Nebankovní hypotéky Sloučení půjček - Konsolidace Sloučení půjček - Konsolidace Podnikatelské úvěry Individuální financování Realitní služby

Hypotéka bez úspor a vlastních prostředků v roce 2019

Je možné získat i v roce 2019 bez přidání vlastních "složitě" našetřených peněžních prostředků, nebo obecně bez jakýchkoli svých úspor, které by člověk musel přispět, takzvanou stoprocentní (100%) hypotéku? Tedy takovou, jejíž výše se bude rovnat sto procentům z ceny zastavené nemovitosti. Tuto lidé poptávají ve většině případů na koupi, rekonstrukci nebo samotnou výstavbu nemovitosti.

Pojďme se společně na toto téma, které lze jinak nazvat též hypotéka bez (s nulovou) akontace a hotovosti, blíže podívat...

Slovní spojení "hypotéka bez úspor a vlastních prostředků" se pravděpodobně bude pojit se záměrem financovat bankovní hypotékou koupi (krajně výstavbu) nemovitosti. Žadatel bude chtít za tímto účelem získat tímto způsobem 100% z její prodejní ceny, aniž by museli přidat vlastní peníze, i koncem roku 2019.

Pokud Vás zajímá pouze stručná odpověď, jestli je možné takový produkt stále sjednat, a ne "povídání kolem", můžete přeskočit na poslední odstavec tohoto článku, kde se Vám dostane jasné odpovědi... 

Poptáváte následující?:

Už z nadpisu je patrné, že se v tomto článku budeme bavit o hypotéce, která bude sloužit především na koupi nemovitosti, krajně pak na její výstavbu, či rekonstrukci. Nedávalo by totiž smysl, aby člověk, který již vlastní nemovitost a chtěl by peníze použít například na refinancování zde váznoucí nevýhodné zástavy či na konsolidaci půjček, poptával hypotéku bez úspor a vlastních prostředků. Samozřejmě může potřebovat získat co nejvíce peněz ze (oproti zástavě) svojí nemovitosti, aniž by ji musel prodat. Raději ji zastaví a získá prostřednictvím hypotéky maximální možný peněžní obnos. Ale bez úspor a vlastních prostředků? Spíše se v takových případech, kdy chce člověk získat hypotékou 100% z hodnoty svojí nemovitosti, používá "hypotéka (půjčka se zástavou) v maximální možné výši", případně jen "stoprocentní hypotéka", nebo tomu podobné slovní spojení...

Ať už tak, nebo tak... Je i v roce 2019 stále možné získat prostřednictvím hypotéky 100% z hodnoty zastavené nemovitosti, nebo dokonce i více? Nebo je nutné smířit se s maximálně 90 ti procenty? 

Co je vaším záměrem?:

Řekněme tedy, že si chcete koupit nemovitost, tedy pozemek, rodinný dům, byt, nebo třeba celoročně obyvatelnou chatu, ale má to jeden háček… Nemáte totiž na takovou koupi našetřené (uspořené) žádné vlastní peníze. A nebo možná máte, ale proč by jste je v koupi museli "utopit"? Radši by jste si tyto peníze nechali odložené a v budoucnu je využili na jiný, lepší záměr. Tím může být následná rekonstrukce kupované nemovitosti, jakákoli výnosnější investiční úložka, podnikatelský záměr nebo zkrátka si tyto peníze nechat odložené jako určitou rezervu "na horší časy"... A tak zkrátka hledáte poskytovatele hypoték, který by vám byl ochotný zaplatit celou cenu kupované nemovitosti a vy tak nemuseli ke kupní (prodejní) ceně „přispět ani korunu“ vlastních úspor, peněz, prostředků. 

Raději by jste zkrátka získali hypotéku, která pokryje 100% ceny nemovitosti a následně spláceli celou tuto zapůjčenou částku, než aby jste si vlastními penězi (akontací) snížili požadované LTV (požadovanou částku vůči hodnotě zajištění) například na 90% (přispěli tak 10% z kupní ceny) a třeba tak získali i lepší podmínky pro splácení... A ano, nemusí jít obecně jenom o záměr financovat 100% z ceny kupované nemovitosti hypotékou, ale i o požadavek získat sto procent z ceny již vlastněné nemovitosti, kterou by jste dali oproti "tak vysoké" hypotéce do zástavy...

Požadavek klientů takovým způsobem financovat koupi vychází často z následujících myšlenkových pochodů:

"Proč bychom si měli každý měsíc platit (říkají doslova vyhazovat peníze za) nájem, když si můžeme vzít hypotéku, kde vychází ještě nižší měsíční splátka než platba nájemného, a hlavně si tak platit do svého?!" Problém bývá nejen v tom, že takový lidé často nemají na koupi vlastního bydlení našetřenou ani korunu, oni navíc mají i nějaký ten dluh (který by si v ideálním případě rádi doplatili a získali by nejraději 120% z ceny nemovitosti - 20% na úhradu současných dluhů), nějaký ten záznam v registru, a příjem (bonitu) jakoby taky nic moc...

Tak až tak jednoduché to se získáním stoprocentní hypotéky na koupi není. I když osobně rozumím tomu, že když si zvládnete platit nájem, budete nejspíš schopni splácet i (nižší) splátku hypotéky, ale poskytovatel bude logicky vyžadovat "pádnější argumenty", než jenom takový "logický předpoklad", domněnku... Bude ho zajímat stav registru, příjmu a závazků (bonity) žadatele i samotná nemovitost... A tyto budou muset být pro získání hypotéky ať už s jakýmkoli LTV v odpovídajícím stavu.

A s tím "raději si budu platit" svoje bych to zase tolik růžově neviděl... Stejně první roky člověk platí měsíčními splátkami jenom úrok hypotéky a celková dlužná částka se prakticky nemění... Navíc pokud člověk několikrát nezaplatí, uvidí, koho je to vlastně nemovitost... Nájem zkrátka někdy není o nic horší variantou než vlastní nemovitost vzatá na hypotéku...

Naopak k požadavku, kdy klient vlastní nemovitost a potřebuje získat sto procent z její hodnoty, dochází tehdy, když: 

je vlastníkem nemovitosti, která má určitou hodnotu a on potřebuje získat ideálně 100% z této hodnoty hypotékou, aby dokázal ideálním způsobem vyřešit svoji stávající situaci. V takovém případě se bavíme takzvaném profinancování ceny již vlastněné nemovitosti, nikoli o hypotéce na pořízení nemovitosti nové. Tímto způsobem získanými penězi by si například poplatil všechny svoje závazky a platil pouze jednu, "o parník" výhodnější splátku. Nicméně různých variant využití 100% hypotéky je více... Například již má klient zástavu na nemovitosti ve výši řekněme 40-ti % z její hodnoty a "kolem ní" má "napůjčované" ještě další dluhy bez zástavy, které jsou pochopitelně méně výhodné, než ta hypotéka samotná a právě k jejich kompletní úhradě by se hodilo zbylých 60% z hodnoty nemovitosti. Klient tak požaduje sjednat hypotéku novou (pochopitelně co nejvíce výhodnou), kterou by se v první řadě vyplatila současná hypotéka rovna 40-ti % hodnoty nemovitosti (a co nejvíce se zvýhodnila) a zbylých 60% se využilo na úhradu zbylých závazků kolem této hypotéky. Takový požadavek se může skládat taky například v poměru 40% na hypotéku, 40% na dluhy kolem a 20% na rekonstrukci (nebo cokoli jiného), k čemuž je pro klienta 100% z hodnoty naprosto ideální. Bylo by pro něj sice dostačující a přijatelné, kdyby šlo získat hypotéku alespoň 80% z hodnoty, ale kdyby to bylo možné za rozumných podmínek, zbylých 20% by se mu hodilo a dokázal by je dobře uplatnit. 

Ono ruku na srdce někdy by se lidem hodilo i 150 - 200 % z hodnoty vlastněné nemovitosti... :-) A tak raději zavčasu, upřímně a jasně říkám, že více než 100% z hodnoty zastavené nemovitosti na hypotečním trhu získat nelze. A když už jsme u toho, co rozhodně není možné...

Více než 70-ti % hypotéku od nebankovní firmy rozhodně neočekávat:

Nebankovní firmy nepůjčí více než 70% z hodnoty zastavené nemovitosti. U většiny fér klasických nebankovních firem se hypotéky poskytují do 50% z hodnoty zastavené nemovitosti. U nebankovní hypotéky proto raději neočekávat, že vám vyřeší takovou situaci. Navíc jsou drahé, rozhodně tak nejsou vhodné na financování koupi nemovitosti. Tak jako hypotéku na koupi jsou dnes některé banky schopny poskytnout do ročního úroku 2.5%, nebankovní firmy účel nerozlišují, respektive půjčují na cokoli bez rozlišování účelu využití a zvýhodnění úrokové sazby v závislosti na něm... Úrok se zde v průměru pohybuje nad 10-ti %. Chcete tak drahou hypotékou financovat koupě nemovitosti? To by musela být velice zajímavá možnost koupi, aby se to vyplatilo... A největším mýtem je představa, že když kvůli například vyloženě špatnému stavu registru, nebo bonity nepůjčí více něž 70-ti % hypotéku na koupi (nebo cokoli jiného) banka, tak přece od toho jsou nebankovní firmy, aby půjčili... No nejsou... Rozhodně nepůjčují tak vysoké LTV a i kdyby někdy začali, o čemž osobně silně pochybuji, protože průměrné LTV 50% jako strop si drží už spoustu let, nebudete ochotni (schopni) tak drahou a současně nejspíš i vysokou hypotéku uplatit... 

 

Ať už se řadíte k jedné, nebo druhé skupině, vyžadujete zkrátka 100% z ceny (ať už kupované, nebo již vlastněné) nemovitosti financovat bankovní hypotékou… Osobně tento záměr chápu, raději bych si taky nechal těžce vydělané a zdaněné peníze na něco jiného a vzal bych si stoprocentní hypotéku. Kór v dnešní době stále velice slušných úrokových sazeb bankovních hypoték někde mezi dvěma až třemi procenty je to podle mě logická volba, protože se stále jedná o velice levné peníze, kdy při troše snahy naspořené peníze můžete využít (zhodnotit) podstatně lépe než (i kdyby) zmíněnými třemi procenty, což je orientačně horní strop úrokové sazby nabízené na bankovním hypotečním trhu v dnešních dnech (září roku 2019)... Na mysli zde mám úrok, který zaplatíte, když si vydělané peníze necháte a raději vezmete o to vyšší hypotéku. Že tento úrok bude nejspíš nižší, než zhodnocení (případně užitek), který získáte vhodnou úložkou těchto našetřených peněz... 

LTV a akontace - co je to a proč se u hypotéky sledují:

Bavíme se zde o hypotečním faktoru (parametru) zvaném LTV (loan to value = půjčka k hodnotě), tedy kolik z celkové ceny nemovitosti bude tvořit zůstatek na hypotéce od poskytovatele (v kolika procentech z hodnoty zastavené nemovitosti tento zůstatek bude) a kolik z ní budou tvořit vlastní peníze klienta, které ke koupi přispěl, nebo za již uplynulou dobu splatnosti zaplatil ať už pravidelnými měsíčními, nebo výjimečnými splátkami.

Tyto vlastní peníze, které klient přispívá ke koupi svojí budoucí nemovitosti, často požaduje její poskytovatel z důvodu, aby si tak snížil celkovou rizikovost ztráty půjčených peněz pro případ, že klient přestane splácet. V takovém případě totiž musí přičíst k celkové dlužné částce nějaké sankce za nesplácení, v krajním případě potom za zesplatnění hypotéky a další náklady spojené s nutným zpeněžením nemovitosti formou exekuce a dražby za účelem úhrady celé dlužné částky. A tak pro tyto je dobré mít určitý "polštář", není dobré když se následně vyšplhá celková dlužná částka nad úroveň 100% z ceny nemovitosti, přehoupne se přes ni. Potom jejím prodejem nezíská zpět ani všechny zapůjčené peníze, což pro něj pochopitelně není dobré. Neboli pokud se bude muset narychlo nemovitost prodat a má pohledávku u 100% z hodnoty nemovitosti přičtou se k tomu zmíněné dodatečné sankční poplatky a náklady spojené s vymáháním, to může být řekněme například 20% nahoru a pokud se nemovitost prodá řekněme za 80% tržní ceny, poskytovatel se dostává do ztráty... 

Totéž by se mohlo stát v případě náhlého pádu cen nemovitostí v budoucnu třeba z důvodu výrazného zdražení úroků na hypotékách a opadnutí zájmu o koupi nemovitostí, nebo zkrátka zhoršení ekonomické situace, kdy lidé na koupi tak drahých nemovitostí nebudou mít. Navíc nedosáhnou na takové hypotéky kvůli zvyšující se náročnosti (především na bonitu a zmíněné vlastní zdroje) na to je vůbec získat a už vůbec si na ně nebudou moct skrz nižší příjmy a vyšší nezaměstnanost našetřit. Rozhodně je v takovém případě pro poskytovatele lepší, když není dlužná částka rovna 100% z ceny nemovitosti, ale má tam klient nějaké vlastní peníze a on „jen“ dofinancuje i když z větší části.

Říká se tomu akontace, tedy vlastní peníze, které klient dopředu přiloží k pořizovací ceně nemovitosti a „zbytek“ mu bude dofinancován vybraným poskytovatelem a jím poskytnutou hypotéko. Ale vy, pokud čtete tento článek, chcete hypotéku bez vlastních zdrojů a úspor i nyní v roce 2019. A já, jak sem řekl, to chápu. Naskýtá se podstatná otázka a sice "je to i koncem roku 2019 stále možné?"

Jak jsme si řekli, nepočítejte v tomto s nebankovní hypotékou...: 

Rozhodně to není ani zdaleka možné nebankovní hypotékou. Důvod je jednoduchý. Nebankovní společnosti neumí, na rozdíl od bank, poskytovat hypotéky s LTV vyšším než 70% z tržní ceny nemovitosti. Většinou jsou ochotné půjčit maximálně 50% z tržní ceny. A tak by klient, v případě rozhodnutí jejich hypotéky využít, musel mít našetřených minimálně 30% z pořizovací ceny nemovitosti a těmi "přidat ruce k dílu", a proto nebankovní hypotéka není v tomto článku téma. Tady nikdo nechce dávat 30-50 % z kupní ceny, kde na to má člověk vzít? "My chceme dát ke koupi 0% vlastních peněz a získat 100% z ceny hypotékou a hned!" Mimo to by se člověk musel smířit s násobně vyšší úrokovou sazbou a tím pádem podstatně vyšší měsíční splátkou, kterou by musel na nebankovní hypotéce platit. 

Často tak nepovažujeme požadavek na koupi nemovitosti obecně za tolik důležitý a urgentní, aby člověk musel jít do drahé nebankovní hypotéky, aby se mu to vůbec vyplatilo financovat koupi tak hypotékou s úrokem nad 10%. To je vážně lepší přečkat nemožnost získat bankovní hypotéku (i když ani přes nás se vám jí nepodaří sjednat) v nájmu, nebo zkrátka zatím oželet koupi a řešit koupi až jak se pročistí registr, nebo bude bonita v potřebné výši. Což může být otázka klidně několika měsíců a kdo potřebuje tak urgentně koupit nemovitost za pomocí hypotéky, aby nemohl počkat a musel si vzít drahou nebankovní hypotéku hned? I kdyby tolik vlastních peněz náhodou našetřených měl a byl ochotný ke koupi přispět, nebo se dostal k možnosti koupit nemovitosti za tak nízkou cenu, že by mu například hypotéka s LTV 60% stačila na 100% z prodejní ceny a tak by vlastně nemusel dát vlastní peníze... Nemyslím si, že je to dobrý nápad...

A pokud se chce někdo přít o tom, že je přece možné vyřídit nebankovní hypotéku i hluboko pod 10-ti % úrok, tak ano, možné to je. Můžete se úrokově podívat ještě někam k minimálně 7 dmi %, jenomže je to výjimka. Nabízí to buď to neférové nebankovní firmy, které chtějí nalákat na nízký a úrok a manko ve zhodnocení potom dohánět na různých "skrytých a vysokých sankcích", což vážně nedoporučuji. Navíc tyto nepůjčí víc než 50% z ceny, aby mohli ty přehnané sankce k čemu přičítat (měli v celkové hodnotě nemovitosti k tomuto prostor). Nebo se může jednat o slušné mimobankovní subjekty, jenomže tam získat hypotéku není až tak jednoduché, jako u ryzích nebankovních firem, proto je ani nezmiňuji. Je zde totiž taky poměrně vysoká náročnost na stav registru mimo bonity a jsou ochotné akceptovat jenom drobné nedostatky, což už je někdy lepší a často taky možné protlačit požadavek takového klienta v bankovním sektoru. Navíc tak získá úrok, který je zase někde jinde...

Takový poskytovatelé taky oficiálně uvádí LTV až 70-ti %, ale sami víte, jak je to s kouzelnými slovíčky "od a až". Od se většinou pojí s nabídkou úroku a až například s probíranou maximální výší. Jsou to většinou jenom "výkřiky" na reklamním letáku a na webu zvýrazněné pro zaujetí a získání poptávky... Aneb "když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají"... V reálu ale potom sami víte, že to bývá jinak a i banka, která u své půjčky nabízí v kalkulačce úrok od 4.9%, vám po vyplnění údajů s klidem "vpálí do obličeje", že zrovna vy to budete mít za 13 %... :-) Možné tyto VIP parametry získá jeden poptávající z dvaceti. Ale budete to zrovna Vy? Statistika a pravděpodobnost mluví spíše proti.  I takové LTV jsou většinou ochotné nabídnout nebankovní firmy jenom v případě, že by do zástavy šla lukrativní nemovitost na lukrativní lokalitě a žadatelem o hypotéku by byl třeba sám pan prezident... :-)

Ptáte-li se "a na co teda ta nebankovní hypotéka je?"... No je na řešení podstatně akutnějších a nepříjemných situací, jako je uhrazení většího množství nevýhodných dluhů (tzv. konsolidace), vyplacení nevýhodné nebo nebezpečné (neférové) hypotéky na nemovitosti, nebo již zesplatněné hypotéky, exekuce, insolvence nebo dražby, které je zkrátka nutností vyplatit. Za prvé se tak klient ubrání nucené ztrátě svojí nemovitosti a za druhé může být vyplacení i když drahou nebankovní hypotékou podstatně výhodnější, než splácet současné závazky.

Jedná se každopádně o situaci, kdy je klient majitelem nemovitosti (nejedná se tak o požadavek na koupi ale akutní záchranu nemovitosti například před exekucí a nuceným prodejem). Často může být nebankovní hypotéka také k užitku v případě, kdy má klient hodně bez zástavních, nevýhodných dluhů a nebankovní hypotéka ve výši do 50 ti % z hodnoty nemovitosti mu dostačuje na poplacení všech těchto méně výhodných dluhů a splátka (úrok) takové nebankovní hypotéky je pro něj pořád podstatně lepší, než si nechat a dál splácet tyto závazky… Jenom musí být taková hypotéka poskytnuta za férových podmínek ve smlouvě. Nemá smysl si brát takovou, z které se v průběhu splácení "vyklube" něco, co nebude zdaleka odpovídat tomu, co bylo na začátku avizované... 

Nicméně i když budou úvěrové smlouvy nebankovní hypotéky fér, jak jsme řekli výše, poptávku klienta na financování koupi z obecného hlediska nepovažujeme ve většině případů za natolik důležitou, nevyhnutelnou, akutní, že by lidem stálo za to si za nebankovní hypotéku připlatit. A jelikož z důvodu například vyloženě špatných registrů není nyní možné podstatně výhodnější a bezpečnější hypotéku v bankovním sektoru získat, je lepší počkat na vyčištění registru, nebo obecně dobu, kdy bude banka ochotná hypotéku poskytnout…

A kdyby jste i přes výše zmíněné stále "pošilhávali" po hypotéce od nebankovní firmy na koupi "vysněné" nemovitosti, je dobré vědět, že i zde se příjem žadatele musí na povel nového úvěrové zákona od ČNB doložit vždy. A také nároky na potřebnou bonitu jsou zde podobně náročné jako v bance. No, možná je to u nebankovky ještě horši, neboť její vyšší splátka na totožnou částku kvůli vyššímu úroku vyžaduje podstatně vyšší příjem žadatele vzhledem k jeho závazkům, než je tomu u nízko úrokové hypotéky bankovní... A tak zkrátka získat nebankovní hypotéku už zkrátka není tak jednoduché, jak tomu bývalo dřív a jak si někteří lidé stále představují... Navíc si člověk za to, že nebankovní poskytovatel vlastně jen toleruje jakkoli špatný stav jeho registru, připlatí několikanásobným zvýšením úrokové sazby... Stojí to za to? Ano, pokud je klient ve vyloženě špatné situaci (horší než bude po získání takové nebankovní hypotéky)... 

Ale hlavně, žádná "nebanka" nedá těch 100% z hodnoty... Ani 90... Ani 80... Často ani 70, či 60... 50% bývá častou u férových nebankovních poskytovatelů úplné maximum... 

Jak to bylo dříve a jak je to teď:

V předchozích letech, konkrétně například v roce 2016, nebyl problém slovy stoprocentní (100%) hypotéku získat. Tehdy si klient nemusel „přispět“ žádnými vlastními penězi, aby nemovitost získal… Banka mu prostě zaplatila celý barák hodně výhodnou hypotékou a on musel jenom začít splácet... V dnešních dnech, tedy koncem roku 2019, už to tak jednoduché není… S příchodem nového úvěrového zákona začala ČNB bankám na trhu doporučovat, aby nepůjčovali více než 90% z hodnoty zastavované nemovitosti a navíc aby v portfóliu všech rozpůjčovaných hypoték měli jen mám pocit přibližně 10% s LTV v rozpětí 80-90%. Zbylé ať jsou do hodnoty 80 ti % z hodnoty nemovitosti do zástavy. Za vyšší hypotéku si klient navíc často zaplatí zvýšenou roční úrokovou sazbou, respektive získá ji výhodnější, pokud LTV u jeho hypotéky nepřesáhne 80% z hodnoty zastavované nemovitosti a 20% dá ze svého...

Ne příliš pozitivní vyhlídky do budoucna: 

Obecně se předpokládá, že se podmínky bankovních hypoték do budoucna budou ještě více zpřísňovat, tedy že se tento parametr poskytovaného LTV bude nadále snižovat. Banky budou ochotné půjčit méně peněz z hodnoty nemovitosti do zástavy, protože jsme na potenciální "bublině" a nemovitosti jsou nadhodnocené. V některých lokalitách jako je třeba Praha by člověk potřeboval "dva životy", aby si na rozumnou nemovitost našetřil ze svého příjmu potřebné peníze. Stejně tak se bude nejspíš zvyšovat nabízená roční úroková sazba, i když v dnešních dnech "to zavání" spíše snižováním… No a že nás nečekají „zlaté hypoteční časy“ bude dokazovat taktéž zvýšená náročnost bank na bonitu a tedy prokazatelnou měsíční mzdu žadatele o hypotéku opět z důvodu nakázaní ČNB a prevence před rizikem hromadného nesplácení hypoték, tedy před krizí. To v jednoduchosti znamená, že aby poptávající při zachování totožného měsíčních příjmu a nákladů v budoucnu získal z hypotéky tolik peněz, co by získal dnes, bude muset doložit podstatně vyšší prokazatelný příjem, než je tomu dnes… Není to jen záležitostí takzvaného dsti, tedy poměru mezi příjmem a závazky, kdy závazky včetně budoucí splátky hypotéky už nyní nemůžou přesáhnout 45% z celkového příjmu. Stejně tak výše hypotéky nebude moci zkrátka přesáhnout určitý násobek měsíčního příjmu.

Proč se takové zpřísňování vůbec děje, proč se taková pravidla zavádí?

Z mého pohledu banky rozpůjčovali s původně možné dobrým záměrem enormní množství stoprocentních hypoték. Růst cen nemovitostí tak vystřelil do výšin, lidé si nakoupili vlastně velice drahé nemovitosti ale za levné peníze (s nízkým úrokem). S tím se pojil celkový růst ekonomiky, kdy najednou bylo díky dostupnosti a rozpůjčování enormního objemu levných peněz hodně peněz na všechno. (především na koupě, rekonstrukce a nebo výstavby nemovitostí samotných) Všechno jde nahoru (teda kromě nezaměstnanosti, která se dostává na rekordní minima), je to super, lidi nakupují, staví, rekonstruují (ekonomika jede, práce je dostatek), movitější majitelé stávajících nemovitostí se stávají ještě movitějšími (bohatnou), stačí je jen vlastnit, všichni jsou vlastně spokojení... :-)

Má to ale jeden háček a sice, že peníze rozpůjčovali s hodně hraniční náročností na bonitu žadatele, tedy že nároky na výši měsíčního příjmu vzhledem k měsíčním závazkům žadatele ještě nebyly tak vysoké. Tato náročnost tak zdaleka nebyla tak přísná, jako je tomu už dnes, kdy náklady žadatele včetně budoucí splátky požadované hypotéky nesmí přesáhnout 45% z jeho celkového příjmu. Tomuto kritériu, který banky před poskytnutím hypotéky bedlivě sledují a hlídají se říká DSTI. upřímně pochybuji, že jste se s takovým pojmem setkali před "nedávným" zavedením nového úvěrového zákona. To protože se toto tolik nesledovalo, nekontrolovalo, než přišel v platnost tento zákon koncem roku 2016 a s ním mimo mnoho dalších omezení a přikázání i toto. Dokonce vyšla statistika, že kdyby se o pár tisíc korun českých snížil příjem žadatelů o hypotéky, už na své hypotéky rozpůjčované v roce před zavedením nedosáhlo snad 30% z nich, neboť by byla neúměrně vysoké riziko, že při sebemenším zhoršením jejich finanční situace nebudou schopni dostát svým závazkům, kam se řadí i splácení hypotéky…

Tedy že u 30% ze všech (navíc 100%!) hypoték, které "jsou nyní v oběhu" je takto rozpůjčováno žadatelům s bonitou na hraně... Co se tedy podle Vás stane, když ekonomka přestane být tak růžová, když to celé ochladne, nastane recese? Co když se zvýší rekordně nízká nezaměstnanost, sníží se platy, nebo prostě zájem o předražené nemovitosti opadne a jejich cena začne výrazně klesat? Co se stane s hypotékami těchto lidí, kteří je získali na "bonitní hraně" a navíc ve 100 procentech (nezřídka kdy dokonce 110% :-) ) z jejich tehdejší tržní ceny? Možná už nebudou mít na řádné splácení, nebo bude dlužná částka na jejich hypotékách vyšší, než je tržní hodnota zastavených nemovitostí... Co bude potom? No nejspíš nebudou moct tito lidé z dlouhodobého hlediska splácet svoji hypotéku, tehdy budou navíc muset přijít pokuty za toto nesplácení, následné zesplatnění, exekuce, dražby. Tedy hromadný prodej nemovitostí, na které běžní lidé nebudou mít kvůli špatné ekonomické situaci a naopak drahým a nedostupným hypotékám... Karta se tak nespíš otočí a přijde krize... 

No, to je sice všechno "pěkné", ale je možné v našem roce 2019 stále získat hypotéku, která zaplatí 100% z prodejní ceny nemovitosti a nebudu tak muset využít žádných vlastních finančních prostředků (peněz)?:

Samozřejmě počítám, že tento článek nečtete proto, abyste se dozvěděli o obecných ekonomických věcech, které možná dobře znáte… A tak pojďme konečně k věcí...

Pokud nemáte našetřené žádné peníze, je pořád teoreticky možné získat 100% z ceny kupované nemovitosti a to za relativně výhodných bankovních podmínek… Respektive abych byl přesnější, je možné získat 90% z hodnoty kupované nemovitosti a zbytek dofinancovat bez zástavním úvěrem, který ale nebude poskytnut za stejně výhodných úrokových podmínek jako samotná hypotéka nýbrž na kratší splatnost a vyšší úrok. 

Původně jsem se domníval, že to bude za stejných parametrů jako získáte u hypotečního úvěru a vaše peněženka tak nepocítí žádné zbytečné zdražení, které standardně dofinancování kupní ceny bez zástavním úvěrem znamená. Nicméně tento úvěr je méně výhodný než hypotéka samotná. To nejenom kvůli vyššímu úroku, ale také kratší maximální možné splatnosti, tím pádem s vyšší splátkou a při totožné splatnosti i celkovým přeplatkem, RPSN… 

Toto dofinancování 100% z kupní ceny bez zástavním úvěrem je navíc možné pouze za předpokladu, že požadovaná výše úvěru (tedy cena kupované nemovitosti) nepřesáhne částku orientačně 7 mil Kč. Aby toho nebylo málo, je potřebné mít a doložit určité podklady, bez kterých sjednání tohoto dodatečného úvěru nebude možné, protože není možné úvěr sjednat na koupi nemovitosti jako takovou. A tak je ve finále potřeba konstatovat, že taková možnost dofinancování kupní ceny rozhodně není pro každého a je tak rozhodně na místě si skrze výhodnost a náročnost sjednání takové alternativy rozmyslet, jestli není lepší sehnat si vlastní peníze například po rodině, známých...

Pokud si člověk sežene alespoň 10% z ceny pořizované nemovitosti, stále může v takovém případě bez problémů dosáhnout na výhodné podmínky 90 ti procentní hypotéky a to bez nadměrného snažení... Tyto totiž banky stále poskytují bez větších problémů... Pro získání nejnižšího úroku a hladkého průběhu sjednání je nicméně ideální, když si člověk sežene (alespoň) 20% z ceny kupované nemovitosti a bude se tak jednat o (maximálně) 80 ti procentní hypotéku... Právě o hypoték s LTV do 80% jsou banky ochotné hypotéku poskytnout za nejvýhodnějších podmínek, nejspíš protože se tímto snižuje riziko jejich ztráty při nesplácení, nebo výraznějšímu pádu ceny dané nemovitosti.

Na koho se s takovým požadavkem ideální obrátit?:

Pro výběr ideálního produktu je potřebné, aby měl daný subjekt (úvěrář) přehled na trhu a kontakty na kvalitní lidi, což je sám o sobě "běh na dlouhou trať" a práce 24/7 po dobu několika let, než se "najdou ti praví". A tak ptáte-li se, kde se dá něco takového řešit a na koho se s tím obrátit, kdo Vám s vyřízením takové hypotéky + úvěru pomůže od A do Z, aby se zbytečně neslibovalo nemožné, neplýtval čas a energie. Aby co se řekne, aby ve finále tak ve skutečnosti bylo...

Musím vám doporučit, obrátit se třeba přímo na nás… J Je to totiž o know how, které nechceme až tak lacino zveřejňovat a ukazovat možnou cestu konkurenci…

Dopředu se u nás jako vždy nic neplatí, nepodaří-li se nám tedy naplnit Vaše očekávání z jakéhokoli důvodu, platí moje oblíbené rčení "nic neplatíte, nic neriskujete, neváhejte to proto minimálně zkusit"... 

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky