Čerpání hypotéky + proces jejího sjednání

Jedná se o finální fázi z celého procesu zdárného vyřízení hypotéky (obecně jakéhokoli úvěrového produktu) kdy nastává vyplacení poptávajícím požadované a poskytovatelem schváleného finančního obnosu. Tyto peníze jsou zaslány od poskytovatele hypotéky přímo na účet žadatele (bere-li si hypotéku například na rekonstrukci, nebo americkou hypotéku na vlastní nemovitost), nebo na účty jeho věřitelů (jedná-li se o konsolidační hypoteční úvěr), nebo například na účet prodávajícího (řeší-li se hypotéka na koupi nemovitosti). 

Dále se v popisku dočtete nejenom o optimálním procesu sjednání výhodné bankovní hypotéky...

Na úvod bychom si mohli zrekapitulovat celý proces sjednání takové (v tomto případě především bankovní) hypotéky. Aby jste si udělali obecný přehled, co všechno je potřeba udělat, než čerpání hypotéky může vůbec nastat:

1. Začíná se výběrem vhodného poskytovatele, který mně nabídne nejvýhodnější podmínky hypotéky co se především úroku týká. Někdy jde však o to, najít banku, která bude vůbec ochotná hypotéku poskytnout, aby tak žadatel vůbec mohl realizovat svůj (ať už jakýkoli) záměr za obecně plus mínus stejně výhodných bankovních hypotečních (úvěrových) podmínek. Někdy je totiž žadatel na hraně s doložitelným příjmem (bonitou), stavem registru, požadovanou částkou... Že ne každá banka mu je ochotná peníze půjčit a tak takový poptávající hledá alespoň tu jednu banku, která mu bude ochotná půjčit a on si tak bude vůbec moct zafinancovat svůj záměr, aniž by musel "využít služeb" často podstatně víc drahého a celkově nebezpečného nebankovního sektoru. Nebo obecně nemusel odložit svůj záměr (často například financovat koupi vysněné nemovitosti) na neurčito... 

2. Pokračuje se sdělením veškerých potřebných informací poskytovateli (nebo zprostředkovateli) a podložením těchto informací potřebnými podklady, které se týkají totožnosti, příjmu... 

3. Na základě těchto informací vyhodnotí poskytovatel reálnost poskytnutí hypotéky a v případě vyhodnocení vyšší pravděpodobnosti zdárného poskytnutí požadované hypotéky bankou udělá jakousi indikativní (orientační) nabídku. Pokud s touto nabídkou žadatel souhlasí, líbí se mu a má zájem o sjednání takového produktu, teprve tehdy se většinou přistupuje k provedení takzvaného prescoringu, ve kterém mu banka (většinou do několika minut od podpisu nebo souhlasu) sdělí, jestli teda oficiálně prošel, nebo nikoli a z jakého důvodu. Někdy se jedná o tzv. interní důvod, který není nijak dál bankou odůvodněn. Jinak se může jednat klasicky o registr xy, nebo nedostačující bonita... 

4. Provedení takzvaného prescoringu (předschválení) začíná většinou podpisem žádosti (u půjček lze potom i odkliknutím souhlasu v internetovém bankovnictví), kdy si poskytovatel prověřuje především stav registru a obecně historii splácení poptávajícího v registrech klientských informací především CBCB (bankovní), SOLUS (mimobankovní), CNCB (nebankovní). V případě pozitivního prescoringu vytvoří poskytovatel relativně přesnou a závaznou nabídku hypotéky, kterou může žadatel ve finále získat, doloží-li všechny zbylé dokumenty a provede-li všechny kroky vedoucí ke zdárnému schválení bankovní hypotéky.

Až v případě, že žadatel skončí v akceptované prescoringové skupině "po proklepnutí" především stavu jeho registru, dále jeho příjmů a x dalších kritérii, které na finální výsledek mohou mít vliv, v akceptovatelné prescoringové skupině, zvýší se tak podstatně pravděpodobnost získání poptávané hypotéky (ale pořád není zdaleka sto procentní).

5. Následně je žadateli sděleno, jaké další podklady musí dodat ke zdárnému schválení a čerpání hypotéky. Většinou se jedná o doložení příjmu formou potvrzení o zaměstnání v případě zaměstnanců (plus výpisy z účtu za několik posledních měsíců a také výplatní pásky), nebo daňového přiznání u podnikatelů, dále pak provedení odhadu zastavované nemovitosti, doložení jejího výpisu z katastru nemovitostí, dále záleží od typu požadavku (kupní smlouvy, faktury, potvrzení o bez dlužnosti...)...

6. Po úplném dodání všech požadovaných podkladů je jejich správnost prověřena na centrále daného poskytovatele, bankovního domu. Pokud je vše v pořádku, klient dostává informaci o definitivním schválení požadované hypotéky, což je už z našeho pohledu stav s prakticky 100% jistotou, že ji dostane.

Až v tento moment je rozumné začít rozjíždět nějaké "větší akce" v podobě závazných příslibů, složení nevraných záloh... Protože do tohoto momentu se pořád může stát, že banka z různých důvodů nakonec hypotéku neschválí. To se děje například v situacích, kdy se poptávající mezi pozitivním prescoringem a procesem finálního schválení opozdí se splácením nějakých svých závazků a zhorší si tak stav registru do bankou neakceptovatelné podoby. Nebo pokud promešká maximální dobu, ve které musí doložit po prescoringu všechny potřebné podklady, prescoring mu tak propadne, mezitím se změní "stanoviska" banky a přes druhý prescoring už žadatel neprojde. Nebo jako třetí příklad neúspěšného dokončení sjednání bankovní hypotéky od pozitivního předschválení mě napadá, že podklady dodané k definitivnímu schválení jsou v rozporu s informacemi, které byly sděleny (avizovány) na vstupu před prescoringem, nebo zkrátka neodpovídají stavu, který je banka ochotná akceptovat. Nicméně také jsou na trhu bankovní domy, které (pokud se ve spolupráci s kvalitním a zkušeným úvěrářem vyloženě nic "nezvrtá", což se děje málo kdy, pokud zrovna takového máte i Vy) po provedení pozitivního prescoringu už dále nezkoumají klienta jako takového a tak pokud jsou jsou ke schválení v pořádku dodány potřebné dokumenty v odpovídajícím stavu, tak i kdyby se například klient dostal do určitých problémů ve splácení svých závazků v průběhu sjednání hypotéky, nemuselo by to mít negativní dopad na její finální schválení.

7. Následně se na centrále vytvoří úvěrové a zástavní smlouvy, které putují většinou do banky k danému úvěráři, se kterým hypotéku vyřizujete (v některých případech přímo ke klientovi). Po prostudování a podpisu těchto smluv klientem (a vyřízení různých sounáležitostí na katastru) se zasílají společně s potřebnými podklady zpět na centrálu, kdy (opět pokud něco nechybí, nebo třeba není špatně provedený podpis) následně dochází většinou obratem k čerpání požadované hypotéky buďto na úvěrový účet v této fázi již dlužníka (ne poptávajícího), nebo na účet jeho věřitelů, prodávajícího...

8. Peníze z hypotéku jsou zkrátka vyplaceny (vyčerpány) z banky a teprve v této fázi ji může dlužník začít splácet na bankou stanovený úvěrový účet ve zvolený den splatnosti. 

Pokud se ale jedná o hypotéku na výstavbu, platí dlužník ze začátku měsíčně pouze úroky z vyčerpané části jistiny (celkové dlužné částky, celkové výše schválené hypotéky), postupně si totiž nechává posílat peníze na úvěrový účet (dochází k tzv. postupnému čerpání), které do výstavby postupně investuje z celkového peněžního obnosu, který má bankou přislíbený. Ta si ještě průběžně kontroluje, zda-li tyto postupně vyplácené peníze putují tam, kam mají a to prostřednictvím odhadce, který průběžně kontroluje stav nemovitosti a takzvanou proinvestovanost, nebo prostřednictvím doložení faktur "utracených" za materiál nebo stavební práce, které slouží k samotné výstavbě, nebo u některých bankovních domů se tak děje alespoň zasláním fotografií provedených stavebních prací. Každý bankovní dům to má nastavené jinak, nicméně při dotazu by jste měli být úvěrářem informování i o tomto, nebo by jste měli dostat automatiky na výběr (pokud je více možností u vybraného bankovního domu). Rozhodně je i tento faktor dobré zohlednit při výběru bankovního domu jehož hypotečních služeb v budoucnu využiji, neboť můžou také vliv na celkovou cenu, kterou mě daná hypotéka bude stát, neboť ne každý z těchto procesů kontroly postupného využití hypotéky je pro mě stejně časově, finančně náročný... 

Jinak až čerpáním kompletní výše hypotéky začíná běžet dohodnutá doba splatnosti a povinnost dlužníka dodržovat veškeré pokyny uvedené v úvěrové smlouvě, která byla předtím podepsána, na jejímž základě došlo k čerpání (vyplacení) hypotéky.

Především tedy musí docházet k včasné a řádné úhradě stanovené splátky v plné její výši (úhrada většinou měsíčně k určitému dni v měsíci), minimálně v takové výši, jaká je většinou uvedená nejenom v úvěrových smlouvách ale i splátkovém kalendáři, ve kterém dlužník navíc přesně vidí, co že se to s každou jednou měsíční splátkou přesně děje, tedy kolik z ní jde na úhradu úroku a kolik na samotnou jistinu (celkovou dlužnou částku), jaký počet splátek má ještě před sebou a jak na tom přesně bude ze zůstatkem v kterýkoli konkrétní den v budoucnu až do ukončení splátkového kalendáře, bude-li splácet splátky v minimální nutné výši, řádně a včas (nedostane tak ani jednu pokutu za opožděnou splátku, nebo za neplnění pokynů v úvěrových smlouvách), nebo pokud naopak nepošle v průběhu  splácení výjimečnou splátku nad rámec minimální měsíční splátky, nebo se nerozhodne hypotéku jednorázově doplatit (třeba z vlastních zdrojů, nebo převodem k jinému věřiteli, na což má dle nového úvěrového zákona většinou smluvní nárok - možnost doplacení zdarma a kdykoli)... 

Máte-li k Vaši situaci jakékoli dotazy, neváhejte nás kontaktovat... 

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, zakladatel a majitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 400 000 Kč. Žádosti o menší peníze tak prosíme neodesílat.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Nebylo by to pro nás rentabilní.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečný doložitelný příjem, bonitu.

Jako příjem se zde akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. V registru se rozhodně nesmí nacházet záznam typu nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky, kde musí být také splněna odpovídající bonita.

Poptávku na hypotéku na koupi nemovitosti, kdy žadatel má vyloženě špatný stav registru, nedostatečnou bonitu a třeba i žádné vlastní peníze. Není možné bez potřebného spolužadatele řešit.

Pokud chce klient financovat hypotékou koupě nemovitosti, nemá ale na kupní cenu našetřené ani 10%, je malá pravděpodobnost zdárného sjednání hypotéky na koupi. V případě zájmu o hypotéku na koupi nemovitostí je navíc dobré mít našetřeno alespoň 10% z kupní ceny vlastních peněz. Pokud v bankovním sektoru nebude možné takový požadavek řešit kvůli vyloženě špatnému stavu registru nebo příjmu a současně k sobě klient nemá nikoho s rozumným registrem a dostatečným příjmem... (bez zesplatnění, exekuce, insolvence) Nejsme kouzelníci a jelikož nebankovní hypotéka na koupi není obecně příliš vhodná, nebude s největší pravděpodobností v takovém případě možné hypotéku sjednat. Pro nebankovní sektor je potřeba mít minimálně 30% z kupní ceny našetřené a přispět ke koupi z vlastních zdrojů. Pokud našetřené nemáte třeba vůbec nic a v bance narážíte na vyloženě slabý příjem a nebo vážný záznam v registru, bude potřeba počkat dobu potřebnou k vyčištění registru, nebo na vyšší (doložitelný, dostatečný) příjem. Už i banky dnes nabízejí maximálně 90% LTV (10% z vlastního) a v nebankovním sektoru je to z pochopitelných důvodů ještě méně - většinou maximálně 50% z hodnoty a to za podstatně vyššího úroku, kterým financovat koupi není z našeho pohledu rozumné. To mějte prosím na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016.

U všech spříznených investorů tak dochází v rámci spotřebitelských úvěrů mimo jiné k posouzení úvěruschopnosti žadatele a tedy prověření jeho bonity vždy. Tato musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Nedochází ke zmíněným dvojím odměnám, které by se pobírali současně od poskytovatele a žadatele. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a celkovou spokojenost. Je na jeho uvážení, zda-li je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude v ní pokračovat, nebo nikoli. V žádném z případů nám klient neplatí dopředu jakýkoli poplatek. Co jediné je v některých případech potřeba dopředu uhradit, jsou náklady spojené s provedením odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru.

Před zdárným sjednáním a vyplacením požadovaného financování klient v žádném s případů neplatí poplatek dopředu.

Tím pádem žadatel o radu nebo úvěrový produkt nic neriskuje a pokud se mu v průběhu vyřízení nebude cokoli líbit (například v našem celkovém přístupu nebo námi navrženém optimálním financování), nebude mu naše služba připadat užitečná, může kdykoli odstoupit a nic se neděje. Také v žádném případě nedochází ke dvojím odměnám. Nepobírá se odměna současně od poskytovatele a klienta.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky