_{Encyklopedie zpětného leasingu neboli odkup Vaší nemovitosti s následným pronájmem a odprodejem zpátky v KOSTCE:}

Co zpětný leasing nemovitosti značí, obnáší a přináší?

Je to realitní operace prováděná tak, že investor vykoupí Váš byt, dům nebo půdu, následně Vám ji pronajme a po nějaké době opět odprodá zpět.

V principu se tak jedná o přechodný převod vlastnických práv a jejich zpětný přepis  na Vás v předem stanoveném období.

Ze své nemovitosti tak vyzískáte chybějící finance na poplacení vyvstalých výdajů bez její definitivní ztráty.

Nadále ji naplno využíváte v nezměněném režimu jako doposud a poté si znovu odkoupíte.

Časový interval, v němž jste ji povinování znovunabýt, se často ujednává na rozmezí do dvou až pěti let od uzavření.

Mezitím jen platíte odpovídající nájemné, popř. souběžně i inkaso, a vyhlížíte dostatečně výživný peněžní přísun v podobě:

bankovní hypotéky, prodeje, podnikání, vypořádání apod.

Smysl spočívá v jejím zpeněžení a vytažení tak k libovolnému zužitkování potřebný peněžní obnos blížící se svou nominální hodnotou její tržní ceně.

Záměr lidí často bývá zbavit sebe i svůj dům či byt drahých dluhů, které okamžitě uhradí z částky utržené tímto prodejem, a získat rezervu.

Důvod hlavně se vyhnout se jejímu prodeji klasickým způsobem, který by je o ni nejspíš nadobro připravil, a nemuset se stěhovat.

Ani stresovat se strastiplnějším vyřizováním ne/bankovní hypotéky a potom zatížit list vlastnictví zástavním právem.

A nakonec si nezřídka kdy také sáhnou na řádově víc peněz za porovnatelných provozních nákladů.

Důkaz budiž:

Až 85% na 30 let od 0,6%

MÁM ZÁJEM O NÁJEM

Máme s tím letité zkušenosti, to poctivé i v OKU...

Spojíme Vás s tím nejvíc rozdavačným a přitom střídmým investorem.

Možná negativa výkupu:

Jako jisté mínus lze z druhé strany vnímat onen princip přechodného převodu vlastnictví na investora, kdy jste pochopitelně přechodně nucení vzdát se zastávat pozici majitele a stáváte se jejím podnájemníkem.

Tak, jako ryze o kosmetickou záležitost, protože daně za převod nemovitosti tam a ideálně i zpátky už neplatíte, se rovněž může výhledově jednat o zdroj mnoha kamenů úrazu, neb od něj už to bývá k vystěhovalci, co byste kamenem dohodili.

Tím Vás nechceme odrazovat, jen prozrazujeme holý fakt, jak se k němu postavíte, to už záleží na Vás. Za nás je nezbytné zastávat obezřetný až podezřívavý postoj při výběru partnera a zejména pak kontrole jeho smluvního zaopatření, aby nedošlo k "nedorozumění" a ztroskotání vašich plánů.

Zde máme na mysli zejména nájemní a kupní smlouvy s klauzulí předkupního práva, v nichž jasně nadefinované částky, termíny, práva, povinnostmi a eventuální postihy hrozící za jejich nedodržení.

TOP TIP hnedka zkraje a ZADARA neboli na co si dát dobrého majzla:

Zkuste se nezaměřovat pouze na peněžní metráž k uzmutí a měsíční desátky k odvádění, přinejmenším stejně tak jsou totiž klíčové i vstupní, možné průběžné a výstupní náklady často připočítávané k čistě Vám vyplacené pohledávce.

Mezi ně se řadí i pokuty, s nimiž soukromníci, jak známo, rádi řádí, a možné popudy k nim, takže se radši zavčasu přesvědčte, že nemají tendence k podvádění s nimi, aby Vám pak dlužná jistina bolestně nevyrostla jako boule na čele.

Kdo ví, možná po jejich odhalení nakonec přece jen dospějete k názoru, že není ani zdaleka tak pohledná, jak jste se původně domnívali, a raději se rozhodnete porozhlédnout někde jinde, nebo ten byt či dům prostě prodat a mít volný pokoj.

Že to bude o poznání rozumnější zvolení, než se dál trápit s dalším závazkem, který zvládnete utáhnout leda zázrakem, a zbylou hodnotou svého, hromadou opotřebení a odříkání nabytého bydlení pak ledabyle krmit cizí nenasytný KRK.

PS.: Pro děkovné za tyto zlaté rady rádi doplníme náš transparentní účet (pokus o vtip), se Vám na to blíž podíváme při servisní (nikoliv servilní) prohlídce, nebo nám nezůstanete nic dlužni po sdílení tohoto příspěvku mezi své bližní...

Co dalšího se o výkupu nemovitostí s následným pronájmem může hodit znát, poohlížíte-li se po něm o Velikonocích 2023?

Krom pomlázky do rukou je nejvyšší čas vzít i v potaz tyto čerstvě aktualizované informace o zpětném leasingu:

Často Vás zajímá:

Za jakých konkrétních okolností poslouží tento finanční nástroj coby prospěšný pomocník schopný vykrýt momentální peněžní nedostatek a přinést Vám opravdový ekonomický užitek?

Kdy je opačně lepší nechat ho radši plavat, než aby se z něho výhledově vyklubala hotová šlamastika, v níž jste si vykoledovali akorát ztrátu svého bydlení nadobro prodejem "hluboko" pod jeho tržním oceněním?

Neboli na jaké chytáky si dát pořádný pozor, abyste jim lehkomyslně nenalítli, místo původně zamýšleného štěstí si tak neodnesli akorát další trvalé šrámy na duši a předešli tak nečekané proměně předpisového přestání zapeklitého období v podezřele povědomou "každonoční můru", v níž se prachsprostou machinací necháváte lacině připravit o svoji "celoroční noru" a z níž pokaždé procitáte celí propocení zrovna v moment, kdy se po sérii mizerných rozhodnutí ocitáte celí orosení na ulici s vším svým majetkem vtěsnaným do "několika igelitek" záhy potom, co Vám doma přistál striktní rozkaz k okamžitému vystěhování, sbalili jste si své "saky paky" potlačivší ven se deroucí slzu a na rozdíl od ní s těžkým srdcem i rozčarováním provždy opustili svou milovanou místnost?

Odpověděli jste si ANO? V tom případě se nemusí oplatit polevit v pročítání.

Každopádně, máte-li už z toho všeho dneska vyřízené oči i vyčerpaného ducha, a zároveň nejste jedni z těch, kdož při podobných prvních příznacích únavového syndromu rádi odkládají akci na zítra (častý překlad = na nikdy), nebo si prostě jen libujete v delegování maxima svých komplikací na bedra druhého druha, klidně se nás osmělte oslovit napřímo pro odborné vyhodnocení vaší situace a nezávazné navržení jejího odpovídajícího vyřešení odesláním: tohoto FORMULÁŘE.

Vše, co Vás vždycky zajímalo, ale báli jste se zeptat, nebo nebylo koho.

Celou akci utváří 3 hlavní kroky:

1. společnost, nebo jednotlivec klasickým způsobem odkoupí vaši nemovitost a stane se tak jejím výlučným vlastníkem:

Stále častěji se můžete setkat s pouhým přepisem jejích vlastnickým práv na formu obchodní společnosti zvané družstvo, jenž zažívá mohutný nárůst na oblibě zásluhou mnohých výhod, které toto schéma přináší jak jeho tvůrci, tak také uživateli. Jako ostatně vždy i zde na prvních příčkách figurují zejména nižší náklady následované vyšší rychlostí.

2. Vy ji nepřestáváte používat, pouze platíte dojednané nájemné doprovázející Váš přechod do role dočasného nájemníka:

Ať už je způsob provedení jakýkoli, princip je stále shodný a spočívá ve vzdání se vlastnictví převodem nemovitosti na "někoho" cizího. Byť se tak přestáváte pyšnit titulem právoplatného majitele, neboť o tento statut přicházíte (při správném uchopení přechodně, nikoliv trvale), pokračujete ve stále stejném režimu užívání za účelem obývání, nebo podnikání jako doposud akorát s jediným zásadním rozdílem, už za něj nejste povinni platit jen inkaso, ale také nájem jdoucí v prospěch nového majitele.

3. Svoji nemovitost si koupíte nazpět, jakmile získáte k tomu potřebné peníze, přičemž ji znovunabydete ihned po jejich vyplacení přechodnému majiteli:

Jakým způsobem takového obohacení dosáhnete, tomu se zde žádné meze nekladou. Byť nejčastěji k odkupu nazpět dochází z prostředků získaných z bankovní hypotéky, kterou se podaří konečně vyřídit obratem po odstranění k ní vedoucích překážek, klidně se k nim můžete dostat též běžným prodejem této či jiné "věci" po jejím pročištění, stabilizování, bez tlaku a tudíž v plné ceně, proplacením zlomové faktury v provozované podnikatelské činnosti, interním vyřešením v rodině, v rámci dědického vypořádání a tak podobně.

Dobré vědět, že úspěšné provedení tohoto převáděcího procesí často bývá touto časovou předpovědí zpětného převodu podmíněno a datum opětovného odkupu pak jeho nepostradatelnou součástí. Spolu s tímto předem jasně definovaným, specifickým atributem se uvádí rovněž pevně daný údaj o výši odkupní ceny, která v průběhu tohoto časového horizontu většinou zůstává konstantní. V některých případech však může docházet k její obměně i v jeho průběhu a to tempem závislým na zvolené strategii, rozfázování plateb a první řadě pak morální kredibilitě členů jeho organizačního výboru. Zejména jeho slušnostní skrupule ve spojením s vaší schopností platit dojednané nájemné pak rozhodují také o tom, zdali si ještě kdy budete moct říkat pane(í) původně svojí nemovitosti, případně kolik peněž z ní ještě uvidíte potom, co o toto privilegium definitivně přijdete. Jo a spolu s nimi okrajově též vývoj cen nemovitostí v nejbližších letech a vaše schopnost dostát svému slibu a v daném termínu skutečně sehnat k odkupu potřebný balík.

Ve překladu k němu musí jednoduše dojít v rozpětí křídel předem stanoveného období, k čemuž se žádající zavazuje i ve smlouvách, v nichž prohlašuje, že byl s touto podmínkou obeznámený, bere ji na vědomí, souhlasí s ní a slibuje, že vyplatí přechodného majitele dřív, než dojde k uplynutí této lhůty, neboli odbije její poslední hodina. Ta většinou nastává za 2 nebo 5 let od jejich podpisu, což mimochodem má své kořeny a neodmyslitelné opodstatnění nejen v pravidlech provozovatele, ale zejména v platném zákoníku.

Jak jistě všichni vnímáte, letí to šíleně, skoro jak voda v peřejích. Člověk, též celý omlácený jako o balvany, jak se spolu s nimi ocitá často na dně, začíná mít obavy, že se s takovou ještě párkrát nadechne a aniž by se stihl pořádně pobavit, bude dávno po mejdanu a se scvrknutou kůží se promenádovat po cestě do věčného ráje, anebo opět pocucávat placentu v pod bříšku svojí předchozí prababičky, kdo ví zda v tom lepším či horším případě.

TIP I.:
I to je důvod, proč bychom tento časový faktor spolu s hlediskem "nabalení potřebnou vatou" rozhodně doporučovali dopředu nepodceňovat a nebrat na lehkou váhu. Naopak ho seriózně zakomponovali do své "únikové" strategie, dali mu pevnou vizáž a nejzazší datum, přes které zkrátka za žádnou cenu nemůže jed vlak. Ten bychom se posléze snažili ze všech sil dodržet s dostatečným předstihem, aby se z toho nátlaku nevylíhl zbytečný zmatek vedoucí akorát tak k přehmatům, či těžkým kompromisům dopuštěným na úkor spěchu, anebo dokonce nezodpovědné, marnotratné a definitivní promeškání tohoto krajního termínu doprovázené překvapeným přihlížením hotové pohromě po něm příchozí s "vykulenými bulvami, zaraženým vzezřením a infarktovým tlakem".

---

V této souvislosti a po vzoru toho nejdůležitějšího až nakonec...

Jaké další aspekty a klíčové kritéria byste v žádném případě neměli opomenout? Co všechno je potřeba předem si pořádně promyslet a zavčasu konzultovat, projednávat s budoucím "partnerem" v této nepříliš triviální záležitosti? Jaké jasné stanoviska po něm chtít a místo neurčitých výrazů či kyselých ksichtů požadovat jejich náležité zakotvení ve smluvním přístavu?

Rozhodně byste se neměli opomenout kladení těchto klíčových otázek a to jak směrem ven tak i dovnitř:

Kolik optimálně potřebujete na úplné pokrytí svého záměru, reálně v čistém získáte, to bude celé stát? Jste posléze schopni každoměsíčně to v pohodě utáhnout? Do kdy Vám bude nemovitost přednostně podržena a za kolik přesně vám bude její zpětná koupě umožněná, kde k těmto penězům hodláte přijít, je to tutovka, doufání, nebo něco mezi? Co vám zaručí, že se ji majitel neuráčí v průběhu prodat? Co by se muselo stát, aby na to najednou dostal právo a vy se museli zničehonic vystěhovat? Z jakých příčin vám může náhle zvednout náklady třeba už nad udržitelnou mez? Za co všechno můžete být pokutováni a v jakém peněžním rozsahu? Kdyby došlo na prodej, uvidíte z něho vůbec ještě "někdy něco", co? Smíme-li Vám něco poradit, poctivě se piďte po faktech zřetelně zakořeněných v jednotlivých smlouvách a nedejte na žádné povrchní pindy. Kupní, nájemní, budoucí kupní s předkupním právem, kávu do ruky a ať už to sviští...

To jsou záchytné body na cestě vedoucí k využití a ukončení zpětného leasingu vaší nemovitosti. Na té se ale mohou objevit překážky bránící Vám nejen v jejím řádném podniknutí, třeba kvůli 100% nedodržení veškerých zákonem stanovených náležitostí, ale také v dosažení vytyčeného cíle v podobě budoucího znovunabytí odprodané nemovitosti, kdyby se potom onen sympatický partner nevybarvil jako odporný parchant a úzkost z jeho podpásových praktik nekladla zbytečný odpor vaší přepážce bránice plicní?

Zlidověle je tak právem nazývána taktéž spojením slov výkup s následným pronájmem, nebo pronájem s následným odkupem a to zjevně podle konce, z něhož se to daný člověk jal zrovna vzít.

Dále v článku si zodpovíme, jaké jsou pozitivní a negativní stránky zpětného leasingu neboli odkupu vaší nemovitosti. Jaké jsou výhody a nevýhody toho, když svůj dům či byt dočasně prodáte a půjdete bydlet do jeho podnájmu?

---

V čem vězí jeho rizika, převládají stinné stránky a může tak pro Vás být vysoce ztrátovou záležitostí?

Na co si tedy dát pozor, abyste hloupě nenaletěli a nepřišli tak nadobro o svůj byt, dům nebo pozemek?

Existuje kalkulačka na výpočet jeho nákladů? Jak si spočítat, kolik Vás to celé bude vlastně souhrnně stát?

TIP II.:

Tak v první řadě je potřeba dát si přitom celém dobrý pozor na ono stoprocentní dodržení zákonných předpisů a nově taky nepředvídatelnost pohybu nemovitostních cen vzhledem k opodstatněnému podezření na jejich současné setrvávání v podstatně nadhodnocující bublině. 

Teda ne, že by tato cenová anomálie nemohla ještě "chvíli" pozvolně pokračovat a nepřirozeně tak nabývat na absolutní absurditě, kdy si vlastní bydlení nebude moct dovolit ani sami ministři.

My se však obáváme, že není-li cenová křivka nemovitostí právě v "peaku", začíná svůj dlouhodobý vrchol pomalu olizovat, což by znamenalo, že ji co nevidět čeká dlouhé období korekce, čili "celoplošného" klesání tržních cen všech typů "nehnutelností", doprovázené pátráním po nových dnech, záchytných úrovních sloužícím k následnému odražení a opětovném atakování "all time highs".

PS. nejen dopady celého tohoto ekonomického restartu někdy na povrch v tomto realitním segmentu prostě vyplout musí a nepřipravené nově vzniklé milionáře z prostého držení, nebo vytváření nemovitostí o lehce nabyté miliony zase rychle připraví. Ceny z nedostatku kapitálu zčistajasna splasknou, omezí se výroba, skončí různé dotování, pracovní pozice nejen vinou digitalizace, lidé začnou zase "škemrat" o práci a pokud se někde náhle neobjeví "spasitel" se záchranným plánem a kladenými podmínkami, v zoufalé snaze o uživení sebe a blízkých se začnou dopouštět zoufalých činů, protože "zoufalí lidé přece odjakživa dělají zoufalé věci". Nepokoje, rabování, povstání, kdy silnější doslova sežere slabšího... Ale hlavně v klidu, před totálním kolapsem přicupitá se záchranným balíčkem a návrh na vystavení z totálních trosek předloží nově vznikající, celosvětově platný řád. Teď už jenom pevné nervy a ve zdraví se toho pokud možno dožít... Otáčet sebou na tom dosluhujícím kolotoči a "tak trochu" ve stylu "po mně potopa no co už" a na pokraji štěstí i sil se soustředit hlavně na tu svoji jízdu. Protože první je potřeba postarat se sám o sebe, vesměs pouze tehdy může být člověk nástavbově prospěšný i pro své okolí...

Počeštěné názvy pramenící z anglického slova lease = pronájem:

Pro lepší čitelnost je dopředu dobré vědět, že v článku používám různé tvary slova zpětný leasing. Ve svojí podstatě ale všechny znamenají totéž: převod věci do cizího vlastnictví, ve kterém zůstane, dokud nevyrovnáte své účty. Pochopitelně v něm může i nadobro zůstat, nedodržíte-li zásadním způsobem domluvu a nastane hrubé porušení vašich povinností.

Touto věcí, kterou si takovým způsobem "profinancujete" přitom může být jakákoli movitá věc. Často se jedná o pracovní stroje, nebo automobily. Potom se bavíme o zpětném leasingu stroje, nebo auta Pokud je předmětnou věcí a středobodem nemovitost, správný název by měl být zpětný leasing nemovitosti.

Ten se v průběhu času nicméně polidštil na různé slovní spojení. Někdo ho nazývá a hledá pod pojmem:

• zpětný odkup (výkup) nemovitosti
• zpětný (pro)nájem nemovitosti
• odkup (výkup) nemovitosti s následným pronájmem.

Toto jsou podle mě 3 hlavní "zkomoleniny", kterými lidé pojem zpětný leasing nahrazují. Slovo nemovitost vyměňují za dům, chatu, byt, nebo třeba pozemek pozemek. Někdo rád používá slovo bydlení, nebo realita. Všemožné kombinace, které takto vzniknou, doufám nemusím vyjmenovávat.

Přesnější vyjádření je, že si Češi tento název počešťují. Slovo leasing totiž vychází z anglického slova lease, což v překladu do češtiny neznamená nic jiného než (pro) nájem, nebo sloveso (pro)najmout si. A tak je nazývání zpětného leasingu pronájmem logickým vyústěním. Nejsme přece v cizině. Zpětný prodej už je tak trochu mimo, ale co se dá dělat.

Podstatné pro vás je, že každý z těchto názvů je v jádru totožný. Představuje nabídku naprosto stejného produktu (postupu, parametrů, podmínek, výhod i nevýhod), jenom je jinak pojmenovaný. Důvodem používání různých těchto názvů zpětného leasingu v tomto článku je, aby ho lidé, hledající pod jakýmkoli vlastním názvem, mohli snadněji dohledat.

V čem spočívá:

Zkrátka převedete vlastnictví svojí nemovité věci na toho, kdo vám vyplatí požadované množství peněz za nejvýhodnějších podmínek pro následné vrácení. Získanými penězi, které odpovídají vašemu gustu, neboť znamenají nanejvýš prospěšnou alternativu pro vaši peněženku, si poplatíte všechny potřebné výlohy, které Vám páchají nemalé škody v rozpočtu.

I nadále si většinou posíláte inkaso plus dohodnuté nájemné a jakmile je v předem vymezeném, časovém horizontu splatíte, stanete se opět jejími výlučnými a právoplatnými majiteli. K dostání se do tohoto bodu se často nabízí možnost postupného nebo jednorázového vrácení.

Příležitost pro znovunabytí:

První se provádí prostřednictvím výjimečných splátek tehdy, dostanete-li se k nějakým větším penězům nad rámec měsíčního rozpočtu, pro které zrovna nemáte jiné, akutní, užitečnější uplatnění. Druhá potom vesměs v situacích, kdy z nějakého zdroje nabydete natolik velké peníze, aby se jejich nominální hodnota rovnala odkupní ceně. Oním nalezištěm hojně bývá bankovní financování, podnikatelská aktivita, prodej majetku, či dědické vypořádání. Na těchto možnostech a očekáváních se celá strategie zpětného odkupu často staví, aby byl jasně stanovený jeho takzvaný exit (výstup). Jednoduše se jím přechodně (za)stabilizuje Váš nepříznivý finanční stav a vyčká se na moment, kdy budete schopni vyrovnat účty díky adekvátně nákladnému, peněžnímu nalezišti.

Klady a zápory:

Hlavní přinos mimo zatížení znatelně přijatelnějším placením, kladení schůdnějších nároků a možnosti získání více peněz než z nebankovní hypotéky spočívá v tom, že prodejem o svoji nemovitost nadobro nepřicházíte, ale naskýtá se vám jasně nadefinovaná možnost jejího znovunabytí. Hlavní hrozba spočívá právě v onom zřeknutí se vlastnictví, kdy přestáváte disponovat právy náležícími majiteli a ve svojí podstatě vás jen morálnost přechodného majitele, potažmo neškodnost obsahu "papírů podstrčených" k podpisu odděluje od naprosté katastrofy a sice definitivní ztráty svého "hnízdečka" za nikterak atraktivních cenových podmínek.

---

Úvodní upřesnění a upozornění:

Na začátek bych rád podotkl, že následující řádky vychází z mého osobního pohledu na tuto tématiku jakožto autora. Zachycení této velice ničím nezaujaté, nezatížené a přitom poměrně sofistikované perspektivy Vám může rozšířit obzory a pomoct tak při výběru a rozhodování pro dosažení žádoucího výsledku především z ekonomického hlediska.

Nejedná se tak o klasickou produktovou stránku, jejíž prostřednictvím bych vám cokoli vyloženě specifického nabízel. Žádný násilný prodej, extra manipulativní tlačení a tak ani záměrně zatajené, zkreslené, či přikrášlené data.

Jen myšlenky samovolně putující z mozkovny na "papír". Jinými slovy se na příslušnou problematiku snažím nahlížet očima nestranného diváka, aby byl pohled co nejvíce objektivní a pro vás tím pádem přínosný.

Nakonec co jiného, než takový náhled znalého jedince, vám umožní zaujmout žádoucí postoj minimalizující prostor pro "naletění" a napáchání hrůzných škod nedozírných následků na vlastním peněžním poli?

"Ono když voják není řádně proškolen na výbušniny specializovaným instruktorem, jak jinak to má asi dopadnout...?"


Pozor na zákon:

Jako vždy si buďte vědomi, že za žádných okolností nesmí nastat nesplnění byť jen jediné z nastolených právních náležitostí, pokud si zrovna přímo nelibujete v soudních tahanicích, komplikacích a nejenom peněžních postizích. Na myslí máme především odkupní, nájemní a v neposlední řadě také úvěrová pravidla, která by měla být důkladně zohledněna a z celých 100% také splněna. Poslední bod primárně zahrnuje ustanovení onoho zákona o spotřebitelském úvěru nesoucího ošemetnou pověst a označení 257/2016 Sb.

Realizace zpětného leasingu musí být jednoznačně podmíněna dodržením veškerých zákonných předpisů tak, aby takové počínání nenaplňovalo podstatu pojmů jako protiprávní, neetické či záměrná snaha o obcházení povinnosti platných při poskytování a zprostředkování výše uvedeného úvěru. Pokud by k němu v jakémkoli smyslu docházelo, musí být samozřejmě splněny veškeré právní prvky, přikázání a požadavky zmíněného zákona. Realizace odkupu s následným pronájmem a možností budoucího koupě zpět do osobního vlastnictví těmto pravidlům plně podléhá, je jim všem podřízená a proto je musí brát vzhledem k tendencím k výrazně vyšším u stupni nezodpovídání se regulím, nenáročnosti a z toho plynoucí benevolentnosti o varianty odkupu v potaz. V tomto smyslu se jedná o klasický výkup nemovitosti, kterou si klient mimoděk může obratem pronajmout. Avšak například uskutečnění koupě za nižší než tržní cenu a ustanovení termínu pro možnost budoucí zpětné koupě může být oním ošemetným a přinejmenším zavádějícím bodem k ošetření proti případnému osočování a rozporování.

Objektivně rozlišujte a volte moudře:

"Neprokládáte-li svoje volné chvíle šprtáním prapodivných právních pojmů, nezaplňujete je pozorováním jejich zákonitostí, tamní hatmatilka zrovna nespadá mezi vaše zalíbené nářečí, ani vrozeně silné stránky a řešení soudních sporů nepředstavuje Váš denní chléb... Zároveň se z nějaké adrenalin zbožňující příčiny nevyžíváte v řešení právních nesrovnalostí a nelibujete si v majetkoprávních tahanicích...

Je nanejvýš vhodné poptat a potažmo přibrat do partie právem políbeného poradce, nebo být pořádně pečlivý, až přímo pedantský při sháňce budoucího leasingového partnera. Dbát byste přitom měli především na jeho sklon k celkové slušnosti, který poznáte podle délky jeho fungování, hodnocení lidí s reálnou zkušeností, nebo samotného sestavení smluvního zaopatření."

Toužíte-li v procesu poptávání vhodného prodejce dosáhnout kýžené úspory, proto se uchýlíte k vyškrtnutí účtenek za odbornou právní asistenci, jinými slovy přikloníte k vypuštění v advokacii zběhlého kabrňáka, který by si vzetí jeho fungování pod lupu a adekvátní proklepnutí vzal na starost, radost z vítězství ve vaší volbě nechť má optimálně provádějící s rozumným renomé.

Toho dosáhne jedině tehdy, disponuje-li dostatečně dlouhou historií, tedy dobou vykonávání této činnosti, při níž stihl projít průpravou spousty klientů, kteří se mihli pod jeho profesními prsty. Jedině tehdy si můžete být skutečně jisti, že jejich jednotlivé, převážně a až podezřele pozitivní hodnocení bez jakýchkoli známek svědčících o přílišné problémovosti nejsou takzvaně nafejkované, tedy vymyšlené a záměrně podstrčené, ba naopak mají určitou výpovědní hodnotu.

Z toho plyne vstupní TIP:

---

Platí pohled většiny: "Chudák člověk, který přepsal, stejně jako ten, který to zorganizoval?"

Ne vždy, záleží, zdali se oboustranně podařilo nalézt zlatou střední cestu.

V opačném případě je potom bitý jeden, nebo druhý.

Jestli bude vyloženě mínusový vyřizující, a nebo naopak regulérně napálený žádající se mnohdy odvíjí od konkrétností v rámci daného, uzavřeného "obchodu", přičemž ona výsledná ztrátovost se podle toho přelévá z jedné strany na druhou.

Do hry zde vstupují především prodejní cena zakomponované nemovitosti a celkově naúčtované náklady. První zmíněná proměnná může nakonec "zlomit vaz vyřizujícímu", nevytvoří-li si dostatečný prostor (polštář) mezi množstvím vyplacených peněz a tržní cenou, ta druhá potom klientovi, je-li zatížen nezvladatelným placením. Za naprosto stěžejní lze přitom považovat niterní naladění obou zúčastněných stran, jedině za předpokladu vzájemné vstřícnosti, pochopení a respektu lze dosáhnout celistvě prospěšného řešení, při kterém si "investor" vydělá dostatečné množství peněz a současně dokáže být přínosem - prospěšným přechodným mostem pro poptávajícího.

někteří lidé si říkají:

"Vůbec bych nechtěl být v kůži člověka, který svoji nemovitost přepsal na někoho úplně cizího. Teď je pouhým nájemníkem ve svém domě a může mu přijít vypovězení nájemní smlouvy a rychlý prodej jeho nemovitosti, kdykoli si přechodný majitel umane a vyargumentuje to porušením některé z podmínek nájemních smluv, nebo zkrátka nárokem na odstoupení od smlouvy."

stejně jako:

"Vlastně bych ani nechtěl být v kůži toho, kdo takto investuje svoje peníze, vlastní teď nemovitost, která má "kdo ví jakou" skutečnou prodejní cenou, která navíc může začít závratně padat "kdo ví kam" vzhledem ke krizové situaci způsobené Covidem a navíc tam mít za nájemníka člověka, u kterého hrozí nenadálý výpadek příjmů a neschopnost platit nájemného"

ústy některých "poskytovatelů", kteří zrovna nejsou typově: "sekneme ho hned při první příležitosti, vystěhujeme a prodáme".

"Pokud půjde do tuhého, nebo dojde na nesplácení, tak to hold zavčas prodáme. První dáme nájemníkovi šibeniční termín, do kterého bude muset peníze vrátit, jinak přijde na řadu prodej. Jenomže kdo bude chtít v momentální situaci kopit za tolik peněz tuto nemovitost, kterou nezřídka kdy reprezentuje dům na vesnici, navíc tak narychlo a za cenu, kterou jsme dříve považovali za tržní? Nebudeme muset přistoupit na prodej i za cenu připsání vlastní ztráty?"

Je pravdou, že

Do toho ještě vstupují všechny ty zprávy, které naznačují, že by mělo být placení nájemného po určitou dobu ze zákona celorepublikově zcela odpuštěno, nebo výrazně sníženo jako opatření proti nepříznivým dopadům Coronaviru... To jsou pro takové podnikatele určitě úžasné zprávy...

Co když jim přímo "drahý" nájemník ukáže prostě prostředníček? Jestli od nich vyfasoval za "zpětný leasing" dostatek peněz a navíc si nemůže dělat naděje na zbytek utržený z případného prodeje. "Víte co, tak si to tady celé nechejte, my odcházíme." Vzhledem k tomu, že mnoho z těchto "zpěťáků, lízingářů" šponovalo poskytnuté částky až někam k 80 až 90 ti procentům z tehdejší hodnoty, ani bych se nedivil, kdyby na tom "zahučeli gatě". Škoda no, takový borci to byli, když to šlo...

Nepřehlédněte klíčovou podstránku věnující se službě stvořené pro pomoc lidem v problematickém stavu: www.dumdluhu.cz/produkty/nebankovni-hypoteky. 

Pojďme se podívat na fakt a mýty, přičemž vždy se řiďte krédem:

Slušnost vyřizujícího a poskytovatele vždy až na 1. místě:

Výhodnost a bezpečí u tohoto produktu se bude hodně lišit v závislosti na tom, u koho si svůj zpěťák nakonec vyřídíte. To je ve finále vlastně taky ten nejvíce podstatný faktor. Jaký bude jeho záměr, slušnost a zájem vám skutečně vám pomoct? Dělá to převážně proto, aby vás za pomocí tohoto nástroje pomohl převést ze stavu současného vlastnictví nevýhodně zadlužené nemovitosti k budoucímu stavu vlastnictví nemovitosti čisté? Takové, která bude naprosto oddlužená, nebo zatížená výhodnou bankovní hypotékou? Nebo je jeho hlavní motivací získat vaši nemovitost pod cenou a potom, brzy "čágobélo"?

Odpověď na tuto otázku najdete ve recenzích, zkušenostech a hodnocení jiných, způsobu jednání a hlavně ve smlouvách k podpisu. Ideální je v tomto směru využít doporučení známých, kterým důvěřujete a kteří si mají s danou firmou pozitivní vlastní zkušenost. Ta je totiž ve finále to nejcennější. Tím, že se zde vzdáváte vlastnictví svojí nemovitosti většinou za cenu nižší, než je cena tržní, prakticky jenom kvůli tomu, abyste mohli zůstat dál bydlet, je potřeba být obezřetný. Hranice mezi tím, jestli se podaří zachránit vaši nemovitost, nebo o ni přijdete, je zde totiž hodně tenká, visí takzvaně na vlásku.

Ověřené otázky, které je nanejvýš vhodné klást jak sobě tak i vyřizující firmě pro svoji maximální ochranu, si taktéž sepíšeme dole v textu.

Podstata zpětného leasingu:
Jeho podstatou je tedy odkup nemovitosti, která je následně pronajatá svému bývalému majiteli. Ten získá potřebné peníze, aniž by "přišel" o svoji nemovitost.

Změní se tak její majitel, ale uživatel zůstává i nadále stejný.

U prodeje vaší nemovitosti formou nájmu tak pouze přecházíte jakožto vlastník domu nebo bytu do role jeho dočasného nájemníka, který:

• platí si většinou měsíční nájemné, které je uvedené v nájemní smlouvě, a také inkaso: může tak svoji nemovitosti nadále užívat ve stejném režimu
• si nemovitost následně může koupit zpátky na základě předkupního práva, které je součástí předkupní smlouvy: v této budou uvedeny přesné podmínky budoucího odkupu
• zná tak nejpozdější termín k odkupu zpět, budoucí odkupní cenu a další podrobnosti

Nesporné výhody:

Buďme optimisté a začněme s tím, jaké výhody Vám s sebou zpětný pronájem s výkupem přináší.

Především může představovat zajímavou možnost, jak získat peníze téměř rovné tržní ceně vašeho domu či bytu, aniž byste je museli nadobro prodat a vystěhovat se.

Nabízí se vám totiž možnost prodat váš dům, byt, kancelář, nebo třeba sklad a získat tak téměř stejné množství peněz, které byste získali jejich standardním prodejem.

ALE

V tomto případě leasingu vaší nemovitosti dopředu uzavřete nájemní smlouvu s kupujícím a nemovitost vám bude následně pronajatá. Svůj dům, či byt na leasing tak budete moct i nadále využívat v prakticky nezměněném režimu jako doposud.

Výhodou je, že vám po uskutečnění výkupu budou vyplaceny peníze v orientační výši 70 ti až 90 ti % z hodnoty vaší nemovitosti. To proto se za sousloví "zpětný leasing" často dává právě číslice 90. Označuje právě, že lidé hledají nástroj, jak získat 90% z reální ceny svojí nemovitosti. Ty můžete využit na pokrytí jakéhokoli svého záměru, účelu, potřeby. Přitom v nemovitosti zůstanete i nadále bydlet v nájmu.

Výše nájemného by vás zároveň neměla přehnaně zatěžovat, abyste ho zvládali v pohodě platit po celou nájemní doby. Budete ji svobodně užívat, jako před vstupem do zpětného leasingu. A jakmile nastane správný čas, koupíte si ji zpátky.

Využití nachází především v situacích, kdy potřebujete získat peníze, ale z nějakého důvodu nemáte šanci získat bankovní hypotéku. Tím může být "pošpiněný" registr, nedostatečná bonita, neuznatelný příjem a jiné. A zároveň nebankovní hypotéka v takové situaci představuje zbytečně drahé, nedostatečně vysoké, zkrátka "nic neřešící" řešení.

Jiné názvosloví → stejná podstata → jednotlivé výhody:

Výkup vaší nemovitosti s následným pronajmutím tak může představovat jediné nápomocné řešení, kdy peníze opravdu potřebujete, ale zároveň nechcete o svůj dům, či byt nadobro přijít jeho klasickým prodejem.

Zpětný odkup nemovitosti a její následný pronájem je totiž v drtivé většině případů sjednáván absolutně bez nahlížení do registru žadatele, nebo doložení jeho příjmu. Tudíž často zde nehraje roli ani jeho bonita, která se nijak nezkoumá.

Abyste si tak mohli odkup s následným nájmem úspěšně vyřídit, vaše registry mohou být špatné a nebude se to řešit stejně jako byste žádali o nebankovní hypotéku. Teoreticky i v některých případech ani nedoložitelný příjem a nedostatečná bonita nehrají takovou roli.

Další nespornou výhodou zpětného pronájmu vašeho bydlení (reality) je fakt, že může být zatíženo exekucí, či dražbou. Ty totiž ve vyřízení výkupu s nájmem nijak nepřekážejí, protože se jednoduše vyplatí z kupní ceny.

Toto všechno jsou nesporné výhody zpětného leasingu. Ten je "lidově nazývaný" všemožnými způsoby. Některé z těchto názvů jsem záměrně právě vyjmenoval. Všechny ve svojí podstatě znamenají jedno a totéž → zpětný leasing (výkup, odkup) nemovitosti s jejím následným pronájmem (nájmem, podnájmem).

Jen tak mimochodem:

Jakékoli diskuze v tomto směru o výhodách nebankovního leasingu vašeho bydlení s nájmem jsou tak zbytečné. Jelikož se tento finanční nástroj začíná teprve rozmáhat, ještě není mnoho názorů ze strany lidí, kteří by si úspěšně prošli cestu od výkupu, přes pronájem, až po zdárný odkup zpět. Není tak mnoho lidí majících reálnou zkušenost s tímto produktem, kteří by vám tak mohli poskytnout cenné recenze a rady. Někteří zatím platí spokojeně nájem, čímž se na veřejnosti nijak nechlubí. Někteří získali hypotéku v bance a nemovitost s koupili zpátky, jsou rádi, že to mají za sebou a taky nemají zájem nic zveřejňovat. Jiní možná přestali platit, nebyla s nimi domluva a tak se museli vystěhovat. Někteří byli určitě oklamání, nebo přímo podvedeni a svoji situaci řeší jinde, než na veřejných fórech. Zkrátka je potřeba být opatrný na to, u koho si tento produkt sjednávám. Se slušným a férovým člověkem se, když jste sami slušní a pokorní, určitě domluvíte ve většině případů. Když s někým není domluva, je útočný, nebo se svým laxním přístupem "upíše podvodníkovi", to je potom těžko.

Jaké jsou naopak neoddiskutovatelné nevýhody a úskalí leasingu z pronájmem? Jak funguje kalkulačka zpětného výkupu, tedy jak si spočítat veškeré jeho náklady, které za celou dobu zaplatíte? Nejenom o tom se dozvíte dolů v článku.

Čtyři v jednom:

Zpětný leasing nemovitosti pro vás pravděpodobně bude představovat vhodné řešení tehdy, když:

• si přejete získat peníze ať už na cokoliv, aniž byste museli nadobro prodat svoji nemovitost
• na bankovní hypotéku nedosahujete většinou kvůli nedostatečně vysokému příjmu, nebo špatnému stavu splátkových registrů
• nebankovní hypotéky vám neumožňují získat dostatečné množství peněz, nebo jsou příliš drahé

Protože dochází k výkupu, je vám umožněno získat relativně vysoké množství peněz vůči hodnotě vaší nemovitosti. Protože se následně platí nájem, lze také docílit platebně přijatelných podmínek.

Odlišnost od bankovních a nebankovních hypoték:

To se v dnešní době hodí spoustě lidem, pro které je omezená výše nebankovní hypotéky většinou do 50-ti % z tržní ceny zástavy nedostačující. Zkrátka potřebují získat více peněz, aby mohli pokrýt svůj záměr a to jim zpětný leasing umožňuje. Často řešenou situací je, že lidé mají na nemovitosti bankovní či nebankovní zástavu, kterou potřebují vyplatit a navýšit (získat navíc) na maximální možnou částku. Nebankovní hypotéka někdy nestačí ani na vyplacení této zástavy, natož aby lidem umožnila získat potřebné peníze navíc. V tom ji může omezovat buďto nedostatečná hodnota nemovitosti, která se dá též nazvat jako neschopnost půjčit víc než slabých 50% z její hodnoty. Take jí v tom ale může bránit zákon, který (alespoň v rámci spotřebitelských) u nebankovních hypoték přikazuje nebankovním firmám kontrolovat příjem žadatele a vyžadovat adekvátní bonitu úměrnou ke splátce a požadované výši hypotéky. Protože splátka nebankovní hypotéky většinou bývá vysoká kvůli nemalém úroku, může právě a tom spousta žadatelů "pohořet" a nezískat ji. A i když se to podaří, jsou splněný všechny zákonné pokyny v rámci novely úvěrového zákona a je možné nebankovní hypotéku v požadované výši poskytnout. Je prostě "drahá jako čert".

Právě to je "voda na mlýn" zpětného leasingu, který nejenom že slibuje získat na rozdíl od nebankovní hypotéky:

• více peněz vůči hodnotě vaší nemovitosti
• lepší platební podmínky, nižší měsíční platby,

ale také vyřízení bez nahlížení do registru a možná také doložení příjmu žadatele.

Počítá se s tím, že právě za bankovní hypotéku, až na ni člověk dosáhne (vyčistí se jeho registr, zlepší příjem), si koupí nemovitost zpátky. K tomu je mu většinou dána doba určitá, na kterou je nájemní smlouva uzavřena. Ta se stanovuje na různé období v závislost především na preferencích žadatele (budoucího nájemce) ochotě investora (budoucího dočasného pronajímatele) Většinou je v rozpětí jednoho až pěti let, avšak záleží na jejich vzájemné domluvě.

Pozor na zákon:

Jak jsme si už řekli, jelikož se při poskytnutí zpětného leasingu, alespoň co je mně známo, nenahlíží do registru, stejně jako se často nevyžaduje ani doložení příjmů v plném rozsahu, nebo je akceptována slabší bonita žadatele, je nutné být maximálně obezřetný k tomu, aby nedošlo k porušení zákonů, především toho o spotřebitelském úvěru. V této souvislosti je nutné právně vyloučit jakékoli riziko z nařčení o obcházení úvěrového zákona. Na to by totiž mohly "tvrdě narazit" obě zúčastněné strany.

Není-li možné tohoto stavu 100 % právní čistoty docílit, aby tak bylo z právního hlediska vše naprosto OK, zpětný leasing rozhodně nedoporučujeme.

Jelikož máme v tomto směru pochybnosti, jsme k tomuto řešení, nabízí-li se spotřebitelům na jejich osobní účely, poměrně skeptičtí. Realizace odkupu s následným pronájmem bude možná pouze tehdy, kdy právní oddělení vyhodnotí celý případ (proces) jako právně zcela nezávadný. Budou při něm vždy dodrženy veškeré právní náležitosti.

Různé názvosloví, jeden a tentýž význam:

Zpětný leasing, jakožto varianta umožňující získat peníze, aniž byste museli o svoji nemovitost nadobro přijít, jinak nazývaná také jako:

• zpětný odkup (výkup) nemovitosti
• zpětný pronájem (nájem) nemovitosti
• odkup (výkup) nemovitosti s následným pronájmem
• finanční leasing nemovitosti,

kdy Všechny tyto slovní kombinace ve svojí podstatě znamenají jedno a totéž, tedy koupě vaší nemovitosti někým, kdo vás nechá ji nadále užívat prostřednictvím nájmu a dá vám možnost si ji koupit v daném čase zpátky. Kromě slova nemovitost je pochopitelně též možné použít slova: bydlení, realita, dům, byt, pozemek, komerční objekt, půda, les, nebo třeba louka. Jak jsme si řekli též stroj, automobil. To všechno totiž můžou být předměty zpětného leasingu.

Co dalšího se může vyplatit vědět:

Kdo vaši nemovitost může koupí:

Kupujícím může v tomto případě být nebankovní firma, soukromý investor, fyzická osoba, nebo třeba družstvo.

A to jako nemusím platit daň:

Právě poslední jmenovaná varianta, tedy odkup vašeho bytu družstvem, se z daňových důvodů poslední dobou rozmohla nejvíce. Otázkou je, jestli se tato benevolentní možnost vztahuje i na rodinné domy, pozemky, nebo komerční nemovitosti?

Avšak brzy možná úplně ztratí svoji hlavní výhodu vzhledem k pravděpodobnému příchodu nových pravidel pro placení daně z převodu nemovitosti. Ta je totiž mnohými označovaná za "zbytečnou" daň a tak se možná přestane platit úplně. To by znamenalo nulové navýšení kupní (prodejní ceny), prostě žádné čtyři procenta státu.

Pro vlastní bezpečí raději dobu určitou:

Bez ohledu na to, kdo z výše jmenovaných subjektů vaši nemovitost koupí, vždy by mělo dojít k vytvoření a podpisu nájemních smluv. Nájemce doba by zde měla být stanovená na dobu určitou, řádově alespoň na 1 až 5 let.

Při době neurčité je totiž z mého pohledu vyšší pravděpodobnost, že pronajímatel může nájemní smlouvy vypovědět snáze kdykoli. Při době určité by měla být šance na výpověď v jejím průběhu podstatně menší. Nesmí ale dojít k vážnému porušení smluvních podmínek, na ty je proto potřeba dbát zvýšené opatrnosti.

Zákonem nařízený obsah nájemních smluv:

Nájemní smlouvy by měly v zájmu obou zúčastněných stran (pronajímatele a nájemce) obsahovat všechny zákonem nařízené náležitosti. Pokud tak nebude učiněno, stávají se neplatnými.

Co všechno zde musí být dopodrobna uvedeno, v jaké přesné podobě, to je na samostatný článek sepsaný právním oddělením.

Důležitou součástí nájemních smluv, kromě základních parametrů (předmět nájmu, nájemní doba, nájemné), by měla být specifikace možnosti:

• předčasné výpovědi nájemní smlouvy
• navýšení platby nájemného

V nájemní smlouvě, která se stanovuje na dobu určitou (do konkrétního dne), by mělo být písemně upřesněno:

- co bude následovat, nedojde-li ve stanoveném termínu k odkupu ze strany nájemníka zpět od "přechodného" majitele:

To se totiž může snadno přihodit například z důvodu, že mu bankovní hypotéka nakonec nevyjde v očekávaný termín, nebo se pozdrží prodej jiné nemovitosti. Může si v takovém případě po včasné domluvě termín vyplacení oddálit? Bude to zpoplatněno, jak? Nebo muset nemovitost okamžitě opustit?

- co když k tomu získá potřebné peníze a bude chtít odkup zpět do svého vlastnictví realizovat dříve:

Na druhou stranu se totiž může sjednání bankovní hypotéky podařit realizovat dříve, než člověk původně očekával. Nebo se může dostat k penězům výdělkem, se kterým dopředu nepočítal.

To všechno by zde mělo být jasně specifikováno hlavně pro ochranu samotného podnájemníka. Ten by zde zároveň měl mít v rámci smlouvy o smlouvě budoucí kupní zakomponované takzvané předkupní právo.

Budete tak mít jistotu, že:

• si nemovitost budete moct v budoucnu od "dočasného" majitele koupit nazpět a to za cenu X, kdykoli do data Y.
• pokud by se majitel rozhodl prodat ji dříve z jakéhokoli důvodu, musíte být první, komu ji nabídne ke koupi. A to s patřičným časem na rozmyšlenou a sehnání potřebných peněz.

Aby nedošlo k nemilému překvapení jedné ze stran, měli byste mít v těchto smlouvách uvedené odpovědi na otázky:

3 body, které je nanejvýš vhodné si dopředu stanovit:

• výši měsíčního nájemného, které budete následně posílat: je možné jej v průběhu nájemní doby zvýšit? Za jakých okolností a na kolik?
• dobu nájemní smlouvy, ve které si budete moct nemovitost kdykoli koupit zpátky: je stanovena na dobu určitou, nebo neurčitou? je možné ji v průběhu nájemní doby zkrátit, nebo prodloužit? Za jakých okolností a o kolik?
• kupní cenu, kterou za odkup zpátky zaplatíte: je pevně daná (fixní) nebo pohyblivá? Může se zvýšit, nebo snížit? za jakých okolností a o kolik?

Jakmile v budoucnu získáte peníze v potřebné výši, ať už se vám to podaří jakýmkoli způsobem, převedete si nemovitost zpět do svého vlastnictví.

K těm se přitom můžete dostat různými způsoby a nemovitost si odkoupit zpátky: - sjednáním bankovní hypotéky, - prodejem jiné nemovitosti, - uvolněním peněz z uzavřené investice, - dosažením potřebného zisku v podnikání, - dědictvím

Můžete se taktéž rozhodnout o prodeji vaší nemovitosti, i když je vedená v režimu zpětného leasingu. V takovém případě by měl být rozdíl mezi cenou, za kterou se prodá a kolik jste měli původně vrátit, vyplacen ve váš prospěch.

5 základních faktů, které si zjistěte, než vstoupíte do zpětného leasingu:

1. za kolik ode mě bude nemovitost odkoupena?
2. kolik z toho dostanu čistého pro sebe?
3. v jakém časovém horizontu si ji budu muset (moct) koupit zpátky
4. za kolik si ji budu moct koupit zpátky?
5. kolik peněz budu muset mezitím měsíčně platit?

Nad čím dalším se vyplatí zamyslet:

Ještě než řeknete své ano na danou nabídku zpětného leasingu, je rozhodně vhodné, abyste znali odpovědi na následující otázky:

• kolik mně celá tato operace vlastně celkově bude stát peněz? Kolik na ní přeplatím? Kolik z toho dělají nezbytné náklady a kolik odměna?
• mohu si nemovitosti koupit zpátky kdykoli v průběhu stanovené nájemní doby? Pokud ano a udělám tak dříve než v den ukončení nájemní smlouvy, bude to zohledněno v ceně? Bude tedy s rostoucím počtem odeslaných nájmů klesat částka k odkupu zpět? Nebo budu muset vždy zaplatit stejnou částku bez ohledu na to, kdy k odkupu zpět dojde?
• mám jistotu, že mně nájem nebude vypovězen dříve? Nebudu tak nucený si nemovitost koupit dříve pod výhrůžkou, že jinak bude prodána a já se budu muset vystěhovat? Je totiž pravděpodobné, že pokud takové rozhodnutí přijde neočekávaně, nebudu v ten moment mít dostatek peněz ke koupi zpět, ani nebude možnost je výhledově za několik týdnů od takového rozhodnutí nashromáždit...
• může mně jinými slovy před uplynutím minimální nájemní doby majitel vypovědět nájemní smlouvu a dát pokyn k prodeji nemovitosti?? Za jakého předpokladu pokud ano? Co konkrétně bych musel udělat "špatného", čím bych se musel provinit, aby mně byla nájemní smlouva vypovězena?
• co když se mně ani ve lhůtě stanovené nájemní doby nepodaří nakonec sehnat peníze potřebné ke koupi zpět? Můžu si v takovém případě prodloužit nájemní lhůtu na další období? A pokud ano, na jak dlouho? Nebo bude nemovitost prodána, nebo pronajatá někomu cizímu a já se budu muset vystěhovat? Dostanu v takovém případě rozdíl mezi zůstatkem zpětného leasingu a prodejní cenou?

Tyto otázky nemusí být zodpovězeny do poslední koruny. Alespoň orientačně byste ale měli odpovědi na ně znát. Věřím, sami cítíte, že tyto parametry zpětného výkupu mohou mít v budoucnu vážný dopad na vaše "finanční zdraví".


Podstata, benefity i úskalí zpětného odkupu aneb za jakých okolností pro vás může znamenat peněžně nejméně nákladným řešením a kdy finanční fiasko.

Má to i své světlé stránky:

Na druhou stranu. Je pro vás získání 70 ti % až 90 ti % z ceny vaší nemovitosti lákavá představa? Chcete platit minimální měsíční splátky rovné bankovní hypotéce, nebo dokonce ještě nižší?

Potom pro vás klasická nebankovní hypotéka nebude tím "pravým ořechovým", pakliže si s nebankovní firmou nedomluvíte individuální podmínky. Tím mám na mysli například to, že budete platit jenom úrok, nebo jeho část a zbytek zaplatíte na konci splatnosti, nebo jakmile peníze vrátíte zpátky. Většina nebankovních hypoték se totiž poskytuje do 60-ti % z ceny nemovitosti a navíc jsou poměrně dost drahé, úročené pro orientaci minimálně 8-mi % ročně.

Pokud tedy nedosahujete na bankovní hypotéku registrem, nebo bonitou a zároveň nechcete svoji nemovitost zpeněžit standardním prodejem (získat tak sice třeba i 100% z její ceny ale definitivně tak o ni přijít)...

Tehdy pro vás může varianta výkupu vaší nemovitost s jejím následným pronájmem představovat přínosné řešení.

Kde je zde ale "zakopaný pes", na co dát rozhodně pozor?

Zatímco u hypoték se při poskytnutí jenom vytvoří zástavní právo na vaší nemovitosti, u zpětného leasingu ji budete muset přepsat na poskytujícího. Právě převod vlastnictví na nebankovního investora (budoucího věřitele) je základní předpoklad pro uskutečnění zpětného leasingu.

Svůj dům, byt, nebo třeba pozemek tak vlastně prodáte poskytovateli za částku, kterou od něj získáte k vlastnímu užitku. Dostanete nájemní smlouvu, takže budete moct svoji nemovitost nadále užívat. Z tohoto hlediska se pro vás nic nezmění. Právě proto je tato alternativa nazývána též jako zpětný nájem (pronájem) nemovitosti.

Nájem, smlouva o budoucí kupní smlouvě a předkupní právo:

Součástí nájemní smlouvy by rozhodně měla být smlouva o budoucí kupní smlouvě. Je důležité, aby zde bylo upřesněné, do jakého data a za jakou částku si budete moct nemovitost koupit zátky do svého vlastnictví.

Zde byste měli mít jasně stanovené předkupní právo. To vám totiž zajistí, že pokud by se v budoucnu náhodou rozhodl dočasný majitel (investor) vaši nemovitost prodat, budete muset být první, komu ji nabídne ke koupi. A to samozřejmě s dostatečným časovým předstihem, prostorem na rozmyšlenou a sehnání potřebných peněz.

"Abrakadabra" aneb co by měl takový produkt vykouzlit:

Podstatou zpětného leasingu totiž je, že prodáte svoji nemovitost investorovi, zůstanete zde v nájmu po určité období, dokud se vám nepodaří získat dostatečné množství peněz k odkupu zpět. Tyto většina z vás získá v průběhu této doby sjednáním bankovní hypotéky, jakmile se pročistí vaše registry, nebo spraví bonita.

Tou je možné získat až 90 % z ceny nemovitosti, v některých případech dokonce i 100%. Navíc jsou zde splátky tak nízké, že byste se neměli dostat do problémů se splácením. Za tuto si nemovitost koupíte zpátky do svého vlastnictví. Někdo si dokonce k tomu dokonce dokáže sehnat vlastní peníze, ať už z bohatého výdělku, či štědrého dědictví, strýce či výhry v sazce.

Náklady spojené se zpětným odkupem = daň + odměna:

Mějte na paměti, že jenom daň z převedu nemovitosti vás bude stát 8% z ceny, protože se bude muset platit 2 krát. Jednou to budou 4% z vašeho pohledu z prodejní ceny, to když nemovitost prodáte investorovi. Po druhé to budou další 4% z kupní ceny, když si ji jednoho dne koupíte zpátky. Tomu se nijak nevyhnete, protože platit daně státu při prodeji nemovitosti je přece nevyhnutelná povinnost.

Nikdo vám to pravděpodobně nevyřídí za "děkuji". Proto je potřeba počítat s navýšením poskytnuté částky nejenom o zmíněnou daň, ale taky o odměnu tomu, kdo vám to sjedná. Ta může být zakomponována v měsíční platbě a v rozdílu mezi tím, za kolik od vás bude nemovitost odkoupena (respektive za kolik si ji budete moct koupit zpět) a kolik z toho dostanete v čistém vy. Z toho by mělo být jasně patrné, kolik vás to celé bude stát.

Jak se počítá zpětný leasing:
Vaše náklady spojené se zpětným leasingem (= odměna a daň) získáte výpočtem tak, že si od budoucí odkupní ceny na konci odečtete částku, kterou jste dostali na začátku v čistém. Pokud po vás bude vyžadováno, aby jste mezi prodejem a odkupem zpět posílali měsíční platbu v podobě nájemného, bude ještě tato navyšovat váš celkový přeplatek v závislosti na tom, jak vysokou platbu bude potřeba posílat a kolik jich stihnete poslat, než si nemovitost koupíte zpět.

Plať si alespoň inkaso nebo splátku bankovní hypotéky:
Často je vyžadováno, aby jste si sami platili takzvané inkaso, tedy náklady spojené s provozem nemovitosti (elektřina, voda, plyn) a ještě posílali nájem. V něm může být též zakomponována odměna pro odkupujícího investora. Jindy se rovná splátce bankovní hypotéky, za kterou se vaše nemovitost koupila. Tu si může sjednávající navýšit o vlastní paušální odměnu. To zjistíte jedině tehdy, pokud víte přesnou splátku hypotéky, nebo si ji dokážete alespoň orientačně vypočítat.

Nejdůležitější ukazatel aneb kolik bude dělat váš celkový přeplatek:

Kolik celkově na takové službě přeplatíte je závislé na více faktorech. Důležitou roli hraje, jestli bude investor rozlišovat čas, kdy půjčené peníze vrátíte a nemovitost si tak převedete zpátky do svého vlastnictví. Většinou se setkáte s tím, že je vám sděleno "pouze" to, kolik máte měsíčně platit a do kdy si můžete nemovitost koupit zpátky a za jakou částku. Když máte peníze vrátit například do 5 ti let, nerozlišuje se, jestli tak učiníte za 3 měsíce, 3 roky, nebo den před uplynutím období 5-ti let. Bude po vás požadovaná vrátit stále stejná částka. Někdy může být částka k odkupu "ponižována" s rostoucím počtem zaslaných měsíčních plateb. To se ale děje spíše málokdy.

V obou případech bude mít na váš celkový přeplatek vliv také nejenom samotná výše měsíční platby, ale také jejich počet, než si nemovitost koupíte zpátky. Důležitou roli bude hrát to, jestli po vás bude vyžadováno, abyste kromě inkasa měsíčně platili i něco navíc? Pokud ano, kolik budete muset posílat a na co to půjde? Bude to čistě splátka bankovní hypotéky, za kterou se vaše nemovitost koupila? Půjde to jako odměna investorovi za to, že nemovitost koupil? Nebo stačí, když si budete platit inkaso a nic víc posílat nemusíte, vše se potom vyrovná na konci při koupi zpět?

Někdy můžete platit jenom inkaso a o to vyšší zase bude budoucí odkupní cena zpět. Jindy jsou měsíční platby poměrně vysoké, ale za to se odkupní cena rovná té, za kolik jste prodali, nebo se ještě snižuje. Vše záleží na konkrétním případu a domluvě se sjednávajícím tak, ať to co nejvíce vyhovuje vašim možnostem a tedy zvolené strategii. Někdo chce raději platit měsíčně tolik, kolik v pohodě zvládne, aby se mu částka k úhradě příliš nenavyšovala, nebo když tak minimálně. Jiný zase upřednostní neplatit měsíčně vůbec nic a vše si potom urovnat na konci. Ani jeden z přístupů není špatný, záleží na situaci a preferencích.

Na co vás možná dostatečně neupozorní a je proto potřeba být ostražitý:

V jakých případech mně může být vypovězená nájemní smlouva a budu muset ukončit užívání nemovitosti - vystěhovat se?

Jen když přestanu posílat měsíční platby? Po kolika neuhrazených, nebo dokonce "jen" opožděných měsíčních platbách se tak může stát?

Může se tak stát i na základě rozhodnutí investora "bez udání důvodů", tedy aniž bych se provinil něčím závažným, ještě před uplynutím stanovené nájemní doby?

Pokud ano, z jakých příčin se tak může stát? Jakýchkoli? S jakým předstihem mně to musí být oznámeno, kolik času budu mít pro uplatnění svého nároku na předkupní právo a kolik peněz po mně bude vyžadováno na odkup zpátky?

Pozor na neplacení nájemného, může totiž následovat rychlá ztráta nemovitosti:

Samozřejmě se může stát, že přestanete být schopni posílat povinné měsíční platby, nebo narazíte na nečestného sjednávajícího a nemovitost mu "propadne". Pokud tomu nebude jasně zamezeno ve smlouvách, může se z vlastní vůle kdykoli rozhodnout vaši nemovitost prodat (třeba zrovna bude potřebovat hotovost, nebo se třeba ve firmě nepohodnou). Nabídne to sice první vám, aby tak splnil vaše předkupní právo, ale zrovna nemusíte mít možnost tolik peněz za tak krátkou dobu sehnat. A budete nuceni se vystěhovat, o nemovitost přijdete.

Pokud by k takové situaci došlo, je potom potřeba vaši ztrátu počítat jako rozdíl mezi 100% prodejní cenou vaší nemovitosti (tedy za kolik jste mohli prodat standardní cestou, když jste vstupovali do zpětného leasingu se snahou svoji nemovitost zachránit), a tím, kolik jste dostali po provedení zpětného odkupu od investora v čistém (co se většinou použilo na poplacení vašich dluhů: hypotéka + bez zástavní dluhy kolem + nějaká rezerva nad jejich rámec).

Jinými slovy je potřebné být obezřetný nejenom k celkovému přeplatku, který platí v případě, že to celé dobře dopadne. Tedy že dneska prodáte, budete platit dle domluvy a například za rok koupíte zpátky. Ale taky k tomu, o kolik peněz přijdete, pokud to nedopadne "podle představ" a vy se budete muset nakonec vystěhovat. Pokud se tak totiž stane, nikdo vám už nejspíš nevyplatí ani korunu. Jako že by se stalo, tady jsme byli dohodnuti, že si nemovitost kupíte zpátky za 2.8 mil Kč, my ji prodáme za 3.2 mil Kč a jakmile se tak stane, rozdíl vám pošleme na účet. "Nene, žádné takové", to už si nejspíš nechají jako zisk. A pokud jste vy tehdy dostali v čistém ze zpětného leasingu například 2.2 mil Kč a přitom mohli prodat za 3.2 mil Kč (a dopadnout tak prakticky stejně jako jste dopadli teď), je vaše ztráta 1 mil Kč a o nemovitost jste stejně přišli.

Raději mějte i na paměti, že:

Platí nepsané pravidlo. Pokud budou měsíční platby na zpětném leasingu v minimální výši, nebo dokonce nulové, ještě to pro vás neznamená žádné vítězství. Je pravdou, že "utáhnout to" je základní předpoklad úspěchu. Jinými slovy abyste o svoji nemovitost nepřišli. Nicméně schválně sledujte, co to udělá s cenou, která po vás bude vyžadována k odkupu zpět. Vsadím se, že se výrazně zvýší. Platí totiž nepsané pravidlo, že čím nižší měsíční platby budete posílat, tím více po vás v den odkupu nemovitosti zpátky bude "investor" chtít. "Někde ten svůj ušlý zisk přece dohnat musí" a když ne na měsíčních platbách tak na konci, jak budete chtít koupit zpátky. Vhodné je zvolit zlatou střední cestu a mít splátky tak vysoké, aby je člověk i při zhoršení příjmové situace člověk utáhl a zároveň nebyla částka k vrácení (odkupu zpět) příliš vysoká vzhledem k tomu, kolik jste z leasingu dostali pro sebe v čistém.

A zkuste ve svojí hlavě minimálně rozpoznat ta slova upřednostňující teď, jako byste se pozítří neměli probudit: "Jejda, to bude za dlouho, až budu muset peníze vrátit a nemovitost si koupit zpátky. Pro mě je důležité tady a teď, kdy platím minimum, nebo nic!". Pokud takto uvažujete, je to v pořádku. Jenom zkrátka vězte, že se to projeví v nemalém navýšení částky odkupu zpět. Což je v přeneseném významu zůstatek na vašem dluhu. A tím se "rozevřou nůžky" mezi tím, kolik jste si půjčili a kolik budete muset vrátit. K tomu je nutné být obezřetný, protože tento prostor představuje celkový přeplatek a ten budete muset jednou zaplatit vy. Takže pokud srovnáváte hromádky a vybíráte pro vás to nejvíce výhodné řešení, zajímejte se v takovém případě o částku k úhradě, kdy nejpozději k ní musí dojít a jestli je reálné, abyste ji v tomto čase dokázali sehnat. Protože jinak nemovitost s velkou pravděpodobnosti propadne investorovi a vy se budete muset "rozloučit se sousedy" a začít uvádět jinou korespondenční i trvalou adresu...

Podstatné body - shrnutí:

Člověk přestává být vlastníkem své nemovitosti, většinou dostává nájemní smlouvu, na základě které posílá měsíční platby na splátku bankovní hypotéky, odměnu nebankovnímu investorovi, nebo jen na inkaso.

Platí 2 krát daň z převodu nemovitosti + odměnu za realizaci. To může být zahrnuto buďto v měsíční platbě nebo v rozdílu mezi tím, kolik získá pro sebe v čistém a za kolik si bude moct nemovitost koupit zpět. Právě zde jsou zahrnuty náklady spojené se zpětným leasingem. Mohou tak poměrně efektivně posloužit jako určitá kalkulačka zpětného leasingu, která vypočte a ukáže veškeré náklady, které vás ve spojitosti s ním čekají.

Neberte za ukazatele pouze měsíční splátku. Nemusíte platit měsíčně více než inkaso a stejně to může být méně výhodné než nebankovní hypotéka s 10 ti % roční úrokovou sazbou. Jak je to možné? Můžete získat 60% z ceny nemovitosti ale muset potom vrátit 90% z její ceny. To máte 30% navýšení. To než naženete na klasické nebankovní hypotéce, kterou může kdykoli předčasně zdarma splatit, chvilku to potrvá.

Proto je zpětný leasing vhodný spíše pro ty z vás, kteří potřebujete peníze na delší období a neplánujete je v brzké době vrátit. Pokud chcete peníze na pár měsíců a jste si přitom jisti tím, že je potom budete schopni vrátit (například z bankovní hypotéky, prodeje nemovitosti, dědictví, výdělku v podnikání...), zpětný leasing pro vás nebude příliš výhodný a tedy ani vhodný. Musíte zde vždy zaplatit těch 8 + odměnu, kterou si řekne sjednávající. Platí, že čím déle hodláte v nájmu zůstat, tím je pro vás tento nástroj lepší. Tyto náklady se tak totiž postupně stírají. Protože je ale velké množství zpětných leasingů možné nastavit maximálně na 5 let, některé dokonce pouze na 2 nebo i méně, je potom jeho vhodnost pro vás otázkou. Pro tyto účely bývá lepší krátkodobá nebankovní hypotéka s maximální délkou splatnosti například 1 rok s tím, že ji můžete kdykoli předčasně splatit za předem stanovený poplatek. Samozřejmě hodně záleží přesně na vaší situaci a s kým odkup s následným pronájmem řešíte. Tedy jaké parametry vám je schopen nabídnout.

Součástí nájemních smluv by rozhodně měla být smlouva o budoucí kupní smlouvě, která toto jasně specifikuje a dává "bývalému" majiteli předkupní právo na "jeho" nemovitost.

Rozhodně by měl být obeznámen s tím, kolik peněz dostane v čistém pro vlastní využití.

Neméně podstatnou informací je, kolik bude muset měsíčně splácet a na co přesně tyto peníze půjdou.

Také by měl znát cenu, za kterou si bude moct nemovitost koupit zpět. Společně s ní také "nejzazší" termín, do kterého ke zpětnému odkupu musí dojít, pokud je takový stanoven.

Taky je vhodné se ptát, za jakých okolností (se musí stát aby) může člověk nadobro přijít o nemovitosti, tedy dostat příkaz k opuštění nemovitosti a co potom (dostanete něco z prodeje, nebo nikoli)?

Co zmínit závěrem:

U zpětného leasingu nebankovní firma schopna nabídnou zajímavější podmínky a to jak v podobě nižšího úroku, tak také vyšší částky v potaz hodnotě nemovitosti (LTV). Pokud si ale klient není na 100% jistý férovostí firmy a zároveň že alespoň na 98% sežene peníze peníze na koupi zpátky, tento produkt nedoporučujeme. To z toho důvodu, že při této variantě půjčení si peněz vlastně prodáváte svoji nemovitost za cenu nižší, než je její cena tržní.

Pokud tedy pro vás takové řešení není "OK" i přesto, že ty peníze, které teď dostanete ze zpětného leasingu, můžou vlastně představovat cenu, za kterou jste nemovitost prodali a nadobro o ni přišli. Což se může stát, pokud přestanete být schopni platit, nebo investor rozhodne o prodeji vaší nemovitosti a vy na její koupi zpět neseženete ve stanoveném čase potřebné peníze. Nebo pokud chcete peníze na pár měsíců a jste schopni se zavázat, že peníze vrátíte do daného data v plné výši.

Ano je pravdou, že člověk tímto způsobem může "při troše" štěstí získat i 70-90% z hodnoty svojí nemovitosti. To mu žádná klasická nebankovní hypotéka neumožní. Ty jsou totiž ve většině případů "zastropovány" 50-ti % z hodnoty nemovitosti do zástavy. Více peněz půjčí standardní hypoteční cestou málokterá nebankovní firma.

Ale pořád to není 100%, které by mohl člověk utržit v případě, že by svoji nemovitost prodal klasickou realitní cestou. Tedy našel kupce, který bude za nabytí jejího vlastnictví ochotný zaplatit nejvíc. Zkrátka prodá a vystěhuje se. V takovém případě sice o žádném užívání nemovitosti i nadále a následném odkupu zpět nemůže být řeč. a O nemovitost tak člověk nadobro přijde, nezbývá, než se odstěhovat. Ale alespoň tak získal ze svojí nemovitosti maximum. Což se v případě, že prodá investorovi, získá 70% z její ceny a zbytek už nikdy neuvidí, tvrdit nedá.

Taky samotné vyplacení, refinancování, přeúvěrování zpětného leasingu může být problematické. V případě, že ho klient bude chtít a nebo muset vyplatit je totiž prakticky nemožné počítat s pomocí nebankovní hypotéky. Ta totiž většinou svojí výší (omezeným ltv na maximálně 60%) nedosáhne na požadovanou částku k odkupu zpět.

A tak pokud sami nedosáhnete na bankovní hypotéku, zároveň nemáte blízkého s čistým registrem a dostatečným, doložitelným příjem, která by dosáhla a byla ochotna si na sebe hypotéku za vás vzít, nebo strýce milionáře... Může to být problém. Nebudete totiž mít dostatek peněz k odkupu zpět a nemovitost tak "propadne" investorovi.

Samozřejmě jsou to všechno krajní scénáře, které ale mohou nastat. A proto je potřeba je brát v úvahu, aby člověk věděl, do čeho že to přesně jde. Odkup nemovitosti s následným pronájmem může být v určitých případech nápomocný. Jestli je to zrovna ten váš, nebo pro vás existujte podstatně výhodnější řešení, to je otázkou.

---

Podaná pomocná ruka:

Pokud budete chtít vaši situaci nezávazně vyhodnotit a navrhnout z našeho pohledu PRO řešení pro Vás, obraťte se na nás.

Za těch 10 let už jsme přece jen stihli vyslechnout přehršel příběhů od lidí, jejichž nemovitost je v ohrožení pro nezvladatelnou splátkovou zátěž, a nebo zákeřné tahy některých nebankovních supů. Všem klientům jsme se proto vždy snažili klást na srdce maximální obezřetnost, přičemž jsme sami pochopitelně cítili nemalý díl zodpovědnosti za jejich životní osudy. Při každém jednom případu jsme čelili zdánlivě triviální volbě: dokázat doopravdy pomoct / ponechat na pospas. Každé smíření se s tím druhým nebylo nikdy jednoduché, proto cíl, který jsme před sebe vytyčili, zůstával vždy stejný: dokázat zařadit co největší podíl poptávajících do první kategorie a zdárně je tak převézt - myšleno v pozitivním slovy smyslu, tedy z nepohody do komfortu, nikoli do katastrofy, jak to má kolem bezostyšně nastavené nejeden "dobrodinec".

Abychom se k němu byli schopni neustále přibližovat, bylo pro kolikrát nutné opustit svoji komfortní zónu, vykročit za hranice "možného" a vyvíjet nekončící aktivitu pro hledání a nacházení nových cest. Jedině za těchto předpokladů se dalo přicházet s novými a vylepšovat stávající možnosti, které by pasovali měnícím se potřebám poptávajících. I když v celém tom počínání zpětně shledáváme nejeden nedostatek, dělali jsme vždy, co bylo v našich silách, chutích a energetických možnostech, tak snad jsme nic nezvorali víc, než mělo být pohnojeno. Věříme, že hmatatelný užitek z našeho počínání by Vám byl ochotný upřímně potvrdit každý, kdo prošel našimi "hlavami", stejně jako že: