Co je to bonita u hypoték a úvěrů

Bonita je rozdíl mezi čistým měsíčním příjmem žadatele obecně o jakýkoli úvěrový produkt a náklady, které musí měsíčně platit například na své závazky (formou měsíčních splátek), svoji obživu, obživu svých dětí... A tento rozdíl musí být dostačující pro měsíční splátku tohoto nového úvěrového produktu. Pojem dostačující v dnešních podmínkách a přikázání od České národní banky znamená, že by měsíční náklady včetně budoucí splátky nového úvěru neměli přesáhnout 45% z celkového měsíční příjmu klienta.
Bankovní i nebankovní firmy dostali podle "nového úvěrového zákona" v povinnost od České Národní Banky prověřovat bonitu žadatele, než dojde k poskytnutí spotřebitelské (ne podnikatelské) hypotéky, obecně úvěru.

V úvěrovém světě je tedy zkoumání bonity aktivita poskytovatele, při které dochází k prověření schopnosti žadatele o úvěr splácet jeho měsíční splátku a to tak, že včetně současných měsíčních plateb nepřesáhne určitou část jeho čistého měsíčního příjmu. Dochází k tomu pochopitelně před schválením (nebo zamítnutím) poptávané hypotéky, půjčky, nebo úvěru.

Poskytovatel požaduje po žadateli doložit jeho čistý měsíční příjem většinou formou pracovní smlouvy, výplatními páskami a výpisem z účtu, pokud je žadatelem o úvěr zaměstnanec, nebo daňovým přiznání (většinou 2 kusů za poslední 2 roční období) v případě, že je žadatelem živnostník, OSVČ. Bankovní poskytovatel také nahlídne do registru dlužníků, kde vidí nejenom všechny současné úvěrové produkty a s nimi spojené splátky žadatele ale i jeho úvěrovou historii splácení.

Nebankovní poskytovatel si tento výpis z registru může vyžádat, aby viděl přesný seznam všech stávajících dluhů žadatele a nespoléhal se jenom na to, co je mu ze strany žadatele sděleno. Na základě toho se potom rozhodne, jestli bude ochota (možnost) žadateli peníze půjčit a pokud ano, tak za jakých přesných podmínek (třeba s podmínkou doplatit některé závazky) a parametrů (max částka, úrok, splatnost a další).

Co to přesně znamená a obnáší pro samotného žadatele a jak se může s nedostačující bonitou vypořádat?

Kdy k tomuto prověření bonity dochází?

Pokud žadatel potřebuje získat peníze prostřednictvím jakéhokoli úvěrového produktu a ten neslouží na účel podnikání, musí žadatel doložit poskytovateli takového produktu svůj příjem. A tento žadatelem doložený příjem musí být v dostačující výši vzhledem k jeho stávajícímu splátkovému zatížení a budoucí splátce požadovaného úvěrového produktu.

Co přesně bonita je?

Bonita žadatele je tedy rozdíl mezi jeho čistým měsíčním příjmem a současnými závazky. Pokud od jeho čistého měsíčního příjmu následně odečteme všechny současné měsíční splátky jeho závazků (a jeho životní minimum), musí zde být ještě dostatečný prostor pro splátku nového úvěru, o který žádá. Všechny splátky žadatele včetně budoucí splátky poptávaného úvěru by neměly přesáhnout 45% z jeho čistého měsíčního příjmu dle doporučení ČNB. Tuto hodnotu považuje za jakousi bezpečnou hranici zadluženosti žadatele, kterou není dobré z dlouhodobého hlediska překročit, neboť by se tak podstatně zvýšilo riziko jeho budoucího nesplácení, případně nezvladatelného zadlužení.

Pojem zvaný DSTI:

Tento poměr mezi čistým měsíčním příjmem a měsíčními platbami na závazky žadatele vyjadřuje ukazatel zvaný DSTI, který pochází z anglického sousloví: debt service to income. Jakmile se s tímto pojmem při podání žádosti o Vaši hypotéku setkáte, budete vědět, co banku zajímá... A pokud Vám řeknou, že nesplňujete požadované DSTI k získání hypotéky v požadované výši, znamená to, že výše její (budoucí) splátky by vzhledem ke splátkám všech vašich stávajících závazků přesáhla 45% Vašeho současného prokazatelného příjmu, který jste schopní bance doložit, a z toho důvodu Vám banka nemůže požadovanou hypotéku poskytnout...

Jak je možné zvýšit bonitu?

Alespoň do doby, než si:

  1. doplatíte některé Vaše stávající závazky ideálně z vlastních zdrojů (nebo je vyplatíte novým, splátkově výhodnějším, konsolidačním úvěrem / nebo požádáte o takzvanou restrukturalizaci, navýšení splatnosti stávajících úvěrů) a snížíte si tak celkovou zátěž měsíčních splátek
  2. přiberete k sobě spolužadatele (ručitele) s dostatečným, prokazatelným příjmem, který tak zvýší Váš celkový příjem a tím pádem i bonitu
  3. snížíte výši poptávaného úvěru, nebo natáhnete jeho splatnost na delší dobu, aby jeho měsíční splátka byla nižší a Vy se tak vlezli to daného DSTI

Proč se toto děje?

K tomuto prověřování dochází z jednoho prostého důvodu a to sice, aby nedocházelo k takzvanému nezodpovědnému, nadměrnému a nezvladatelnému zadlužování českých jedinců (spotřebitelů) a domácností. Aby nemusel stát řešit neustále se zvyšující počet nezvladatelně zadlužených subjektů, jejichž dluhy již nejsou absolutně schopni splácet, jelikož jejich měsíční splátky již dokonce přesahují jejich měsíční příjem. A tak, jak se říká, "jsou v kolotoči splátek", "lepí jednu půjčku druhou", tedy že si půjčují nové (nevýhodné) úvěry, jenom aby měli z čeho zaplatit splátky stávajících úvěrů. Samozřejmě tento kolotoč, lépe řečeno toto nabalování dluhů (od výhodných bankovních až po absolutně nevýhodné nebankovní mikropůjčky) má svůj limit (konec) a těmto lidem následně nezbývá nic jiného, než "utéci" do osobního bankrotu (insolvence)... To ve finále není dobré ani pro ně samotné, protože až 5 let musí žit z minima příjmu, často musí prodat svoji nemovitost na popud insolvenčního správce a už vůbec ne pro jejich věřitele (kteří jim v minulosti peníze půjčili), kteří tak můžou "na lusknutí prstu" přijít až o 70% z celkového množství peněz, které dlužníkovi půjčili...

Chtějí tak docílit toho, aby celková zadluženost lidí nepřesáhla právě zmíněnou hranici v rámci doporučeného DSTI, kterou považují za relativně bezpečnou... Cokoli nad rámec této úrovně totiž hrozí (například při neočekávanému snížení, nebo úplnému výpadku příjmu) nesplácením závazků dlužníka a "zbytečným" komplikacím, které z toho plynou jak pro něho samotného (různé sankce od poskytovatele, navyšování dluhů, zesplatnění, vymáhání, nucené prodeje nemovitostí (v exekucích a dražbách...), tak pro poskytovatele daného úvěrového produktu (složité vymáhání peněz zpět, s tím spojené zvýšené náklady, navíc zmíněné riziko snížení půjčené částky až na 30% její původní výše v případě, že soud schválí dlužníkovi osobní bankrot)...

Shrnutí na závěr:

Čistý měsíční příjem poptávajícího je tedy pouze určitým výchozím bodem pro výpočet bonity. Z něj se poté odečítají měsíční náklady na splátky veškerých závazků, které žadatel má u bank, případně mimobankovních subjektů, které jsou vidět v bankovních a mimobankovních registrech.

Dále se zde zohledňují určité měsíční náklady „na žití“, náklady na děti a jiné (v závislosti na měřítkách jednotlivých bankách, které se prostřednictvím formuláře
(často v rámci žádosti o úvěr) dotazují prostřednictvím konkrétních otázek, kdy výsledná bonita je následně vypočtena prostřednictvím "kalkulátoru" daných bank po zadání odpovědí na tyto otázky.

Všechny tyto „měsíční náklady“ se od čistého příjmu žadatele odečítají a výsledkem tohoto odpočtu je konkrétní bonita žadatele.

Bonita má ve finále vliv i na maximální možnou výši hypotéky k poskytnutí. Kdy žadatel může získat hypotéku ale třeba ne v požadované výši nebo na tak krátkou splatnost pokud budou zachovány jeho stávající závazky. Vyjádřeno v číslech tak žadatel s čistým příjmem (očištěným o veškeré měsíční splátky) 26 500 Kč měsíčně nedosáhne na hypotéku ve výši např. 3 000 000 Kč na 10 let splatnost (ať už protože delší nechce - chce mít hypotéku "co nejdříve z krku", nebo na delší splatnost nemá vzhledem k věku nárok), protože splátky na tak vysokou hypotéku na zvolenou splatnost můžou být například cca 28 280 Kč a tudíž vyšší, než jeho měsíční příjem očištěný o závazky, povinné měsíční platby...

Na bonitu má vliv i zvolená doba splatnosti poptávaného úvěru a tak pokud by si na tuto hypotéku natáhl žadatel s takovou bonitou dobu splatnosti na 30 let, dostal by se na měsíční splátku 11 800 Kč a hypotéka by tak pro něj byla v rámci kritéria DSTI (bonity) s přehledem schválená.

Samozřejmě zde má ještě prostor a tak může dobu splatnosti u požadované hypotéky snižovat (pokud ji chce mít co nejdříve splacenou při řádném splácení bez využití výjimečných splátek) a tím navyšovat měsíční splátku (ale zase například snižovat celkový přeplatek, RPSN), dokud se nedostane na bankou ještě akceptovatelnou hranici DSTI 45%. A tak například u 18 ti let splatnosti této hypotéky je její splátka vzhledem k současným závazkům žadatele ještě v pořádku, klient se tak dostane na DSTI například 44.5%, nicméně u nastavení splatnosti na 17 let už by její splátkou povolenou bonitní hranici přesáhl a bonita by v takovém případě pro získání hypotéky v takové výši na tak krátkou splatnost (s tak vysokou splátkou) už nestačila.

Z toho plyne mimo jiné pravidlo, že čím delší dobu splatnosti si u poptávané hypotéky nastavíte, tím vyšší částku můžete získat, protože Vás na ni její nižší budoucí splátka (a tím pádem i nižší DSTI) "pustí".


Pokud máte zájem i Vy individuálně vyhodnotit Vaši bonitu a současně na jejím základě zcela nezávazně navrhnout optimální úvěrový produkt na trhu z našeho pohledu, neváhejte nás kontaktovat.


Důležitá upozornění:


Úvěry řešíme od OD rámce 300 000 Kč, žádosti o menší peníze prosíme neodesílat.

To platí jak u bez i zástavních úvěrů, kdy na vině je zejména naše omezená časová kapacita a nerentabilita vzhledem k výnosům z celorepublikového vyřizování menších částek.
U desetitisícových úvěrů by musela být platební zátěž pro klienta natolik vysoká, že by to hraničilo s únosností a smysluplností vůbec.
Enormně úročené nebankovní mikro úvěry nabízené na trhu jsou toho jasným důkazem.

Prostý TIP:
Chcete-li míň, zkuste banku, nebo jednu z věhlasných nebankovních společností, nejde-li to dočasně z nějakého důvodu, doporučujeme toto období přečkat bez úvěrování a mezitím, je-li to možné, usilovat o odstranění překážející závady, nebo najít jiné východisko a bez úvěrování obejít úplně. Pořád lepší, než skočit z louže a skončit v blátě...

U půjčky bez zástavy hrají registry, příjmy, dluhy a tudíž i bonita žadatele zásadní úlohu.

Výhodnost a štědrost námi nabízených půjček bez jakékoliv zástavy musí být něčím vykoupená, tím je větší náročnost na stav registru, příjmu a výdajů (bonity) žadatele.
Tím netvrdíme, že by museli být v naprosto precizní kondici, aby ji bylo možné řešit. Na druhou stranu to ani nemůže být vyložená katastrofa.
Tyto žadatelovi kvality jsou totiž bez podmínky nemovitého zajištění jedinou zárukou řádného splácení a navrácení půjčených peněžních prostředků.
Proto představa, že je poskytovatel nechá zcela bez povšimnutí, je mylná. S vysokou mírou benevolence se setkáte jedině u těch miniaturních, na úkor toho i vysoce předražených, nebankovních půjček.
I tam by už ale půjčující měl ponovu provézt zběžné proklepnutí žadatele podobným způsobem a to z titulu jemu uložené povinnosti prověřit jeho úvěruschopnost zákonem o spotřebitelském úvěru.

Dokládané a zkoumané podklady:
Jednak u nich automaticky dochází k nahlédnutí do registrů, z nichž se bere v potaz řádnost zpětného splácení využitých úvěrových produktů a jejich momentální zatíženost, neboli žadatelova úvěrová angažovanost.
V rámci závažnosti poškození registrů platí, že by se v nich rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo nedávno oficiálně ukončené insolvence bez ohledu na splacenou část.
Pokud jsou tyto záznamy u žadatele evidoványnabízí se řešit se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky. Jiná věc do zástavy se prozatím nepřijímá.

V rámci příjmů pak bývá u zaměstnance vyžadována pracovní smlouva na dobu ne/určitou a dokládací procedura: potvrzení o výši příjmu za posledních 6 měsíců, výpisy z účtů a výplatní pásky, nebo určitá kombinace.
U podnikatelů OSVČ tvoří základ pro doložení jeho příjmů daňové přiznaní často zohledňované za poslední 2 roky, faktury, výpisy z účtů, obraty, výkazy zisků a ztrát, bezdlužnost vůči státu a opět různý jejich poměr.
K tomu je u obou samozřejmě možné započítat různé druhy příspěvků, přivýdělků, rent, důchodů...

Mají-li manželé uzavřené společné jmění manželů, je nutné, aby si "ze zákona i rozumu" žádali společně.

SJM neboli zkratka stvořená z počátečních písmen těchto tří slov: Společné Jmění Manželů totiž neslouží pouze k tomu, aby automaticky docházelo ke spravedlivému rozdělování (ne)movitého majetku, který po sňatku nabyde jeden z jeho účastníků, se svou drahou polovičkou v pohlavně rovnoprávném poměru 50/50, přestože se ona sama na žádné listině stvrzující její vlastnická práva zrovna nevyskytuje.

Podobným způsobem totiž může dojít k samovolnému přenášení a podvojnému přiřazování i toho dluhového, tedy úvěrového zaangažování (zatížení), které si za dobu manželství odváží "pořídit či převzít čistě sám na sebe" jeden z manželů za absence písemného souhlasu a tudíž snadno i vědomí toho druhého, kterého se tak i přesto mohou v budoucnu negativně (do)týkat případné spory vedené v souvislosti s řádným neplněním s ním spjatých povinností, přestože na úvěrových smlouvách o něm opět není ani zmínka. Jinými slovy pak, třeba z důvodu nesplácení, může dojít k věřitelovu (vymahačovu) uspokojení takto vzniklé pohledávky i z dlužníkovi poloviny majetku spadajícího do společného jmění, pokud nedisponuje žádným, výlučně vlastním.

A proto, aby byla plně zachována jakási partnerská transparentnost, musejí si u nás manželé k žádanému úvěru pokaždé přistupovat společně, mají-li mezi sebou v době podání žádosti společné jmění plně aktivní.

I zadlužení je totiž záležitostí mající důležité vazby na vzájemné soužití, k jejímuž mlžení by proto nemělo docházet už jen z principu lidskosti a zmíněné průhlednosti. O příjem silně ochuzená sestava žadatelů pak stejně v drtivé většině případů nevychází ani bonitně, což je další pádný argument pro neprodlené přesvědčení druhého z manželů k jeho přímé spoluúčasti na akci alespoň z pozice spolužadatele, potažmo budoucího spoludlužníka, který bere vítr z plachet narážkám hrdopychů typu: "Snad jsem už dospělá, plně svéprávná osoba oprávněná si rozhodovat sama za sebe a jednat, jak se mně zlíbí?!" To na každý pád jste, no též můžete být ve svých snahách zvenčí omezována, ohrožujete-li svým jednáním život bližního jako v tomto případě - (do)životního partnera.

Abyste se tak nedělo a Vy si pak mohli začít plně přetavovat své peněžní představy v realitu bez potřeby ohlížení se na rozmar manžela a žadonění o jeho souhlas, je nutné mít SJM zúžené, ideálně pak úplně rozdělené (zrušené). K tomu lze dospět buďto sepsáním předmanželské smlouvy upravující pravidla pro rozdělování společného jmění, nebo potom takovou jeho změnou provedenou kdykoliv v průběhu manželství třeba u notáře. Ten Vám po společné návštěvě (ne vážně nestačí, když přijdete sami) za pár tisíc rád rozváže křidélka a Vy si budete moct žádat a vystupovat každý sám za sebe, jak jen se Vám zachce bez nutnosti přizvání k účasti a výhledově i možnosti negativního zásahu toho druhého.

Tato tématika samozřejmě má své "světlé i tmavé" výjimky a potvrzující pravidla, stejně jako každý takový krok pochopitelně má své vlastní individuální specifika, pro i proti a tak i nároky na vhodné provedení, které je potřeba zohlednit a do výsledného díla všestranně zapracovat tak, aby sedli jako "hrnec na zadek" nejlepším zájmům obou manželů.

Více informací k této problematice si můžete přečíst: RADY A TIPY: SJM jak ho otočit ve svůj vlastní ekonomický prospěch

Hypotéku na koupi s nulovou akontací, do-zajištěním a KO registry či příjmy NELZE.

Nalejme si čisté info. Ne, vážně Vám nikdo nezaplatí celý vysněný baráček za miliony, když jste si na něho doposud nenašetřili ani korunu (dvacet tisíc fakt nic neřeší), nemáte co dalšího zastavit a navíc byste dle prokazatelných příjmů a zákonných ukazatelů bonity bezpečně neutáhli ani dvoutisícovku měsíčně navíc, nebo jsou vaše registry jeden velký paskvil, takže dát se tak vsadit na vaši schopnost řádného splácení, respektive absenci opožděné splátky, máte to s kurzem tak 46:1 v prospěch vašeho selhání to dokonce hned v prvním roce kalendáře.

Přibližně počítejte, že minimálně 20% budete muset "někde vyškrábnout", anebo hypotéku do-zajistit další nemovitostí v této hodnotě. Pokud byste se tím náhodou dokázali dostat na LTV nějakých 60%, může Vám toho být odpuštěno mnohem víc, neboť to je zhruba strop u nebankovní hypotéky Standard, avšak "na oplátku" u ní počítejte s podstatně vyššími provozními náklady.

Taky pochopitelně můžete mít tak absurdní štěstí, že se Vám podaří sehnat nemovitost s tržní hodnotou 5 milionů za 3. V takovém případě však počítejte s našim okamžitým dotazem: "Proč by vám ji kdo prodával za 3, když by ji mohl prodat za 5?". Nebude-li ve vaší odpovědi obsaženo něco ve smyslu rodinného příslušníka, dobrého kamaráda, nebo obchodního partnera, spíše počítejte s našim nesouhlasným stanoviskem.

Stejně tak, ostatně jako všude, může pomoct, podaří-li se Vám si k sobě sehnat takzvaného spolužadatele, který dohání vaši tristní ziskovost, nebo platební morálku. Natvrdo se tak však může stát, že začnete v úvěru doslova zavazet, překážet (mu) v jeho vyřízení. Ano, víme, že jste si ho k sobě dočasně přibrali, a chápeme, že opustit ho, nechat hypotéku i kupovanou nemovitost čistě na něm, není nic moc, ale hold jinak to kolikrát nepůjde, a navíc mezi námi děvčaty... Jestli ho potom z žádosti vyvážete, až se registry či příjmy "vyléčíte", nebo ho v ní nahradíte, vyjde prakticky nastejno, čili je prašť jak uhoď. Jen je potřeba dopředu vyladit a přednastavit.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši.

Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň.

Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost.
Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli.
Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu.

Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás.
Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora.
V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.


Obecné informace

Šedesátá, 7018/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

  • Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

  • +420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Zodpovědná osoba: Tomáš Maček, IČ: 88853225. Je vázaný zástupce samostatného zprostředkovatele. Jsou nabízeny jeho úvěrové možnosti (bankovní i nebankovní) úvěrové poradenství v rámci živnostenského oprávnění + nabídky investorů v rámci tipařských smluv. Dumdluhu.cz je internetový portál, projekt sloužící především ke kvalitnímu úvěrovému, dluhovému poradenství.

Řídíme se zákonem o spotřebitelském úvěru platným od 1. 12. 2016. Vždy u našich investorů dochází v rámci spotřebitelských úvěrů před jejich poskytnutím k posouzení schopnosti splácet - prověření bonity klienta. Dále nedochází k dvojím odměnám a jsou dodržena všechna další kritéria zákona uvedené v informacích trvale přístupných spotřebiteli a v reklamačním řádu.

Některé údaje uvedené na těchto internetových stránkách se nevztahují na spotřebitelské úvěry poskytované podle zákona o spotřebitelském úvěru 145/2010 Sb. Jedná se především o úvěry podnikatelské, realitní služby...

Copyright © 2012 - 2022 Dumdluhu.cz