Doložení příjmů a bonita klienta

Co bonita a doložení příjmů obnáší:

Jako jeden z prvních úkonů, se kterými se člověk setká v rámci vyhodnocení jeho žádosti v pozici žadatele obecně o jakýkoli úvěrový produkt (konkrétně hypotéku, půjčku, nebo úvěr), je doložení výše jeho čistých měsíčních oficiální cestou doložitelných příjmů. Toto bývá vyžadováno poskytovatelem především z důvodu ověření schopnosti žadatele v budoucnu splácet nastavené měsíční splátky poptávaného produktu. Jinými slovy si tímto prověřením žadatelova příjmu poskytovatel snižuje možné riziko budoucího nesplácení zapůjčených peněz a s tím spojených nepříjemností jak pro něj tak dlužníka samotného. Dalším důvodem nicméně je i příkaz vyplývající z nového zákona o spotřebitelském úvěru, který přikazuje pod hrozbou různých postihů v případě že tak neučiní všem poskytovatelům spotřebitelského úvěru (nebankovním nevyjímaje) nechat si doložit příjem žadatele. A takové samotné doložení jakkoli vysokého příjmu samozřejmě nestačí pro získání jakkoli vysokého úvěru. Výše příjmu žadatele musí být vzhledem k jeho stávajícím závazkům (měsíčním platbám) a budoucí splátce jím poptávaného úvěru ve "zdravém poměru". Říká se tomu dostatečná bonita žadatele, kdy součet jeho současných měsíčních nákladů na závazky (plus budoucí splátky poptávaného úvěru) nesmí přesáhnout Českou národní bankou doporučenou výši 40 ti % ze součtu všech jeho doložitelných čistých měsíčních příjmů. Tento stav reflektuje ukazatel zvaný DSTI.

Proč se minimální bonita a DSTI vůbec stanovují: 

Překročit zmíněnou hranici 40% nákladů vůči příjmům žadatele podle České národní banky totiž znamená do budoucna zvýšené riziko (čím vyšší je hodnota dsti tím tato rizikovost roste), že dlužník nebude schopný dostát svým závazkům (nebude schopen splácet), ať už z důvodu možného snížení jeho příjmu v budoucnu, nebo kvůli zvýšení úroků na jeho dluzích, které povede ke zvýšeným měsíčním nákladům... 

Jak se dokládají příjmy u zaměstnanců a živnostníků:

U zaměstnanců k jejich doložení dochází prostřednictvím potvrzení o výše příjmu přímo od jejich zaměstnavatele, současně bývají vyžadovány výplatní pásky za určité (většinou tříměsíční) období a současně výpisy z běžného účtu, kam žadateli chodí výplata. U živnostníků (osob samostatně výdělečně činných) se za doložení příjmů kromě výpisů z účtu (podobně jako u zaměstnanců) považuje dodání daňového přiznání za poslední (minimálně jedno, častěji dvě) roční uplynulé období a často také potvrzení o bezdlužnosti.

Kdy se ve skutečnosti jedná podnikatelský úvěr a není tak nutné doložit příjem a řešit bonitu:

Někdo si možná řekne, že přece když si živnostník ("to je přece podnikatel, no ne snad?") žádá o úvěr nebo hypotéku, nejedná se tak automaticky o spotřebitelský úvěr, nýbrž úvěr podnikatelský, tím pádem nemusí doložit příjem a nebude se muset řešit jeho bonita. Nicméně to není tak úplně pravda a sice z jednoho prostého důvodu. To, že je žadatelem fyzická osoba podnikající, ještě neznamená, že peníze použije na svoje podnikání. A právě účel využití na podnikání je ještě důležitějším kritériem, aby mohl být úvěr klasifikován jako podnikatelský. Naopak poptává-li živnostník klasickou hypotéku například na koupi, rekonstrukci, nebo výstavbu nemovitosti, nebo za účelem úhrady svých soukromých závazků, zkrátka na jakýkoli účel jiný než na samotné podnikání, vystupuje (a je k němu přistupováno) v takovém případě jako spotřebitel (nikoli podnikatel) a sjednává si tak úvěr spotřebitelský (nikoli podnikatelský). Proto proces sjednání (prověřování, doložení) takového úvěru bude totožný jako by žadatelem byl zaměstnanec, jedná se totiž stejně jako v jeho případě o sjednání spotřebitelského úvěru. 

Příklad výpočtu potřebné bonity a příjmu žadatele o půjčku:

Jako příklad pro určení bonity v rámci doloženého příjmu si uveďme následující jednoduchý reprezentativní příklad. Martin s přítelkyní Maruškou se poohlíží po bez zástavním spotřebitelském úvěru na dokončení rekonstrukce svého domu. Uvítali by ideálně peníze z nové půjčky ve výši 600 000 Kč, které jim byli rozpočtově spočítány z projektu zamýšlených prací jako zcela dostatečné. Dobu splatnosti by si rádi nastavili na možné maximum, aby se tak dostali na minimální možnou měsíční splátku. Nabízí se jim tedy splatnost 20 let a splátka této půjčky 3 894 Kč měsíčně (celkový přeplatek za dvacet let tak mimochodem dělá rovných 334 560 Kč).

Má to ale nejeden háček. Maruška je na mateřské dovolené a i když ji pobírá v nadstandardní výši kolem 14000 Kč a je bez jakéhokoli dluhu (a s vynikajícím stavem registru), je možné do výpočtu bonity zahrnout pouze měsíční příjem rovný 7400 Kč. Martin je zaměstnaný se slušným příjmem průměrně kolem 32 000 Kč čistého pracovní smlouva doba neurčitá, což je (oproti době zkušební, nebo určité) ideální stav výdělku. Na druhou stranu svůj dům, který chce rekonstruovat, koupil (ještě než se s Maruškou potkali) částečně za hypotéku, kde stále splácí 7400 Kč každý měsíc. Do toho si nedávno vzal auto úvěr na svůj zánovní vůz, na který měsíčně posílá 5 500 Kč měsíčně a na pomoc rodičům si současně vzal ještě 350 ti tisícovou půjčku neúčelovou, na které má splátku 4 500 Kč / měs.. A aby toho nebylo málo, tak se z počátku splácení své hypotéky dostal do určitého finančního tlaku a 3 po sobě jdoucí měsíce poslal opožděně splátku... Dobrou zprávou je, že se podaří nejenom Marušku ale i Martina dostat přes takzvaný prescoring (předschválení), kde je hlavně řešený stav registru žadatele. protože  k opožděným splátkám naštěstí došlo už před dostatečně dávnou dobou.

A teď k tomu podstatnému v rámci zdejšího tématu... Celkové příjmy dělají 39400 Kč / měs, celkové výdaje na sstávající splátky 17400 Kč / měs., připočteme-li k nim budoucí splátku poptávaného úvěru 3894 Kč / měs a náklady na život žadatelů 3410 a 2830 Kč / měs, dostáváme se na 27534 Kč / měs celkových (současných + případných budoucích) nákladů. V tomto případě tedy výrazně překračujeme ČNB stanovenou horní hranici 40% DSTI, dostáváme se dokonce orientačně někam k 70 ti % procentům poměru závazků žadatelů k jejich čistému příjmu. A tak dokud si Martin nesníží splátky na některých ze svých úvěrů například jejich restrukturalizací (je-li vůbec možná), nebo jejich doplacením. Nebo dokud mu nebude zvýšen příjem, nebo Maruška se stane výdělečně činnou. Nebo pokud k sobě neseženou spolužadatele s potřebným příjmem a rozumným stavem registru... Nebude možné jim požadovaný úvěr sjednat i kdyby podstatně snížili jeho požadovanou výši, neboť jakékoli snížení jeho splátky by pořád nebylo dostatečné pro nutné snížení DSTI pod 40%, nebo-li pro dostání se s měsíčními náklady (včetně budoucí splátky poptávaného úvěru) pod 40% z celkových čistých příjmů. 

Obrácený postup výpočtu vedoucí ke stejnému závěru:

Pokud to vezmeme obráceně a od celkových čistých měsíčních příjmů spolužadatelů, které dělají 39400 Kč, odečteme měsíční splátka hypotéky Martina (shodou okolností ve stejné výši jako uznatelná mateřská Marušky), dostaneme se tak na Martinův čistý měsíční příjem 32 000 kč. Od těchto musíme odečíst 10 000 Kč, které Martin měsíčně posílá na svoje zbylé 2 závazky. Dostáváme se tak na 22 000 Kč. Odečteme-li náklady na životní minimum (hlavní žadatel 3410 Kč / měs. + vedlejší žadatel 2830 Kč / měs), jsme najednou na částce 15760 Kč. Budoucí splátka požadovaného úvěru by dělala zmíněných 3894 Kč/měs., což pokud opět odečteme o zbylého příjmu, dostáváme se na částku 11 866 Kč / měs. Tento zůstatek čistého měsíčního příjmu obou dvou by měl být ve výši zbylých zhruba 30% z celkových čistých měsíčních příjmů. Aby mohl být úvěr oficiálně poskytnut, musel by tento zůstatek příjmů po odečtení všech nákladů dělat 60 % a více. V takovém případě by bylo možné úvěru bez problémů poskytnout (doložili by-li v pořádku žadatelé příjem ve zmíněné výši a všechny zbylé podklady ke sjednání úvěrů potřebné).

Nutnost doložení příjmu a kontrola bonity u nebankovních firem: 

Nebankovní firmy v minulosti poskytovaly peníze bez nutnosti dokládat příjem a jakkoli řešit bonitu žadatele. Stav registru a účel využití se v nebankovním sektoru nemusí řešit i nadále, nicméně nový úvěrový zákon už do tohoto "kouzelného slovíčka bez doložení příjmu hodil vidle" a přikazuje všem nebankovním poskytovatelům (pod hrozbou velice nepříjemných sankcí pokud tak v některém z případů poskytnutých spotřebitelských úvěrů neučiní), aby si nechali vždy doložit příjem a stejně tak i závazky žadatele a půjčili mu peníze pouze v případě, že tyto nepřesahují povolenou hranici dsti. I banky už toto privilegium nabízet hypotéky a půjčky bez nutnosti doložit příjem s příchodem tohoto zákona ztratili. Uměli to především stavební spořitelny ale i klasické banky (většinou na takzvané čestné prohlášení o výši příjmu) a i když zde byl vyšší úrok (ne například 2.6 %, ale 3.8 %) a výrazně omezené LTV (ne do 90-100 % z hodnoty nemovitosti ale do 50-60 %), byl tento produkt vysoce vyhledávaný a využívaný především živnostníky s optimalizovaným daňovým přiznáním... 

 

Jaký je průběh vyřízení hypotéky u nás?

1. Zašlete nám nezávaznou žádost, odešlete dotaz, nebo kalkulaci, nebo zavoláte na telefonní číslo: 777 465 451.

2. Zkontaktujeme se s Vámi, probereme spolu veškeré podrobnosti a vybereme pro Vás tu nejoptimálnější variantu financování.

3. Vyžádáme si podklady potřebné k bližšímu vyhodnocení a vytvoření konkrétní nabídky.

4. Maximálně do dvou pracovních dnů od doručení potřebných podkladů Vás budeme kontaktovat s konkrétním výsledkem zpět.

5. Pokud bude Váš požadavek schválen a výsledná nabídka pro Vás bude zajímavá, necháme připravit úvěrové smlouvy k podpisu.

6. Smlouvy Vám po jejich vytvoření zašleme k náhledu a kontrole.

7. Pokud bude vše vyhovující, úvěrové smlouvy se podepíší a vyplatí se Vám potřebné peníze za férových úvěrových podmínek, které jsou uvedeny v úvěrových smlouvách (nastane tak čerpání hypotéky).

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, zakladatel a majitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 400 000 Kč. Žádosti o menší peníze tak prosíme neodesílat.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Nebylo by to pro nás rentabilní.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečný doložitelný příjem, bonitu.

Jako příjem se zde akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. V registru se rozhodně nesmí nacházet záznam typu nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky, kde musí být také splněna odpovídající bonita.

Poptávku na hypotéku na koupi nemovitosti, kdy žadatel má vyloženě špatný stav registru, nedostatečnou bonitu a třeba i žádné vlastní peníze. Není možné bez potřebného spolužadatele řešit.

Pokud chce klient financovat hypotékou koupě nemovitosti, nemá ale na kupní cenu našetřené ani 10%, je malá pravděpodobnost zdárného sjednání hypotéky na koupi. V případě zájmu o hypotéku na koupi nemovitostí je navíc dobré mít našetřeno alespoň 10% z kupní ceny vlastních peněz. Pokud v bankovním sektoru nebude možné takový požadavek řešit kvůli vyloženě špatnému stavu registru nebo příjmu a současně k sobě klient nemá nikoho s rozumným registrem a dostatečným příjmem... (bez zesplatnění, exekuce, insolvence) Nejsme kouzelníci a jelikož nebankovní hypotéka na koupi není obecně příliš vhodná, nebude s největší pravděpodobností v takovém případě možné hypotéku sjednat. Pro nebankovní sektor je potřeba mít minimálně 30% z kupní ceny našetřené a přispět ke koupi z vlastních zdrojů. Pokud našetřené nemáte třeba vůbec nic a v bance narážíte na vyloženě slabý příjem a nebo vážný záznam v registru, bude potřeba počkat dobu potřebnou k vyčištění registru, nebo na vyšší (doložitelný, dostatečný) příjem. Už i banky dnes nabízejí maximálně 90% LTV (10% z vlastního) a v nebankovním sektoru je to z pochopitelných důvodů ještě méně - většinou maximálně 50% z hodnoty a to za podstatně vyššího úroku, kterým financovat koupi není z našeho pohledu rozumné. To mějte prosím na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016.

U všech spříznených investorů tak dochází v rámci spotřebitelských úvěrů mimo jiné k posouzení úvěruschopnosti žadatele a tedy prověření jeho bonity vždy. Tato musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Nedochází ke zmíněným dvojím odměnám, které by se pobírali současně od poskytovatele a žadatele. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a celkovou spokojenost. Je na jeho uvážení, zda-li je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude v ní pokračovat, nebo nikoli. V žádném z případů nám klient neplatí dopředu jakýkoli poplatek. Co jediné je v některých případech potřeba dopředu uhradit, jsou náklady spojené s provedením odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru.

Před zdárným sjednáním a vyplacením požadovaného financování klient v žádném s případů neplatí poplatek dopředu.

Tím pádem žadatel o radu nebo úvěrový produkt nic neriskuje a pokud se mu v průběhu vyřízení nebude cokoli líbit (například v našem celkovém přístupu nebo námi navrženém optimálním financování), nebude mu naše služba připadat užitečná, může kdykoli odstoupit a nic se neděje. Také v žádném případě nedochází ke dvojím odměnám. Nepobírá se odměna současně od poskytovatele a klienta.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky