Bezpečné nebankovní hypotéky, úvěry, konsolidace a další služby

Nebankovní hypotéky srovna Sloučení půjček - Konsolidace oddluzeni Podnikatelské úvěry Individuální financování Realitní služby
Nebankovní hypotéky Nebankovní hypotéky Sloučení půjček - Konsolidace Sloučení půjček - Konsolidace Podnikatelské úvěry Individuální financování Realitní služby

Revoluční způsob financování GRAND

Připravili jsme pro Vás velice zajímavou možnost financování, která dostala název úvěr GRAND. Jedná se o hypotéku s ročním úrokem přibližně od 3,8 % a dobou splatnosti 3 až 30 let.

K získání tolerujeme nižší příjem a můžete mít i drobné záznamy v registrech!

 

domek hypo

Více o hypotéce GRAND

Výhody financování

  • Skvělý roční úrok: přibližně od 2,6 %
  • Dlouhá doba splatnosti: přibližně od 1 měsíce až do 30 let
  • Klient může mít záznamy v registrech
  • Stejně tak může mít i nižší příjem
  • Nemusí doložit účel využití 
  • Může úvěr kdykoli doplatit, poslat výjimečnou splátku
  • Bez jakéhokoli poplatku dopředu

 Přidaná hodnota

  • Spolupráce se širokým spektrem finančních institucí na trhu
  • Výběr ideálního hypoúvěru na míru Vašich individuálních možností a potřeb
  • Optimalizace (refinancování, konsolidace) a zvýhodnění stávajících úvěrů klienta
  • Kvalitní úvěrové poradenství vždy ve Váš prospěch, férové jednání a rychlé sjednání
  • Nezávazná konzultace, analýza možností a potřeb klienta -> doporučení vhodného úvěrového řešení
  • Hlavní přidaná hodnota: ÚSPORA PENĚZ, ČASU I ENERGIE KLIENTA
  • Naši spokojení klienti

    Klient Honza Mareček

    Albert Toman

    Spokojenost mohu jenom potvrdit. Platil jsem na šesti půjčkách necelých 13 000,- měsíčně, vyřídili jsme konsolidaci a teď platím 3350,- měsíčně.

    Konečně klidný život. Doporučuji všem !


    Dokázali nám zaplatit všechny bankovní a nebankovní půjčky a získat pro nás peníze na rekonstrukci domu. Teď máme jedinou půjčku s úrokem 4,3% , splatností 25 let.

    Přestože nás naše vlastní banka předtím jasně zamítla!

    Klient Jirka Kolínek

    Jirka Kolínek

  • Naši spokojení klienti

    Klient Karel Konrád

    Karel Konrád

    Dokázali mně přefinancovat nebankovní hypotéku a sloučit čtyři pro mě nevýhodné půjčky, které jsem měl.

    Teď mám skoro poloviční splátku, kterou v pohodě zvládám splácet, má nemovitost je v bezpečí a přeplácím naprosté minimum! Spokojenost, Karel


    Na internetu jsem nenašel žádný negativní názor na tuto firmu a tak jsem u nich poptal

    Sloučili všechny mé půjčky do jedné, refinancovali hypotéku na domě a já teď platím o zhruba 70% nižší splátky!

    Klient Tomáš Luftman

    Tomáš Luftman

Jaký postup na Vás čeká?

Vaše požadavky posuzujeme individuálně se zohledněním Vašich momentálních možností a potřeb. Většinou ale postup vyřízení obnáší následujících 8 kroků:

  • Podrobně si řekeneme o Vaši situaci a našich možnostech
  • Zvolíme společně vhodný způsob financování
  • Vytvoříme nezávaznou, konkrétní nabídku
  • Požádáme Vás o podklady potřebné k tvorbě smluv
  • Vytvoří se úvěrové smlouvy
  • Smlouvy dostanete k prostudování
  • Ujistíme se, že všemu rozumíte
  • Po podpisu přibližně do 3 dnů čerpáte peníze

Co je k tomuto hypotečnímu převodu potřeba znát a jakými pravidly se řídit, abyste se vyvarovali zbytečnému přeplacení?

Jaký optimální postoj zaujmout a ideální postup zvolit, postaví-li se před vás v roce 2021 nutnost bezodkladného rozhodnutí, zda refinancovat svojí hypotéku ať už před, v průběhu nebo mimo její fixaci, aby pokud možno nedošlo k přešlapům a peněžním fiaskům?

Tento článek doplňuje a celkově navazuje na jeho "bratříčka": 

www.dumdluhu.cz/tipy-a-rady/refinancovani-hypoteky-v-dobe-fixace-je-vyhodne-ci-nevyhodne

 

V případě nejasností jsme vám k dispozici v chatu, kde mile rádi zodpovíme položené dotazy.

Hned na úvod tohoto pokračování je vhodné zmínit, že zde hrozí výskyt lehkého překrývání informací určených pro "mírně odlišné zájmové skupiny" návštěvníků a tak může být informační blok, který hledáte zrovna Vy, "vmísen" do tematicky odlišné sekce. Co tím myslíme?

První skupinu, jejíž zájem se pokusíme zohlednit, tvoří lidé, kteří plánují refinancovat svoji hypotéku v průběhu, jinak řečeno před skončením fixace.

Ta druhá, "trochu" trpělivější je tvořena těmi, jež jsou odhodláni posečkat do data jejího řádného skončení a refinancovat tak až mimo dojednanou fixaci.

Jiné rozdělení také může být na ty, kteří chtějí čistě refinancovat a ještě více zvýhodnit už tak relativně nízkoúročenou bankovní hypotéku, jiným překážejí nad její rámec další bez-zástavní závazky, čímž výrazně prodražují splátkový rozpočet a proto je nanejvýš žádoucí poplatit i tyto z nové hypotéky, zato třetí "skvadra" je na tom po finanční stránce suverénně nejbídněji, neboť ji svazuje nebankovní hypotéka a třeba i další nadmíru drahé nebankovní dluhy kolem. Posledním jmenovaným by mohl přijít vhod článek čistě pro ně uzpůsobený: www.dumdluhu.cz/tipy-a-rady/refinancovani-nebankovni-a-podnikatelske-hypoteky

Odnést si alespoň několik užitečných informací by měl každý z vás, no bez jejich letmého překrývání se to neobešlo.

Abychom pod čarou neopomněli na ty, jejich nemovitosti už katastru nevládne standardní zástavní právo, neboť ho vystřídala a jejich právo s nemovitostí svobodně nakládat ještě více okleštila probíhající exekuce, insolvence a tak často i dražba. Po světě chodí i tato čtvrtá skupina lidí, kteří jsou na tom vůbec nejhůře, neboť se už přehnaně zadlužili a proto museli vyhlásit insolvenci, nebo se dostali do značných komplikací spojených se placením. Jiní se zase zadlužili nevhodně, což znamená, že neprojevili příliš dobré intuice a "šťastné ruky" při výběru správného nebankovního půjčujícího a dočkali se tak střetu s nepříliš férovou praktikou. To je pro neplnění smluvní povinnosti svého závazku vystavilo do pozdní fáze "vymáhacího" procesu a na popud exekutora nebo insolvenčního správce teď čelí hrozbě brzkého prodeje zastavené nemovitosti v dražbě z titulu vzniklé exekuce nebo insolvence. Nicméně abychom zde nemíchali jablka s citróny... Spadáte-li do této "krajní" kategorie a uvítali byste tak doslova oddlužení sebe a zároveň s tím i svojí nemovitosti, aniž byste museli vstoupit do osobního bankrotu a tím se s ní nejspíš nadobro rozloučit z titulu příkazu k jejímu zpeněžení ze strany obratem přiděleného insolvenčního správce, užitečné informace si můžete načíst na tomto odkazu: https://www.dumdluhu.cz/tipy-a-rady/co-je-potreba-k-oddluzeni-nemovitosti

Bylo by nefér nerozebrat více do hloubky výše zmíněné 3+1 kategorie lidí, kteří:

1. jsou na tom ze všech tří zdaleka nejlépe, neboť mají jediný závazek, kterým je relativně výhodná bankovní hypoték a když jdou ty úroky dolů, zvažují její refinancování. Prakticky nepotřebují peníze navíc, žádné další dražší dluhy kolem nemají.

Nutno bez zbytečných emocí konstatovat, že takoví lidé se obrátí spíše přímo na svoji banku nebo oblíbeného hypotečního makléře, než aby zabloudili na náš web a poptávali se na optimální řešení u nás.

Přestože bychom i pro ně byli přínosem, dokázali vzít jejich současnou hypotéku a za minima vedlejších nákladů provedli tížené refinancování za úrokově nejpříznivější hypoteční náhradu, nespecializujeme se na ně, neboť si tyto relativně snadné a bezproblémové záležitosti většina lidí řeší po vlastní ose a neobtěžují se za tímto účelem kontaktovat jakýsi Dům Dluhů, navíc ještě s natolik nevhodně zvoleným, hrůzu nahánějícím názvem.

O takové poptávky se dostatečně bije přebujelá nabídka na standardním hypotečním trhu plna ve svojí podstatě podobných poradců a poskytovatelů, až by nejednomu vrtalo hlavou, jak se na tom "sakra" svedou všichni uživit. Získat tak bezkonkurenční, doslova podpultové úročení by tak neměl být nijak nadlidský úkol.

Jak je to na tomto standardním hypotečním trhu přesně s účtenkami za porušení slibu fixace a vyplacení hypotéky v jejím průběhu, to se dočtete také v předchozím článku. Odpovězeno ve stručnosti jedné věty, pokud se nejedná o smlouvu "narozenou" před rokem 2017, mělo by to jít shodně u všech bank za nulových peněžních pokut, mohou si totiž naúčtovat pouze takzvaně účelně vynaložené náklady. Totéž samozřejmě platí i pro hypotéky, které nejsou vázány žádnou fixaci a refinancování tak proběhne absolutně mimo ni.

Poslední důležitou poznámkou je, že se taková "famózní" pravidla vztahují pouze na spotřebitelské hypotéky. Proto, jste-li hrdým majitelem hypotéky vedené jako podnikatelská, připravte se na větší vlnu odporu.

A co ze zde zmíněných doporučení bychom rozhodně vypíchli?

Rozhodně se při srovnání výhodnosti různých hypoték neřiďte pouze výše nabízeného úroku. Srovnejte si jednotlivé nabídky také podle splátek v kalendáři a celkově vynaložených nákladů za preferovanou dobu fixace.

Divili byste se, co dokáži udělat různé doplňkové náklady jako je pojištění, poplatky za vedení a pod. V neprospěch učinění takového kroku mohou zásadně promluvit také náklady na odhad či uzavření nové smlouvy. Klíčovou roli hraje údaj celkového přeplacení za novou fixaci, který každý logicky touží mít u nové hypotéky, jejíž prostřednictvím by se refinancovala tak současná, co možná nejnižší. 

2. stejně jako lidé v první kategorii dluží určitý obnos na bankovní hypotéce, nicméně mimo ni mají také další dluhy, které již neváznou na nemovitosti a proto jsou podstatně dražší než sama hypotéka. Těmi mohou být jak bankovní, tak také nebankovní závazky typu: půjčka, úvěr, kreditní karta či kontokorent.

Vzhledem k jejich značné nákladovosti je přinejmenším vyhovující, aby se při příležitosti refinancování zaplatili společně se starou hypotékou, všechno tak splynulo v jeden nanejvýš levný bankovní hypoteční úvěr. K tomu se nedospěje jinak, než že se nová hypotéka navýší o částku, která je nutná k urovnání těchto vysoce úročených závazků.

Mezí hlavní 2 výhody, kterých bezesporu docílí takovým opatřením, je snížení splátkového i úrokového zatížení a zpřehlednění plateb splynutím v jedinou. 

Zbavení se drahých dluhů kolem hypotéky však nemusí být jediným důvodem, kvůli kterému potřebuje navýšení hypotéky při příležitosti refinancování (bez ohledu na fixaci). Může chtít (také nebo jenom) rekonstruovat, nakoupit jiné užitečné vybavení, nalít kapitál do podnikání, vytvořit si pro všechny případy pohodlný peněžní "polštář" apod. Ve všech těchto případech se mu mohou levé hypoteční peníze navíc vyloženě hodit.

Tito lidé se na nás obracejí čím dál častěji, protože jim banka za užití různých argumentů odmítá půjčit žádaný peníz. Vysvětlují to například nedostatečnou bonitou, kterou v hojné míře způsobují nemalé splátky půjček mimo hypotéku, nepovoleným využitím účelové hypotéky, kterou se bude ona stávající refinancovat, nebo třeba nedostatečnou hodnotou zajištění, kdy celková částka najednou překročí maximální povolenou mez LTV. 

Pokud v minulosti vyloženě nezkratovali se svým splácením a jejich registry tak nejsou poznamenané závažnými záznamy, byla by pro ně škoda, pokud by se taková situace musela řešit nebankovní hypotékou. Ostatně by to za těchto okolností nedávalo žádný smysl, ani kdyby se byly bývala postavila na druhé zástavní místo, protože tuto lze půjčit do ještě nižší hranice LTV, zároveň jsou výrazně dražší a navíc bonitu odpovídající zákonu o spotřebitelském úvěru si jejich poskytovatelé musejí ponovu nárokovat stejně tak. Jelikož by tak její využití v těchto případech většinou nepřineslo žádný pořádný užitek, nezbývá, než se pokusit o bankovní řešení, které jediné představuje pro poptávajícího opravdový peněžní přínos. Ostatně hlavně proto v něm máme natolik kvalitní možnosti.

Vítězným výsledkem lze totiž označit takový, podaří-li se sjednat novou, na sazbě ještě výhodnější bankovní hypotéku, než jako je ta stávající a to v tak nadstandardní výši, že se z ní vyplatí nejenom současná, úrokově o něco dražší bankovní hypotéka, ale také všechny bez zástavní dluhy kolem ní, nebo zkrátka zůstanou peníze bokem na onu rekonstrukci, nebo jakýkoli jiný účel, který potřebujete peněžně pokrýt. Shrnete to všechno do jedné nanejvýš výhodné hypotéky a na ničem jiném tak nebudete muset jinde zbytečně přeplácet.

Přestože je v tomto ohledu zcela optimální, podaří-li se všechno zahrnout do jedné nízkonákladové hypotéky, nemoudré by bylo "ohrnout nos" nad "pouhým" refinancováním současné hypotéky doprovázeného navýšením o potřebný peníz prostřednictvím bez zástavní půjčky, která i když je sice nákladnější než sama hypotéka, stále to za to, vzhledem k momentální situaci klienta a jeho plánovanému použití, jednoznačně stojí.

Je pochopitelné, že je-li nová hypotéka zatížená vyšší sazbou, vyplácení té současné by bylo k ničemu. V takovém případě může být výhodnější ponechání momentální hypotéky a získání peněz řešením čistě bez zástavního úvěru, teda pokud je řešení bez zástavy vůbec umožněno. Pokud není a nebo je výhodnější verzí úrokově si o "něco málo" pohoršit na nové hypotéce, ale zato její zásluhou skoncovat se všemi drahými dluhy okolo ní, je příznivé celou situaci vyřešit jednou hypotékou, která je na sazbě "o něco málo" dražší.

Pokud jsou registry žádajícího v beznadějném stavu a zároveň jsou bez zástavní dluhy vysoce úročené, je jich hodně a zůstatek na stávající bankovní hypotéce není vysoký, může se samozřejmě i tak oplatit přechodné nebankovní řešení. To je však potřeba objevit v buďto nebankovní hypotéce, která se umístí na druhé zástavní místo, nebo v bez zástavním nebankovním úvěru, oproti kterému nejde do zástavy nemovitost, aby mohla zůstat netknutá v jejich porovnání stále o "metrák" levnější bankovní hypotéka, která člověku nakonec nedělá takový problém, jako drahé dluhy kolem ní.

3. a co potom ti, kteří byli vzhledem k různým okolnostem donuceni, a nebo neprokázali při výběru příliš šťastnou ruku a teď jsou v zajetí už tak drahé a navíc ještě větším prodražením hrozící nebankovní hypotéky, která teď přestavuje pro jejich nemovitost zátěž podobně jako plasty pro přírodu.

Pro některé z nich je jediným cílem zbavit se čistě této "katastrofy", přičemž peníze navíc vyloženě nepotřebují. Přestože se to děje zřídka, je u některých ona "nebankovka" visící na LV jediným dluhem, který jim zůstal. 

Častějším scénářem však bývá, že nebankovní hypotéka, třebas původně vzatá na poplacení dluhů, nebývá jediným dluhem, kterým jsou obtěžkáni. Důvodem může být, že tehdy při jejím vyřízení nestačila její výše na pokrytí všech dlužných částek a tak jim ještě nějaké zůstali, nebo si vinou pozdější potřeby dalších peněz a současně nepovolení jejího navýšení "byli nuceni" následně dobrat další půjčky, které teďka dluží nejenom v různých bankách, ale také na vrub účtů nebankovních společností.

Ty bankovní pro ně sice kolikrát nepředstavují žádnou extra zátěž a tak vyplatit je není bezpodmínečně nutné, pokud na ně nezbyde, nebo bude nový dluh nákladnější, mohou zůstat. Na druhou stranu, pokud by šlo zbavit se i těchto a nahradit je něčím výhodnějším, v žádném případě by se nezlobili.

V tom častějším scénáři je ale ještě více než sama hypotéka drtí okolní bez zástavní nebankovní úvěry, které jsou často často úročeny sazbami pohybujícími se v řádech nejníže desítek procent. Kolikrát se dostanou do situace, kdy není jiné cesty, než si nadále dobírat další mikro úvěry potom použité pouze na splátky těch stávajících. Taková "šachová" finanční situaci se potom s oblibou nazývá dluhovým kolotočem, nebo také začarovaným dluhovým kruhem, kdy se z nového dluhu platí ty předchozí a lidově řečeno se tak vytlouká klín klínem.

Nanejvýš privilegovaným úkolem je, aby se ze všech těch dluhů splácela hlavně ta nebankovní hypotéka, neboť u mnohých nebankovních věřitelů kolikrát znamená pouhé jedno opoždění horentní pokuty, nebo dokonce okamžité zesplatnění, což v překladu nezřídka kdy znamená znásobení původního zůstatku na ohromnou sumu, která je navíc určená k okamžitému vrácení v její plné výši, k čemuž se často užívá různých, nepříliš komfortních vymáhacích nástrojů. Situaci pochopitelně potřebují "alespoň nějak" vyřešit dříve, než to nastane a pro neplnění smluvních povinností katapultuje dlužné částky do nebes", čímž jim nadobro odzvoní hrana, protože sehnat někde narychlo tolik peněz najednou zvládne málokdo a tak nezbyde než vzdát svojí nemovitosti, smířit se s jejím prodejem. Někteří dostanou na výběr: dobrovolně inzercí / donuceně dražbou. 

Přínosným řešením zde může být právě učinění všech kroků potřebných pro první zmíněnou variantu (dobrovolný prodej) tak, aby došlo k co nejpromptnějšímu prodeji za co nejvyšší možnou cenu. Uchopí-li se potřebným postupem celý proces, jsou vysoké šance, že se tak podaří vykráčet z celé situace vítězně, na nejhůř pak, vezmeme-li to od paty k hlavě, s odřenými koleny a zaprášenými rameny, což je na danou situaci pořád přesmíru přípustné. Díky relativně krátké době tak totiž dojde k minimálnímu možnému navýšení dluhů a zároveň získání "slušného balíku" peněz z vlastněné nemovitosti, ze kterého vám ideálně ještě "něco" zbyde, případně se alespoň vymažou všechny vaše dluhy, nebo jejich nejhorší část. Přestože tak přijdete o svůj "domov", vyčistíte tak svůj štít a sic někde jinde budete moct začít "nový" život bez dluhů. 

Chcete-li nadále obývat svoji nemovitost, nebo nejlépe zůstat jejími právoplatnými majiteli... Nabízí se využít některé z bankovních hypoték, nebo nebankovních nástrojů jiné povahy, které si kladou za cíl právě toto umožnit a to za zvládnutelné nákladovosti, abyste následně stejně o nemovitost nepřišli a za připodobnění "prašť jak uhoď tak pouze neskočili z "bláta do louže". Samozřejmě je k tomu potřeba splňovat specifická kritéria, která se mohou v závislosti na zvoleném vyřizujícím poněkud lišit. Nastavit celý proces ve váš osobní prospěch není žádná "hračka" a navíc to vyžaduje jistou dávku slušnosti, neboli braní vašeho dobra v potaz, na které v čistě jeho vlastním zájmu nejeden z vašich kandidátů na nebankovní řešení tuze rád zapomíná. 

Klasická nebankovní hypotéka v takovém pozdnějším stádiu nemusí dávat smysl, neboť dluhy už v součtu dávají tak vysoký zůstatek, že je z ní není možné všechny zaplatit a úhrada pouhé jejich části nemusí dávat smysl, neboť by to byl vzorový scénář pro přirovnání "z bláta do louže", takzvané "polovičaté" řešení, které by zanedlouho člověka stejně dohnalo. Je však pravdou, že kolikrát lepší takové, nežli vůbec žádné. Nějaké ty zpětné leasingy, tedy "dočasné" převody na cizí osoby či firmy, mohou být pastí a posledním "hřebíkem" do rakve spíše, než že by za nimi byl záměr skutečné výpomoci a snaha o vaše budoucí znovunabytí "vaší" nemovitosti. Opět záleží na tom, kdo a jakým způsobem je vyřizuje, jak k nim celkově přistupuje, jak vysoké reflexe klientova dobra dosahuje. Nemusí se vyplatit hledat krátkodobá řešení "jenom aby" se to ještě na chvilku "ututlalo" a přitom to nakonec vedlo k ještě o poznání horší situaci. Jenomže ne každý poslouchá a dělá potřebné kroky. Ne nadarmo se zase říká: "Kdo chce kam, pomoz mu tam.", "jak do jámy voláte, tak se vám z ní ozývá.", "každého nitro jeho štěstí strůjce". Mimochodem, to poslední jsem si teď vymyslel, respektive přizpůsobil (z mého pohledu pravdivému) obrazu svému.

4. nepovažuju za vhodné pouštět se tady do řešení krajních situací, které zákonitě nastanou vždy, když není dluhový problém řešen zavčas. Takové žádosti může reprezentovat vyplacení zesplatněné hypotéky či půjčky, exekuce, insolvence nebo dražby.

Ty všechny většinou mají společného jmenovatele, kterým je pozdní započetí snahy o vyřešení předchozí neblahé peripetie s daným dluhem. Přestože i u těchto vynakládáme úsilí k nalezení klientsky co možná nejpříznivější hypoteční cesty a můžeme se v tomto ohledu pochlubit znatelnými úspěchy, bude lepší, když si, jste-li obtěžkáni podobně závažným závazkem, přečtete přesně zacílené informace pojednávající čistě na toto téma na tomto odkaze: www.dumdluhu.cz/vyplaceni-exekuce.

Nekoresponduje to totiž se zaměřením tohoto článku, který má pojednávat, nebo přinejmenším polemizovat primárně na téma refinancování hypotéky ve fixaci a mimo (vně) ni. 


Neochuďme se "hned ze startu" o 1 "horký TIP": 

Na jak dlouho si natáhnout fixaci u bankovní hypotéky? 

Pokud zrovna stojíte na prahu sjednání nové bankovní hypotéky, nebo prodlužujete fixaci. Zvolte si maximální délku fixace. Ne, není to příkaz. Ale protože jsou v současné době úrokové sazby stále na svém historickém minimu, je to z ekonomického hlediska nanejvýš vhodné.

Přestože banky zavádějí do praxe zvyšování úroků souměrně s rostoucí délkou zvolené fixace, lze vzhledem k ekonomickým okolnostem s větší jistotou předpokládat, že se dočkáme razantnějšího růstu úroků ve zvoleném časovém rámci.

Proto se nezdráháme vydat univerzálně platící doporučení:

"Čelíte-li nyní, na začátku roku 2021 podobnému rozhodnutí týkajícího se zvolení délky nového fixačního obdobím, nezdráhejte se "zakliknout" onu nejdelší možnou, klidně desetiletou variantu."

Výjimečně doplácet nejspíš budete moct dle svých příjmových možností a svobodného uvážení kdykoliv si umanete tak jako doposud a tak bude výsledkem, že za období přeplatíte minimální množství vlastních peněžních prostředků. Tedy pokud banky "na oplátku" neodstoupí od garance podržení totožného úroku dané fixačním slibem v případě výrazného celoplošného zvýšení úrokové hladiny a nějakým záhadným způsobem se naopak neuchýlí za uplatnění kréda "jak vy, tak my" k nečekanému zvýšení zafixovaného úroku. To by se podle všeho nemělo stát a stejně to nejspíš nemáte jak ovlivnit, takže to na tomto tipu velice nic nemění. 

Měl by tak při hromadné honbě za nejnižším možným hypotečním přeplatkem pomoct každému kromě těch, kteří jsou skálopevně přesvědčeni o uskutečnění svých budoucích plánů doplatit hypotéku nebo její větší část v kratším čase, než který znázorňuje v tabulce jednotlivých fixačních variant kolonka s kratší fixací zvýhodněná nižším úrokem. Jinými slovy hodláte-li splatit celou hypotéku, nebo její větší část dříve, než nastane výročí zvolené fixace, bude vyšší úrok spojený se (v tomto případě) zbytečně dlouhou fixací pochopitelně na škodu. Podobně by představovala peněžní znevýhodnění, pokud by úroky nadále klesaly, nebo stály dlouhou dobu na jednom místě.

Jelikož ale:

I. předpokládáme, že většina běžných smrtelníků bude v tomto složitém, COVIDEM okleštěném období ráda, když dokáže řádně splácet, natož aby podnikala nějaké velké akce s výjimečnými platbami, či dokonce jednorázovým doplacením

II. zároveň nabýváme přesvědčení o brzkém započetí postupného nárůstu úrokových sazeb

mělo by být pravidlo nastavení maximální fixace většinově vhodným doporučením. 

Jak jsme zmínili v přechozím článku, spíše je v tomto ohledu radno si pohnout, dokud se banky nerozhodnou dlouhé fixace zrušit úplně.


Jen tak mimochodem...

abychom nevynechali sebestřednou reklamní pauzu zhruba v půli textu...

Svedeme konat ve prospěch každé z těchto skupin. Naší doménou je dosahovat signifikantního zvýhodnění daného dluhového zatížení.

Nutno si však pokorně přiznat, že podobně jako terč šipky většinou přitahujeme typy lidí, kteří se nacházejí v poněkud tíživější situaci, načež nelukrativnost jejich "maličkostí" pro banky kvůli zhoršenému stavu různých sledovaných ukazatelů jim zabraňuje získat tolik potřebné hypoteční úvěrování.

Jelikož se bezproblémoví lidé jaksi neobtěžují nás oslovovat pro kvalitní vyřešení jejich standardních požadavků a raději se v tomto ohledu spoléhají na svoji banku, nebo poradce, osud tomu nejspíš chtěl, abychom se naučili pracovat a nacházet přínosná řešení i pro ty nějakým tím problémem oplývající a tím pádem "méně" zajímavé jednotlivce, které ostatní většinou odmítají, neboť si nimi většinou nevědí rady, nebo pro ně mají jen taková řešení, která je dostanou z "louže do bláta". 

Dominantní část našich klientů tak většinou přinejlepším spadá do druhé jmenované skupiny s tím, že nezřídka kdy se ocitají ve třetí a nejhůře pro ně také ve čtvrté. Velice častými požadavky jsou tak konsolidace a refinancování dluhů se závažností na škále od 2 do 4. Spojuje je společná vlastnost, kterou je určitá komplikovanost, kvůli které jim banka nevyšla vstříc. Ta je důvodem, proč hledají alternativní úvěrovou cestu a za tímto účelem to "zkoušejí" u nás. 

My se pravidelně přemáháme, abychom se s tímto zadáním obstojně popasovali, jak tomu velí naše profesní povinnost a nejlepší svědomí tak, aby za naší asistence vykročili správným směrem a bylo jim tak umožněno pocítit finančně oboustranně uspokojivý efekt v cíli společné cesty.

Jinými slovy to nezabalíme, dokud nedosáhneme společného vyvrcholení dosažením vztyčené vlajky, která znázorňuje pe... něžně přívětivý výsledek.

Přihlášky pro neochuzení se o tento neopakovatelný zážitek si můžete objednat: ZDE

Devět z desíti úvěrových specialistů doporučuje si pospíšit, než se pro velký zájem a omezené množství vypaří jako "vakcíny na COVID".

To aby se vyvolal dojem hromadného schválení dokonce odbornou veřejností a časově i množstevně limitovaného statku, čímž by vznikla lidská potřeba k okamžité akci a zamezilo se tak aplikování mezi lidmi všeobecně oblíbeného nešvaru v podobě odložení aktivity na později, jinými slovy na nikdy. Přestože se jedná o souhrn hned několika doslova manipulativních technik, můžete se s nimi hojně setkat napříč celou tržní ekonomikou a my je užíváme s dobrými úmysly, tedy i pro váš osobní prospěch. 


Co dalšího je vhodné vzít na vědomí:

Přiznejme si bez bázně...

Člověk chce (z)refinancovat svoji hypotéku, jenomže...

V hypotečních smlouvách se zavázal, že po celou délku fixačního období nebude s hypotékou "nijak nehýbat". Dal slib věrnosti té či oné bance a na oplátku od ní dostal slib o neměnnosti úroku. Na jeho základě mu garantuje, že mu po celé toto období "podrží" stejný úrok, i kdyby začalo slunce vycházet na západě a vývoj úrokových sazeb na trhu mezitím nabral jakýkoli směr. Za to banka na oplátku vyžádala "čestný příslib" klienta stvrzený podpisem úvěrových smluv, že u ní se svojí hypotékou zůstane po celou dobu dojednané fixace a bez ohledu na vývoj (pokles) úrokových sazeb se tak spokojí s výší zafixovaného úroku, který ji bude řádně splácet prostřednictvím stanovených měsíčních splátek. 

Je dokonce možné, že díky uzavření delší doby fixace na pět, sedm, nebo dokonce deset let jste tehdy byli zvýhodněni na úroku a navíc jste získali jistotu jeho neměnnosti bez ohledu na vývoj úrokových sazeb na hypotečním trhu. Dokonce vám možná bylo taky nabídnuto vstřícné gesto, že každou dvanáctou, v řadě řádně uhrazenou splátku můžete ukrojit ze svého klidně celou čtvrtinu zůstatku a hypotéku o ni ponížit posláním výjimečné splátky. Jediné, co jsme za to měli oželet, čím jsme měli "přispět do placu", byla dočasná absence absolutní svobody v rámci doplacení většiny získaných peněz, kam se řadí i převod do jiné banky. 

Alespoň já osobě jsem ještě donedávna žil v přesvědčení o stoprocentní pravdivosti tohoto tvrzení a považoval ho za skutečnost. Ale je tomu skutečně tak v roce 2021? Dá se zcela beztrestně, tedy bez jakéhokoli peněžního postihu přejít i ve fixaci do jiné banky? Otázka nezní, jestli mu to současná banka člověku umožní. Je totiž na výsost jasné, že se tak stane. Žádný půjčující nesmí bránit svému klientovi doplatit jeho dluh ať už z jakýchkoli zdrojů. Může mu to však v určitých případech natolik zpoplatnit, že si to sám po zjištění této cifry k úhradě za předčasné splacení ve fixaci nebo i mimo ni rychle rozmyslí. Trefnějším dotazem tak je, jestli a kolik jí za to bude muset člověk zaplatit. Až z toho si dokáže odvodit to nejpodstatnější, tedy jestli se to konkrétně jemu vyplatí. 

Odpovědí je, že to nejde paušalizovat, tedy shrnout do jedné všeobecně a celoplošně platné odpovědi. Odlišný přístup si probereme níže. U smluv uzavřených po roce 2017 to totiž může být pouze za účelově vynaložené prostředky banky, které se pohybují v řádech nižších tisíců, kdežto u mladších spotřebitelských smluv a podnikatelských hypotečních úvěrů to může klidně dělat celé procenta z nesplacené částky. 

Ostatně byste se o tom měli přesvědčit na "vlastní hypotéku" co nevidět a přesný poplatek za toto "předčasné sběhnutí" se dozvědět přímo od svojí banky. Nakonec nikdo vám to neřekne tak přesně jako ona, k tomu stačí, když si zažádáte o vyčíslení hypotéky. Nebo snad neplánujete porušit svoji část dohody? Proč jinak byste četli tento článek, jestli nad tím pro dobro svojí peněženky minimálně nezvažujete? A nakonec proč taky ne. Kde člověk ušetří, tam. 

Když teď člověk vidí ty úroky padat jako "urážky v komentářích", tak by "do zaječích" přece jenom nakonec i vzal. "No a co, snad nebude dobrovolně přeplácet na hypotéce, zbytečně tak prakticky vyhazovat peníze z okna a krmit už tak bohatou banku?!" vyargumentuje si takové sklony nejeden jedinec. 

Pro klid vaší duše: i když se to tak může kolikrát jevit, nejsem v tomto ohledu žádným zastáncem bank a už vůbec od nich za takové názory nepobírám žádné benefity. Jen se snažím balancovat a hledat pravdu tam někde mezi, kde se většinou nachází.

Dřív to bylo relativně jasné: 

Na druhou stranu jste se tímto zavázali, že nebudete na hypotéku v tomto období sahat a už vůbec ji převádět k jinému věřiteli. Pokud byste tak v průběhu fixační doby hodlali udělat před rokem 2017, čekali na vás sankce za porušení podmínek a vyplacení v průběhu sjednané době fixace. 

Tyto sankce bývaly různé a záviseli na individuální strategii každé jedné nebankovní, nebo nebankovní firmy, u které jste si hypotéku sjednali. Někdy si mohli naúčtovat 5 až 10 % z celkové dlužné částky (dlužné jistiny), jindy bylo například zapotřebí uhradit veškerý zbylý úrok, který byste do řádného skončení fixace jinak zaplatili... Řeč je doslova o úhradě ušlého úroku. Což není nic jiného, než peníz rovný úroku, který byste normálně zaplatili, kdybyste hypotéku splácení do data skončení (výročí) fixace tak, jak jste původně přislíbili.

Pokuta za předčasné doplacení se tak mohla vyšplhat řádově na několik stovek tisíc korun a tak dlužníka rychle přešla chuť převádět hypotéku jinam... Raději si posečkal na výročí fixace, neboli den, kdy mu končila. Jak jsme řekli, tyto podmínky se přenáší a platí u smluv, které byli uzavřené do prosince roku 2016. "Co pořád máte s tím prosincem? Co se tak důležitého v tento datum přihodilo??" Novela úvěrového zákona. 

Teď to platí stejně tak, ale jen pro hypoteční smlouvy, které přišli v platnost před rokem 2017. Ty čerstvější by už měly jed podle nových pravidel. 

Jak nejlépe zjistit zůstatek na svojí hypotéce: 

Ano, lze uplatnit zlaté pravidlo... Otevřete složku, kde máte podepsané hypoteční smlouvy, nalistujte si úsek, kde se píše o fixaci a čtěte. Pokud ani z toho nebudete dostatečně moudří a představa, o kolik peněz si banka za vyplacení ve fixaci řekne, nezíská konkrétních rozměrů...

Jistější bude, když se obrátíte s dotazem přímo na hypoteční centrum dané banky, nebo na bankéře, či makléře, kteří vám při vyřízení hypotéky asistovali. Jestli tady nezjistíte přesnou cifru, kterou po vás banka bude chtít zaplatit v případě, že se rozhodnete předělat hypotéku ve fixaci jinam, tak už nevím. Zjistit si ji, je totiž naprostý základ a krok číslo jedna, bez kterého jakákoli další snaha postrádá smysl. Vyhodnotit si, jestli je pro vás refinancování v době fixace výhodné, nebo nevýhodné, můžete jedině tehdy, jakmile budete vědět, kolik byste musel bance za toto vyplacení vaší hypotéky u ní v současné době zaplatit.

Až tehdy si totiž můžete relativně jednoduše spočítat, jestli je pro vás levnější variantou zůstat u ní a nadále splácet hypotéku alespoň do doby skončení fixace, nebo je méně nákladné ji převést do jiné banky, která zrovna nabízí nejlevnější hypotéku na trhu.

Jednoduchá pomůcka, když chci vědět, jestli se mně refinancovat vyplatí:

Když si chcete spočítat, jestli je právě pro vás převedení hypotéky správným krokem pro vaší peněženku, dejte si vedle sebe 2 hromádky:

  1. Kolik zaplatím na všech poplatcích za doplacení současné hypotéky a za vyřízení nové hypotéky?
  2. Jaké úspory bych dosáhl na placení nového úroku za období alespoň takové, než mně skončí fixace na stávající hypotéce? Jste-li optimisté, můžete si úsporu srovnat i na celé fixační období nové hypotéky. Nevíte totiž, jak se budou úrokové sazby počínaje zítřkem vyvíjet, ani kde zrovna budou v době, kdy vám na současné hypotéce fixace skončí. Třeba vyrostou vysoko nad ni a potom by byla úspora podstatně vyšší, než kdyby třeba nadále padali a v době ukončení vaší fixace současné hypotéky byli ještě níž, než dnes. Ale protože budoucí vývoj úroků je věc nejistá, je dobré je srovnávat jenom do ukončení fixace stávající hypotéky. Do té doby totiž jasně víte, kolik byste na ní přeplatili v porovnání s novou hypotékou.

Pokud je výsledek slovní úlohy číslo 1 vyšší u 2-jky, tehdy by vám refinancování současné hypotéky v daném bodě fixace nepřineslo žádný ekonomický užitek. Je proto zbytečné se o něj jakkoli dál zajímat, snažit. 

Pokud je naopak částka za rovná se u jedničky menší než u dvojky, je pro vaši peněženku dobré refinancování realizovat. Tedy minimálně se o sjednání nové hypotéky pokusit.

Nikdo vám nemůže garantovat, že nová hypotéka dopadne:

Nikde není psané, že vám ji její poskytovatel taky poskytne. Může to zhatit negativní záznam v registru, nebo třeba nedostatečná bonita, i když ta by v případě refinancování nemusela hrát roli, respektive nemusel se dokládat příjem. Ale znáte to... Je to banka od banky a nelze v tomto směru paušalizovat. Kritérií, které při vyhodnocení žádosti sleduje, jsou mraky.

V takovém případě nezbývá, než nadále splácet tu současnou hypotéku, nebo se nám ozvat, třeba společně najdeme pro vás výhodné řešení. A když ne, vy nikomu nic dopředu neplatíte, současná banka vás nevyžene, jenom protože jste dali dotaz na zůstatek. Toho se netřeba obávat. A tak vše zůstane při starém, jenom by vás to celé stálo trochu sil.

Na druhou stranu každá snaha nese své plody. I v tomto případě budete bohatší o tuto zkušenost a spoustu cenných informací, které se vám budou jednoho dne hodit... 

Co u "refinancu" hrálo důležitou roli DŘÍV a především, co je směrodatné DNES:

Dříve, alespoň co jsem tak vnímal, bylo potřeba se připravit na to, že na možnost doplacení vaší hypotéky ve fixaci a tomu patřičný ceník má kromě termínu uzavření smlouvy podstatný vliv i to, jak k samotnému doplacení dojde. Respektive kde získáte peníze k doplacení současné hypotéky.

"Co je koho do toho, kde na to naberu peníze? Zkrátka to chci vyplatit a tečka." Tak s tím byste dřív nepochodili. Pravidla byla v tomto směru jasně daná a já si je tehdy nevymyslel, ani si je "nevycucal" z prstu.

Dneska už je tomu úplně jinak. Jak? O tom níže v článku. Obávám se ale, že spousta lidí i nadále žije dezinformacích, jako jsou tato, protože je těžké zjistit pravdu. 

V tomto směru se rozlišovaly 3 základní možnosti. Buďto získáte k tomu potřebné peníze:

  1. prodejem jiné nemovitosti z vlastních peněz, které jste získali například prodejem jiné nemovitosti, úspěšným "kšeftem" v podnikání, nebo třeba v loterií. Zkrátka a jednoduše použijete k doplacení stávající hypotéky ve fixaci vlastní kapitál. V takovém případě by vám to mělo být umožněno za poplatku maximálně 1% z částky, kterou vracíte, tedy ze zůstatku na hypotéce. Maximálně pak za sankční poplatek rovný 50 000 Kč. To znamená za 1% do výše hypotéky 5 mil Kč. Poté již zdarma... Je v tomto případě jedno, v jaké fázi fixace se nacházíte, tedy kolik času zbývá do jejího ukončení. 
  2. z prodeje zastavené nemovitosti. Doplacení vaší hypotéky ve fixaci, kdy peníze k tomu potřebné získáte prodejem zastavené nemovitosti, by mělo být umožněno také kdykoliv a za podobných sankcí jako v bodě 2. Pokud jste se tedy plánovali "zbavit" bytu, domu, nebo třeba pozemku, na kterých zástavní právo zafixované hypotéky vázlo, ať už kvůli zamýšlenému stěhování (například za lepší prací, blíž do přírody...), ekonomické výhodnosti (ceny nemovitostí jsou nahoře a proto ji chcete zpeněžit), nebo z jakékoli jiného důvodu... Neměla vám v tom banka jakkoli bránit a účtovat si poplatek vyšší než 1% max 50 tis Kč. 
  3. refinancováním (převedením) hypotéky k jinému věřiteli, což je právě to, o čem je zde řeč. Zde jsem žil v deziluzi, že si banka může nárokovat pokutu za porušení smluvních podmínek a doplacení hypotéky ve fixaci "jako za starých časů". Že si v takovém případě může nárokovat dodržení onoho slibu a jeho porušení trestat patřičnou sankcí. Myslel sem si, že kolik přesně to bude, záleží "banka od banky" a taky na tom, kolik času zbývá do ukončení fixace. Že to může být celý úrok, který byste zaplatili za dohodnutou dobu fixace, o který banku takovým krokem připravíte. Nebo že to může dělat paušální pokutu například 5 až 10% ze zůstatku na hypotéce. Prostě že se jede podle starých pravidel a refinancování hypotéky kdykoli v době její fixace není možné bez takových pokut. 

Dneska to máte ZADARA: 

A podívejme se. JE! U smluv uzavřených nebo změněných po prosinci 2016 je sice na individuálním posouzení každé z bank (i nebank), jak bude vyplacení ve fixaci pokutovat, nicméně si za to může účtovat poplatek pouze na pokrytí administrativních nákladů. Jinými slovy...

Aby jste měli možnost ve fixaci (nebo i mimo ni) vaši hypotéku předčasně kdykoli doplatit a nemuseli za to zaplatit víc, než administrativní poplatek v řádech několika stovek korun. 

Musí vaše hypotéka:

  1. být vedená jako spotřebitelská nikoli jako podnikatelská
  2. být podepsána počínaje 1. lednem 2017 nebo mít po tomto datu alespoň prodlouženou fixaci
  3. byla již hypotéka kompletně vyčerpaná

Pokud splňujete všechny tyto body, může si po vás banka za předčasné doplacení ve fixaci nárokovat pokutu ve výši maximálně účelně vynaložených nákladů. To stejné platí, ať už ji chcete zaplatit celou, nebo jakoukoli její část formou výjimečné splátky. 

Stejná pravidla samozřejmě platí i pro nebankovní společnost. Takže "dobré zprávy" pokud zrovna zvažujete předčasně doplatit svoji nebankovní hypotéku.

Administrativní (účelně vynaložené) jsou náklady, které ve spojitosti s vyplacením vaší hypotéky musela banka nebo nebankovní společnost vynaložit. Za ty je možné považovat náklady na zaměstnance, tisk, notáře, poštu či telefon. Asi sami vnímáte, že takové položky nebudou dělat desetitisíce. Naopak by měly dosahovat spíše stokorunový položek.

Jednorázové doplacení:

Ve všech těchto třech případech je samozřejmě řeč o jednorázovém doplacení kompletně celé hypotéky do poslední koruny jejího zůstatku. Nehraje při tom roli, jestli tak učiníte v době její fixace nebo mimo ni. Refinancovat jenom část hypotéky pod křídla jiného věřitele... Nebo zaplatit pouhou část hypotéky z prodeje nemovitosti, která oproti ní slouží jako zástava... To samozřejmě není možné.

Výjimečná splátka: 

Stejná pravidla na druhou stranu platí i v případě, že budete chtít poslat jakoukoli část hypotéky, tedy takzvanou výjimečnou splátku. I na její provedení totiž máte nárok kdykoli a za poplatek rovný administrativním nákladům. Takže když budete mít nějaké svoje peníze navíc, můžete jimi bez starostí umořit část dluhu na hypotéce. Ne čekat 12 měsíců a podobně...

Fraška zvaná "dokonce až 25% můžeš doplatit každý rok zdarma":

V této souvislosti nechápu solidárně se jevící nabídku, že klientům banka dává možnost doplacení až 25% z jistiny zcela zdarma i ve fixaci vždy po 12 ti měsících řádného splácení. Proč bylo oněch 25% výjimečné splátky co 12 řádně uhrazených splátek po sobě takové terno. Když teď vlastně může člověk poslat peníze navíc v režimu kdy chce, kolik chce, bez ohledu na fixaci. A může ho to stát maximálně administrativní náklady věřitele v řádech stokorun.

Nejsem si jistý, jestli sem zaspal dobu a banky s touto tolerancí přišli hned v době zavedení nového úvěrového zákona. Nebo jestli tuto absolutní benevolenci k termínu vyplacení jejich hypotéky museli zavést až na přelomu září/říjen 2018, kdy se dělali určité úpravy. Tehdy se zaváděli pravidla omezující bonitu zvané DTI a DSTI, tak možná přišli i s tímto velice levným doplacením ve fixaci. Ve svojí podstatě je to jedno.

Důležité je, že víme, jak přesně je tomu dnes. Takový přístup by přitom měly zastávat všichni poskytovatelé na trhu. Bez ohledu na to, jestli pocházejí z bankovního nebo nebankovního sektoru. Je plně dostačující, aby byly splněný 3 výše uvedené podmínky. 

Není to celé "tak trochu" zbytečné divadlo: 

I když bych si vsadil na to, že spousta lidí toto netuší. Refinancování ve fixaci považují za prakticky nemožné, nebo administrativně náročné. Rozhodně žijí taky v domnění, že je to velice nákladná záležitost. "Proč jinak by banka dávala fixaci? Vždyť to nedává smysl." Taky se mně to zdá zvláštní, ale dle všemožných zdrojů je tomu tak. 

Potom je otázkou, jestli by vám banka "děj se co děj" musela podržet úrok, kdyby se rapidně zvýšily úroky na trhu. Jestli bude muset dodržet svojí část domluvy o neměnnosti úrokových sazeb, když vy v tomto směru můžete být takto "nevěrní". A co jsem tak zaslechl, je to i s této strany tak trochu "fraška". Banka prý může i ve fixaci zvednout klientovi úroky.

Tak já fakt nevím, proč se tady teda "hraje" na nějakou fixaci? K čemu se smluvně uzavírá, když ji může kterákoli ze stran kdykoli bezplatně (beztrestně) porušit? Jenom si takovou domluvu představte v běžném životě. Scénářů, kdy se 2 strany na něčem domluví a za "pár dnů" si to v klidu poruší. A nic se neděje. Přijde vám to normální? Mně ne. Ale v takovém světě hold dneska žijeme. 

Kde že, já si můžu zdarma poslat kolik budu chtít a kdykoliv:

Stejně tak se hypotečním éterem dlouho nesla informace, že můžete hypotéku doplatit ve fixaci zcela zdarma i v případě prokazatelně těžké životní situace. Pokud například došlo k úmrtí, postihla vás vážná nemoc, nebo úraz. Kde v takovém případě naberete na splacení hypotéky? Asi je tím myšleno, že je za vás splacena z životního pojištění. Teda pokud jste si ho zavřeli a platíte společně s hypotékou. Což nejspíš ano, protože to bývá vyžadováno poskytovatelem jako nutná podmínka k získání hypotéky.  

Ale to je teď taky jedno. Máte to prostě "skoro zadara". Téměř všichni, téměř vždy. Ať už k tomu došlo jakkoli, taková je teď realita, taková je pravda.

Vyplatí se teď refinancovat ve fixaci jinam:

A tak se ve většině případů nejspíš oplatí přejít na výhodnější úrok, namane-li se vám k tomu příležitost. Vystoupení budete mít za levně, a vyřízení nové hypotéky (když pominete platbu za odhad, případně i nějakou tu tisícovku jako poplatek za sjednání) taky.

Takže pokud je rozdíl v úroku mezi tím současným a u konkurenční banky dostatečný, směle do toho. Kvůli desetince úroku bych to ale osobně nedělal. Přece jenom to stojí nějaké úsilí i peníze na vyvázání ze staré a vyřízení nové hypotéky.

A tak úspora nemusí vzniknout žádná, nebo minimální. Třeba několika tisícová například za 5 let. A tak pokud to s šetřením nemyslíte "až moc" vážně, zajímat by vás podle mě měla úspora na úroku začínající celým číslem. Potom se refinancování i ve fixaci zcela jistě oplatí. 

Kdo je tomu celému na vině:

Mějte na paměti, že 1. prosince 2016 přišel nový úvěrový zákon a ten tomuto dává docela jiný rozměr. Staví se poměrně jasně na stranu dlužníka a je k němu benevolentnější. Přináší mu mnoho tak výhod nejenom ve směru možnosti předčasného doplacení hypotéky v době fixace. 

Je datum smlouvy nadřazený zákonu, nebo zákon datu uzavření smlouvy: 

Za "Bé" je správně. Mnoho lidí si není jisto, jestli přitom platí na všechny smlouvy "celoplošně" bez výjimky. Tedy jestli je zákon nadřazený všem podepsaným hypotečním smlouvám, nebo je zde nějaké omezení. Hlavní dotaz směřují k tomu, jestli když smlouvy uzavřeli ještě před jeho zavedením (prosincem 016), jestli se i na ně vztahuje tento zákon a mají tak nárok na levné předčasné doplacení ve fixaci.

Odpověď zní, ne nevztahuje. Tedy pokud jste počínaje rokem 2017 alespoň neprodlužovali fixaci, což je považováno za uzavření nové smlouvy. V takovém případě už ano. Jinak na všechny smlouvy spotřebitelských hypoték, které byly uzavřené před tímto datem se nový zákon a s ním spojená benevolence vůči předčasnému doplacení (ať už ve fixaci, nebo mimo ni) nevztahuje. V tomto směru nejsou banky ani nebankovní společnosti prakticky nijak limitovány výší pokuty.

Pokud se smlouva uzavřela počínaje 2017

Pokud jste ale uzavřeli úvěrovou smlouvu na spotřebitelský způsob k bankovní nebo nebankovní hypotéce po tomto datu, nebo jste prodlužovali fixaci, případně se nějak výrazně měnil její obsah a uzavírala se tak v nové podobě... Ve všech těchto případech už jedete "po novu" a měli byste tam mít refinancování umožněné prakticky kdykoli a poplatek potřebný k pokrytí administrativních nákladů. 

Než se nadějeme, budeme to tak mít všichni:

Na druhou stranu toto bude většině z vás počítám jedno, protože za pár měsíců to budou čtyři roky od doby, kdy tento zákon přišel takzvaně v platnost. Jelikož se většina hypoték uzavírá na fixaci maximálně 5 ti let, většině z vás už fixace stihla "vypršet" (v případě tříletých fixací). A komu ne (u pětiletých fixací), toho čeká prodloužení fixace nebo změna banky v den jejího výročí zhruba do roka a do dne. A protože novou hypotéku je možné předjednat s ročním předstihem, tedy rok do ukončení fixace na té stávající... Zanedlouho už budou platit nová pravidla téměř bezplatného doplacení spotřebitelské hypotéky pro všechny.

Zvolil si dlouhou fixací 7-10 let a teď je za to bitý: 

Jinou kapitolou jsou potom lidé, kteří si kdykoli před rokem 2017 sjednali fixaci na 7, nebo dokonce na 10 let. I tyto totiž bylo možné si zvolit před zavedením nového úvěrového zákona. U takových smluv je dobré vědět, že se na vás ještě vztahují staré pravidla a banka si může za předčasné doplacení ve fixaci naúčtovat pokutu klidně 10 %. Přesnou pokutu vám stanovuje podepsaná hypoteční smlouva a ne nový zákon. Proto je vhodné zjistit si přesnou pokutu ve vaší bance. Zde by měli být schopni vyhodnotit všechny proměnné a dát vám přesnou cifru.

Pokud je toto váš případ, nevyplatí se vám teď poohlížet po refinancování, když byste museli zaplatit tak tučnou pokutu. Nicméně mějte na paměti, že už rok (možná dokonce už i dva) před výročím fixace vaší stávající hypotéky si můžete předjednat hypotéku jinde. Tato nová vám podrží úrok a další parametry a potom v den ukončení fixace nynější hypotéky vám ji vyplatí. Plynule tak přejdete na splácení této hypotéky nové. 

Úplně jiná písnička

Kdy se refinancovat vyplatí téměř vždy:

Úplné jinou situací je, když plánujete vyplatit hypotéku ve fixaci kvůli úspoře nejenom na nižším úroku na nové hypotéce. Kolem této hypotéky totiž máte nejeden další bez zástavní dluh, který je úročený nemalým procentem úroku. O to větší smysl to dává, když jich máte více. A čím více jich je a čím méně výhodné jsou, tím pochopitelně větší... 

I když by mělo refinancování hypotéky sloužit čistě k vyplacení stávající hypotéky, tedy být ve stejné peněžní výši, jako je její vyčíslení k datu vyplacení, je někdy možné (když to umíte, víte kde a s kým řešit) získat taky peníze nad její rámec navíc jako takzvanou neúčelovou část.

Tato má samozřejmě svoje omezení. Tak například nesmí přesáhnout určité procento z výše hypotéky (většinou 20%) a zároveň tak hypotéka nesmí přesáhnout maximální povolené LTV (většinou 90%).

Na druhou stranu si tak můžete výrazně ulevit na celkovém zatížení, co se týká výše měsíční splátky, ale taky například celkového přeplatku. Tehdy totiž vstupuje do výpočtů v(ý)hodnosti refinancování vaší zafixované hypotéky i tato úspora, které docílíte vyplacením možného maxima nevýhodných bez zástavních půjček.

I když byste museli zaplatit "nějakou" tu pokutu za vyplacení současné hypotéky ve fixaci (samozřejmě záleží jak moc vysokou - což vám řeknou v bance), ale mohli si tak poplatit drahé závazky kolem v řádech stovek tisíc, které jsou úročené řádově desítkami procent, bude vám nejspíš takový krok dávat velký ekonomický smysl.

Nově vzniklá úspora, které docílíte vyplacením vysoce úročených bez zástavních závazků "o parník" výhodnějšími hypotečními penězi, bude pro vás totiž s největší pravděpodobností vyšší, než náklady spojené s doplacením současné hypotéky a vyřízením hypotéky nové. Pokud ještě u nové hypotéky bude jako bonus nižší úrok, než u vaší stávající, o to sladší plody vám takové učinění přinese. A čím nižší bude, o to pochopitelně sladší... 

Za vzorový příklad považujme tento:

Řekněte, že vzorový člověk, kterého pro tyto účely pojmenujme Martin, je vlastníkem rodinného domu v hodnotě 5 000 000 Kč. Na pořízení tohoto domu si vzal třímilionovou bankovní hypotéku, tomu je nicméně už 7 let. Tehdy přidal ke koupi 500 000 Kč vlastních peněz jako akontaci. Pořizovací cena tehdy tedy byla 3 500 000 Kč. Zbylý nárůst hodnoty zapříčinil růst cen nemovitostí v okolí (ale i celorepublikový), ale tak několika set tisícová investice, kterou Marin své sídlo za ty roky zvelebil. Za toto období už se mu podařilo zaplatit 1 500 000 Kč a to jak pravidelnou, tak taky několika výjimečnými měsíčními splátkami. Celkovou splatnost si tehdy nastavil na 20 let, úrok se mu podařilo před 2 mi lety po skončení pětileté fixace refinancovat z 4.6% na 3% a splátka tak aktuálně činí 12 200 Kč měsíčně. Ale to teď není tolik podstatný faktor. 

Daleko důležitější v tomto příkladu je, za těchto 7 let stihl nabral pár půjček bez zástavy, konkrétně tři ještě relativně výhodné bankovní a jednu vyloženě drahou nebankovní, které dohromady dělají 250 000 Kč. Do toho má vyčerpané dvě kreditní karty, kde je celkově dlužno 140 000 Kč a jeden kontokorent, kde je v mínusu 60 000 Kč. Auto si tehdy taky pořídili za relativně drahý auto úvěr, kde zbývá doplatit něco kolem 150 000 Kč. Když "posčítá"" ještě několik drobných "záseků", které má vůči svému okolí, nebo státu, dělají 100 000 Kč. Když to všechno sečteme, všechny dluhy kolem hypotéky mu dělají, jestli správně počítám, 700 000 Kč.

Asi sami cítíte, že když by se podařilo zaplatit všechny tyto jeho dluhy jedním úvěrem s rozumným úrokem na splatnost alespoň desíti let, hodně bylo by to na Martinův měsíční rozpočet blahodární vliv a hodně by se mu tím ulevilo. A co potom, kdyby se to celé podařilo spojit v jednu ještě podstatně levnější bankovní hypotéku? No jo, jenomže protože si před dvěma lety Martin zvolil u svojí současné hypotéky další fixaci. Tentokrát už pro jistotu na období 7 mi let, protože se domníval, že úroky jsou tak nízko, že už nebudou dál klesat, spíše růst. Proto zvolil maximální fixaci, což je ve svojí podstatně naprosto ok uvažování. Jenomže se tak úplně nestalo a úroky mezitím klesly na současnou úroveň 2% ročně. A navíc mu tak zbývá do oficiálního ukončení fixace celých 5 let. Bude to stát celá akce s názvem "vyplať hypotéku ve fixaci a získej daleko nižší splátku i přeplatek" za to? I kdyby si banka naúčtovala pokutu za doplacení ve fixaci 10%, aniž bychom si definovali přesné úročení a splátky dluhů kolem Martinovi hypotéky, s největší pravděpodobností ANO bude. Lépe řečeno by ji měl brát "všemi deseti"...

Když si to shrneme. Na domě má již zástavu s aktuálním zůstatkem 2 mil Kč, tedy ve výši 40% z její hodnoty, která je úročená 3 mi % ročně. Ta by se v takovém případě musela novou hypotékou vyplatit. I když byla hypoteční smlouva uzavřená před prosincem 2016, došlo k její změně prodloužením fixace 2 roky zpátky, tedy někdy kolem roku 2018. Z tohoto hlediska by se už mělo hrát "podle nových pravidel" a tak když to bude Martin umět, nebo osloví kvalitního makléře, převedení "pod křídla" jiné banky bude mít prakticky bezplatné. Je možné to považovat za paradoxní, vzhledem k tomu, že hypotéku doplácí ve fixaci. Nicméně tak zní nakázání, že si může účtovat jenom administrativní poplatky. K doplacení tak bude bez nějakých "drobných" 2 000 000 Kč. Navíc požaduje získat 700 000 Kč na zaplacení všech dluhů kolem a k tomu ideálně ještě 300 000 Kč na nějaké dodělávky na domě.

Celkově tak poptává novou hypotéku na 3 000 000 Kč. Přitom předpokládejme, že za vyřízení nové hypotéky nezaplatí člověk ani korunu, že to má zcela zdarma. Nějaké náklady zde zpravidla jsou, nicméně v porovnání s touto částkou je možné je považovat za zanedbatelné. Pokud se takovou hypotéku podaří pro Martina na trhu sjednat, bude se úrokově pohybovat někde na hladině současných úroků tedy kolem 2% ročně. Když se splatnost "pro jistotu" nastaví opět na 20 let, nebo klidně 30, pokud to Marinův věk dovolí (maximálně do 70 ti let věku žadatele)... Získá tak naprosto minimální splátku a bude tak splácet nejenom daleko méně, než doposud, ale taky celkově přeplatí méně. To je možné považovat za další paradox, když si uvědomíme, že se mu doba splatnosti u hypotéky v porovnání s bez zástavními půjčkami natáhne. Nicméně úrok na nové hypotéce bude o tak moc nižší, oproti úroku na bez zástavních dluzích kolem, že se přeplatek nenavýší ani při takovém prodloužení splatnosti. 

To se dá nazvat jako ideální stav. Ještě když by byl Martin na současné hypotéce zproštěn jakéhokoli sankčního poplatku za její vyplacení a tedy porušení "zákazu" refinancovat ji jinam v době fixace. Nebo byl poplatek mizivý, třeba několika stovkový.. Co říkáte? 

Kdy se refinancovat oplatí úplně vždycky? A ta úspora, kterou tím můžete dosáhnout! 

Kdyby tak měl Martin na "krku i domě" nebankovní hypotéku:

Jak jsme na začátku uvedli, ještě daleko větší úspory a Martinovi ochrany do budoucna by se dosáhlo, pokud by mu na domě vázla nebankovní hypotéka se zůstatkem 2 000 000 Kč.

Vezmeme-li si v potaz, že u nebankovní hypotéky se málo kdy podíváte s úrokem pod 10%. Lépe řečeno, u férově nastavené se pod tuto úroveň nepodíváte prakticky nikdy a neférová hrozí tak velkým prodražením, že u ní nějaké ty "jednotky" procent nehrají žádnou roli.

Bude pro vás záchranou a velkou úsporou, ať už je poskytovatel férový jakkoli, když si budete moct zaplatit nebankovní hypotéku a vyměnit ji za normální bankovní. Zde se úrok k dnešnímu dni (6.4. 2020) pohybuje u zmíněného historického minima 2% ročně... A navíc se zde člověk nesetká s nějakými záludnostmi, nástrahami, extra neférovými praktikami...

Proto říkáme, že je pro něj nejenom nízkým splátkám, které by měl člověk zvládat v pohodě splácet, i kdyby se jeho příjmová situace dočasně zhoršila, maximálně bezpečná...

Jak mimochodem vidíte i v dnešní situaci, může si v pohodě zažádat o odklad splátek, nebo si je dočasně snížit, restrukturalizovat svoji bankovní hypotéku. To prakticky napříč celým bankovním trhem tedy u kterékoli banky. Bankovní domy jsou si v mnohém podobné, jsou pod "neustálým dohledem", jsou standardní, pro člověka tedy bezpečné.

Nechtěl bych dlužit na nebankovní hypotéce a mít na nemovitosti nebankovní zástavu. U té totiž jenom "čert ví", jak se k člověku zachovají. Obávám se, že mnoho z nich žádosti o odklad splátek svým klientům zamítnou. Jejich pohledávky raději zesplatní a tak je vystaví vysokým pokutám a reálně hrozbě ztráty nemovitosti v dražbě.

Na dotaz: "Co dělat, když dlužím na nebankovní hypotéce, která svojí zástavou je na mém domě, bytě, nebo pozemku?" odpovídáme: "Ozvěte se nám dřív, než bude pozdě". Čím dříve se začneme převedením nebankovní hypotéky zabývat, tím spíše se to podaří zajistit ve váš prospěch. 

 

  • Něco málo o nás

    Tomáš Maček

    Váš specialsta v oblasti financování

    Zodpoví veškeré vaše dotazy spojené s financováním přes nás: neváhejte se obrátit s jakýmkoli dotazem.


    Kancelář Zlín

    třída Tomaše Bati 1547, 760 01, Zlín

    Najdete nás v centru Zlína.

Napište nám dotaz

Zobrazit všechny články z poradnyVŠECHNY ČLÁNKY Z PORADNY

Pokud jste nenašli v naší sekci poradna uspokojivou odpověď na Váš problém, neváhejte se nás zeptat přes náš formulář. Budeme se Vám snažit odpovědět co nejdříve.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky