Co je to bonita u hypoték a úvěrů

Bonita je rozdíl mezi čistým měsíčním příjmem žadatele obecně o jakýkoli úvěrový produkt a náklady, které musí měsíčně platit například na své závazky (formou měsíčních splátek), svoji obživu, obživu svých dětí... A tento rozdíl musí být dostačující pro měsíční splátku tohoto nového úvěrového produktu. Pojem dostačující v dnešních podmínkách a přikázání od České národní banky znamená, že by měsíční náklady včetně budoucí splátky nového úvěru neměli přesáhnout 45% z celkového měsíční příjmu klienta.

Bankovní i nebankovní firmy dostali podle "nového úvěrového zákona" v povinnost od České Národní Banky prověřovat bonitu žadatele, než dojde k poskytnutí spotřebitelské (ne podnikatelské) hypotéky, obecně úvěru.

V úvěrovém světě je tedy zkoumání bonity aktivita poskytovatele, při které dochází k prověření schopnosti žadatele o úvěr splácet jeho měsíční splátku a to tak, že včetně současných měsíčních plateb nepřesáhne určitou část jeho čistého měsíčního příjmu. Dochází k tomu pochopitelně před schválením (nebo zamítnutím) poptávané hypotéky, půjčky, nebo úvěru.

Poskytovatel požaduje po žadateli doložit jeho čistý měsíční příjem většinou formou pracovní smlouvy, výplatními páskami a výpisem z účtu, pokud je žadatelem o úvěr zaměstnanec, nebo daňovým přiznání (většinou 2 kusů za poslední 2 roční období) v případě, že je žadatelem živnostník, OSVČ. Bankovní poskytovatel také nahlídne do registru dlužníků, kde vidí nejenom všechny současné úvěrové produkty a s nimi spojené splátky žadatele ale i jeho úvěrovou historii splácení.

Nebankovní poskytovatel si tento výpis z registru může vyžádat, aby viděl přesný seznam všech stávajících dluhů žadatele a nespoléhal se jenom na to, co je mu ze strany žadatele sděleno. Na základě toho se potom rozhodne, jestli bude ochota (možnost) žadateli peníze půjčit a pokud ano, tak za jakých přesných podmínek (třeba s podmínkou doplatit některé závazky) a parametrů (max částka, úrok, splatnost a další).

Co to přesně znamená a obnáší pro samotného žadatele a jak se může s nedostačující bonitou vypořádat? 

Kdy k tomuto prověření bonity dochází?

Pokud žadatel potřebuje získat peníze prostřednictvím jakéhokoli úvěrového produktu a ten neslouží na účel podnikání, musí žadatel doložit poskytovateli takového produktu svůj příjem. A tento žadatelem doložený příjem musí být v dostačující výši vzhledem k jeho stávajícímu splátkovému zatížení a budoucí splátce požadovaného úvěrového produktu.

Co přesně bonita je?

Bonita žadatele je tedy rozdíl mezi jeho čistým měsíčním příjmem a současnými závazky. Pokud od jeho čistého měsíčního příjmu následně odečteme všechny současné měsíční splátky jeho závazků (a jeho životní minimum), musí zde být ještě dostatečný prostor pro splátku nového úvěru, o který žádá. Všechny splátky žadatele včetně budoucí splátky poptávaného úvěru by neměly přesáhnout 45% z jeho čistého měsíčního příjmu dle doporučení ČNB. Tuto hodnotu považuje za jakousi bezpečnou hranici zadluženosti žadatele, kterou není dobré z dlouhodobého hlediska překročit, neboť by se tak podstatně zvýšilo riziko jeho budoucího nesplácení, případně nezvladatelného zadlužení.

Pojem zvaný DSTI:

Tento poměr mezi čistým měsíčním příjmem a měsíčními platbami na závazky žadatele vyjadřuje ukazatel zvaný DSTI, který pochází z anglického sousloví: debt service to income. Jakmile se s tímto pojmem při podání žádosti o Vaši hypotéku setkáte, budete vědět, co banku zajímá... A pokud Vám řeknou, že nesplňujete požadované DSTI k získání hypotéky v požadované výši, znamená to, že výše její (budoucí) splátky by vzhledem ke splátkám všech vašich stávajících závazků přesáhla 45% Vašeho současného prokazatelného příjmu, který jste schopní bance doložit, a z toho důvodu Vám banka nemůže požadovanou hypotéku poskytnout...

Jak je možné zvýšit bonitu?

Alespoň do doby, než si: 

1. doplatíte některé Vaše stávající závazky ideálně z vlastních zdrojů (nebo je vyplatíte novým, splátkově výhodnějším, konsolidačním úvěrem / nebo požádáte o takzvanou restrukturalizaci, navýšení splatnosti stávajících úvěrů) a snížíte si tak celkovou zátěž měsíčních splátek

2. přiberete k sobě spolužadatele (ručitele) s dostatečným, prokazatelným příjmem, který tak zvýší Váš celkový příjem a tím pádem i bonitu

3. snížíte výši poptávaného úvěru, nebo natáhnete jeho splatnost na delší dobu, aby jeho měsíční splátka byla nižší a Vy se tak vlezli to daného DSTI 

Proč se toto děje? 

K tomuto prověřování dochází z jednoho prostého důvodu a to sice, aby nedocházelo k takzvanému nezodpovědnému, nadměrnému a nezvladatelnému zadlužování českých jedinců (spotřebitelů) a domácností. Aby nemusel stát řešit neustále se zvyšující počet nezvladatelně zadlužených subjektů, jejichž dluhy již nejsou absolutně schopni splácet, jelikož jejich měsíční splátky již dokonce přesahují jejich měsíční příjem. A tak, jak se říká, "jsou v kolotoči splátek", "lepí jednu půjčku druhou", tedy že si půjčují nové (nevýhodné) úvěry, jenom aby měli z čeho zaplatit splátky stávajících úvěrů. Samozřejmě tento kolotoč, lépe řečeno toto nabalování dluhů (od výhodných bankovních až po absolutně nevýhodné nebankovní mikropůjčky) má svůj limit (konec) a těmto lidem následně nezbývá nic jiného, než "utéci" do osobního bankrotu (insolvence)... To ve finále není dobré ani pro ně samotné, protože až 5 let musí žit z minima příjmu, často musí prodat svoji nemovitost na popud insolvenčního správce a už vůbec ne pro jejich věřitele (kteří jim v minulosti peníze půjčili), kteří tak můžou "na lusknutí prstu" přijít až o 70% z celkového množství peněz, které dlužníkovi půjčili... 

Chtějí tak docílit toho, aby celková zadluženost lidí nepřesáhla právě zmíněnou hranici v rámci doporučeného DSTI, kterou považují za relativně bezpečnou... Cokoli nad rámec této úrovně totiž hrozí (například při neočekávanému snížení, nebo úplnému výpadku příjmu) nesplácením závazků dlužníka a "zbytečným" komplikacím, které z toho plynou jak pro něho samotného (různé sankce od poskytovatele, navyšování dluhů, zesplatnění, vymáhání, nucené prodeje nemovitostí (v exekucích a dražbách...), tak pro poskytovatele daného úvěrového produktu (složité vymáhání peněz zpět, s tím spojené zvýšené náklady, navíc zmíněné riziko snížení půjčené částky až na 30% její původní výše v případě, že soud schválí dlužníkovi osobní bankrot)... 

 
Shrnutí na závěr:

Čistý měsíční příjem poptávajícího je tedy pouze určitým výchozím bodem pro výpočet bonity. Z něj se poté odečítají měsíční náklady na splátky veškerých závazků, které žadatel má u bank, případně mimobankovních subjektů, které jsou vidět v bankovních a mimobankovních registrech.

Dále se zde zohledňují určité měsíční náklady „na žití“, náklady na děti a jiné (v závislosti na měřítkách jednotlivých bankách, které se prostřednictvím formuláře
(často v rámci žádosti o úvěr) dotazují prostřednictvím konkrétních otázek, kdy výsledná bonita je následně vypočtena prostřednictvím "kalkulátoru" daných bank po zadání odpovědí na tyto otázky.

Všechny tyto „měsíční náklady“ se od čistého příjmu žadatele odečítají a výsledkem tohoto odpočtu je konkrétní bonita žadatele.

Bonita má ve finále vliv i na maximální možnou výši hypotéky k poskytnutí. Kdy žadatel může získat hypotéku ale třeba ne v požadované výši nebo na tak krátkou splatnost pokud budou zachovány jeho stávající závazky. Vyjádřeno v číslech tak žadatel s čistým příjmem (očištěným o veškeré měsíční splátky) 26 500 Kč měsíčně nedosáhne na hypotéku ve výši např. 3 000 000 Kč na 10 let splatnost (ať už protože delší nechce - chce mít hypotéku "co nejdříve z krku", nebo na delší splatnost nemá vzhledem k věku nárok), protože splátky na tak vysokou hypotéku na zvolenou splatnost můžou být například cca 28 280 Kč a tudíž vyšší, než jeho měsíční příjem očištěný o závazky, povinné měsíční platby...

Na bonitu má vliv i zvolená doba splatnosti poptávaného úvěru a tak pokud by si na tuto hypotéku natáhl žadatel s takovou bonitou dobu splatnosti na 30 let, dostal by se na měsíční splátku 11 800 Kč a hypotéka by tak pro něj byla v rámci kritéria DSTI (bonity) s přehledem schválená.

Samozřejmě zde má ještě prostor a tak může dobu splatnosti u požadované hypotéky snižovat (pokud ji chce mít co nejdříve splacenou při řádném splácení bez využití výjimečných splátek) a tím navyšovat měsíční splátku (ale zase například snižovat celkový přeplatek, RPSN), dokud se nedostane na bankou ještě akceptovatelnou hranici DSTI 45%. A tak například u 18 ti let splatnosti této hypotéky je její splátka vzhledem k současným závazkům žadatele ještě v pořádku, klient se tak dostane na DSTI například 44.5%, nicméně u nastavení splatnosti na 17 let už by její splátkou povolenou bonitní hranici přesáhl a bonita by v takovém případě pro získání hypotéky v takové výši na tak krátkou splatnost (s tak vysokou splátkou) už nestačila.

Z toho plyne mimo jiné pravidlo, že čím delší dobu splatnosti si u poptávané hypotéky nastavíte, tím vyšší částku můžete získat, protože Vás na ni její nižší budoucí splátka (a tím pádem i nižší DSTI) "pustí".

 

Pokud máte zájem i Vy individuálně vyhodnotit Vaši bonitu a současně na jejím základě zcela nezávazně navrhnout optimální úvěrový produkt na trhu z našeho pohledu, neváhejte nás kontaktovat.

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, zakladatel a majitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 400 000 Kč. Žádosti o menší peníze tak prosíme neodesílat.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Nebylo by to pro nás rentabilní.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečný doložitelný příjem, bonitu.

Jako příjem se zde akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. V registru se rozhodně nesmí nacházet záznam typu nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky, kde musí být také splněna odpovídající bonita.

Poptávku na hypotéku na koupi nemovitosti, kdy žadatel má vyloženě špatný stav registru, nedostatečnou bonitu a třeba i žádné vlastní peníze. Není možné bez potřebného spolužadatele řešit.

Pokud chce klient financovat hypotékou koupě nemovitosti, nemá ale na kupní cenu našetřené ani 10%, je malá pravděpodobnost zdárného sjednání hypotéky na koupi. V případě zájmu o hypotéku na koupi nemovitostí je navíc dobré mít našetřeno alespoň 10% z kupní ceny vlastních peněz. Pokud v bankovním sektoru nebude možné takový požadavek řešit kvůli vyloženě špatnému stavu registru nebo příjmu a současně k sobě klient nemá nikoho s rozumným registrem a dostatečným příjmem... (bez zesplatnění, exekuce, insolvence) Nejsme kouzelníci a jelikož nebankovní hypotéka na koupi není obecně příliš vhodná, nebude s největší pravděpodobností v takovém případě možné hypotéku sjednat. Pro nebankovní sektor je potřeba mít minimálně 30% z kupní ceny našetřené a přispět ke koupi z vlastních zdrojů. Pokud našetřené nemáte třeba vůbec nic a v bance narážíte na vyloženě slabý příjem a nebo vážný záznam v registru, bude potřeba počkat dobu potřebnou k vyčištění registru, nebo na vyšší (doložitelný, dostatečný) příjem. Už i banky dnes nabízejí maximálně 90% LTV (10% z vlastního) a v nebankovním sektoru je to z pochopitelných důvodů ještě méně - většinou maximálně 50% z hodnoty a to za podstatně vyššího úroku, kterým financovat koupi není z našeho pohledu rozumné. To mějte prosím na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016.

U všech spříznených investorů tak dochází v rámci spotřebitelských úvěrů mimo jiné k posouzení úvěruschopnosti žadatele a tedy prověření jeho bonity vždy. Tato musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Nedochází ke zmíněným dvojím odměnám, které by se pobírali současně od poskytovatele a žadatele. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a celkovou spokojenost. Je na jeho uvážení, zda-li je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude v ní pokračovat, nebo nikoli. V žádném z případů nám klient neplatí dopředu jakýkoli poplatek. Co jediné je v některých případech potřeba dopředu uhradit, jsou náklady spojené s provedením odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru.

Před zdárným sjednáním a vyplacením požadovaného financování klient v žádném s případů neplatí poplatek dopředu.

Tím pádem žadatel o radu nebo úvěrový produkt nic neriskuje a pokud se mu v průběhu vyřízení nebude cokoli líbit (například v našem celkovém přístupu nebo námi navrženém optimálním financování), nebude mu naše služba připadat užitečná, může kdykoli odstoupit a nic se neděje. Také v žádném případě nedochází ke dvojím odměnám. Nepobírá se odměna současně od poskytovatele a klienta.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky