Fixace hypoték

Fixace u hypoték je určité období z celkové doby splatnosti, které si sami, ideálně ještě před započetím samotného sjednání hypotéky zvolíte, na kterém se bance zavazujete, že celou svoji hypotéku nedoplatíte (nepřevedete k jinému věřiteli). Za to vám banka na oplátku slibuje, že po celé toto období nezmění parametry hypotéky, podmínky pro její splácení. Tedy že Vám zůstane stejná úroková sazba, splátka a tím pádem i rpsn a celkový přeplatek za toto období. 

Slovo celou výše uvádíme záměrně, neboť s nemožností doplatit to s příchodem nového úvěrového zákona nebývá tak horké. Většina bank teď nabízí možnost zdarma umazat až 25% z celkového dluhu i v samotné fixaci a sice po dvanácti po sobě jdoucími, řádně hrazenými měsíční splátkami. Dokonce už můžete hypotéku bez sankcí doplatit jednorázově kompletně celou i v období fixace vaší hypotéky, pokud splníte jednu drobnou podmínku... A sice, že se momentálně nacházíte v prokazatelně tíživé (přesná definice zní těžké) životní situaci. :-)  Za poplatku jednoho procenta z výše vrácené hypotéky můžete jednorázově doplatit také v případě, že k úmoru dojde z prodeje nemovitosti, přičemž tato sankce nesmí přesáhnout částku 50 tisíc korun českých. Tedy platí u hypotéky, jejíž výše nepřesahuje 5 milionů, pokud tuto částku zůstatek k doplacení přesahuje, už je cokoli nad možné doplatit zdarma, jinak řečeno u hypotéky ve výši 8 mil Kč, zaplatíte stále pouze 50 tis Kč sankci za doplacení ve fixaci) Ve většině případů se setkáte s možnosti fixace na jeden rok, tři roky, nebo 5 let. U bank většinou delší doba fixace znamená nižší roční úrokovou sazbu, aby si Vás daná banka udržela delší dobu.

Na druhou stranu pokud by jste se rozhodli doplatit ji jednorázově celou v jiných případech, může si banka účtovat pokutu v podobě ušlého úroku (zisku), který jste si domluvili na stanovené fixační období. Přesná výše potom záleží na individuálním přístupu každé z bank a také, v jakém bodě (roce) by jste se pro takový krok rozhodli. Nicméně je možné se bavit například i o 10 ti procentní pokutě za předčasné doplacení ve fixaci, proto stojí za to, se u své banky i na toto informovat dotazem typu "jak je to u vás z možností doplacení i jednotlivých letech období fixace" a pokud to bude možné, raději se takovému kroku vyvarovat a počkat na den ukončení fixace, takzvané výročí, ke kterému je možné s hypotékou zdarma dělat cokoli, tedy převést k jinému věřiteli, jednorázově celou doplatit, nebo prodloužit u stávající banky za třeba lepších podmínek (nebo také horších - záleží od stavu hypotečního trhu v ten daný moment). 

I když už pominulo období, kdy bylo možné hypotéku jednoduše získat s úrokem pod 2 %, přesto v současné situaci (září roku 2019) klientům navrhujeme, jestli by nechtěli hypotéku natáhnout na maximální možné fixační období, pokud se současně tímto krokem neúnosně nezvedne bankou nabídnutá úroková sazba. Je totiž vysoce pravděpodobné, že úroky hypoték na trhu budou postupně růst a tak je dobré, aby na hypotéce měli tento nízký úrok co nejdelší možnou dobu... 

TIP na závěr: 

Jako dobrý tip bychom v této souvislosti zmínili především možnost zarezervovat si hypotéku u jiné banky a její současné parametry už rok dopředu před ukončením samotné fixace stávající hypotéky. K datu výročí se potom jenom převede na tuto novou hypotéku s další fixací na zvolené období. Takový krok by pro vás mohl být užitečný hlavně v případě, že v momentální situaci dochází k postupnému růstu úrokových sazeb nabízených napříč bankami, nebo hrozí jejich skokové (jednorázové) zvýšení, no na vaší hypotéce končí fixace až za rok, ale vy si chcete chytře "zabukovat" ještě stávající nízký a výhodný úrok, který bude platit u vaší budoucí hypotéky (na kterou budete refinancovat), než dojde ke zvýšení úroků na trhu. (a za rok v době ukončení období fixace vaší hypotéky hrozí, že bude na výběr pouze z hypoték s vyšším úrokem) Zkrátka a jednoduše rok před výročím hypotéky je možné si u jiné banky závazně sjednat hypotéku za stávajících úrokových parametrů (které vám tato banka podrží) a k výročí fixace se touto hypotékou stávající vyplatí a vy začnete splácet novou hypotéku jakoby za úroku, který byl platný před rokem... :-)

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky