Čerpání hypotéky + proces jejího sjednání

Jedná se o finální fázi z celého procesu zdárného vyřízení hypotéky (obecně jakéhokoli úvěrového produktu) kdy nastává vyplacení poptávajícím požadované a poskytovatelem schváleného finančního obnosu. Tyto peníze jsou zaslány od poskytovatele hypotéky přímo na účet žadatele (bere-li si hypotéku například na rekonstrukci, nebo americkou hypotéku na vlastní nemovitost), nebo na účty jeho věřitelů (jedná-li se o konsolidační hypoteční úvěr), nebo například na účet prodávajícího (řeší-li se hypotéka na koupi nemovitosti). 

Dále se v popisku dočtete nejenom o optimálním procesu sjednání výhodné bankovní hypotéky...

Na úvod bychom si mohli zrekapitulovat celý proces sjednání takové (v tomto případě především bankovní) hypotéky. Aby jste si udělali obecný přehled, co všechno je potřeba udělat, než čerpání hypotéky může vůbec nastat:

1. Začíná se výběrem vhodného poskytovatele, který mně nabídne nejvýhodnější podmínky hypotéky co se především úroku týká. Někdy jde však o to, najít banku, která bude vůbec ochotná hypotéku poskytnout, aby tak žadatel vůbec mohl realizovat svůj (ať už jakýkoli) záměr za obecně plus mínus stejně výhodných bankovních hypotečních (úvěrových) podmínek. Někdy je totiž žadatel na hraně s doložitelným příjmem (bonitou), stavem registru, požadovanou částkou... Že ne každá banka mu je ochotná peníze půjčit a tak takový poptávající hledá alespoň tu jednu banku, která mu bude ochotná půjčit a on si tak bude vůbec moct zafinancovat svůj záměr, aniž by musel "využít služeb" často podstatně víc drahého a celkově nebezpečného nebankovního sektoru. Nebo obecně nemusel odložit svůj záměr (často například financovat koupi vysněné nemovitosti) na neurčito... 

2. Pokračuje se sdělením veškerých potřebných informací poskytovateli (nebo zprostředkovateli) a podložením těchto informací potřebnými podklady, které se týkají totožnosti, příjmu... 

3. Na základě těchto informací vyhodnotí poskytovatel reálnost poskytnutí hypotéky a v případě vyhodnocení vyšší pravděpodobnosti zdárného poskytnutí požadované hypotéky bankou udělá jakousi indikativní (orientační) nabídku. Pokud s touto nabídkou žadatel souhlasí, líbí se mu a má zájem o sjednání takového produktu, teprve tehdy se většinou přistupuje k provedení takzvaného prescoringu, ve kterém mu banka (většinou do několika minut od podpisu nebo souhlasu) sdělí, jestli teda oficiálně prošel, nebo nikoli a z jakého důvodu. Někdy se jedná o tzv. interní důvod, který není nijak dál bankou odůvodněn. Jinak se může jednat klasicky o registr xy, nebo nedostačující bonita... 

4. Provedení takzvaného prescoringu (předschválení) začíná většinou podpisem žádosti (u půjček lze potom i odkliknutím souhlasu v internetovém bankovnictví), kdy si poskytovatel prověřuje především stav registru a obecně historii splácení poptávajícího v registrech klientských informací především CBCB (bankovní), SOLUS (mimobankovní), CNCB (nebankovní). V případě pozitivního prescoringu vytvoří poskytovatel relativně přesnou a závaznou nabídku hypotéky, kterou může žadatel ve finále získat, doloží-li všechny zbylé dokumenty a provede-li všechny kroky vedoucí ke zdárnému schválení bankovní hypotéky.

Až v případě, že žadatel skončí v akceptované prescoringové skupině "po proklepnutí" především stavu jeho registru, dále jeho příjmů a x dalších kritérii, které na finální výsledek mohou mít vliv, v akceptovatelné prescoringové skupině, zvýší se tak podstatně pravděpodobnost získání poptávané hypotéky (ale pořád není zdaleka sto procentní).

5. Následně je žadateli sděleno, jaké další podklady musí dodat ke zdárnému schválení a čerpání hypotéky. Většinou se jedná o doložení příjmu formou potvrzení o zaměstnání v případě zaměstnanců (plus výpisy z účtu za několik posledních měsíců a také výplatní pásky), nebo daňového přiznání u podnikatelů, dále pak provedení odhadu zastavované nemovitosti, doložení jejího výpisu z katastru nemovitostí, dále záleží od typu požadavku (kupní smlouvy, faktury, potvrzení o bez dlužnosti...)...

6. Po úplném dodání všech požadovaných podkladů je jejich správnost prověřena na centrále daného poskytovatele, bankovního domu. Pokud je vše v pořádku, klient dostává informaci o definitivním schválení požadované hypotéky, což je už z našeho pohledu stav s prakticky 100% jistotou, že ji dostane.

Až v tento moment je rozumné začít rozjíždět nějaké "větší akce" v podobě závazných příslibů, složení nevraných záloh... Protože do tohoto momentu se pořád může stát, že banka z různých důvodů nakonec hypotéku neschválí. To se děje například v situacích, kdy se poptávající mezi pozitivním prescoringem a procesem finálního schválení opozdí se splácením nějakých svých závazků a zhorší si tak stav registru do bankou neakceptovatelné podoby. Nebo pokud promešká maximální dobu, ve které musí doložit po prescoringu všechny potřebné podklady, prescoring mu tak propadne, mezitím se změní "stanoviska" banky a přes druhý prescoring už žadatel neprojde. Nebo jako třetí příklad neúspěšného dokončení sjednání bankovní hypotéky od pozitivního předschválení mě napadá, že podklady dodané k definitivnímu schválení jsou v rozporu s informacemi, které byly sděleny (avizovány) na vstupu před prescoringem, nebo zkrátka neodpovídají stavu, který je banka ochotná akceptovat. Nicméně také jsou na trhu bankovní domy, které (pokud se ve spolupráci s kvalitním a zkušeným úvěrářem vyloženě nic "nezvrtá", což se děje málo kdy, pokud zrovna takového máte i Vy) po provedení pozitivního prescoringu už dále nezkoumají klienta jako takového a tak pokud jsou jsou ke schválení v pořádku dodány potřebné dokumenty v odpovídajícím stavu, tak i kdyby se například klient dostal do určitých problémů ve splácení svých závazků v průběhu sjednání hypotéky, nemuselo by to mít negativní dopad na její finální schválení.

7. Následně se na centrále vytvoří úvěrové a zástavní smlouvy, které putují většinou do banky k danému úvěráři, se kterým hypotéku vyřizujete (v některých případech přímo ke klientovi). Po prostudování a podpisu těchto smluv klientem (a vyřízení různých sounáležitostí na katastru) se zasílají společně s potřebnými podklady zpět na centrálu, kdy (opět pokud něco nechybí, nebo třeba není špatně provedený podpis) následně dochází většinou obratem k čerpání požadované hypotéky buďto na úvěrový účet v této fázi již dlužníka (ne poptávajícího), nebo na účet jeho věřitelů, prodávajícího...

8. Peníze z hypotéku jsou zkrátka vyplaceny (vyčerpány) z banky a teprve v této fázi ji může dlužník začít splácet na bankou stanovený úvěrový účet ve zvolený den splatnosti. 

Pokud se ale jedná o hypotéku na výstavbu, platí dlužník ze začátku měsíčně pouze úroky z vyčerpané části jistiny (celkové dlužné částky, celkové výše schválené hypotéky), postupně si totiž nechává posílat peníze na úvěrový účet (dochází k tzv. postupnému čerpání), které do výstavby postupně investuje z celkového peněžního obnosu, který má bankou přislíbený. Ta si ještě průběžně kontroluje, zda-li tyto postupně vyplácené peníze putují tam, kam mají a to prostřednictvím odhadce, který průběžně kontroluje stav nemovitosti a takzvanou proinvestovanost, nebo prostřednictvím doložení faktur "utracených" za materiál nebo stavební práce, které slouží k samotné výstavbě, nebo u některých bankovních domů se tak děje alespoň zasláním fotografií provedených stavebních prací. Každý bankovní dům to má nastavené jinak, nicméně při dotazu by jste měli být úvěrářem informování i o tomto, nebo by jste měli dostat automatiky na výběr (pokud je více možností u vybraného bankovního domu). Rozhodně je i tento faktor dobré zohlednit při výběru bankovního domu jehož hypotečních služeb v budoucnu využiji, neboť můžou také vliv na celkovou cenu, kterou mě daná hypotéka bude stát, neboť ne každý z těchto procesů kontroly postupného využití hypotéky je pro mě stejně časově, finančně náročný... 

Jinak až čerpáním kompletní výše hypotéky začíná běžet dohodnutá doba splatnosti a povinnost dlužníka dodržovat veškeré pokyny uvedené v úvěrové smlouvě, která byla předtím podepsána, na jejímž základě došlo k čerpání (vyplacení) hypotéky.

Především tedy musí docházet k včasné a řádné úhradě stanovené splátky v plné její výši (úhrada většinou měsíčně k určitému dni v měsíci), minimálně v takové výši, jaká je většinou uvedená nejenom v úvěrových smlouvách ale i splátkovém kalendáři, ve kterém dlužník navíc přesně vidí, co že se to s každou jednou měsíční splátkou přesně děje, tedy kolik z ní jde na úhradu úroku a kolik na samotnou jistinu (celkovou dlužnou částku), jaký počet splátek má ještě před sebou a jak na tom přesně bude ze zůstatkem v kterýkoli konkrétní den v budoucnu až do ukončení splátkového kalendáře, bude-li splácet splátky v minimální nutné výši, řádně a včas (nedostane tak ani jednu pokutu za opožděnou splátku, nebo za neplnění pokynů v úvěrových smlouvách), nebo pokud naopak nepošle v průběhu  splácení výjimečnou splátku nad rámec minimální měsíční splátky, nebo se nerozhodne hypotéku jednorázově doplatit (třeba z vlastních zdrojů, nebo převodem k jinému věřiteli, na což má dle nového úvěrového zákona většinou smluvní nárok - možnost doplacení zdarma a kdykoli)... 

Máte-li k Vaši situaci jakékoli dotazy, neváhejte nás kontaktovat... 

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky