Hypotéka bez doložení příjmů 2020 – Jaká jsou pravidla?

Jakým pravidlům podléhá hypotéka, kterou je možné získat bez toho, aby muselo dojít k doložení příjmů?

Aktualizace informací k hypotéce bez příjmů pro rok 2020, které se hodí vzít na zřetel předtím, než odešlete svoji žádost.  

Neboli moc se toho od prosince 2016 nezměnilo.

Úvodem:

Nový úvěrový zákon zanedlouho oslaví své čtvrté narozeniny. Světlo světa sice spatřil už někdy kolem března, ale trvalo mu dlouhých sedm měsíců, než byl zavedený v platnost a začal úřadovat naostro.
Mnozí, kteří se v úvěrovém prostředí profesně pohybují, nebo už svoji bohatou kariéru raději ukončili, by se pravděpodobně shodli na tom, že se jednalo o hnědý puntík v jejich diářích. Od toho dne se jím totiž nemilosrdně začalo všechno... 

Vyvolal pozdvižení a způsobil paseku na mnoha frontách. Restrikce se rázně dotýkají jak nabídky, tak také poptávky. Tedy nejenom těch, kteří na úvěrovém trhu pro spotřebitele své úvěrové služby nabízí, ale také těch, kteří je shání. 

Tvrdě narazit tak může ten, kdo zde vykonává svou podnikatelskou činnost, ale značně omezený bude také ten, který by jejích plodů rád využil a nad zakoupením "nějakého toho spotřebáčku" regulérně zvažuje. 

Logicky byl primárně namířený proti těm darebákům zde podnikajícím a naopak na ochranu těch chudáků nevhodně se zadlužujících spotřebitelů. Netvrdím, že si to mnoho z těch prvních nezasloužilo, stejně jako že si to většina těch druhých nezavinilo samo. Ale teď zkrátka nemůžou, ani jedni, ani druzí. V tom je to férové, přesto se to podepíše na obou frontách. Na obě to má to své (ne)blahé dopady.

Ještě než se dostaneme k diskuzím o tom, jestli se mu podařilo splnit jeho hlavní úkol a sice přinést větší ochranu samotnému spotřebiteli, nebo se "díky" němu jenom všechno ještě více zkomplikovalo (bezesporu je součinitel obojího), pojďme se podívat na jeho hlavní opatření.

Ach ta úvěruschopnost spotřebitele

Jedná se o nutnost prověření úvěruschopnosti spotřebitele, která je v rámci hypotéky bez doložení příjmů klíčová. 

Její podstatou je povinnost poskytovatele patřičným způsobem prověřit výši příjmů a výdajů žadatele. Je žádoucí, aby jejich poměr nepřesahoval zákonem povolenou hranici, aktuálně nějakých 60 %.

Z opačného pohledu se musí poptávající, chce-li poptávanou hypotéku získat, do tohoto poměru vlézt. A pochopitelně to musí být schopný doložením příjmů patřičně prokázat. 

Zodpovědným za všechna tato "vylepšení" je Zákon s spotřebitelském úvěru č. 257/2016 Sb

Byly by nějaké výjimky? 

Půjčující spotřebitelského úvěru tak musí z jeho titulu u žadatele toto hledisko prověřit téměř u všech typů poptávek. A poněvadž se pod spotřebitelských úvěr řadí jakýkoli typ zápůjčky peněž jdoucí spotřebiteli, který je následně logicky nepoužije na účely podnikání, vztahuje se tato povinnost taky na jeho všemožné podoby počínaje hypotékou a kreditkou konče. 

Za hlavní výjimku, na kterou se toto pravidlo nevztahuje, tak můžeme rozhodně považovat půjčení peněz podnikateli, které potom použije na účely vlastního podnikání. Dále můžeme jenom naznačit, že i u "spotřebáků" existují situace, ve kterých je možné dostat od zákona "propustky". Jindy je příhodnější hovořit pouze o "odpustcích", které se oplatí vzít za určitých okolností ve zřetel, uplatnit je a situaci si tak značně usnadnit.

Jelikož si všechny žádají pečlivé prostudování práva a obdaření značnou vynalézavostí, snad pochopíte, když se s nimi takto veřejně nepodělíme. Nakonec jsou to právě maličkosti, které kvalitní firmu odlišují od té špičkové. A tak nechť si je objeví každý sám. Jakým způsobem, to už záleží na každém zvlášť. "Pro nás za nás klidně pokusem a omylem". Rozhodně je na to, co je v očích zákona ještě přípustné a co se už nachází za pomyslnou hranou, je žádoucí brát až pekelný ohled. 

Pomáhat a chránit nebo škodit a omezovat? 

Toto opatření se dá z hlediska výše zmíněného zařadit jak mezi ty spotřebitele ochraňující, tak zároveň ho mezující. 

Má zamezit půjčování spotřebitelům v nevhodné příjmové situaci, aby v menší míře docházelo k takzvanému nezvladatelnému zadlužení obyvatelstva, následné platební neschopnosti a komplikacím v rámci nevyhnutelného vymáhání.

Přitom platí "jako u soudu", že pokud žadatel nedokáže poskytujícímu požadovanou formou prokázat příjem, který vzhledem k jeho nákladům splní zákonem stanovené hodnoty, je jeho finanční kondice pro získání úvěru nevyhovující.

Žadatel musí být schopný požadovaným způsobem prokázat svůj příjem, který musí dosahovat patřičných výšin vzhledem k parametrům požadované hypotéky:

1. požadované částce

2. nárokovanému úroku

3. preferované době splatnosti

4. z toho plynoucí měsíční splátce 

a výši výdajů na životní náklady a dluhy.

Pokud se tak nestane, nebude mu moct být přiřknuta dostatečná bonita, protože neprojde přes parametry DSTI, což mu nedovolí získat požadovanou hypotéku.

Z opačné strany barikády to funguje také jako omezující pravidlo samotného spotřebitele. On si přece něco přeje, ale nikdo na trhu mu to zkrátka nemůže poskytnout.

Proč? Protože by to bylo v rozporu s tímto zákonem, tedy takzvaně nelegální!

Z důvodu jeho ochrany tak mnohdy nemůže získat hypotéku, kterou z nějakého důvodu chce a nebo vyloženě potřebuje. Je to trochu podobné, jako chtít si koupit super výkonný počítač, ale mít to z vrchu zakázané, protože bychom si jeho užíváním mohli ublížit. Lehce ironická situace.

Satirickou se stává až v moment, kdy by žadateli taková hypotéka výrazně usnadnila život, zlepšila jeho finanční situaci, snížila jeho ostatní výdaje. Tím máme na mysli například hypotéku na nákup bydlení k následnému pronájmu, z čehož by mu každý měsíc vzrostl příjem, tedy pokud by nájemné a inkaso nepřevýšilo splátku takové hypotéky. Navíc by mu při troše štěstí generoval dodatečný zisk také růst ceny zakoupené nemovitosti v čase. No ani jedno z toho se nejspíš nestane, protože mu budoucí příjmy nejsou schopni započítat do současné bonity a ty současné nedosahují pro její dostatečnost potřebné výše. 

K ještě značnějšímu zaražení může dojít u žadatele shánějícího hypotéku na účel konsolidace nejlépe všech předražených dluhů. Často mu padá brada ve chvíli, kdy se dozví, že mu to nebude umožněno z důvodu slabé bonity. "Vždyť já mám příjmy vysoké. Když mně půjčíte, poplatím si všechny dluhy a výrazně si ulevím od splátek." Říká na svou obhajobu. 

Jenomže z úst poskytovatele zaslechnete akorát tak: "Nepřípustné. Vaše splátky stávajících dluhů přesahují hranici přípustné bonity. Nikde není psáno, že si tyto své dluhy z naší hypotéky zaplatíte. Vaši žádost budeme muset zamítnout, máte totiž nedostatečnou bonitu." To je šokující reakce pro klienta, který by si z požadované hypotéky, pokud by se uráčili mu ji dát, zaplatil všechny své vysoko nákladové bez zástavní dluhy ve výši kupříkladu 1 milion Kč a zredukoval si tím splátky řekněme pětkrát z 25 tisíc měsíčně ne velkolepých 5. 

Jinými slovy by se tak dalo říct, že jsou vysoké splátky aktuálních dluhů k poplacení v očích takových půjčujících prostou příčinou nepřípustné bonity. Konsolidační hypotéku, kterou by si tak výrazně ulevili, mu neumožní získat. Do konfliktu se "selským rozumem" se v takovém případě dostává fakt, že nejsou schopni přihlédnout k budoucí splátce, které by žadatel docílil ihned po načerpání této hypotéky. Vždyť on by z ní ihned po načerpání potřebných peněz všechny tyto své dluhy okamžitě poplatil! Přestože dokázal prokázat dostatečně vysoký příjem, je mu to "prd platné", jelikož splátka požadované hypotéky po připočtu všech současných výdajů na dluhy a žití přesahuje povolený procentuální poměr vůči němu.

"Ale přece když jsem doteď zvládal splácet tak vysoké splátky, je to jedině pozitivní předpoklad pro to, že budu schopný splácet tu daleko nižší splátku té vaší hypotéky." Rozhodně jim to nehodláte nechat bez protestu. Dozvídáte se akorát to, že "To je sice pěkné, ale v tomto případě není možné zohlednit budoucí splátku hypotéky a zaměnit ji ve výpočtu bonity se současnými splátkami. A ty jsou příliš vysoké, takže přestože dosahujete slušného příjmu, budeme muset žádost shodit ze stolu kvůli nesplnění parametru DSTI a zákonem předepsané bonity."

Tak na to už vás nejspíš nenapadne žádná zdvořilá a zároveň opodstatněná reakce, ať už zalovíte jakkoli hluboko do svého repertoáru, aniž byste rázně neporušili pravidla slušného chování využitím četných vulgarismů. A tak raději volíte shovívavější cestu menšího odporu. "K čemu by to bylo, nic byste si tím nepomohli a navíc co s tím ten bankéř nadělá? Vždyť jenom "chudák" vychází z tabulek a plní přikázání banky."

Zhluboka vydechnete, přes značné rozčarování se pokusíte zachovat zdvořilost při rozloučení, načež z vás vyjde přidušené "Tak teda díky a na shledanou". Až se za vámi zavřou dveře, teprve se ve vás probudí k životu vnitřní výčitky typu: "za co jsem blbec asi tak děkoval?!". To díky byste ze svého závěrečného proslovu nejradši úplně vymazali a formát rozloučení vyměnili za "SBOHEM!". Do toho vás začne napadat spousta nových idejí, kterými jste měli na místě neodbytně argumentovat, jenomže ty měly přijít při jednání, ne teď v cukrárně u zákusku na uklidněnou. Přestože jsou poměrně mazané a zároveň sofistikované, až se sami zarážíte nad svou vrozenou vynalézavostí a nemusel za ně stydět ani sám vedoucí celého hypotečního oddělení... Po bitvě je každý kapitán.

Necháváte to být, stejně by z toho nejspíš nic nebylo. Nezbývá, než zpracovat trpké pocity plynoucí z odmítnutí, odstranit knedlík z krku hlasitým vyřčením jedné z oblíbených nadávek a poohlédnout se po tolik tíženém hypotečním řešení na konsolidaci zatěžujících závazků někde jinde.

Znáte to, není ni horšího než potlačované emoce a nic lepšího, než specialisté v oboru s desetiletou zkušeností, kteří se vyznají a zároveň zastávají férový přístup.

Vynadávejte se a zkuste oslovit třeba nás. :-)

Pokud podobný pohled na problematiku zastává také poskytovatel podnikatelského financování, můžeme jako terciální, poněkud paradoxní příklad uvést podnikatelskou hypotéku, jejíž prostřednictvím by si podnikatel zafinancoval nákup objektu určenému k podnikání. Je logické, že bez něho nebude schopný dosahovat tak vysokých příjmů. Ty přitom mohou násobně překročit splátku takové hypotéky. Jenomže opět je půjčující nemusí být momentálně nakloněný započítat do bonity k úvěru jakožto budoucí příjmy, kterých bude podnikatel po vyplacení požadovaného úvěru dosahovat. A tak může opět nastat jednohlasné zamítnutí úvěru, protože jeho současný příjem, kterého prokazatelně dle přiznání dosahuje, nemusí být vzhledem k jeho stávající úvěrové angažovanosti zrovna dostačující. Přestože půjčující podnikatelských úvěrů nepodléhají zákonu o spotřebitelském úvěru a nemusí se tím pádem řídit přikázáním minimální bonity, mohou tak zrovna činit čistě z vlastních zájmů a to za účelem ochrany půjčeného kapitálu před jeho nesplácením. A tehdy ani argumenty typu "vždyť budete mít v zástavě nemovitosti s daleko větší hodnotou" nemusí dopadnout na úrodnou půdu. Pro získání úvěru potřebného na nákup nemovitosti k podnikání, zařízení nebo jinou do budoucna výnosnou investici tak nemusíte být dostatečně bonitní. 

U takových opatření, přestože mají svá opodstatnění, se o ochraně ani pomoci spotřebitele příliš hovořit nedá. A tak i sám klient, který si původně s lehkou zaslepeností říkal něco jako "Dobře jim tak. Jenom s nimi pořádně zatočte. Tak na ně na ty finanční šmejdy!" teď v souvislosti s vlastním požadavkem "skřípá zuby a škrábe se na temni", protože si prostě nemůže vzít hypotéku na zvýhodnění svých dluhů, nebo na financování nákupu další nemovitosti do následného pronájmu, ani do nárůstu svého podnikání.

V jedné z kolonek na žádosti o hypotéku, která nese název "bonita žadatele", mu její poskytovatel není schopen dát zelenou fajfku. Místo ní rudě žhnoucí křížek dává všem jasně tušit, že není úvěruschopný. Tím se zjevně varuje před rizikem, že půjčit takovému exempláři by do budoucnosti přinášelo příliš vysoká rizika ve spojitosti s jeho neschopnosti splácet, nebo obecně s porušením zákonných novel. A tak je vzhledem k průběžně se zpřísňujícím nárokům na bonitu stále častější scénář, že má žadatel pro jeho úvěru(NE)schopnost zkrátka smůlu.

A ano, částečně to jde shodit na větší ochranu jeho samotného. I když je to až podezřele podobné dnům, kdy mu máma zakázala jíst další sladké, protože mu může do budoucna uškodit, což je sice pravda, ale když pokušení je tak silné a on by si ho tak strašně rád dal! Teda kdyby mohl. Ale hold nemůže. "Nebudeme o tom dál diskutovat!" říká maminka. A tak je z toho nakonec trucovitý výraz typu: "Děkuju moc za takovou ochranu. Tu si laskavě strč do..." následovaný rázovitým odchodem za doprovodu výchovného vyčinění za drzost a promptního pohlavku i přes sebevětší snahu o dřívější únik.

Dá se v takové situací přesto nějak pomoc a najít rozpočtu lahodící řešení? 

Někdy ano, jindy ne.

Vše záleží od podrobností k požadavku a situaci žadatele.

Proto

Buď: neodcházejte, pokusíme se Vám v následujících řádcích poodkrýt více.

 

Nebo: pro klid přímo poptejte a máte to z krku. 

Proč:

✔ upřesníte nám potřebné

✔ vyhodnotíme přesně

získáte nezávazný návrh optimálního 

Existuje celá spousta lidí, kteří se dnes při své žádosti o hypotéku potýkají s překážkami typu:

-> nedostatečně vysoký výdělek: jednoduše nemají příjmy dostatečně vysoké pro to, aby mohli získat hypotéku v požadované výši

-> nedostatečný uznatelný výdělek: reálně sice dosahují dostatečně vysokých příjmů, ty ale poskytovatel neuznává vůbec, nebo je nemají možnost oficiálně doložit například na:

 - na výpisech z účtu

 - výplatních páskách

 - pracovní smlouvě

 - potvrzení o příjmu

 - daňovém přiznání

-> vysoké měsíční náklady vzhledem k uznatelným příjmům (nedostatečná bonita, parametr DTI a DSTI): mají vysoké měsíční náklady, které již splácí na jiných úvěrových produktech

-> celý jejich, nebo jeho část, není poskytovatelem hypotéky uznatelný, takzvaně se neakceptuje. Zde můžeme zařadit:

- pracovní smlouvu dobu určitou

- DPČ neboli doplňková pracovní činnost, dohoda o pracovní činnosti, dohoda o provedení práce

- mateřská: i když je rodičovský příspěvek v některých případech dosahuje výše až 20 000 Kč, uznává hypoteční poskytovatel paušálně pouze například 7100 Kč, po novu 8300 Kč měsíčně

- zisky z pronájmu: přičemž je někdy ještě rozlišovaný pronájem krátkodobý a dlouhodobý

- příjmy pocházející z ciziny

- příjmy plynoucí z diety, stravenek a jiné "motivační" příjmy

- příjmy "obchodních zástupců", které jsou tvořený základní mzdou (tu ještě uznají) a provizemi (ty už ne) měnícími se v závislosti na "dotažených" zakázkách

- zisky plynoucí z určitého oboru podnikání: často se obecně neakceptují příjmy pocházející například z hazardu, zbrojního průmyslu, nebo v období krize jako například nyní Covid 19 a jím nejvíce zasažených podnikatelských sektorů: cestovního ruchu, pohostinství (restaurace, bary) a kultury

-> poskytovatel je příliš náročný na dokládání příjmů:

- vyžaduje doložit a následně průměruje příjem například za posledních 6 a více měsíců a vše musí "do poslední čárky" sedět na všemožných podkladech

- vychází z čistého zisku, aniž by byl ochotný akceptovat obrat a společně s tím fakt, že se hodně podnikatelů snaží o optimalizaci svých daňových přiznání

- uznává příjem zaměstnance pouze ve výši jeho základu, aniž by byl schopen zohlednit různé provize, bonusy, zkrátka dodatečné příjmy odvislé od podaného výkonu a dosažených výsledků v daném měsíci 

Všechny tyto "příjmové nedostatky" mohou ve finále představovat důvod, proč poptávají při své žádosti o hypotéku "narazí". Ta jim totiž nemůže být poskytnuta vůbec, nebo alespoň ne v takové výši, aby jim to stačilo na pokrytí plánovaného účelu. Poté jsou nuceni hledat "alternativní" způsoby, které pro ně už zdaleka nemusí být tak výhodné. 

A tak si stále kladou poměrně "záludné" otázky typu:

"Je nutné, abych dokládal svůj příjem? Je možné zařídit to tak, abych hypotéku i přes některý z těchto nedostatků získal?" 

Jak je to v roce 2020 s doložením příjmu u hypotéky v očích nového úvěrového zákona?

Neplatí zde nějaké výjimky, abych se dokládání příjmu vyhnul?

Kde je potřeba žádat, aby byl můj příjem uznaný a jak to udělat, abych se tím zároveň nepoškodil?

Musím vždy doložit svůj příjem? Nedá se to nějak obejít, nenajdou se pro mě nějaké skulinky?

Samozřejmě v mezích zákona, aniž by došlo k jeho překročení!

Než si i takové dotazy orientačně zodpovíme, zeptám se i já s dovolením na pár věcí "na tělo". Ty totiž mají na přesnou odpověď a nalezení ideálního řešení vliv. Ano, já vím, místo odpovědí další otázky! Hrozné. Ale bez zodpovězení otázek, které mají na odpověď vliv, není možné přesně odpovědět. Tomu doufám všichni rozumí. A tlachat tady nechceme. Fajn, takže:

 1. Registry máte v jakém stavu, jsou alespoň ty naprosto OK?

Nebo nějaké to zpoždění se splátkou proběhlo? Nebo jakoby "úplné fiasko", záznamy o zesplatnění, exekuci, nebo dokonce insolvenci?

 2. Žadatelem o hypotéku může být kdo?

 3. Kolik peněz potřebujete získat a na co je hodláte použít?

 4. Do zástavy oproti hypotečnímu úvěru může jít konkrétně jaká nemovitost a jaká je její hodnota

V neposlední řadě je taky důležité, s jakým přesným příjmovým (bonitním) problémem se konkrétně potýkáte. Ve svojí podstatě odpovědi nejenom na tyto otázky mají vliv na to, jestli pro vás bude možné najít na trhu hypotéku. A pokud ano, jaké budou její přesné parametry a co bude potřeba udělat pro to, aby mohlo nastat její brzké sjednání. 

Proč třeba s námi: 

Podstatou našeho fungování je zjistit si všechny potřebné informace od poptávajícího a na základě těch mu navrhnout nejideálnější řešení pro něj. To děláme zcela nezávazně, takže si sám člověk následně určití, jestli je výsledek dostatečně zajímavý (ideálně zcela bezkonkurenční), aby se mu oplatilo si hypotéku přes nás sjednat, nebo nikoliv.

Proto pokud máte zájem vaši situaci přesně vyhodnotit a obratem o výše uvedeném řešení informovat, ozvěte se nám pro nezávaznou analýzu. Tu nabízíme po celý rok 2020 zcela zdarma. Až budete mít výsledek "doma", sami se rozhodnete, jestli stojí za pokračování v řešení hypotéky s námi, nebo nikoliv. Dopředu se, jako je tomu u nás zvykem, nic neplatí, takže můžete od sjednání odstoupit kdykoli v jeho průběhu. 

Ale počítám, že jste energií vynaloženou kliknutím na adresu tohoto článku neplýtvali proto, abyste se dozvěděli, že se nám máte ozvat, odeslat svoji poptávku, že je to pro vás ten nejlepší možný postup a proč.

Tak ať si z tohoto článku něco odnesete. Alespoň informace užitečné k pochopení problematiky a nezbytné k nalezení vlastního ideálního řešení i bez nás :-)

Ne, příjem přes všechna vládní nařízení nemusíte ani dnes v roce 2020 pro získání hypotéky dokládat.

ALE

Věc se má tak že:

- jestli budete muset svůj příjem doložit pro získání hypotéky

- bude možné být k jeho výši a formě jeho doložení tolerantní z hlediska zákonem nařízeného dokládání příjmu

- bude ji možné získat zcela bez doložení příjmu

To záleží především na těchto 7 - mi základních faktorech:

1) kdo si o hypotéku zažádá: bude žadatelem zaměstnanec, živnostník nebo přímo firma

2) bude se vzhledem ke stavu jeho registru moct řešit v bankovním (dobrý stav), nebo bude nutné využít nebankovní hypotéky (špatný stav) 

3) na co peníze použijete: na své osobní potřeby, nebo na podnikání

4) jaký typ nemovitosti půjde oproti hypotéce do zástavy

5) jak vysokou hypotéku vyžadujete: kolik bude její LTV čili poměr k hodnotě jejího zajištění (= zastavené nemovitosti)

6) v jakém časovém horizontu a jakým způsobem dojde k navrácení všech půjčených peněz

7) řeším čistě refinancování účelové hypotéky, vyžaduji nad její rámec peníze navíc (více než 20% z ní?), nebo si žádám o hypotéku naprosto novou

Každý z těchto faktorů vás k zákonné povinnosti doložit příjem "nakloní" jiným směrem. Buďto vás k nutnosti ho doložit přiblíží, nebo naopak oddálí. Jindy je sice doložení nutné, ale poskytovatel může být k vašemu příjmu a způsobu jeho doložení benevolentní.

A teď z toho jenom udělat ve "zbytku" tohoto článku nějaké přehledné a smysluplné sdělení.

Pokud se nechcete dále "trápit" se čtením a přemýšlením, nechte si ihned vyhodnotit vaše vyhlídky. Stačí zavolat, napsat a zeptat se.

Pokud máte zájem jít víc do hloubky, pokračujte ve čtení. Pokusím se Vám pravdivě poodkrýt snad i to, co ještě sám nevím.

 

Jinými slovy: 

Příjem jako jeden z podkladů potřebných ke sjednání hypotéky dokládat, jedná-li se o hypotéku spotřebitelskou. Bez ohledu, jestli se jedná o hypotéku bankovní, nebo nebankovní. Obě instituce jsou totiž tomuto ze zákona povinny.

A pochopitelně nestačí jen „nějaký“ příjem mít a "nějak" ho doložit. Taky musí být jeho výše vzhledem k současným závazkům a budoucí splátce nového úvěru poptávajícího v dostatečné výši (tzv. dostatečná bonita).

To znamená, že zde musí být dostatečná rezerva po odečtu celkových nákladů od příjmů žadatele, která je určená právě pro splácení nového úvěru, hypotéky, půjčky... 

Tímto se sníží riziko budoucího nesplácení ze strany dlužníka a taky riziko neúměrného zadlužování prostřednictvím nabírání nových (většinou stále méně výhodných) půjček klientem, který potom vytlouká „klín klínem“, může vést až k platební neschopnosti, osobnímu bankrotu...

Pozor. Toto neplatí u podnikatelské hypotéky (půjčky), kterou si sjednává podnikatel (osvč, s.r.o., a.s. ...) za účelem svého podnikání.

V takovém případě stále není nutné ze zákona příjem doložit a splňovat náročné bonitní požadavky. Alespoň u některých nebankovních poskytovatelů, firem...

Banky (a některé nebankovní firmy) totiž často chtějí i u požadavků na podnikatelský úvěr příjem podnikatele alespoň vidět prostřednictvím doložení alespoň jednoho daňového přiznání za uplynulý rok.

Nebankovní hypotéka vs bankovní hypotéka

Nutno říct, že nebankovní firmy a jejich úvěrový produkt nebankovní hypotéka tak ztratili podstatnou výhodu oproti bankovním...

Podstatně vyšší úrok, který je u nebankovních produktů nabízený, byl totiž opodstatněný mimo jiné právě tím, že se nemusí doložit příjem, natož splňovat bonitní nároky nebankovního poskytovatele...

Zkrátka bylo k jejímu úspěšnému získání dostačující, když měl poptávající do zástavy adekvátní nemovitost a nepožadoval z její hodnoty víc peněz, než bylo přípustné maximum (většinou do 60 % LTV především dle lokality a také typu nemovitosti)... 

Nyní i i zde (u nebankovní spotřebitelské hypotéky) musí žadatel splňovat náročná bonitní kritéria, které je poskytovatel povinen kontrolovat, vyžadovat...

Navíc tato minimální bonita (rezerva mezi čistým příjmem a náklady žadatele), která je potřebná k získání nebankovní spotřebitelské hypotéky v požadované výši, musí být ze zákona často tak vysoká (ve vysokém procentuálním rozdílu nákladů a příjmů), že je v mnohá případech (i vzhledem k podstatně vyšší nebankovní splátce a průměrnému příjmu běžných českých domácností) nemožné vyjít poptávajícímu vstříc, moct mu nebankovní hypotéku v požadované výši vůbec poskytnout, protože na ni zkrátka bonitně nedosáhne... 

 

Na druhou stranu tímto byli zasaženy i bankovní hypotéky bez doložení příjmu. 

Tyto byly poskytovány před zavedením nového úvěrového zákona v platnost s vyšší úrokovou sazbou oproti klasickým bankovním hypotékám s doložením příjmu a klient měl také omezené LTV (tedy možnost získat nižší procento z hodnoty nemovitosti do zástavy, kdy maximum většinou bylo 50-60 % z její hodnoty).

Registr zde sice musel být v rozumném stavu, většinou se musel definovat i účel využití (většinou na rekonstrukci), ale příjem se jako takový dokládat nemusel.

Nutno podotknout, že tyto produkty byly v minulosti u klientů velice oblíbené a poskytované jak klasickými bankami, tak především stavebními spořitelnami, které tento hypoteční produkt bez nutnosti doložit příjem k jeho získání jak u spotřebitelů (zaměstnanců) tak i podnikatelů odlišoval od zbytku klasického bankovního trhu.

V oblibě byl často například u živnostníků s optimalizovaným daňovým přiznáním, kterým stačilo „čestně prohlásit“, že dosahují příjmu ve výši potřebné pro získání takové hypotéky v požadované výši, a nebyl problém úvěr získat za rozumných bankovních podmínek... 

No i tomu je u spotřebitelské hypotéky konec. U úvěru splňující zákonné požadavky, aby bylo možné ho zařadit mezi podnikatelské, je naopak stále možné takto bez doložení příjmu řešit.

 

Zákon o spotřebitelském úvěru – hypotéka

Pokud poskytovatel (půjčující) půjčí spotřebitelský úvěr (hypotéku), aniž by si prověřil (nechal doložit) příjem, a aniž by byla tato bonita potřebná pro získání hypotéky v požadované výši dostačující, nebo nedodrží jednu z mnoha zákonných nakázání ČNB týkajících se spotřebitelského úvěru, a bude mu to zpětně prokázáno, může mu dlužník přestat splácet a peníze vrátit dle svých možností prakticky „kdykoli“. V českých podmínkách třeba taky nikdy...

A tak si samozřejmě na Českém úvěrovém trhu půjčující firmy musí dát velký pozor, jestli a za jak důkladného prověřování (dokládání) nejenom příjmu peníze půjčí... 

Z tohoto důvodu se na trhu v dnešní době vyskytuje neustále rostoucí množství poptávajících po především nebankovních hypotékách, které ale (ne)bankovní firmy nejsou schopné uspokojit, financovat... (lépe řečeno nemají ze zákona možnost)

Nebankovní firmy navíc nabízejí stále menší částky, za relativně vysoký úrok, což ve finále často znamená neúplné vyřešení jejich situace a nepřijatelně vysokou měsíční splátku. Takové podmínky zavánějí nebezpečím... 

Myslet si, že získat hypotéku v dnešní době je hračka. Nemyslím si. Rozhodně ne tu nebankovní, která paradoxně tolika lidem ve skutečnosti nepomůže, i kdyby to šlo... 

A tak je kolikrát „jednodušší“ a pro klienta současně o parník výhodnější (pokud se nám to podaří) směřovat jeho požadavek na banku. Snažíme se zde využít všech našich slušných bankovních "úvěrářských možností", a sjednat mu hypotéku zde...

 

Když už se nově musí dokládat příjem a dodržovat přísné bonitní požadavky... Jediný rozdíl, proč není možné sjednat bankovní hypotéku, a podstatně méně výhodnou nebankovní hypotéku by šlo, je horší stav registru...

Nicméně, pokud nejsou vyloženě špatné registry (ze zesplatnění úvěru, čerstvé insolvence nebo exekuce), je zde reálná šance, že se nám to podaří...

Klient tak získá na výhodnosti tu naprosto ideální bankovní hypotéku, které je pro něj opravdovou úvěrovou pomocí a vyhne se tak nevýhodnému nebankovnímu sektoru obloukem... 

Dopředu nic neplatíte, neriskujete, tak se o to můžeme spolu minimálně ze všech sil vynasnažit. Pokud se rozhodnete u nás zanechat poptávku... 

Zdárné sjednání bankovní hypotéky se dá podpořit (a podstatně tak zvýšit šance na její získání) například tím, že si poptávající k sobě sežene osobu blízkou s rozumným stavem registru a nějakým doložitelným příjmem...

Je to daleko lepší, než marně usilovat o (doufat v) nebankovní hypotéku, která stejně většinou nevyjde a když už ano, je to často nevýhodné a neúplné řešení.

A pokud zrovna teď není možné řešit bankou, není vůbec špatný nápad vyčkat (pokud na to má klient čas), než se nám poptávajícímu podaří zde hypotéku schválit a sjednat. Může to být otázka klidně několika měsíců.. A nebankovní hypotéku tím pádem vůbec neřešit...

Nebankovní hypotéka může být pomocná v několika případech, ale hlavně musí být poskytnutá fér nebankovními investory a vnímána jako dočasné řešení (které se převede na bankovní hned jak to bude realizovatelné). V případech, kdy není možné bankovní hypotéku nyní sjednat, ani na průchodnost počkat...

To z důvodu, že by se například prodražili stávající závazky podstatně více, než když by si klient vzal dražší ale fér nebankovní hypotéku. Nebo by tak klientovi ušla možnost výhodné koupi, nebo realizace podnikatelského záměru, které mají potenciál vydělat daleko víc peněz, než je několik procent ročního úroku, který na přechodné nebankovní hypotéce přeplatí... 

V některých případech upřímně říkám, že pokud se zkrátka není možné dostat do banky, je daleko rozumnější (alespoň) uvažovat o prodeji nemovitosti za maximální možnou cenu standardní cestou.

Člověk tak získá ze svojí nemovitosti možné maximum peněz, zaplatí si co potřebuje, dále už nikde nic nedluží a má klid... Může začít nový život bez dluhů... Kolikrát ne právě toto nejelegantnější (nejrozumnější) řešení, pokud jste tomu alespoň trochu otevření a je to právně možné uskutečnit... 

Lepší než jít do neúplného, drahého a v budoucnu výrazným prodražením hrozícího řešení prostřednictvím nebankovní hypotéky. A to se nebavím o tom, že často jsou poskytovány nedůvěryhodnými a pro klienty nebezpečnými poskytovateli... Takové "přechodné" řešení vážně nemá smysl, když u nich klient skončí s dluhem například dvakrát takovým, než kolik si původně půjčil... 

A jak je to s podnikatelským (hypotečním) úvěrem?

Tato zákonná povinnost prověřit příjem, půjčit jedině žadateli s dostačující bonitou, jak už z názvu vyplývá, platí pouze pro spotřebitelský úvěr, hypotéku, půjčku.

O tu se jedná tehdy, když peníze z ní získané slouží na účel jiný, než na podnikání. Jednoduše řečeno na vše kromě podnikání...

Žadatelem může být zaměstnanec, nebo podnikatel a do zástavy může jít jakýkoli typ nemovitosti. Rozhodující je především účel využití... 

V případě, že je žadatelem podnikatel (osvč nebo sro, a.s….) a peníze použije na podnikání, nejedná se v takovém případě o úvěr (hypotéku) spotřebitelský, ale podnikatelský.

A jak sami správně tušíte, zde si půjčující může peníze půjčit, aniž by se zkoumal jeho příjem, bonita a ta splňovala zákonné nároky, jak tomu je u spotřebitelského úvěru...

Na druhou stranu se tohoto "neřešení příjmu bonity" u poptávajícího dočkáte spíše u ryze nebankovních firem, pro které je dostačující adekvátní zajištění nemovitostí (bez zástavy nepůjčují) a dále fakt, že výše půjčených peněz nepřesáhne většinou 60 % z hodnoty této nemovitosti.

Zbylý půjčující (banky, úvěrové záložny…) stejně bez ohledu na dostatečnost zajištění vyžadují doložení daňového přiznání, výkazů. Tyto musí být v rozumném stavu ekonomických čísel, aby vyšli vstříc a poptávajícímu úvěr poskytli.

Na oplátku zase nabízí o celé jednotky procent výhodnější úrokovou sazbu, než je tomu u ryze nebankovních firem.

Je tak na zváženou, jakou hypotéku a u kterého půjčujícího je zrovna pro Vás ideální řešit... Tak, aby co nejvíce odpovídala Vašim potřebám a současně možnostem...

Neváhejte nás oslovit pro nezávaznou analýzu, vytvoření konkrétní a bezplatné nabídky z našeho pohledu optimální hypotéky ještě dnes...

Můžete tak udělat prostřednictvím nezávazné žádosti níže, nebo na telefonním čísle: +420 777 465 451, emailu: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

 

Poslat nezávaznou žádost o bezplatnou konzultaci hypotéky

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky