Co je to bonita u hypoték a úvěrů

Bonita je rozdíl mezi čistým měsíčním příjmem žadatele obecně o jakýkoli úvěrový produkt a náklady, které musí měsíčně platit například na své závazky (formou měsíčních splátek), svoji obživu, obživu svých dětí... A tento rozdíl musí být dostačující pro měsíční splátku tohoto nového úvěrového produktu. Pojem dostačující v dnešních podmínkách a přikázání od České národní banky znamená, že by měsíční náklady včetně budoucí splátky nového úvěru neměli přesáhnout 45% z celkového měsíční příjmu klienta.

Bankovní i nebankovní firmy dostali podle "nového úvěrového zákona" v povinnost od České Národní Banky prověřovat bonitu žadatele, než dojde k poskytnutí spotřebitelské (ne podnikatelské) hypotéky, obecně úvěru.

V úvěrovém světě je tedy zkoumání bonity aktivita poskytovatele, při které dochází k prověření schopnosti žadatele o úvěr splácet jeho měsíční splátku a to tak, že včetně současných měsíčních plateb nepřesáhne určitou část jeho čistého měsíčního příjmu. Dochází k tomu pochopitelně před schválením (nebo zamítnutím) poptávané hypotéky, půjčky, nebo úvěru.

Poskytovatel požaduje po žadateli doložit jeho čistý měsíční příjem většinou formou pracovní smlouvy, výplatními páskami a výpisem z účtu, pokud je žadatelem o úvěr zaměstnanec, nebo daňovým přiznání (většinou 2 kusů za poslední 2 roční období) v případě, že je žadatelem živnostník, OSVČ. Bankovní poskytovatel také nahlídne do registru dlužníků, kde vidí nejenom všechny současné úvěrové produkty a s nimi spojené splátky žadatele ale i jeho úvěrovou historii splácení.

Nebankovní poskytovatel si tento výpis z registru může vyžádat, aby viděl přesný seznam všech stávajících dluhů žadatele a nespoléhal se jenom na to, co je mu ze strany žadatele sděleno. Na základě toho se potom rozhodne, jestli bude ochota (možnost) žadateli peníze půjčit a pokud ano, tak za jakých přesných podmínek (třeba s podmínkou doplatit některé závazky) a parametrů (max částka, úrok, splatnost a další).

Co to přesně znamená a obnáší pro samotného žadatele a jak se může s nedostačující bonitou vypořádat? 

Kdy k tomuto prověření bonity dochází?

Pokud žadatel potřebuje získat peníze prostřednictvím jakéhokoli úvěrového produktu a ten neslouží na účel podnikání, musí žadatel doložit poskytovateli takového produktu svůj příjem. A tento žadatelem doložený příjem musí být v dostačující výši vzhledem k jeho stávajícímu splátkovému zatížení a budoucí splátce požadovaného úvěrového produktu.

Co přesně bonita je?

Bonita žadatele je tedy rozdíl mezi jeho čistým měsíčním příjmem a současnými závazky. Pokud od jeho čistého měsíčního příjmu následně odečteme všechny současné měsíční splátky jeho závazků (a jeho životní minimum), musí zde být ještě dostatečný prostor pro splátku nového úvěru, o který žádá. Všechny splátky žadatele včetně budoucí splátky poptávaného úvěru by neměly přesáhnout 45% z jeho čistého měsíčního příjmu dle doporučení ČNB. Tuto hodnotu považuje za jakousi bezpečnou hranici zadluženosti žadatele, kterou není dobré z dlouhodobého hlediska překročit, neboť by se tak podstatně zvýšilo riziko jeho budoucího nesplácení, případně nezvladatelného zadlužení.

Pojem zvaný DSTI:

Tento poměr mezi čistým měsíčním příjmem a měsíčními platbami na závazky žadatele vyjadřuje ukazatel zvaný DSTI, který pochází z anglického sousloví: debt service to income. Jakmile se s tímto pojmem při podání žádosti o Vaši hypotéku setkáte, budete vědět, co banku zajímá... A pokud Vám řeknou, že nesplňujete požadované DSTI k získání hypotéky v požadované výši, znamená to, že výše její (budoucí) splátky by vzhledem ke splátkám všech vašich stávajících závazků přesáhla 45% Vašeho současného prokazatelného příjmu, který jste schopní bance doložit, a z toho důvodu Vám banka nemůže požadovanou hypotéku poskytnout...

Jak je možné zvýšit bonitu?

Alespoň do doby, než si: 

1. doplatíte některé Vaše stávající závazky ideálně z vlastních zdrojů (nebo je vyplatíte novým, splátkově výhodnějším, konsolidačním úvěrem / nebo požádáte o takzvanou restrukturalizaci, navýšení splatnosti stávajících úvěrů) a snížíte si tak celkovou zátěž měsíčních splátek

2. přiberete k sobě spolužadatele (ručitele) s dostatečným, prokazatelným příjmem, který tak zvýší Váš celkový příjem a tím pádem i bonitu

3. snížíte výši poptávaného úvěru, nebo natáhnete jeho splatnost na delší dobu, aby jeho měsíční splátka byla nižší a Vy se tak vlezli to daného DSTI 

Proč se toto děje? 

K tomuto prověřování dochází z jednoho prostého důvodu a to sice, aby nedocházelo k takzvanému nezodpovědnému, nadměrnému a nezvladatelnému zadlužování českých jedinců (spotřebitelů) a domácností. Aby nemusel stát řešit neustále se zvyšující počet nezvladatelně zadlužených subjektů, jejichž dluhy již nejsou absolutně schopni splácet, jelikož jejich měsíční splátky již dokonce přesahují jejich měsíční příjem. A tak, jak se říká, "jsou v kolotoči splátek", "lepí jednu půjčku druhou", tedy že si půjčují nové (nevýhodné) úvěry, jenom aby měli z čeho zaplatit splátky stávajících úvěrů. Samozřejmě tento kolotoč, lépe řečeno toto nabalování dluhů (od výhodných bankovních až po absolutně nevýhodné nebankovní mikropůjčky) má svůj limit (konec) a těmto lidem následně nezbývá nic jiného, než "utéci" do osobního bankrotu (insolvence)... To ve finále není dobré ani pro ně samotné, protože až 5 let musí žit z minima příjmu, často musí prodat svoji nemovitost na popud insolvenčního správce a už vůbec ne pro jejich věřitele (kteří jim v minulosti peníze půjčili), kteří tak můžou "na lusknutí prstu" přijít až o 70% z celkového množství peněz, které dlužníkovi půjčili... 

Chtějí tak docílit toho, aby celková zadluženost lidí nepřesáhla právě zmíněnou hranici v rámci doporučeného DSTI, kterou považují za relativně bezpečnou... Cokoli nad rámec této úrovně totiž hrozí (například při neočekávanému snížení, nebo úplnému výpadku příjmu) nesplácením závazků dlužníka a "zbytečným" komplikacím, které z toho plynou jak pro něho samotného (různé sankce od poskytovatele, navyšování dluhů, zesplatnění, vymáhání, nucené prodeje nemovitostí (v exekucích a dražbách...), tak pro poskytovatele daného úvěrového produktu (složité vymáhání peněz zpět, s tím spojené zvýšené náklady, navíc zmíněné riziko snížení půjčené částky až na 30% její původní výše v případě, že soud schválí dlužníkovi osobní bankrot)... 

 
Shrnutí na závěr:

Čistý měsíční příjem poptávajícího je tedy pouze určitým výchozím bodem pro výpočet bonity. Z něj se poté odečítají měsíční náklady na splátky veškerých závazků, které žadatel má u bank, případně mimobankovních subjektů, které jsou vidět v bankovních a mimobankovních registrech.

Dále se zde zohledňují určité měsíční náklady „na žití“, náklady na děti a jiné (v závislosti na měřítkách jednotlivých bankách, které se prostřednictvím formuláře
(často v rámci žádosti o úvěr) dotazují prostřednictvím konkrétních otázek, kdy výsledná bonita je následně vypočtena prostřednictvím "kalkulátoru" daných bank po zadání odpovědí na tyto otázky.

Všechny tyto „měsíční náklady“ se od čistého příjmu žadatele odečítají a výsledkem tohoto odpočtu je konkrétní bonita žadatele.

Bonita má ve finále vliv i na maximální možnou výši hypotéky k poskytnutí. Kdy žadatel může získat hypotéku ale třeba ne v požadované výši nebo na tak krátkou splatnost pokud budou zachovány jeho stávající závazky. Vyjádřeno v číslech tak žadatel s čistým příjmem (očištěným o veškeré měsíční splátky) 26 500 Kč měsíčně nedosáhne na hypotéku ve výši např. 3 000 000 Kč na 10 let splatnost (ať už protože delší nechce - chce mít hypotéku "co nejdříve z krku", nebo na delší splatnost nemá vzhledem k věku nárok), protože splátky na tak vysokou hypotéku na zvolenou splatnost můžou být například cca 28 280 Kč a tudíž vyšší, než jeho měsíční příjem očištěný o závazky, povinné měsíční platby...

Na bonitu má vliv i zvolená doba splatnosti poptávaného úvěru a tak pokud by si na tuto hypotéku natáhl žadatel s takovou bonitou dobu splatnosti na 30 let, dostal by se na měsíční splátku 11 800 Kč a hypotéka by tak pro něj byla v rámci kritéria DSTI (bonity) s přehledem schválená.

Samozřejmě zde má ještě prostor a tak může dobu splatnosti u požadované hypotéky snižovat (pokud ji chce mít co nejdříve splacenou při řádném splácení bez využití výjimečných splátek) a tím navyšovat měsíční splátku (ale zase například snižovat celkový přeplatek, RPSN), dokud se nedostane na bankou ještě akceptovatelnou hranici DSTI 45%. A tak například u 18 ti let splatnosti této hypotéky je její splátka vzhledem k současným závazkům žadatele ještě v pořádku, klient se tak dostane na DSTI například 44.5%, nicméně u nastavení splatnosti na 17 let už by její splátkou povolenou bonitní hranici přesáhl a bonita by v takovém případě pro získání hypotéky v takové výši na tak krátkou splatnost (s tak vysokou splátkou) už nestačila.

Z toho plyne mimo jiné pravidlo, že čím delší dobu splatnosti si u poptávané hypotéky nastavíte, tím vyšší částku můžete získat, protože Vás na ni její nižší budoucí splátka (a tím pádem i nižší DSTI) "pustí".

 

Pokud máte zájem i Vy individuálně vyhodnotit Vaši bonitu a současně na jejím základě zcela nezávazně navrhnout optimální úvěrový produkt na trhu z našeho pohledu, neváhejte nás kontaktovat.

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky