to podle mě logická volba, protože se stále jedná o velice levné peníze, kdy při troše snahy naspořené peníze můžete využít (zhodnotit) podstatně lépe než (i kdyby) zmíněnými třemi procenty, což je orientačně horní strop úrokové sazby nabízené na bankovním hypotečním trhu v dnešních dnech (září roku 2019)... Na mysli zde mám úrok, který zaplatíte, když si vydělané peníze necháte a raději vezmete o to vyšší hypotéku. Že tento úrok bude nejspíš nižší, než zhodnocení (případně užitek), který získáte vhodnou úložkou těchto našetřených peněz... 

LTV a akontace - co je to a proč se u hypotéky sledují:

Bavíme se zde o hypotečním faktoru (parametru) zvaném LTV (loan to value = půjčka k hodnotě), tedy kolik z celkové ceny nemovitosti bude tvořit zůstatek na hypotéce od poskytovatele (v kolika procentech z hodnoty zastavené nemovitosti tento zůstatek bude) a kolik z ní budou tvořit vlastní peníze klienta, které ke koupi přispěl, nebo za již uplynulou dobu splatnosti zaplatil ať už pravidelnými měsíčními, nebo výjimečnými splátkami.

Tyto vlastní peníze, které klient přispívá ke koupi svojí budoucí nemovitosti, často požaduje její poskytovatel z důvodu, aby si tak snížil celkovou rizikovost ztráty půjčených peněz pro případ, že klient přestane splácet. V takovém případě totiž musí přičíst k celkové dlužné částce nějaké sankce za nesplácení, v krajním případě potom za zesplatnění hypotéky a další náklady spojené s nutným zpeněžením nemovitosti formou exekuce a dražby za účelem úhrady celé dlužné částky. A tak pro tyto je dobré mít určitý "polštář", není dobré když se následně vyšplhá celková dlužná částka nad úroveň 100% z ceny nemovitosti, přehoupne se přes ni. Potom jejím prodejem nezíská zpět ani všechny zapůjčené peníze, což pro něj pochopitelně není dobré. Neboli pokud se bude muset narychlo nemovitost prodat a má pohledávku u 100% z hodnoty nemovitosti přičtou se k tomu zmíněné dodatečné sankční poplatky a náklady spojené s vymáháním, to může být řekněme například 20% nahoru a pokud se nemovitost prodá řekněme za 80% tržní ceny, poskytovatel se dostává do ztráty... 

Totéž by se mohlo stát v případě náhlého pádu cen nemovitostí v budoucnu třeba z důvodu výrazného zdražení úroků na hypotékách a opadnutí zájmu o koupi nemovitostí, nebo zkrátka zhoršení ekonomické situace, kdy lidé na koupi tak drahých nemovitostí nebudou mít. Navíc nedosáhnou na takové hypotéky kvůli zvyšující se náročnosti (především na bonitu a zmíněné vlastní zdroje) na to je vůbec získat a už vůbec si na ně nebudou moct skrz nižší příjmy a vyšší nezaměstnanost našetřit. Rozhodně je v takovém případě pro poskytovatele lepší, když není dlužná částka rovna 100% z ceny nemovitosti, ale má tam klient nějaké vlastní peníze a on „jen“ dofinancuje i když z větší části.

Říká se tomu akontace, tedy vlastní peníze, které klient dopředu přiloží k pořizovací ceně nemovitosti a „zbytek“ mu bude dofinancován vybraným poskytovatelem a jím poskytnutou hypotéko. Ale vy, pokud čtete tento článek, chcete hypotéku bez vlastních zdrojů a úspor i nyní v roce 2019. A já, jak sem řekl, to chápu. Naskýtá se podstatná otázka a sice "je to i koncem roku 2019 stále možné?"

Jak jsme si řekli, nepočítejte v tomto s nebankovní hypotékou...: 

Rozhodně to není ani zdaleka možné nebankovní hypotékou. Důvod je jednoduchý. Nebankovní společnosti neumí, na rozdíl od bank, poskytovat hypotéky s LTV vyšším než 70% z tržní ceny nemovitosti. Většinou jsou ochotné půjčit maximálně 50% z tržní ceny. A tak by klient, v případě rozhodnutí jejich hypotéky využít, musel mít našetřených minimálně 30% z pořizovací ceny nemovitosti a těmi "přidat ruce k dílu", a proto nebankovní hypotéka není v tomto článku téma. Tady nikdo nechce dávat 30-50 % z kupní ceny, kde na to má člověk vzít? "My chceme dát ke koupi 0% vlastních peněz a získat 100% z ceny hypotékou a hned!" Mimo to by se člověk musel smířit s násobně vyšší úrokovou sazbou a tím pádem podstatně vyšší měsíční splátkou, kterou by musel na nebankovní hypotéce platit. 

Často tak nepovažujeme požadavek na koupi nemovitosti obecně za tolik důležitý a urgentní, aby člověk musel jít do drahé nebankovní hypotéky, aby se mu to vůbec vyplatilo financovat koupi tak hypotékou s úrokem nad 10%. To je vážně lepší přečkat nemožnost získat bankovní hypotéku (i když ani přes nás se vám jí nepodaří sjednat) v nájmu, nebo zkrátka zatím oželet koupi a řešit koupi až jak se pročistí registr, nebo bude bonita v potřebné výši. Což může být otázka klidně několika měsíců a kdo potřebuje tak urgentně koupit nemovitost za pomocí hypotéky, aby nemohl počkat a musel si vzít drahou nebankovní hypotéku hned? I kdyby tolik vlastních peněz náhodou našetřených měl a byl ochotný ke koupi přispět, nebo se dostal k možnosti koupit nemovitosti za tak nízkou cenu, že by mu například hypotéka s LTV 60% stačila na 100% z prodejní ceny a tak by vlastně nemusel dát vlastní peníze... Nemyslím si, že je to dobrý nápad...

A pokud se chce někdo přít o tom, že je přece možné vyřídit nebankovní hypotéku i hluboko pod 10-ti % úrok, tak ano, možné to je. Můžete se úrokově podívat ještě někam k minimálně 7 dmi %, jenomže je to výjimka. Nabízí to buď to neférové nebankovní firmy, které chtějí nalákat na nízký a úrok a manko ve zhodnocení potom dohánět na různých "skrytých a vysokých sankcích", což vážně nedoporučuji. Navíc tyto nepůjčí víc než 50% z ceny, aby mohli ty přehnané sankce k čemu přičítat (měli v celkové hodnotě nemovitosti k tomuto prostor). Nebo se může jednat o slušné mimobankovní subjekty, jenomže tam získat hypotéku není až tak jednoduché, jako u ryzích nebankovních firem, proto je ani nezmiňuji. Je zde totiž taky poměrně vysoká náročnost na stav registru mimo bonity a jsou ochotné akceptovat jenom drobné nedostatky, což už je někdy lepší a často taky možné protlačit požadavek takového klienta v bankovním sektoru. Navíc tak získá úrok, který je zase někde jinde...

Takový poskytovatelé taky oficiálně uvádí LTV až 70-ti %, ale sami víte, jak je to s kouzelnými slovíčky "od a až". Od se většinou pojí s nabídkou úroku a až například s probíranou maximální výší. Jsou to většinou jenom "výkřiky" na reklamním letáku a na webu zvýrazněné pro zaujetí a získání poptávky... Aneb "když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají"... V reálu ale potom sami víte, že to bývá jinak a i banka, která u své půjčky nabízí v kalkulačce úrok od 4.9%, vám po vyplnění údajů s klidem "vpálí do obličeje", že zrovna vy to budete mít za 13 %... :-) Možné tyto VIP parametry získá jeden poptávající z dvaceti. Ale budete to zrovna Vy? Statistika a pravděpodobnost mluví spíše proti.  I takové LTV jsou většinou ochotné nabídnout nebankovní firmy jenom v případě, že by do zástavy šla lukrativní nemovitost na lukrativní lokalitě a žadatelem o hypotéku by byl třeba sám pan prezident... :-)

Ptáte-li se "a na co teda ta nebankovní hypotéka je?"... No je na řešení podstatně akutnějších a nepříjemných situací, jako je uhrazení většího množství nevýhodných dluhů (tzv. konsolidace), vyplacení nevýhodné nebo nebezpečné (neférové) hypotéky na nemovitosti, nebo již zesplatněné hypotéky, exekuce, insolvence nebo dražby, které je zkrátka nutností vyplatit. Za prvé se tak klient ubrání nucené ztrátě svojí nemovitosti a za druhé může být vyplacení i když drahou nebankovní hypotékou podstatně výhodnější, než splácet současné závazky.

Jedná se každopádně o situaci, kdy je klient majitelem nemovitosti (nejedná se tak o požadavek na koupi ale akutní záchranu nemovitosti například před exekucí a nuceným prodejem). Často může být nebankovní hypotéka také k užitku v případě, kdy má klient hodně bez zástavních, nevýhodných dluhů a nebankovní hypotéka ve výši do 50 ti % z hodnoty nemovitosti mu dostačuje na poplacení všech těchto méně výhodných dluhů a splátka (úrok) takové nebankovní hypotéky je pro něj pořád podstatně lepší, než si nechat a dál splácet tyto závazky… Jenom musí být taková hypotéka poskytnuta za férových podmínek ve smlouvě. Nemá smysl si brát takovou, z které se v průběhu splácení "vyklube" něco, co nebude zdaleka odpovídat tomu, co bylo na začátku avizované... 

Nicméně i když budou úvěrové smlouvy nebankovní hypotéky fér, jak jsme řekli výše, poptávku klienta na financování koupi z obecného hlediska nepovažujeme ve většině případů za natolik důležitou, nevyhnutelnou, akutní, že by lidem stálo za to si za nebankovní hypotéku připlatit. A jelikož z důvodu například vyloženě špatných registrů není nyní možné podstatně výhodnější a bezpečnější hypotéku v bankovním sektoru získat, je lepší počkat na vyčištění registru, nebo obecně dobu, kdy bude banka ochotná hypotéku poskytnout…

A kdyby jste i přes výše zmíněné stále "pošilhávali" po hypotéce od nebankovní firmy na koupi "vysněné" nemovitosti, je dobré vědět, že i zde se příjem žadatele musí na povel nového úvěrové zákona od ČNB doložit vždy. A také nároky na potřebnou bonitu jsou zde podobně náročné jako v bance. No, možná je to u nebankovky ještě horši, neboť její vyšší splátka na totožnou částku kvůli vyššímu úroku vyžaduje podstatně vyšší příjem žadatele vzhledem k jeho závazkům, než je tomu u nízko úrokové hypotéky bankovní... A tak zkrátka získat nebankovní hypotéku už zkrátka není tak jednoduché, jak tomu bývalo dřív a jak si někteří lidé stále představují... Navíc si člověk za to, že nebankovní poskytovatel vlastně jen toleruje jakkoli špatný stav jeho registru, připlatí několikanásobným zvýšením úrokové sazby... Stojí to za to? Ano, pokud je klient ve vyloženě špatné situaci (horší než bude po získání takové nebankovní hypotéky)... 

Ale hlavně, žádná "nebanka" nedá těch 100% z hodnoty... Ani 90... Ani 80... Často ani 70, či 60... 50% bývá častou u férových nebankovních poskytovatelů úplné maximum... 

Jak to bylo dříve a jak je to teď:

V předchozích letech, konkrétně například v roce 2016, nebyl problém slovy stoprocentní (100%) hypotéku získat. Tehdy si klient nemusel „přispět“ žádnými vlastními penězi, aby nemovitost získal… Banka mu prostě zaplatila celý barák hodně výhodnou hypotékou a on musel jenom začít splácet... V dnešních dnech, tedy koncem roku 2019, už to tak jednoduché není… S příchodem nového úvěrového zákona začala ČNB bankám na trhu doporučovat, aby nepůjčovali více než 90% z hodnoty zastavované nemovitosti a navíc aby v portfóliu všech rozpůjčovaných hypoték měli jen mám pocit přibližně 10% s LTV v rozpětí 80-90%. Zbylé ať jsou do hodnoty 80 ti % z hodnoty nemovitosti do zástavy. Za vyšší hypotéku si klient navíc často zaplatí zvýšenou roční úrokovou sazbou, respektive získá ji výhodnější, pokud LTV u jeho hypotéky nepřesáhne 80% z hodnoty zastavované nemovitosti a 20% dá ze svého...

Ne příliš pozitivní vyhlídky do budoucna: 

Obecně se předpokládá, že se podmínky bankovních hypoték do budoucna budou ještě více zpřísňovat, tedy že se tento parametr poskytovaného LTV bude nadále snižovat. Banky budou ochotné půjčit méně peněz z hodnoty nemovitosti do zástavy, protože jsme na potenciální "bublině" a nemovitosti jsou nadhodnocené. V některých lokalitách jako je třeba Praha by člověk potřeboval "dva životy", aby si na rozumnou nemovitost našetřil ze svého příjmu potřebné peníze. Stejně tak se bude nejspíš zvyšovat nabízená roční úroková sazba, i když v dnešních dnech "to zavání" spíše snižováním… No a že nás nečekají „zlaté hypoteční časy“ bude dokazovat taktéž zvýšená náročnost bank na bonitu a tedy prokazatelnou měsíční mzdu žadatele o hypotéku opět z důvodu nakázaní ČNB a prevence před rizikem hromadného nesplácení hypoték, tedy před krizí. To v jednoduchosti znamená, že aby poptávající při zachování totožného měsíčních příjmu a nákladů v budoucnu získal z hypotéky tolik peněz, co by získal dnes, bude muset doložit podstatně vyšší prokazatelný příjem, než je tomu dnes… Není to jen záležitostí takzvaného dsti, tedy poměru mezi příjmem a závazky, kdy závazky včetně budoucí splátky hypotéky už nyní nemůžou přesáhnout 45% z celkového příjmu. Stejně tak výše hypotéky nebude moci zkrátka přesáhnout určitý násobek měsíčního příjmu.

Proč se takové zpřísňování vůbec děje, proč se taková pravidla zavádí?

Z mého pohledu banky rozpůjčovali s původně možné dobrým záměrem enormní množství stoprocentních hypoték. Růst cen nemovitostí tak vystřelil do výšin, lidé si nakoupili vlastně velice drahé nemovitosti ale za levné peníze (s nízkým úrokem). S tím se pojil celkový růst ekonomiky, kdy najednou bylo díky dostupnosti a rozpůjčování enormního objemu levných peněz hodně peněz na všechno. (především na koupě, rekonstrukce a nebo výstavby nemovitostí samotných) Všechno jde nahoru (teda kromě nezaměstnanosti, která se dostává na rekordní minima), je to super, lidi nakupují, staví, rekonstruují (ekonomika jede, práce je dostatek), movitější majitelé stávajících nemovitostí se stávají ještě movitějšími (bohatnou), stačí je jen vlastnit, všichni jsou vlastně spokojení... :-)

Má to ale jeden háček a sice, že peníze rozpůjčovali s hodně hraniční náročností na bonitu žadatele, tedy že nároky na výši měsíčního příjmu vzhledem k měsíčním závazkům žadatele ještě nebyly tak vysoké. Tato náročnost tak zdaleka nebyla tak přísná, jako je tomu už dnes, kdy náklady žadatele včetně budoucí splátky požadované hypotéky nesmí přesáhnout 45% z jeho celkového příjmu. Tomuto kritériu, který banky před poskytnutím hypotéky bedlivě sledují a hlídají se říká DSTI. upřímně pochybuji, že jste se s takovým pojmem setkali před "nedávným" zavedením nového úvěrového zákona. To protože se toto tolik nesledovalo, nekontrolovalo, než přišel v platnost tento zákon koncem roku 2016 a s ním mimo mnoho dalších omezení a přikázání i toto. Dokonce vyšla statistika, že kdyby se o pár tisíc korun českých snížil příjem žadatelů o hypotéky, už na své hypotéky rozpůjčované v roce před zavedením nedosáhlo snad 30% z nich, neboť by byla neúměrně vysoké riziko, že při sebemenším zhoršením jejich finanční situace nebudou schopni dostát svým závazkům, kam se řadí i splácení hypotéky…

Tedy že u 30% ze všech (navíc 100%!) hypoték, které "jsou nyní v oběhu" je takto rozpůjčováno žadatelům s bonitou na hraně... Co se tedy podle Vás stane, když ekonomka přestane být tak růžová, když to celé ochladne, nastane recese? Co když se zvýší rekordně nízká nezaměstnanost, sníží se platy, nebo prostě zájem o předražené nemovitosti opadne a jejich cena začne výrazně klesat? Co se stane s hypotékami těchto lidí, kteří je získali na "bonitní hraně" a navíc ve 100 procentech (nezřídka kdy dokonce 110% :-) ) z jejich tehdejší tržní ceny? Možná už nebudou mít na řádné splácení, nebo bude dlužná částka na jejich hypotékách vyšší, než je tržní hodnota zastavených nemovitostí... Co bude potom? No nejspíš nebudou moct tito lidé z dlouhodobého hlediska splácet svoji hypotéku, tehdy budou navíc muset přijít pokuty za toto nesplácení, následné zesplatnění, exekuce, dražby. Tedy hromadný prodej nemovitostí, na které běžní lidé nebudou mít kvůli špatné ekonomické situaci a naopak drahým a nedostupným hypotékám... Karta se tak nespíš otočí a přijde krize... 

No, to je sice všechno "pěkné", ale je možné v našem roce 2019 stále získat hypotéku, která zaplatí 100% z prodejní ceny nemovitosti a nebudu tak muset využít žádných vlastních finančních prostředků (peněz)?:

Samozřejmě počítám, že tento článek nečtete proto, abyste se dozvěděli o obecných ekonomických věcech, které možná dobře znáte… A tak pojďme konečně k věcí...

Pokud nemáte našetřené žádné peníze, je pořád teoreticky možné získat 100% z ceny kupované nemovitosti a to za relativně výhodných bankovních podmínek… Respektive abych byl přesnější, je možné získat 90% z hodnoty kupované nemovitosti a zbytek dofinancovat bez zástavním úvěrem, který ale nebude poskytnut za stejně výhodných úrokových podmínek jako samotná hypotéka nýbrž na kratší splatnost a vyšší úrok. 

Původně jsem se domníval, že to bude za stejných parametrů jako získáte u hypotečního úvěru a vaše peněženka tak nepocítí žádné zbytečné zdražení, které standardně dofinancování kupní ceny bez zástavním úvěrem znamená. Nicméně tento úvěr je méně výhodný než hypotéka samotná. To nejenom kvůli vyššímu úroku, ale také kratší maximální možné splatnosti, tím pádem s vyšší splátkou a při totožné splatnosti i celkovým přeplatkem, RPSN… 

Toto dofinancování 100% z kupní ceny bez zástavním úvěrem je navíc možné pouze za předpokladu, že požadovaná výše úvěru (tedy cena kupované nemovitosti) nepřesáhne částku orientačně 7 mil Kč. Aby toho nebylo málo, je potřebné mít a doložit určité podklady, bez kterých sjednání tohoto dodatečného úvěru nebude možné, protože není možné úvěr sjednat na koupi nemovitosti jako takovou. A tak je ve finále potřeba konstatovat, že taková možnost dofinancování kupní ceny rozhodně není pro každého a je tak rozhodně na místě si skrze výhodnost a náročnost sjednání takové alternativy rozmyslet, jestli není lepší sehnat si vlastní peníze například po rodině, známých...

Pokud si člověk sežene alespoň 10% z ceny pořizované nemovitosti, stále může v takovém případě bez problémů dosáhnout na výhodné podmínky 90 ti procentní hypotéky a to bez nadměrného snažení... Tyto totiž banky stále poskytují bez větších problémů... Pro získání nejnižšího úroku a hladkého průběhu sjednání je nicméně ideální, když si člověk sežene (alespoň) 20% z ceny kupované nemovitosti a bude se tak jednat o (maximálně) 80 ti procentní hypotéku... Právě o hypoték s LTV do 80% jsou banky ochotné hypotéku poskytnout za nejvýhodnějších podmínek, nejspíš protože se tímto snižuje riziko jejich ztráty při nesplácení, nebo výraznějšímu pádu ceny dané nemovitosti.

Na koho se s takovým požadavkem ideální obrátit?:

Pro výběr ideálního produktu je potřebné, aby měl daný subjekt (úvěrář) přehled na trhu a kontakty na kvalitní lidi, což je sám o sobě "běh na dlouhou trať" a práce 24/7 po dobu několika let, než se "najdou ti praví". A tak ptáte-li se, kde se dá něco takového řešit a na koho se s tím obrátit, kdo Vám s vyřízením takové hypotéky + úvěru pomůže od A do Z, aby se zbytečně neslibovalo nemožné, neplýtval čas a energie. Aby co se řekne, aby ve finále tak ve skutečnosti bylo...

Musím vám doporučit, obrátit se třeba přímo na nás… J Je to totiž o know how, které nechceme až tak lacino zveřejňovat a ukazovat možnou cestu konkurenci…

Dopředu se u nás jako vždy nic neplatí, nepodaří-li se nám tedy naplnit Vaše očekávání z jakéhokoli důvodu, platí moje oblíbené rčení "nic neplatíte, nic neriskujete, neváhejte to proto minimálně zkusit"... 

Jak získat hypotéku bez registru?

S dovolením na tento dotaz odpovím letmo obsáhleji a začnu spíše tím, jak lze postupovat (uvažovat), když určitý záznam v registru máte, aniž by jste museli okamžitě sáhnout po podstatně dražší hypotéce bez registru, tedy ryzí nebankovní hypotéce... 

Kdy je vůbec nutné o hypotéku bez registru zažádat? 

Hlavní kritérium pro to, abyste byli úspěšně předschváleni (pozitivní prescoring) na bankovní hypotéku, je nutné mít v pořádku především bankovní registry (CBCB), nicméně záleží to taky na stavu registru SOLUS a jiných informacích, které si banky mezi sebou předávají. Protože se v dnešní době může člověk do registru dostat už jen kvůli drobnému přestupku (od několika korunového mínusu na běžném účtu až po drobný nedoplatek u mobilního operátora), velkému množství žadatelů o hypotéku je z tohoto důvodu na bankovní hypotéka tak zkrátka nechválena, prescoring je z kvůli nevyhovujícímu stavu registru negativní. 

Co by jste měli v takovém případě určitě udělat, jakým směrem se vydat? 

Osobně bych určitě v první řadě doporučil, aby jste se nezávazně informovali i u dalších bank, pokud v jedné není možné kvůli stavu registru hypotéku získat. Nezávazně říkám záměrně, neboť pokud si zde podáte oficiální žádost a následně dojde k zamítnutí hypotéky, bude se mezi bankami (ve vašem registru) zbytečně nést negativní záznam, který zase o něco sníží šanci, že se bude dát v budoucnu sjednat hypotéka jinde. Proto, pokud příjem a bonita žadatele odpovídá a jediné riziko pro zamítnutí hypotéky je stav registru, jako optimální postup navrhujeme zajistit si výpis z registru na počkání v Praze, nebo na internetových stránkách www.kolikmam.cz, zde jsou přesně vidět záznamy (přestupky ve splácení) a data, kdy k nim došlo. Tyto výpisy předložíte v bance hypotečnímu pracovníkovi, který jejich prostřednictvím vyhodnotí jejich stav vašeho registru a bude schopný s vysokou pravděpodobností říct, jestli jsou ve stavu, který bude banka schopná akceptovat. Až pokud získáte odpověď že ano, teprve potom podáte (podepíšete) oficiální žádost a budete doufat, že tento pracovník mluvil pravdu...

Proč třeba s námi?

Pokud chcete mít vyšší jistotu, že s daným výpisem registru bude následně možné hypotéku v bance hladce získat, navíc budete chtít zvolit takovou, která vám nabídne nejvíce výhodné podmínky a tu budete chtít bez sebevětší námahy sjednat, můžete oslovit nás. Na vyšších pozicích necháme prověřit jejich stav, takže následná žádost potom znamená téměř jistou průchodnost. Toto je možné posílit prohlášením pracovníka banky, který jakmile vyhodnotí registr jako průchozí, dá klientovi prohlášení, že ke schválení dojde. To aby klient neriskoval, že žádost podepíše, ale nastane zamítnutí kvůli stavu registru... Mimo to máme dobré možnosti a tak je možné prosadit i požadavek na hypotéku u klienta i s horším stavem registru, který v jiných bankách nejsou schopní ani ochotní akceptovat. Samozřejmě jak se říká "odsud posud", záznamy u žadatele typu:

- nedávného zesplatnění (i když už doplaceného) bankovního úvěru 

- ještě hůře exekuce z něj plynoucího

- oficiálního ukončení osobního bankrotu (insolvence) 

jsou vyloženě takzvaným KO kritériem, který znamená téměř jisté zamítnutí žádosti o hypotéku z důvodu nevyhovujícího stavu registru. A tak pokud například nemáte někoho, kdo by si hypotéku přechodně vzal místo vás (řekněme s rozumnějším stavem registru), nezbývá než si hypotéku nebrat (ten levnější případ, pokud její potřeba není vyloženě nutná), nebo se obrátit na jednoho z nebankovních poskytovatelů, kteří na trhu působí. 

Nicméně pokud máte jako žadatel o hypotéku určité záznamy v registru, neznamená to, že nebude možné bankovní hypoteční úvěr sjednat a že tak budete odkázáni na vysoce drahou a tím pádem nekomfortní nebankovní hypotéku, kterou je možné sjednat zcela bez nahlížení od jejího poskytovatele do registru žadatele. Jinými slovy může být jeho registr v jakémkoli stavu, jakkoli špatný... A to nemluvím o skrytých neférových praktikách některých poskytovatelů, což je kapitola sama o sobě, nicméně pro klienta znamená velké nebezpečí... Taky se může stát, že je záznam v registru povahy, že i když není možné kvůli němu dnes hypotéku schválit, je vysoká pravděpodobnost, že pozitivní prescoring v horizontu několika měsíců získáte. A tak není možné (lepší) těchto pár měsíců počkat, než se zbytečně nasoukat do drahé nebankovní hypotéky bez zkoumání registru? Na to už si musí odpovědět každý sám... 

Pokud je ale momentální situace neúnosná a není možné čekat, ani nemáte nikoho k sobě s rozumným registrem a dostatečným doložitelným příjmem, kdo by si o hypotéku zažádal... O tom se dočtete dále v článku. 

 

Pokračovat ve čtení

Jak probíhá refinancování hypotéky?

Zajímá-li Vás čistě "stručná" odpověď v bodech, můžete přejít ihned k tomu podstatnému přeskočením úvodních"žvástů" na prvních několika odstavcích a s klidem posunout kurzorem myši čistě na odrážky níže, kde se dočtete o tom, jak v jednotlivých krocích probíhá refinancování hypotéky, jaký obecný postup se s ním pojí krok po kroku...

Dotazy na rozehřátí spojené s refinancování za účelem získání Vaší pozornosti: 

Jste hrdým majitelem některé z hypoték, kterou jste si v minulosti sjednali a i když to na úroku není žádná hrůza, zamýšlíte se nyní nad tím, jestli by pro Vás náhodou na hypotečním trhu nebyla k mání nová hypotéka s výhodnějším úrokem, jejímž prostřednictvím by jste tu svoji současnou vyplatili a spláceli tak (i celkově přeplatili) méně? Nebo jste dokonce donuceni stávajícím zástavním věřitelem hypotéku u něj celou doplatit, ať už z důvodu jejího náhlého výrazného zdražení, které není dále únosné, nebo protože byla takzvaně zesplatněna kvůli jejímu problematickému splácení? Tak nebo tak vás zkrátka a jednoduše zajímá, jak přesně probíhá refinancování stávající hypotéky na novou a jaký ideální postup pro takový úkon zvolit...?

Refinancování hypotéky, činnost jako každá jiná, třeba jako koupě nového auta:

Refinancování hypotéky by se dalo s trochou nadsázky přirovnat k přechodu ze starého auta na nové. Určitě by jste radši přešli na lepší auto, než jít z lepšího na horší. To by nedávalo smysl, ledaže by vás k tomu přinutila horší finanční situace a potřeba peněz... V první řadě si nejspíš určíte (definujete), jestli a za kolik by se dal prodat stávající vůz a o jaký typ vozu by jste měli eventuální zájem, jakou službu by měl splňovat, kolik by měl stát, aby jeho koupě neohrozilo vaši "finanční pohodu" a potom už jenom rozhodíte sítě a bedlivě sledujete inzeráty a nabídku na trzích. Jakmile se objeví ten pravý kus, prověříte jeho stav ideálně s člověkem znalým (automechanikem) a pokud vyhodnotí, že je v pořádku (bez skrytých závad), teprve tehdy uděláte finální krok a auto si koupíte...

Obecný postup: 

U záměru převést svoji současnou hypotéku na novou, v ideálním případě výhodnější, dovolí-li to v daným moment výše úroků nabízených na trhu, je to docela podobné. První si zjistíte možnost a podmínky pro doplacení u stávajícího věřitele, je-li to vůbec možné a nebude po vás vyžadována přehnaná sankce za předčasné splacení, kdy by refinancování i když na výhodnější hypotéku nemuselo dávat smysl. Pokud je zde všechno v pořádku a vyplatit stávající hypotéku je Vám umožněno v ideálním případě bezplatně, teprve tehdy je vhodné začít se poohlížet na hypotečním trhu. Nejdříve se nezávazně poptejte pro lepší orientaci na bližší parametry poskytovaných hypoték v jednotlivých bankách (neplánujete-li refinancovat do nebankovní společnosti), aniž by jste závazně podepisovali žádost, provedl se tak prescoring. Otevírat více žádostí totiž může mít spíše negativní dopady především dojde-li k zamítnutí žádosti. Tento záznam (informace) se potom předává mezi jednotlivými bankami a dokonce tak může zhatit šance na schválení hypotéky v bance, ve které by jinak předschválení zdárně dopadlo. Nejprve vyberte poskytovatele ochotného nabídnout vám ty nejlepší parametry hypotéky a až u tohoto podepište oficiální žádost a po pozitivním předschválení dodejte všechny podklady pro finální schválení a vyplacení jeho hypotéky. Získat pozitivní prescoring je otázkou především stavu registrů žadatele a tak aby jste minimalizovali riziko, že dopadne negativně a vy tak získáte vroubek ze zamítnutí žádosti ve vašem registru, můžete si opatřit výpisy z registru cbcb, cncb a solus (pokud hrozí, že tam nějaký ten záznam je), tyto poté předložit do banky a požadovat přesné vyjádření, jestli je s takovým stavem registru riziko zamítnutí žádosti a jak vysoké. Při troše snahy by jste v optimálním případě dokonce mohli získat jakési závazné, čestné prohlášení od bankéře ve vybrané bance, že s daným stavem registrů a dalšími sdělenými faktory získáte pozitivní prescoring a tak eliminovat riziko následného zamítnutí. Měli by jste to jasně, "černé na bílém" na papíře. A pokud vybíráte hypotéku k refinancování v nebankovním sektoru, rozhodně si s sebou ke kontrole (úvěrových smluv) vezměte úvěrového automechanika, riziko že narazíte na neférového poskytovatele snažícího se na vás nadměrně obohatit je příliš vysoké na to, aby jste si za takovou službu korektury úvěrových smluv nezaplatili několik tisíc Kč!

 

Z obecného pohledu je možné průběh refinancování hypotéky shrnout do následujících několika kroků:

  • Než vůbec začnete hledat za svoji stávající hypotéku náhradu, doporučujeme se informovat o podmínkách (především co se týká sankce za předčasné doplacení), za kterých Váš současný věřitel refinancování (vyplacení) stávající hypotéky umožní. Například pokud máte svoji hypotéku ještě stále zafixovanou (stále vám tak běží fixační období), může být sankce za vyplacení tak vysoká, že Vás „přejde chuť“ převádět ji jinam. I když by jste na nové hypotéce získali výhodnější podmínky, jejich návratnost by už nedávala smysl. Je tak zkrátka lepší počkat na výročí fixačního období, tedy na den, kdy fixace skončí a bude tak možné hypotéku zcela zdarma doplatit. Nemusí se ale jednat jen o komplikace hrozící z důvodu fixace, která se týká spíše standardních bankovních hypoték. Problém může nastat taky u nebankovních hypoték, u kterých (z mého pohledu těch rozhodně méně slušných) může jejich poskytovatel různými praktikami komplikovat a podstatně zdražovat možnost jednorázového doplacení (převedení jinam) tím, že si naúčtuje k celkové dlužné částce různé pokuty, například ušlé úroky za celou domluvenou dobu splatnosti. V takovém případě opět nemusí dávat smysl převádět takovou nebankovní hypotéku jinam, pokud tedy rozdíl na výhodnosti není tak výrazný, že se nárokovaná pokuta rychle nevrátí (ideálně v horizontu několika měsíců) z vytvořené úspory a potom už jen "šetříte" nižším úrokem u nové hypotéky, tedy i celkovým přeplatkem na ní při stejné době splatnosti...
  • Zjistili jste si bližší informace o možnosti jednorázového doplacení (kam se řadí i převedení - refinancování k jinému věřiteli) vaší hypotéky u stávajícího věřitele, dává takový krok jednoznačný smysl a jste tak definitivně rozhodnuti, že pokud se v průběhu sjednání nové hypotéky nic nepokazí a zže toto za přislíbeného úroku nakonec dobře dopadne, refinancovat budete.
  • Pokud ano, je v tomto bodě vhodné začít s hledáním a výběrem konkrétní hypoteční společnosti (ať už bankovní, nebo není-li nazbyt tak nebankovní) a optimálního hypotečního produktu v jejich nabídce, který bude splňovat vámi očekávané parametry, které jste si dopředu orientačně zjistili. To znamená, že:
    • oslovíte makléře, který většinou disponuje přehledným srovnávačem všech poskytovatelů na trhu a taky z vlastních zkušeností a kvalit (pokud jsou dostatečné) doporučí ideálního poskytovatele a jeho hypoteční produkt. Dále těž dopředu čistě na základě zjištěných informací k vaší situaci a požadavku prověří zcela nezávazně průchodnost takové hypotéky, jestli ji jako žadatel budete moci s větší pravděpodobností získat a má tak smyl podepsat žádost a pustit se tak do jejího vyřízení naostro, nebo nikoli. A když už vyhodnotí reálnost zdárného sjednání hypotéky u vybraného poskytovatele jako vysokou, v drtivé většině případů musí být následně také schopen dostát tomuto příslibu a sjednat ji bez sebemenší změny přislíbených parametrů, které dopředu avizoval. Protože právě tento makléř ji za Vás bude u poskytovatele vyřizovat a komunikovat a udělá tak svoje maximum pro hladký průběh jejího sjednání od začátku do konce, aniž by jste do sjednání museli investovat přebytečné množství energie, času, úsilí. Není dobrou vizitkou, když makléř dopředu naslibuje něco, co potom není schopný dodržet. Na mysli mám především slíbený úrok, splatnost a podobně důležité parametry. Sice často jen tlumočí informace od poskytovatele, no i přesto by měl mít zde nastavené vztah tak, aby informace které zde získá a následně sdělí svému klientovi, aby byly vždy přesné a "do puntíku" dodrženy. A ne, aby se dělo v úvěrovém světě tak často praktikované "když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají"... A realita potom na míle daleko... Protože pokud makléř nedostojí svým závazkům a přesně takovou hypotéku, jakou slíbil, se mu nakonec z jakéhokoli důvodu náhodou nepodaří sjednat, hrozí, že se klient naštve, ztratí zájem s ním cokoli dál řešit, a protože se u slušného makléře nikdy neplatí nic dopředu (jsou zaplacení až ze zdárně vyplacené hypotéky), investuje do vyřízení hypotéky pro vás hodně času a energie, ale není za ni zaplacený, protože k čerpání hypotéky nedojde... Proto by mu mělo záležet na tom, aby co řekne, tak taky platilo. Slušný makléř je placený až za kvalitně odvedenou práci, tedy až jsou peníze z nové hypotéky vyplaceny. Stejně jako kvalitní malíř, až když vymaluje dům v kvalitách, které jste si dopředu stanovili, sdělil a Vy očekávali... Nehledě na to, že plně spokojený klient znamená pro makléře potenciál pro nové klienty v budoucnu, které získá díky doporučení za kvalitně odvedenou práci... A to asi nezíská, když nesplní to, co slíbí. Všechny výhody spojené s využitím makléře dopodrobna zmiňuji v jednom z článků v aktualitách a není jich málo, můžete si přečíst...
    • nebo se můžete pustit do procesu sjednání na vlastní pěst a oslovit tak ideálně každou jednu banku zvlášť, ať už prostřednictvím žádostí na internetu, ideálně fyzickou návštěvou pobočky. Což, jak brzy zjistíte, je relativně náročný proces jak z hlediska času, tak také energie. Nicméně teoreticky by vám mohlo stačit zajít si například do svojí banky a vyžádat si zde co nejvýhodnější hypoteční nabídku, se kterou by jste potom obešli další dvě banky, které Vám do telefonu sdělí nabídku nejnižšího úroku a vyfiltrujete si ji tak právě na základě tohoto filtru po obvolání maximálního množství bank. Netvrdím, že tímto způsobem zaručeně získáte tu nejvýhodnější nabídku na trhu, ale alespoň se k ní můžete přiblížit, pokud služeb kvalitního makléře využít nechcete ať už z jakýchkoli důvodů... 
    • z oslovených úvěrových společností si nejspíš vyberete tu, která bude ochotná Vám peníze půjčit za lepšího úroku, než který nabídli zbylí oslovení konkurenti. Tedy takovou, která Vám nabídne tu nejvýhodnější prediktivní (indikativní, orientační) nabídku hypotéky. Tato nabídka se Vám líbí (je v ideálním případě podstatně výhodnější než stávající hypotéka) a přejete si tak pokračovat v jejímu sjednání, aby nastalo její vyplacení a tím pádem i samotné refinancování Vaší stávající hypotéky co nejdříve. Ukončíte tak všechny žádosti a rozjednané aktivity ve všech dalších bankách, omluvíte se, že už nemáte zájem zde řešit (můžete zmínit i důvod a sice že jste se rozhodli pro konkurenční nabídku) a plně se začnete soustředit na proces vyřízení právě zvolené hypotéky. V této nabídce vidíte přislíbené parametry hypotéky jakou jsou například: roční úrokovou sazbu, RPSN, Vámi zvolenou dobu splatnosti, celkový přeplatek za tuto dobu splatnosti pro případ, že nevzniknou problémy se splácením této hypotéky v průběhu doby splatnosti nebo nedojde v jejím průběhu k výjimečnému jednorázovému doplacení, splátce a samozřejmě se zde taky nachází ten nejpodstatnější podstatný údaj a sice výše měsíční splátky, kterou budete na nové hypotéce muset při zvolené době splatnosti splácet a další... Toto je logický proces, který ale nedoporučuji praktikovat při výběru nebankovní hypotéky! Zde totiž zdaleka neplatí, že čím nižší úrok, tím celkově levnější. Jsou totiž nebankovní poskytovatelé, kteří zneužijí výše zmíněného (obecně naprosto logického a v pořádku) rozhodování při výběru vhodné hypotéky, nabídnou proto schválně nízký úrok, ale nedostatek ve výdělku na úroku potom řeší formou velice nepříjemných a často likvidačně vysokých pokut na všem možném v průběhu splácení hypotéky! Když ještě trochu odbočím, proč by si klient vybíral tu méně výhodnou? Napadá mě důvod, že mu poskytovatel například umožní nastavením "dalších parametrů hypotéky" dělat s ní věci, které by s tou  úrokově výhodnější nebyly možné, jako můžou být: nepotřeba dodání některých podkladů ke zdárnému sjednání nebo v průběhu splácení, nebo nižší náročnost na jejich celkový stav, dále více vyhovující průběh ohodnocování nemovitosti odhadcem, nebo třeba podmínky pro výjimečné splácení, celkově splácení obecně... Také se často děje, že i když nabídnutý úrok je na papíře v indikativní nabídce na jedné z hypoték nižší, různé poplatky za správu a vedení účtu, povinné a třeba podstatně méně výhodné pojištění, které je nutné si sjednat navíc jedině u daného poskytovatele, nebo nutnost zaplatit si sám odhad... Celkový přeplatek je potom na takové hypotéce za zvolené období podstatně dražší, což můžete sami jednoduše vyčíst a spočítat si ve splátkovém kalendáři...
    • tomuto vítěznému poskytovateli předložíte a dodáte všechny podklady, které jsou potřebné k předschválení (pozitivnímu prescoringu) vítězné hypotéky. Jedná se většinou o vyplnění a podpis žádosti o hypotéku, kopii dokladů totožnosti se souhlasem ke zpracování osobních údajů. A předpokládejme tu lepší variantu, že vám hypotéka bude dle předpokladu předschválena, prescoring dopadne pozitivně. Nestane se tak tuze nepříjemná věc, že v bance po oficiálním podání žádosti a provedení prescoringu řekli něco jako "omlouváme se, ale požadovanou hypotéku není možné poskytnout například z interních důvodů, nebo z důvodu nevyhovujícího stavu registru" a podobně. To by znamenalo, že bankéř na pobočce udělal  pro vás velice nepříjemnou věc a sice, že po dodání informací řekl, že prescoring vidí pozitivně, ale ten nakonec dopadne negativně a vy teď máte negativní záznam v registru kvůli zamítnuté žádosti, která bude snižovat šance na získání hypotéky u dalších poskytovatelů, nebo bude znamenat horší skupinu a tím pádem méně výhodné podmínky. Banky si totiž takové informace o lidech mezi sebou předávají... 
    • v lepším (častějším případě) vám ale byla předschválena hypotéka a předložen seznam všech podkladů, které teď bude potřeba v adekvátním tvaru doručit na centrálu k definitivnímu schválení a tvorbě úvěrových smluv a vašim úkolem teď bude si je do posledního zajistit a dodat poskytovateli ve stavu, který bude přesně odpovídat tomu, co jste před samotným předschválením hypotéky poskytovateli sdělili, avizovali. 
  • Dodáte tak potřebné podklady ke schválení hypotéky jako jsou: úvěrové smlouvy stávající hypotéky, nebo například kupní smlouvy, odhad na nemovitost provedený certifikovaným odhadcem, účelové faktury, současný příjem a další. Jako jeden z posledních kroků si zažádejte si o tzv. kvitanci (vyčíslení) stávající hypotéky k předpokládanému datu čerpání nové hypotéky a to u svojí stávající banky (popř. nebankovní společnosti), která má ze zákona povinnost Vám toto vyčíslení dodat, aby nový věřitel přesně věděl, jakou částku (do koruny) má vyplatit na účet Vašeho stávajícího věřitele, aby refinancování mohlo nastat a bylo kompletní.
  • Pokud budou všechny podklady potřebné ke schválení kompletní a v potřebném tvaru odeslané na centrálu poskytovatele, dojde na jejich základě k finálnímu schválení hypotéky a poskytovatel na centrále vytvoří úvěrové a zástavní smlouvy k podpisu přesně na míru vaší nové hypotéky a odešle je k vám, respektive vašemu bankéři. Pořádně si je prostudujte, především pokud pochází od nebankovního poskytovatele. V takovém případě nejlépe ve spolupráci se znalým právníkem, nebo odborníkem, který se přímo této problematice věnuje a především bude na Vaší straně. Stejně jako by jste si ke koupi ojetého auta měli vzít svého mechanika nebo obecně člověka, který se vyzná a minimalizuje tak riziko koupi "ojeté kraksny", do které budete v budoucnu jenom "sypat" další peníze. Je rozhodně dobré se při kontrole smluv zaměřit na to, co Vás v průběhu splácení (i v případě případného nesplácení) nové hypotéky čeká. Na myslí mám opět například zmíněnou možnost hypotéku v budoucnu doplatit, zrefinancovat jinam. Bude to možné, kdy a za kolik?  ... Naopak bankovní úvěrové a zástavní smlouvy jsou z mého pohledu zkrátka v pohodě, plus mínus ve stejném tvaru a obnášející podobné rizika u všech bankovních domů stejné. Proto pročítání často obrovského množství lejster plných právních prohlášení a "keců", jenom aby banka splňovala všechny možné směrnice EU , GDPR a zákonné přikázání... To považuji jaksi za zbytečné a ztrátu času, protože všechny jsou tak plus mínus podobné, jakoby standardní, v pohodě... Nehrozí tam na rozdíl od nebankovního sektoru nějaké skryté dodatky, nebo nebezpečí neočekávaného prodražení... A ruku na srdce, málokterá banka taky bude měnit svoje smlouvy individuálně podle požadavků jednotlivých klientů. "Smlouvy jsou jaké jsou, ber nebo nech být", to často uslyšíte z úst bankéřů, nicméně i většiny nebankovních firem... Proto je dostatečné zde znát základní a podstatné údaje, které na vás budou mít při splácení hlavní vliv a ty si nechat ukázat bankéřem..
  • Pokud je zde vše v pořádku, nebo právník smlouvy takzvaně od připomínkoval (upozornil, co je v nich pro vás v budoucnu potenciálně nebezpečné a jak by bylo dobré daná znění upravit, aby to bylo v pořádku) a poskytovatel je na základě těchto kritérií upravil (takzvaná korekce) přesně dle požadavků právníka, je nejvyšší čas smlouvy podepsat, zajít na katastr a společně například s kolkem odeslat je zpátky na centrálu poskytovatele. Opět by jste měli dostat přesný a přehledný seznam, které z podkladů si necháváte jako klient a které posíláte zpět na centrálu a tak si je můžete postupně "odškrkat". Jakmile sem podklady dorazí a jsou opět v pořádku (už se vlastně ani nemá velice co nesprávně dodat), většinou na druhý den od tohoto okamžiku poskytovatel uvolňuje (odesílá, vyplácí) peníze na účet stávajícího věřitele, který je uvedený v úvěrových smlouvách...
  • Tak a v tomto bodě máte refinancování hypotéky úspěšně zvládnuto. Peníze od nového věřitele jsou na cestě ke stávajícímu! Proces zdárného refinancování hypotéky je tímto u konce... :-)

  • Většinou do několika pracovních dnů od podpisu úvěrových smluv a zaslání na centrálu tak proběhne samotné refinancování hypotéky. Budou tak požadované peníze v přesné výši zaslány na účet stávajícího věřitele a na Vaši nemovitost půjde zástavní právo nového poskytovatele, u kterého jste si novou hypotéku sjednali, uzavřeli.
  • Nastavené měsíční splátky nové hypotéky řádně posíláte v alespoň minimální požadované výši ke stanovenému datu (většinou dni v měsíci) a sice na k tomuto účelu vytvořený úvěrový účet patřící nové úvěrové společnosti, kam jste si svoji hypotéku nedávno převedli, takzvaně přerefinancovali. Za tímto účelem si dovolíme vám dát dva tipy: 1. z nich je, aby jste si vždy nechali na svém účtu (pokud se z něho automaticky strhávají peníze na splátku, nebo vám slouží čistě k uložení peněz na budoucí splácení) určitou rezervu na splácení v zůstatku minimálně takovém, aby vám pokryl tři řádné splátky hypotéky. V takovém případě musí být zůstatek na tomto účtu vždy alespoň trojnásobkem měsíční splátky. Čím více peněz zde bude, tím pochopitelně větší klid budete mít pro případ, že by vypadl (nebo se podstatně snížil) příjem ať už váš, nebo celé domácnosti. 2. Aby jste snížili riziko, že splátku nepošlete a dostanete se tak do problémů minimálně se zhoršeným stavem registru (a tak riziko zamítnutí v případě žádosti o další úvěrový produkt v budoucnu - například auto úvěr), kvůli tomu, že jste zapomněli na nejpozdější termín splátky a neposlali ji (a současně nesplnili pravidlo č. 1 a neměli na účtu dostatečný zůstatek alespoň na tuto jednu splátku), a aby jste nemuseli myslet (mezi spoustou dalších dat, které si musíte pamatovat) i na datum takové splátky, nastavte si na pobočce nebo v internetovém bankovnictví takzvané inkaso, pravidelnou měsíční platbu která bude ve vámi určené výši odcházet vždy ve zvolený datum a na určený účet (v tomto případě ten pro splátku vaší hypotéky). Nemusíte tak myslet na to, že například 23. dne v měsíci musíte poslat tolik peněz na to číslo účtu, aby to tam nejhůř 25. ke dni splátky bylo připsané a splátka tak mohla proběhnout. Děje se to automaticky, je to otázka několika kliknutí a může Vám to "ulehčit život"...  Co říct závěrem? No nejspíš jen to, že toto řádné splácení následně bude muset probíhat až do data (dne), kdy celou hypotéku takovými řádnými splátkami zaplatíte a dospějete tak k úplnému konci svého splátkového kalendáře... Nebo si při této cestě pomůžete výjimečnými, průběžnými splátkami, nebo jednorázovým doplacením, třeba přefinancováním zase jinam, k (opět optimálně výhodnějšímu) zástavnímu věřiteli...
  • Za tým DumDluhu.cz Vám v tomto směru přejeme hodně štěstí :-) V případě jakýchkoli nejasností, nebo komplikací v průběhu splácení se na nás neváhejte obrátit, rádi zodpovíme veškeré vaše dotazy týkající se hypotečního financování...

Pokračovat ve čtení

Jak vybrat hypotéku na koupi domu a nemovitosti obecně?

Nadpis byl možná zvolený trochu nešťastně, neúplně. Rozhodně bychom se zde mohli pobavit obecně o hypotéce na koupi nemovitosti, aniž by se muselo jednat konkrétně o koupě rodinného domu. Platí zde totiž obecně naprosto stejné pravidla jako u hypotéky na koupi pozemku, bytu, chalupy... A tak by byla škoda rozlišovat a psát jenom o koupi domu a ochudit Vás, kteří chcete koupit jednu z těchto nemovitostí o zajímavý obsah. Pokud tedy už máte v hledáčku obecně pěknou nemovitost, jíž by jste se v budoucnu rádi stali vlastníky...? Máte zjištěno, za kolik se prodává, máte na ni vlastní peníze (nebo nemáte) a dává vám smysl jako vhodná (nepředražená) investice? Víte, jak vysokou hypotéku na koupi tohoto domu přesně potřebujete? Bude vám stačit 80% ti procentní, nebo máte našetřené jenom 10% z pořizovací ceny a tak potřebujete 90 ti %, nebo nemáte našetřené vůbec nic a potřebujete zafinancovat 100% z pořizovací ceny nemovitosti? I 100% z ceny kupované nemovitosti je i dneska stále možné přes všechna nakázání stále při dostatečné bonitě (a s ní spojenému parametru dsti). Chcete zkrátka vědět, jestli na ni dosáhnete a jaké podmínky pro splácení je možné na hypotečním trhu získat? Rozhodně pro Vás může být tento článek a jeho další čtení vhodné...

Pokračovat ve čtení

Jak spočítat hypotéku online?

Pro spočítání hypotéky online můžete využít naši online kalkulačku splátek, která je nicméně nastavena na spočítání měsíční splátky na námi nabízenou nebankovní hypotéku při úroku 9,9 % ročně. Dobu splatnosti si při výpočtu můžete nastavit na 1 až 20 let a dozvíte se tak, jakou přibližnou měsíční splátka naše nebankovní hypotéka (bez zkoumání registru, účelu využití) obnáší.

Pokračovat ve čtení

Všeobecné a právní podmínky

Posuzování žádostí a dotazů o nebankovních úvěrech

Každý dotaz nebo žádost o poskytnutí nebankovního úvěru je posuzována individuálně. Žadatel je kontaktován telefonicky nebo emailem k poskytnutí potřebných informací k posouzení, zda je možné na úvěr dosáhnout. DůmDluhů negarantuje kladné vyjádření o poskytnutí úvěru a nezaručuje zabránění zabavení zastaveného majetku.
K posouzení žádosti ani poskytnutí nebankovního úvěru nebo konsolidace půjček nejsou požadovány žádné poplatky předem. Se všechny poplatky, které jsou spojeny s poskytnutím nebankovního úvěru je klient předem seznámen a jsou viditelně a srozumitelně zapsány ve smlouvě.
DůmDluhů v žádném případě nepožaduje po uživatelích, aby převedli svá vlastnická práva nebo se jich vzdali, ani nenabízí odkup domu za částku nižší, než je tržní cena, nežádá uživatele, aby obcházeli původního věřitele a platili přímo příslušné společnosti či jiné třetí straně a nenabádá uživatele, aby nekontaktovali původního věřitele, právníka, úvěrového poradce či bytového poradce.

Důsledky nesplácení úvěru

V případě nesplácení (tj. nevrácení poskytnuté jistiny včetně poplatků spojených s poskytnutím půjčky) budou dlužníkovi, na základě Rámcové smlouvy o úvěru, účtovány poplatky spojené s prodlením splátky. Tyto poplatky jsou odvislé od úvěrových podmínek jednotlivých investorů, klient je o nich vždy předem obeznámen. Dále jsou zúčtovány nevratně jako navýšení celkové dlužné částky. V případě nesplácení je zároveň dlužník zapsán do registru dlužníků a následně je pohledávka vymáhána dostupnými zákonnými prostředky. Pohledávka může být v takovém případě postoupena 3. straně, která pak již jménem svým pohledávku vymáhá. Více se o důsledcích nesplácení dozvíte v naší Rámcové smlouvě o úvěru.

Reprezentativní příklad nebankovního úvěru

„Reprezentativní příklad pro nebankovní hypotéky nabízené firmou DůmDluhů, na které se vztahuje zákon 145/2010 Sb.: Výše úvěru 500 000,- Kč, počet splátek 240, měsíční splátka 5 471,- Kč, úroková sazba 11,90% p.a., RPSN 13,90% p.a. Poplatky související s poskytnutím úvěru 30 000,- Kč, vklad do katastru nemovitostí 2 000,- Kč. Celková částka splatná spotřebitelem 813 040,- Kč. Klient má povinnost uzavřít pojištění nemovitosti u libovolné pojišťovny.“ (v tomto příkladu náklad nevstupuje do RPSN).
V případě problémů se splácením úvěru jsou naši investoři tolerantními. Úroková sazba zůstává neměnná. Zesplatnění úvěru může nastat po 3 nezaplacených měsíčních splátkách.
Veškeré údaje uvedené na těchto internetových stránkách se nevztahují na spotřebitelské úvěry poskytované podle zákona 145/2010 Sb.

Jakou formou u Vás splácení probíhá?

Jedná se o anuitní splácení v podobě měsíčních splátek. To znamená, že z každé měsíční splátky, kterou zaplatíte, půjde jedna část na zaplacení jistiny a druhá část na zaplacení úroku.

Zaplatím u Vás nějaké poplatky předem?

Ne, žádné poplatky předem si neúčtujeme. Pokud po Vás některá firma, nebo jednotlivec požaduje peníze před čerpáním půjčky, nic neplaťte. Z vlastní zkušenosti totiž víme, že poplatky předem zkrátka není potřeba platit.

Jediná platba před čerpání hypotéky může být platba za provedení odhadu nemovitosti certifikovaným odhadcem banky. (přibližně 3000 Kč za byt a 5500 Kč za rodinný dům) My jsme schopni veškeré náklady na vyřízení hypotéky zahrnout do stádia čerpání hypotéky.

Kdy mi budou vyplaceny peníze, o které žádám?

Hodně záleží na tom, kdy nám dodáte potřebné podklady potřebné k vytvoření úvěrových smluv. Pokud tyto podklady dodáte rychle, peníze Vám budou po podpisu zaslány na účet přibližně do tří pracovních dnů.

Jaký úrok a přeplatek mě u Vás čeká?

Úrok a s ním spojený přeplatek Vám rádi vypočteme v průběhu telefonického rozhovoru. Přeplatek je totiž závislý na Vámi zvolené době splatnosti a úrok je odvislý od typu produktu, OSVČ/zaměstnanec, LTV… Obecně se nedostaneme pod 3,8 % p.a. a současně by úroková sazba neměla přesáhnout 15 % p.a.

Na co můžu peníze použít?

Peníze můžete použít za jakýmkoli účelem. Za optimální využití považujeme konsolidaci půjček, refinancování nevýhodné hypotéky, hypotéky po splatnosti, exekuce, nebo dražby.

Kolik si můžu půjčit?

Částka, kterou si s námi můžete půjčit, začíná na 150 000 Kč a je omezena pouze hodnotou nemovitosti, která půjde jako zástava k půjčce, a to většinou 60 ti % z ceny nemovitosti.

  • 1
  • 2

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky