Doložení příjmů a bonita klienta

Co bonita a doložení příjmů obnáší:

Jako jeden z prvních úkonů, se kterými se člověk setká v rámci vyhodnocení jeho žádosti v pozici žadatele obecně o jakýkoli úvěrový produkt (konkrétně hypotéku, půjčku, nebo úvěr), je doložení výše jeho čistých měsíčních oficiální cestou doložitelných příjmů. Toto bývá vyžadováno poskytovatelem především z důvodu ověření schopnosti žadatele v budoucnu splácet nastavené měsíční splátky poptávaného produktu. Jinými slovy si tímto prověřením žadatelova příjmu poskytovatel snižuje možné riziko budoucího nesplácení zapůjčených peněz a s tím spojených nepříjemností jak pro něj tak dlužníka samotného. Dalším důvodem nicméně je i příkaz vyplývající z nového zákona o spotřebitelském úvěru, který přikazuje pod hrozbou různých postihů v případě že tak neučiní všem poskytovatelům spotřebitelského úvěru (nebankovním nevyjímaje) nechat si doložit příjem žadatele. A takové samotné doložení jakkoli vysokého příjmu samozřejmě nestačí pro získání jakkoli vysokého úvěru. Výše příjmu žadatele musí být vzhledem k jeho stávajícím závazkům (měsíčním platbám) a budoucí splátce jím poptávaného úvěru ve "zdravém poměru". Říká se tomu dostatečná bonita žadatele, kdy součet jeho současných měsíčních nákladů na závazky (plus budoucí splátky poptávaného úvěru) nesmí přesáhnout Českou národní bankou doporučenou výši 40 ti % ze součtu všech jeho doložitelných čistých měsíčních příjmů. Tento stav reflektuje ukazatel zvaný DSTI.

Proč se minimální bonita a DSTI vůbec stanovují: 

Překročit zmíněnou hranici 40% nákladů vůči příjmům žadatele podle České národní banky totiž znamená do budoucna zvýšené riziko (čím vyšší je hodnota dsti tím tato rizikovost roste), že dlužník nebude schopný dostát svým závazkům (nebude schopen splácet), ať už z důvodu možného snížení jeho příjmu v budoucnu, nebo kvůli zvýšení úroků na jeho dluzích, které povede ke zvýšeným měsíčním nákladům... 

Jak se dokládají příjmy u zaměstnanců a živnostníků:

U zaměstnanců k jejich doložení dochází prostřednictvím potvrzení o výše příjmu přímo od jejich zaměstnavatele, současně bývají vyžadovány výplatní pásky za určité (většinou tříměsíční) období a současně výpisy z běžného účtu, kam žadateli chodí výplata. U živnostníků (osob samostatně výdělečně činných) se za doložení příjmů kromě výpisů z účtu (podobně jako u zaměstnanců) považuje dodání daňového přiznání za poslední (minimálně jedno, častěji dvě) roční uplynulé období a často také potvrzení o bezdlužnosti.

Kdy se ve skutečnosti jedná podnikatelský úvěr a není tak nutné doložit příjem a řešit bonitu:

Někdo si možná řekne, že přece když si živnostník ("to je přece podnikatel, no ne snad?") žádá o úvěr nebo hypotéku, nejedná se tak automaticky o spotřebitelský úvěr, nýbrž úvěr podnikatelský, tím pádem nemusí doložit příjem a nebude se muset řešit jeho bonita. Nicméně to není tak úplně pravda a sice z jednoho prostého důvodu. To, že je žadatelem fyzická osoba podnikající, ještě neznamená, že peníze použije na svoje podnikání. A právě účel využití na podnikání je ještě důležitějším kritériem, aby mohl být úvěr klasifikován jako podnikatelský. Naopak poptává-li živnostník klasickou hypotéku například na koupi, rekonstrukci, nebo výstavbu nemovitosti, nebo za účelem úhrady svých soukromých závazků, zkrátka na jakýkoli účel jiný než na samotné podnikání, vystupuje (a je k němu přistupováno) v takovém případě jako spotřebitel (nikoli podnikatel) a sjednává si tak úvěr spotřebitelský (nikoli podnikatelský). Proto proces sjednání (prověřování, doložení) takového úvěru bude totožný jako by žadatelem byl zaměstnanec, jedná se totiž stejně jako v jeho případě o sjednání spotřebitelského úvěru. 

Příklad výpočtu potřebné bonity a příjmu žadatele o půjčku:

Jako příklad pro určení bonity v rámci doloženého příjmu si uveďme následující jednoduchý reprezentativní příklad. Martin s přítelkyní Maruškou se poohlíží po bez zástavním spotřebitelském úvěru na dokončení rekonstrukce svého domu. Uvítali by ideálně peníze z nové půjčky ve výši 600 000 Kč, které jim byli rozpočtově spočítány z projektu zamýšlených prací jako zcela dostatečné. Dobu splatnosti by si rádi nastavili na možné maximum, aby se tak dostali na minimální možnou měsíční splátku. Nabízí se jim tedy splatnost 20 let a splátka této půjčky 3 894 Kč měsíčně (celkový přeplatek za dvacet let tak mimochodem dělá rovných 334 560 Kč).

Má to ale nejeden háček. Maruška je na mateřské dovolené a i když ji pobírá v nadstandardní výši kolem 14000 Kč a je bez jakéhokoli dluhu (a s vynikajícím stavem registru), je možné do výpočtu bonity zahrnout pouze měsíční příjem rovný 7400 Kč. Martin je zaměstnaný se slušným příjmem průměrně kolem 32 000 Kč čistého pracovní smlouva doba neurčitá, což je (oproti době zkušební, nebo určité) ideální stav výdělku. Na druhou stranu svůj dům, který chce rekonstruovat, koupil (ještě než se s Maruškou potkali) částečně za hypotéku, kde stále splácí 7400 Kč každý měsíc. Do toho si nedávno vzal auto úvěr na svůj zánovní vůz, na který měsíčně posílá 5 500 Kč měsíčně a na pomoc rodičům si současně vzal ještě 350 ti tisícovou půjčku neúčelovou, na které má splátku 4 500 Kč / měs.. A aby toho nebylo málo, tak se z počátku splácení své hypotéky dostal do určitého finančního tlaku a 3 po sobě jdoucí měsíce poslal opožděně splátku... Dobrou zprávou je, že se podaří nejenom Marušku ale i Martina dostat přes takzvaný prescoring (předschválení), kde je hlavně řešený stav registru žadatele. protože  k opožděným splátkám naštěstí došlo už před dostatečně dávnou dobou.

A teď k tomu podstatnému v rámci zdejšího tématu... Celkové příjmy dělají 39400 Kč / měs, celkové výdaje na sstávající splátky 17400 Kč / měs., připočteme-li k nim budoucí splátku poptávaného úvěru 3894 Kč / měs a náklady na život žadatelů 3410 a 2830 Kč / měs, dostáváme se na 27534 Kč / měs celkových (současných + případných budoucích) nákladů. V tomto případě tedy výrazně překračujeme ČNB stanovenou horní hranici 40% DSTI, dostáváme se dokonce orientačně někam k 70 ti % procentům poměru závazků žadatelů k jejich čistému příjmu. A tak dokud si Martin nesníží splátky na některých ze svých úvěrů například jejich restrukturalizací (je-li vůbec možná), nebo jejich doplacením. Nebo dokud mu nebude zvýšen příjem, nebo Maruška se stane výdělečně činnou. Nebo pokud k sobě neseženou spolužadatele s potřebným příjmem a rozumným stavem registru... Nebude možné jim požadovaný úvěr sjednat i kdyby podstatně snížili jeho požadovanou výši, neboť jakékoli snížení jeho splátky by pořád nebylo dostatečné pro nutné snížení DSTI pod 40%, nebo-li pro dostání se s měsíčními náklady (včetně budoucí splátky poptávaného úvěru) pod 40% z celkových čistých příjmů. 

Obrácený postup výpočtu vedoucí ke stejnému závěru:

Pokud to vezmeme obráceně a od celkových čistých měsíčních příjmů spolužadatelů, které dělají 39400 Kč, odečteme měsíční splátka hypotéky Martina (shodou okolností ve stejné výši jako uznatelná mateřská Marušky), dostaneme se tak na Martinův čistý měsíční příjem 32 000 kč. Od těchto musíme odečíst 10 000 Kč, které Martin měsíčně posílá na svoje zbylé 2 závazky. Dostáváme se tak na 22 000 Kč. Odečteme-li náklady na životní minimum (hlavní žadatel 3410 Kč / měs. + vedlejší žadatel 2830 Kč / měs), jsme najednou na částce 15760 Kč. Budoucí splátka požadovaného úvěru by dělala zmíněných 3894 Kč/měs., což pokud opět odečteme o zbylého příjmu, dostáváme se na částku 11 866 Kč / měs. Tento zůstatek čistého měsíčního příjmu obou dvou by měl být ve výši zbylých zhruba 30% z celkových čistých měsíčních příjmů. Aby mohl být úvěr oficiálně poskytnut, musel by tento zůstatek příjmů po odečtení všech nákladů dělat 60 % a více. V takovém případě by bylo možné úvěru bez problémů poskytnout (doložili by-li v pořádku žadatelé příjem ve zmíněné výši a všechny zbylé podklady ke sjednání úvěrů potřebné).

Nutnost doložení příjmu a kontrola bonity u nebankovních firem: 

Nebankovní firmy v minulosti poskytovaly peníze bez nutnosti dokládat příjem a jakkoli řešit bonitu žadatele. Stav registru a účel využití se v nebankovním sektoru nemusí řešit i nadále, nicméně nový úvěrový zákon už do tohoto "kouzelného slovíčka bez doložení příjmu hodil vidle" a přikazuje všem nebankovním poskytovatelům (pod hrozbou velice nepříjemných sankcí pokud tak v některém z případů poskytnutých spotřebitelských úvěrů neučiní), aby si nechali vždy doložit příjem a stejně tak i závazky žadatele a půjčili mu peníze pouze v případě, že tyto nepřesahují povolenou hranici dsti. I banky už toto privilegium nabízet hypotéky a půjčky bez nutnosti doložit příjem s příchodem tohoto zákona ztratili. Uměli to především stavební spořitelny ale i klasické banky (většinou na takzvané čestné prohlášení o výši příjmu) a i když zde byl vyšší úrok (ne například 2.6 %, ale 3.8 %) a výrazně omezené LTV (ne do 90-100 % z hodnoty nemovitosti ale do 50-60 %), byl tento produkt vysoce vyhledávaný a využívaný především živnostníky s optimalizovaným daňovým přiznáním... 

 

Jaký je průběh vyřízení hypotéky u nás?

1. Zašlete nám nezávaznou žádost, odešlete dotaz, nebo kalkulaci, nebo zavoláte na telefonní číslo: 777 465 451.

2. Zkontaktujeme se s Vámi, probereme spolu veškeré podrobnosti a vybereme pro Vás tu nejoptimálnější variantu financování.

3. Vyžádáme si podklady potřebné k bližšímu vyhodnocení a vytvoření konkrétní nabídky.

4. Maximálně do dvou pracovních dnů od doručení potřebných podkladů Vás budeme kontaktovat s konkrétním výsledkem zpět.

5. Pokud bude Váš požadavek schválen a výsledná nabídka pro Vás bude zajímavá, necháme připravit úvěrové smlouvy k podpisu.

6. Smlouvy Vám po jejich vytvoření zašleme k náhledu a kontrole.

7. Pokud bude vše vyhovující, úvěrové smlouvy se podepíší a vyplatí se Vám potřebné peníze za férových úvěrových podmínek, které jsou uvedeny v úvěrových smlouvách (nastane tak čerpání hypotéky).

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky