Nebankovní hypotéky Sloučení půjček - Konsolidace Sloučení půjček - Konsolidace Podnikatelské úvěry Individuální financování Realitní služby

Jak probíhá refinancování hypotéky?

Jaký ideální průběh má mít refinancování bankovní i nebankovní hypotéky či jakéhokoli jiného zástavního práva na vaší nemovitosti? 

Někteří používají počeštěné názvy této hypoteční operace, jako jsou nejčastěji 2 následující: přefinancování nebo přeúvěrování. Nutno konstatovat, že oba znamenají naprosto totéž.

Pro zopakování: 

Co že to je?

Je to vyplacení stávající hypoteční (nebo jiné) zástavy na nemovitosti jiným hypotečním úvěrem.

Proč se tak děje?

Dochází k tomu především kvůli výhodnějším parametrům této nové hypotéky. Konkrétně nižší úrok, přeplatek a splátka jsou hlavními důvody, proč k přefinancování k novému věřiteli dochází. Tedy alespoň se tak děje ve všech běžných případech, kdy se méně výhodná hypotéka převádí za novou, více výhodnější.

Kde k tomu dochází?

Svědky takových událostí býváme na standardním bankovním hypotečním trhu v situacích, kdy mají úrokové sazby bankovních hypoték sklon spíše klesat.

Tak co že se to všechno o přeúvěrování nev(ý)hodné zástavy hodí znát?

Na co si dát dobrý pozor, abyste jednoho dne nemuseli hořce litovat? 

Banka za banku: 

Každý "majitel" bankovní hypotéky (dlužník) ji chce pochopitelně mít co možná nejlevnější. Proč by měl zbytečně přeplácet na úroku, když si ho může snížit několika kroky směřujícími k úspěšnému přeúvěrování. Někdo se domnívá, že je to relativně jednoduché a má pravdu. Jiný by naopak řekl, že to není žádná sranda a taky se jeho slova rozhodně nedají označit za omylná. Velice v tomto ohledu záleží na tom, kdo a o co konkrétně si žádá. Zajistit zdárně refinancování za účelem získání naprosto minimálního úroku bude daleko snazší pro prémiového klienta se skvělými registry, nadstandardními příjmy, bezproblémovou splátkovou historií a navíc se zajištěním lukrativní nemovitosti, která svojí hodnotou zdravě překračuje celkovou částku potřebnou k přefinancování. Naopak daleko větší soužení a útrapy to s velkou pravděpodobností budou pro někoho, kdo se nachází na opačném spektru těchto takzvaných VIP možností zmíněného jednotlivce. 

Ne vždycky musí jít nutně čistě o zrefinancování a zvýhodnění bankovní hypotéky, i když se právě s tím potýká hypoteční trh ve vysoké četnosti případů. Velice častými jsou taky požadavky, kdy klienti zároveň požadují peníze navíc, často na rekonstrukci nebo poplacení dražších bez zástavních dluhů, které okolo bankovní hypotéky mají. Většina takových poptávek se shoduje ve vyřčení požadavku, kterým dávají jasně najevo, že by chtěli získat ze svojí nemovitosti vzhledem k její odhadní ceně co největší možné množství peněz. Zkrátka chtějí maximální možné LTV a zároveň logicky minimální úrok a taky splátku díky nastavení na maximální možnou dobu splatnosti. 

Nebankovní hypotéko vyřeš to: 

Jindy může být podstatou klientovi žádosti výměna nebankovní hypotéky za výhodnější nebankovní hypotéku. Opět je pro žadatele primární snížit ideálně úrokovou sazbu a tak i částku, kterou budou muset za zapůjčené peníze přeplatit. Zároveň si taky často touží připsat další peníze nad hodnotu současného dluhu. Jakoby si jejich požadavky "z oka vypadli" v tom, že opět chtějí získat maximální možný finanční obnos vzhledem k tržní ceně zastavované nemovitosti. Aniž bychom se v tom museli nějak přehnaně nimrat, ukazovat prstem, odsuzovat... Přiznejme si konečně, že s nebankovní hypotéka nikdy nejspíš nebude žádné extra terno a tak převést nebankovní hypotéku za jinou nebankovní bude jen z těží poptávajícímu přinášet nějaké extra výhody. Všechny firmy půjčí plus mínus stejný obnos v potaz hodnotě (většinou MAX 60% LTV), jsou schopné nabídnout podobnou maximální délku splatnosti (většinou MAX 20 let) a u spotřebitelských úvěrů jsou taky zákonem nucení umožnit doplatit prakticky bez výraznějších sankcí. Ano, můžou se lišit v tom, kolik si skutečně plánují na jednotlivém "obchodním případu" vydělat. Nutno říct, že někteří jsou v tomto směru i přes vyšší úrok daleko umírněnější. Nedávají svým klientům neférové nástrahy do smluv a nesnaží se za každou cenu uplatňovat obrovské pokuty za kdejakou maličkost. Je s nimi daleko rozumnější domluva a stanovený úrok je pro ně dostatečný výdělek. To se o těch druhých "predátorech v úvěrové džungli" rozhodně tvrdit nedá. Co chci ale říct je to, že na první pohled si člověk moc nepomůže. Buď utíká kvůli tomu, že se obává právě zmíněných, neférových a velice nákladných praktik. Už začíná na vlastní kůži pociťovat, že jednání s takovou firmou je jeden velký děs a proto chce od ní "utéct" pryč. Už mu tam začínají sázet neočekávanou pokutu za pokutou, zvyšovat tu na začátku úžasnou úrokovou sazbu "do nebes"... A tak začne hledat náhradní nebankovní společnost. Ale on po ní zároveň chce stejné, nebo ideálně samozřejmě ještě výhodnější úrokové podmínky, než na které ho nalákal stávající půjčující. Taky by uvítal ještě víc peněz, něž kolik mu byl současný půjčující ochotný poskytnout. Jenomže on se na tak nízký úrok schopný dostat jenom kvůli tomu, aby vás vlákal do pasti. Nemyslel to s vámi dlouhodobě dobře, měl "záložní plány", ve kterých vám úrok zvedne hned, jakmile to bude možné a uplatní peněžní sankce, kterými dosažení touženého zisku dožene. Jak vám teď má jiná nebankovní firma půjčit za stejného, nebo lepšího úroku, když je úrok to jediné, co pro ni bude představovat zisk? Za tak malou odměnu by to nejspíš žádná z nich nedělala. 

Zbavit se nebezpečné nebankovní společnosti a vyměnit ji za slušnou a férovou je rozhodně žádoucí. Pokud byla nebankovní hypotéka nastavena krátkodobě a blíží se její termín nutného vrácení je jednoznačně nevyhnutelné převést ji v blízké době jinam. Stejně jako je jednoznačně žádoucí vyplatit hypotéku, kterou se vám pro její nesplácení věřitel rozhodl zesplatnit. Jestli je vhodné ukončit exekuční, insolvenční nebo až dražební proces, který je vedený proti vám a vaší nemovitosti? O tom se snad nemusíme bavit.

O nás bez nás:

A pokud teď prostě není možné získat na výhodnosti diametrálně odlišnou bankovní hypotéku, nezbývá, než sáhnout po hypotéce nebankovní, která je schopna absolutně ignorovat špatné registry a být uplatněná na cokoli, kterýkoli účel využití. Jenomže se musí primárně zohlednit nezávadnost hypotečních smluv, aby všemožnými nečestnými nástrahami nepředstavovali pro poptávající zvýšený stupeň nebezpečí. Potom je důležité, aby na ni bylo pohlíženo jako na krátkodobé, přechodné řešení do doby, než bude skrze naše kvalitní možnosti hypoteční úvěr v bankovním sektoru získat. Takže se neznechucovat nad tím, kolik za celých 20 let přeplatíte, jak je to šílené, že nic takového rozhodně nepodepíšete. Jedná se o překlenutí několika měsíců maximálně jednotek let. Takže je hlavní, abyste utáhli domluvenou měsíční splátku a poskytovatel byl té slušnosti, aby vás "nezasekl" nehoráznou pokutou, zvýšením úroku a splátky dřív, než se stihnete "rozkoukat a předělat" do banky. 

Samozřejmě je ideální, když se podaří řešit přímo do banky. Je to skutečná pomoct, když se podaří násobně snížit úrok, přeplatek, třeba i natáhnout splatnost a získat tak měsíční splátku, která té nebankovní nesahá ani po kotníky! Současně se vyvarovat všemožným úskalím a nebezpečenstvím nebankovní hypotéky a dostat svoji nemovitost do bezpečí absolutní standardnosti bankovní hypotéky!

K tomu máme s upřímnou hrdostí velice kvalitní nástroje a dostat poptávajícího napřímo je naší prioritou číslo 1. Kdybyste se zeptali spokojených poptávajících, potvrdili by vám, že se nám nezřídka kdy podaří a ušetříme je tak nemalých nákladů, které by museli vynaložit za nebankovní řešení, i když jenom dočasné.

Mějte na paměti, že v nebankovním lese na vás číhají různá, nezřídka kdy poměrně nebezpečná zvířata. Ty se nemůžou dočkat, až svoji kořist uštknou, nebo ji oberou ideálně až do "morku kostí". Nebuďte přehnaně důvěřiví slibujícím kecalům, nejste na prvním rande, dejte naivitu stranou. Rádi vás vyvedeme z omylu, když budete chtít. 

Kde všude jde refinancování uplatnit:

  1. Mám bankovní hypotéku, nicméně úroky od doby, kdy jsem si ji zdárně vyřídil, klesly hluboko pod sjednanou sazbu. Proto bych chtěl optimalizovat stávající hypoteční zatížení a docílit maximální možné úspory tím, že se vyřídí nová hypotéka s minimálním možným úrokem, kterou se ta stávající nahradí. Je pro mě žádoucí při příležitosti takového přefinancování a zvýhodnění získat taky určitý peněžní obnos navíc. Konkrétně chci získat částku xy nebo možné maximum, na které mě nová hypotéka pustí.
  2. Mám drahou nebo nepříliš bezpečnou nebankovní hypotéku, které se potřebuji nadobro zbavit. Zatěžuje mně nepřípustnou měsíční splátkou, nebo mě ohrožuje nepřijatelnými pokutami. Proto ji chci vyměnit za levnější a pokud možno standardností vstřícnější variantu. Protože mně nebyli ochotni dát tolik peněz, kolik sem potřeboval, zůstali mně kolem nebankovní hypotéky ještě další drahé dluhy bez zajištění. Proto bych jednoznačně uvítal peníze navíc, abych si je s nimi mohl ideálně všechny zaplatit a měl to všechno takzvaně v jednom hypotečním úvěru s přípustnou měsíční splátkou. Jinak reálně hrozí, že za nedlouho přestanu být schopný splácet a celý tento "dům z dluhů" se mně "sesype na hlavu". 

Tyto případy mají tendenci nabírat na vážnosti v sestupném pořadí. První je spíš taková, že by to byla pecka, kdyby se to podařilo. Ale není to nic, co by mně mohlo "existenčně ohrozit". Druhá je už podstatně vážnější a touha po vyřešení by tím pádem měla být daleko silnější. Často se ale paradoxně děje pravý opak, kdy k vítanému odstranění problémů přistupují velmi laxně, kontraproduktivně. Dělají věci, které k tomu nejsou žádoucí a co mají dělat, to jakoby v žádném případě. Celkové jejich nastavení dává tušit, že se v dané situaci neocitli náhodou.

Existují však stavy ještě horší, když už domluva na řádném splacení není možná. Těmi jsou:

  1. Tak špatně jsem splácel, že mému věřiteli došla trpělivost, mám zesplatněnou hypotéku a musím mu všechny půjčené peníze vrátit do konkrétního data. Jinak nejspíš bude celý můj dlužný obnos nadále růst o nemalé náklady. Už mně vyhrožují předáním pohledávky příslušenému exekutorskému úřadu a ten, pokud mám správné informace, často končí až donuceným prodejem nemovitosti v dražbě. 
  2. Mám vysokou pohledávku u pojišťovny, dodavatele elektřiny, nebo u jednoho ze státních úřadů, tento dluh se mně tam vytvořil pro neplacení dané služby a narost o různé upomínky. Nebo jsem dostal vysokou pokutu od některého ze státních orgánů a po mně požadována její bezodkladná úhrada. Dlužná částka se mně neustále navyšuje "vražedným" tempem o vysoké sankční úroky, průběžné pokuty a upomínky. To je důvod, proč ho potřebuji co nejdříve zaplatit, aby byl klid a nebyl sem vystavený nepříjemnostem s exekučním vymáháním. 
  3. Tak se stalo. Už mám na nemovitosti exekuci, insolvenci, nebo dokonce dražbu. Na moji nemovitost se chodí dívat různí lidé lačnící po jejím nabyti ideálně co nejhlouběji pod cenou, o kterou bych si prodejem za normálních okolností mohl bez větších problémů říct. Pokud se s tím zavčasu něco neudělá, bude co nevidět vyhlášený datum dražby, ve kterém moji nemovitost získá strana s nejvyšším příhozem. Budu muset ukončit užívání mojí nemovitosti a vystěhovat se "kdo ví" kam. Potřebuju jim do daného data zaplatit celou částku, kterou po mně exekutorský úřad požaduje, jinak mám smůlu a o vlastní nemovitost nadobro přijdu. 

Hlavní otázkou zůstává, co jde s jednotlivými těmito etapami dělat. Jak se ideálně zachovat, aby byla situace vyřešena tím nejlepším možným způsobem? Na "jak moc výhodnou" hypotéku bude možné tyto jednotlivé zátěže převést?

Stručnou odpovědí je, že nic jiného, než nebankovní nebo bankovní hypotéka na úvěrovém trhu není. Teda pomineme-li několik kostrbatých, polovičatých nabídek od všemožných soukromníků.

proč nebankovní radši nebrat

Na bankovní by měl mít člověk určité předpoklady především co se týká stavu registrů. Ty umí nebankovní hypotéka zcela ignorovat, nicméně cena, kterou si za to nechává zaplatit, je docela drahá. Několikanásobně vyšší úrok, tím pádem i o poznání vyšší splátka, přeplatek i poplatek za sjednání ve výši minimálně 4% jsou toho důkazem. Na druhou stranu, pomineme-li čistokrevnou hypotéku pro podnikatele, musí se u všech variant spotřebitelských hypoték dokládat příjem vždy a musí být současně splněná podmínka zákonné bonity. V tomto ohledu nemají nebankovní firmy žádnou podstatnou úlevu. Spotřebitelským zákonem stanovený maximální poměr mezi příjmy a výdaji žadatele nesmí být překročený v procesu sjednání nebankovní hypotéky. Určitou výhodou, která lehce nahrává do karet nebankovní hypotéce, je ještě fakt, že může být ve valné většině případů použita naprosto na cokoli. Podstatnou odlišností je jakási "standardnost", která oba tyto sektory doprovází. Zatímco v bankovním prostředí jsou všichni poskytovatelé na podobné úrovni, v nebankovním se slušnost firem může značně lišit. Některým může stačit jako zhodnocení vložených finančních prostředků s klientem zcela transparentně domluvený úrok, kdežto jiné se různými způsoby snaží docílit nemalého zisku ještě jinde. To pro jejich klienty často znamená riziko zvýšených nákladů na různých dalších "frontách". K tomuto je nutné být v nebankovním prostředí obezřetný a důkladnou kontrolou úvěrových smluv právníkem se snažit "nenaletět na špek" takovým půjčujícím. 

Předejít podepsání nečestných smluv se dá důkladnou prověrkou úvěrových smluv k podpisu optimálně někým zkušeným a znalým (právník, úvěrový specialista). Rozeznávacím znamením mohou být například až podezřele výhodné podmínky, tedy nízký úrok. Nedostatečné zhodnocení potom "dohánějí" dotyčné firmy na skrytých pokutách za různé banálnosti, které ale ve finále dělají nemalé peníze a obecně kladou klientům různé překážky v průběhu splácení. To může při nejmenším znepříjemnit život, nebo vést k přemrštěnému navýšení celkové dlužné částky, kterou si klient původně zapůjčil, v některých případech dokonce až na její násobky. Mít totiž nízkou splátku je jedna věc, ale nebýt pod tlakem různých neúměrných pokut za relativní maličkosti je věc druhá. Pro neférového nebankovního investora je stanovený úrok nedostatečným zhodnocením a proto vymýšlí a realizuje různé cesty, jak nad jeho rámec z klienta vylákat další, nemalé peníze. Dostatečné prověření a solidnost jeho úvěrových smluv tedy musí být vždy na 1. místě, bavíme-li se sjednání vhodné nebankovní hypotéky.

My se prvořadě snažíme zajistit pro naše poptávající bankovní řešení, v čemž dokážeme být úspěšní, i když si to poptávající už zkoušel ve zvolené bance, ale z nějakého důvodu mu to nevyšlo. I když jediné, co mu z takové snahy zůstalo, je zamítnutá žádost, není nutné "házet jehlu do žita". Hypotečním financováním Grand je totiž možné získat mimo jiné daleko vyšší částku z hodnoty nemovitosti do zástavy. Tam kde nebankovním firmám "dochází dech" na 50-ti %, tady je možné získat až 90% z ceny nemovitosti, která bude sloužit jako zástava oproti hypotéce! I to je důvod, proč stojí za to, abychom pro poptávajícího v tomto směru udělali možné maximum. 

Na nebankovní hypotéku pohlížíme jenom jako na něco přechodného. Dočasně se tak vyřeší nynější nemožnost zajistit hypotéku pro poptávajícího v bance, aby se tak následně stalo co nejdříve. Kdy přesně to bude, to logicky záleží na parametrech dané poptávky. Může to být otázka měsíců, maximálně pak několika let. 

Pokud ani jedno z těchto řešení nebude možné například kvůli zmíněné zákonné bonitě, nebo třeba přemrštěné částce, kterou klient striktně potřebuje k vyřešení situace, nezbývá než pouvažovat nad standardním prodejem zastavené nemovitosti za nejvyšší možnou cenu. 

vzorným přístupem k výbornému vyřešení

Ještě v návaznosti na předchozí tvrzení... Lidé v seriózních problémech se je často snaží řešit vskutku podivnými způsoby. I když jim člověk nabídne přibližně "tisíckrát" levnější řešení, nejsou ani schopni jednat rovně, dodržet domluvu a dodatečně si dodat vše potřebné. Žijí v jakési pokroucené deziluzi, že jim pohádkové vyřešení samo "spadne do klína". Že na ně snad tam někde v dáli čeká nějaká dobročinná či charitativní organizace, která je z jejich "srabu" vytáhne zadarmo. Oni se snad domnívají, že se takovou aktivitou někdo baví a ještě ji dotuje ze svých peněz, protože oni nechtějí zaplatit nic, nejlépe kdyby jim za to bylo ještě tak zaplaceno. S vyšpekulovaným přístupem se snaží všemožnými způsoby proces přechytračit, obcházet, využít služeb ale odměnit. Absolutně se tak neštítí zneužívat, intrikovat a lhát. Asi si myslí, že si takovým přístupem nějak pomůžou a dočkají něčí pomoci. Spíš to bude "z bláta do louže", ale tak co s tím, "házej perle sviním".  

Jestli můžeme něco moudrého poradit...

Řešte svoji situaci zavčas, nenechávejte to na "za pět minut dvanáct". Čím víc klidu a času bude do data nutného doplacení, tím jsou vyšší šance, že se to podaří i se zvyšují vyhlídky na získání výhodnějšího finančního řešení. Buďte v součinnosti s někým, kdo má s řešením situace zkušenosti a umí v tom takzvaně chodit. Soustřeďte se, abyste pro zdárné vyřešení situace vykonali možné maximum. 

Najděte si slušného specialistu, který vám dokáže nejenom odborně poradit, ale taky zároveň zařídit vyplacení nejv(ý)hodnější možnou cestou. Můžete si najít klidně i dva takové. Jednoho do zálohy pro případ, že by se ten první třeba nakonec nedokázal dodržet slíbené. Ať v takové situaci nezůstanete "na ocet" bez jakéhokoli záložní plánu. Více realizacím se zabývajících subjektů bychom raději nedoporučovali, protože to z toho potom člověk má akorát tak guláš. Neví kam se vrhnout dřív, poletuje mezi nimi jako "moucha v lampě" a než aby se přiblížil k vyřešení, spíš si tím šance na úspěch podstatně sníží. 

Chovejte se k němu ve vlastním zájmu slušně, jak se hodí k někomu, kdo vám přichází pomoct z velkých problémů, do kterých jste se dostali (ať už vlastní vinou nebo zaviněním jiných, to teď není tak úplně podstatné) a do posledního "puntíku" plňte všechno potřebné, co vám řekne, doporučí. Vynakládejte maximální možnou snahu, abyste se podřídili, přizpůsobili a mohlo vám být pomoženo.

V opačném případě, kdy se vydáte cestou "vymýšlení, naparování a pochybno-pofidérního přístupu", se opravdu obávám, že máte setsakramentskou smůlu. 

Co dalšího se může hodit znát

Zajímá-li Vás čistě "stručná" odpověď v bodech, můžete přejít ihned k tomu podstatnému tak, že přeskočíte úvodní "povídání" na prvních několika odstavcích a s klidem se posunete kurzorem myši na odrážky níže. Zde se dočtete o tom, jak přesně v jednotlivých krocích probíhá refinancování hypotéky a jaký obecný postup se s ním "krok po kroku" pojí. Nemine vás ani doporučení, čemu se raději pro klidný spánek raději vyvarovat. 

Dotazy na rozehřátí spojené s refinancování za účelem získání Vaší pozornosti: 

Jste hrdým majitelem některé z hypoték, kterou jste si v minulosti zdárně sjednali a i když to na úroku není žádná hrůza, zamýšlíte se nyní nad tím, jestli by pro Vás náhodou na hypotečním trhu nebyla k mání nová hypotéka s výhodnějším úrokem, jejímž prostřednictvím by jste tu svoji současnou vyplatili a spláceli tak (i celkově přeplatili) méně?

Nebo jste dokonce donuceni stávajícím zástavním věřitelem hypotéku u něj celou doplatit, ať už z důvodu jejího náhlého výrazného zdražení, které není dále únosné, nebo protože byla takzvaně zesplatněna kvůli jejímu problematickému splácení? 

Tak nebo tak vás zkrátka a jednoduše zajímá, jak přesně probíhá refinancování stávající hypotéky na novou a jaký ideální postup pro takový úkon zvolit...?

Refinancování hypotéky, činnost jako každá jiná, třeba jako koupě nového auta:

Refinancování hypotéky by se dalo s trochou nadsázky přirovnat k přechodu ze starého auta na nové. Určitě by jste radši přešli na lepší auto, než jít z lepšího na horší. To by nedávalo smysl, ledaže by vás k tomu přinutila horší finanční situace a potřeba peněz... V první řadě si nejspíš určíte (definujete), jestli a za kolik by se dal prodat stávající vůz a o jaký typ vozu by jste měli eventuální zájem, jakou službu by měl splňovat, kolik by měl stát, aby jeho koupě neohrozilo vaši "finanční pohodu" a potom už jenom rozhodíte sítě a bedlivě sledujete inzeráty a nabídku na trzích. Jakmile se objeví ten pravý kus, prověříte jeho stav ideálně s člověkem znalým (automechanikem) a pokud ze svého odborného pohledu vyhodnotí, že je v pořádku (bez skrytých závad), teprve tehdy uděláte finální krok a auto si koupíte...

Obecný postup: 

U záměru převést svoji současnou hypotéku na novou, v ideálním případě výhodnější, dovolí-li to v daným moment výše úroků nabízených na trhu, je to docela podobné. První si zjistíte možnost a podmínky pro doplacení u stávajícího věřitele, je-li to vůbec možné a nebude po vás vyžadována přehnaná sankce za předčasné splacení, kdy by refinancování i když na výhodnější hypotéku nemuselo dávat smysl. Pokud je zde všechno v pořádku a vyplatit stávající hypotéku je Vám umožněno v ideálním případě bezplatně, teprve tehdy je vhodné začít se poohlížet na hypotečním trhu. Nejdříve se nezávazně poptejte pro lepší orientaci na bližší parametry poskytovaných hypoték v jednotlivých bankách (neplánujete-li refinancovat do nebankovní společnosti), aniž by jste závazně podepisovali žádost, provedl se tak prescoring. Otevírat více žádostí totiž může mít spíše negativní dopady především dojde-li k zamítnutí žádosti. Tento záznam (informace) se potom předává mezi jednotlivými bankami a dokonce tak může zhatit šance na schválení hypotéky v bance, ve které by jinak předschválení zdárně dopadlo. Nejprve vyberte poskytovatele ochotného nabídnout vám ty nejlepší parametry hypotéky a až u tohoto podepište oficiální žádost a po pozitivním předschválení dodejte všechny podklady pro finální schválení a vyplacení jeho hypotéky. Získat pozitivní prescoring je otázkou především stavu registrů žadatele a tak aby jste minimalizovali riziko, že dopadne negativně a vy tak získáte vroubek ze zamítnutí žádosti ve vašem registru, můžete si opatřit výpisy z registru cbcb, cncb a solus (pokud hrozí, že tam nějaký ten záznam je), tyto poté předložit do banky a požadovat přesné vyjádření, jestli je s takovým stavem registru riziko zamítnutí žádosti a jak vysoké. Při troše snahy by jste v optimálním případě dokonce mohli získat jakési závazné, čestné prohlášení od bankéře ve vybrané bance, že s daným stavem registrů a dalšími sdělenými faktory získáte pozitivní prescoring a tak eliminovat riziko následného zamítnutí. Měli by jste to jasně, "černé na bílém" na papíře. A pokud vybíráte hypotéku k refinancování v nebankovním sektoru, rozhodně si s sebou ke kontrole (úvěrových smluv) vezměte úvěrového automechanika, riziko že narazíte na neférového poskytovatele snažícího se na vás nadměrně obohatit je příliš vysoké na to, aby jste si za takovou službu korektury úvěrových smluv nezaplatili několik tisíc Kč!

 

Z obecného pohledu je možné průběh refinancování hypotéky shrnout do následujících několika kroků:

Než vůbec začnete hledat za svoji stávající hypotéku náhradu, doporučujeme se informovat o podmínkách (především co se týká sankce za předčasné doplacení), za kterých Váš současný věřitel refinancování (vyplacení) stávající hypotéky umožní. Například pokud máte svoji hypotéku ještě stále zafixovanou (stále vám tak běží fixační období) a navíc sjednanou před rokem 2016, může být sankce za vyplacení tak vysoká, že Vás „přejde chuť“ převádět ji jinam. I když by jste na nové hypotéce získali daleko výhodnější podmínky, návratnost celé takové akce by vzhledem k výši pokuty za předčasné splacení přestala dávat smysl. To už je v takových případech mnohdy lepší počkat na výročí fixačního období, tedy na den, kdy fixace skončí a bude tak možné hypotéku zcela zdarma doplatit. Nemusí se ale jednat jen o komplikace hrozící z důvodu fixace, která se týká spíše standardních bankovních hypoték. Problém může nastat taky u nebankovních hypoték, u kterých (z mého pohledu těch rozhodně méně slušných) může jejich poskytovatel různými praktikami komplikovat a podstatně zdražovat možnost jednorázového doplacení (převedení jinam) tím, že si naúčtuje k celkové dlužné částce různé pokuty, například ušlé úroky za celou domluvenou dobu splatnosti. V takovém případě opět nemusí dávat smysl převádět takovou nebankovní hypotéku jinam, pokud tedy rozdíl na výhodnosti není tak výrazný, že se nárokovaná pokuta rychle nevrátí (ideálně v horizontu několika měsíců) z vytvořené úspory a potom už jen "šetříte" nižším úrokem u nové hypotéky, tedy i celkovým přeplatkem na ní za předpokladu zvolení stejné délky splatnosti. Nutno dodat, že by k takovému nemalému navyšování celkového dluhu k úhradě zpět nemělo docházet u spotřebitelských typů nebankovních hypoték. Zde totiž poskytovatel podléhá "novému" zákonu o spotřebitelském úvěru, na jehož základě by měl poskytovatel umožnit jednorázové doplacení kdykoli a zároveň za poplatek maximálně 1% z výše vrácené částky, byla-li sjednána po zavedení tohoto zákona v platnost, tedy přibližně po prvním prosinci roku 2016. Jelikož prozatím nevyšla novela zákona o podnikatelském úvěru, znamená to, že podnikatelské úvěry prozatím nebyly nijak regulovány a jejich poskytovatelé si tak nejenom v tomto ohledu mohou dělat cokoli, co uznají sami za vhodné. Je proto na místě prověřit právní nárok nebankovní firmy, naúčtovala-li si větší sankce za předčasné splacení, než kolik dělá 1% z celkového dluhu. Zároveň je žádoucí být k tomuto obezřetný u podnikatelských variant financování, ptát se na možnost jednorázového doplacení (kdy je možné bezplatně, za jakých omezení, okolností a s tím spojených poplatků). 

Teď když jste si zjistili bližší informace o možnosti jednorázového doplacení (kam se řadí i převedení - refinancování k jinému věřiteli) vaší hypotéky u stávajícího věřitele, dává takový krok jednoznačný smysl a jste tak definitivně rozhodnuti, že pokud se v průběhu sjednání nové hypotéky nic nepokazí a že toto za přislíbeného úroku nakonec dobře dopadne, refinancovat budete.

Je v tomto bodě vhodné začít s hledáním a výběrem konkrétní hypoteční společnosti (ať už bankovní, nebo není-li nazbyt tak nebankovní) a optimálního hypotečního produktu v jejich nabídce, který bude splňovat vámi očekávané parametry, které jste si dopředu orientačně zjistili. To znamená, že: 

A) oslovíte makléře, který většinou disponuje přehledným srovnávačem všech poskytovatelů na trhu a taky z vlastních zkušeností a kvalit (pokud jsou dostatečné) doporučí ideálního poskytovatele a jeho hypoteční produkt. Dále těž dopředu čistě na základě zjištěných informací k vaší situaci a požadavku prověří zcela nezávazně průchodnost takové hypotéky, jestli ji jako žadatel budete moci s větší pravděpodobností získat a má tak smyl podepsat žádost a pustit se tak do jejího vyřízení naostro, nebo nikoli. A když už vyhodnotí reálnost zdárného sjednání hypotéky u vybraného poskytovatele jako vysokou, v drtivé většině případů musí být následně také schopen dostát tomuto příslibu a sjednat ji bez sebemenší změny přislíbených parametrů, které dopředu avizoval. Protože právě tento makléř ji za Vás bude u poskytovatele vyřizovat a komunikovat a udělá tak svoje maximum pro hladký průběh jejího sjednání od začátku do konce, aniž by jste do sjednání museli investovat přebytečné množství energie, času, úsilí. Není dobrou vizitkou, když makléř dopředu naslibuje něco, co potom není schopný dodržet. Na mysli mám především slíbený úrok, splatnost a podobně důležité parametry. Sice často jen tlumočí informace od poskytovatele, no i přesto by měl mít zde nastavené vztah tak, aby informace které zde získá a následně sdělí svému klientovi, aby byly vždy přesné a "do puntíku" dodrženy. A ne, aby se dělo v úvěrovém světě tak často praktikované "když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají"... A realita potom na míle daleko... Protože pokud makléř nedostojí svým závazkům a přesně takovou hypotéku, jakou slíbil, se mu nakonec z jakéhokoli důvodu náhodou nepodaří sjednat, hrozí, že se klient naštve, ztratí zájem s ním cokoli dál řešit, a protože se u slušného makléře nikdy neplatí nic dopředu (jsou zaplacení až ze zdárně vyplacené hypotéky), investuje do vyřízení hypotéky pro vás hodně času a energie, ale není za ni zaplacený, protože k čerpání hypotéky nedojde... Proto by mu mělo záležet na tom, aby co řekne, tak taky platilo. Slušný makléř je placený až za kvalitně odvedenou práci, tedy až jsou peníze z nové hypotéky vyplaceny. Stejně jako kvalitní malíř, až když vymaluje dům v kvalitách, které jste si dopředu stanovili, sdělil a Vy očekávali... Nehledě na to, že plně spokojený klient znamená pro makléře potenciál pro nové klienty v budoucnu, které získá díky doporučení za kvalitně odvedenou práci... A to asi nezíská, když nesplní to, co slíbí. Všechny výhody spojené s využitím makléře dopodrobna zmiňuji v jednom z článků v aktualitách a není jich málo, můžete si přečíst...

B) můžete se pustit do procesu sjednání na vlastní pěst a oslovit tak ideálně každou jednu banku zvlášť, ať už prostřednictvím žádostí na internetu, ideálně fyzickou návštěvou pobočky. Což, jak brzy zjistíte, je relativně náročný proces jak z hlediska času, tak také energie. Nicméně teoreticky by vám mohlo stačit zajít si například do svojí banky a vyžádat si zde co nejvýhodnější hypoteční nabídku, se kterou by jste potom obešli další dvě banky, které Vám do telefonu sdělí nabídku nejnižšího úroku a vyfiltrujete si ji tak právě na základě tohoto filtru po obvolání maximálního množství bank. Netvrdím, že tímto způsobem zaručeně získáte tu nejvýhodnější nabídku na trhu, ale alespoň se k ní můžete přiblížit, pokud služeb kvalitního makléře využít nechcete ať už z jakýchkoli důvodů... 

6 kroků, kterými by se mělo odvíjet každé správné přefinancování:

  1. z oslovených úvěrových společností si nejspíš vyberete tu, která bude ochotná Vám peníze půjčit za lepšího úroku, než který nabídli zbylí oslovení konkurenti. Tedy takovou, která Vám nabídne tu nejvýhodnější prediktivní (indikativní, orientační) nabídku hypotéky. Tato nabídka se Vám líbí (je v ideálním případě podstatně výhodnější než stávající hypotéka) a přejete si tak pokračovat v jejímu sjednání, aby nastalo její vyplacení a tím pádem i samotné refinancování Vaší stávající hypotéky co nejdříve. Ukončíte tak všechny žádosti a rozjednané aktivity ve všech dalších bankách, omluvíte se, že už nemáte zájem zde řešit (můžete zmínit i důvod a sice že jste se rozhodli pro konkurenční nabídku) a plně se začnete soustředit na proces vyřízení právě zvolené hypotéky. V této nabídce vidíte přislíbené parametry hypotéky jakou jsou například: roční úrokovou sazbu, RPSN, Vámi zvolenou dobu splatnosti, celkový přeplatek za tuto dobu splatnosti pro případ, že nevzniknou problémy se splácením této hypotéky v průběhu doby splatnosti nebo nedojde v jejím průběhu k výjimečnému jednorázovému doplacení, splátce a samozřejmě se zde taky nachází ten nejpodstatnější podstatný údaj a sice výše měsíční splátky, kterou budete na nové hypotéce muset při zvolené době splatnosti splácet a další... Toto je logický proces, který ale nedoporučuji praktikovat při výběru nebankovní hypotéky! Zde totiž zdaleka neplatí, že čím nižší úrok, tím celkově levnější. Jsou totiž nebankovní poskytovatelé, kteří zneužijí výše zmíněného (obecně naprosto logického a v pořádku) rozhodování při výběru vhodné hypotéky, nabídnou proto schválně nízký úrok, ale nedostatek ve výdělku na úroku potom řeší formou velice nepříjemných a často likvidačně vysokých pokut na všem možném v průběhu splácení hypotéky! Když ještě trochu odbočím, proč by si klient vybíral tu méně výhodnou? Napadá mě důvod, že mu poskytovatel například umožní nastavením "dalších parametrů hypotéky" dělat s ní věci, které by s tou  úrokově výhodnější nebyly možné, jako můžou být: nepotřeba dodání některých podkladů ke zdárnému sjednání nebo v průběhu splácení, nebo nižší náročnost na jejich celkový stav, dále více vyhovující průběh ohodnocování nemovitosti odhadcem, nebo třeba podmínky pro výjimečné splácení, celkově splácení obecně... Také se často děje, že i když nabídnutý úrok je na papíře v indikativní nabídce na jedné z hypoték nižší, různé poplatky za správu a vedení účtu, povinné a třeba podstatně méně výhodné pojištění, které je nutné si sjednat navíc jedině u daného poskytovatele, nebo nutnost zaplatit si sám odhad... Celkový přeplatek je potom na takové hypotéce za zvolené období podstatně dražší, což můžete sami jednoduše vyčíst a spočítat si ve splátkovém kalendáři...
  2. tomuto vítěznému poskytovateli předložíte a dodáte všechny podklady, které jsou potřebné k předschválení (pozitivnímu prescoringu) vítězné hypotéky. Jedná se většinou o vyplnění a podpis žádosti o hypotéku, kopii dokladů totožnosti se souhlasem ke zpracování osobních údajů. A předpokládejme tu lepší variantu, že vám hypotéka bude dle předpokladu předschválena, prescoring dopadne pozitivně. Nestane se tak tuze nepříjemná věc, že v bance po oficiálním podání žádosti a provedení prescoringu řekli něco jako "omlouváme se, ale požadovanou hypotéku není možné poskytnout například z interních důvodů, nebo z důvodu nevyhovujícího stavu registru" a podobně. To by znamenalo, že bankéř na pobočce udělal  pro vás velice nepříjemnou věc a sice, že po dodání informací řekl, že prescoring vidí pozitivně, ale ten nakonec dopadne negativně a vy teď máte negativní záznam v registru kvůli zamítnuté žádosti, která bude snižovat šance na získání hypotéky u dalších poskytovatelů, nebo bude znamenat horší skupinu a tím pádem méně výhodné podmínky. Banky si totiž takové informace o lidech mezi sebou předávají... 
  3. v lepším (častějším případě) vám ale byla předschválena hypotéka a předložen seznam všech podkladů, které teď bude potřeba v adekvátním tvaru doručit na centrálu k definitivnímu schválení a tvorbě úvěrových smluv a vašim úkolem teď bude si je do posledního zajistit a dodat poskytovateli ve stavu, který bude přesně odpovídat tomu, co jste před samotným předschválením hypotéky poskytovateli sdělili, avizovali. 
  4. Dodáte tak potřebné podklady ke schválení hypotéky jako jsou: úvěrové smlouvy stávající hypotéky, nebo například kupní smlouvy, odhad na nemovitost provedený certifikovaným odhadcem, účelové faktury, současný příjem a další. Jako jeden z posledních kroků si zažádejte si o tzv. kvitanci (vyčíslení) stávající hypotéky k předpokládanému datu čerpání nové hypotéky a to u svojí stávající banky (popř. nebankovní společnosti), která má ze zákona povinnost Vám toto vyčíslení dodat, aby nový věřitel přesně věděl, jakou částku (do koruny) má vyplatit na účet Vašeho stávajícího věřitele, aby refinancování mohlo nastat a bylo kompletní.
  5. Pokud budou všechny podklady potřebné ke schválení kompletní a v potřebném tvaru odeslané na centrálu poskytovatele, dojde na jejich základě k finálnímu schválení hypotéky a poskytovatel na centrále vytvoří úvěrové a zástavní smlouvy k podpisu přesně na míru vaší nové hypotéky a odešle je k vám, respektive vašemu bankéři. Pořádně si je prostudujte, především pokud pochází od nebankovního poskytovatele. V takovém případě nejlépe ve spolupráci se znalým právníkem, nebo odborníkem, který se přímo této problematice věnuje a především bude na Vaší straně. Stejně jako by jste si ke koupi ojetého auta měli vzít svého mechanika nebo obecně člověka, který se vyzná a minimalizuje tak riziko koupi "ojeté kraksny", do které budete v budoucnu jenom "sypat" další peníze. Je rozhodně dobré se při kontrole smluv zaměřit na to, co Vás v průběhu splácení (i v případě případného nesplácení) nové hypotéky čeká. Na myslí mám opět například zmíněnou možnost hypotéku v budoucnu doplatit, zrefinancovat jinam. Bude to možné, kdy a za kolik?  ... Naopak bankovní úvěrové a zástavní smlouvy jsou z mého pohledu zkrátka v pohodě, plus mínus ve stejném tvaru a obnášející podobné rizika u všech bankovních domů stejné. Proto pročítání často obrovského množství lejster plných právních prohlášení a "keců", jenom aby banka splňovala všechny možné směrnice EU , GDPR a zákonné přikázání... To považuji jaksi za zbytečné a ztrátu času, protože všechny jsou tak plus mínus podobné, jakoby standardní, v pohodě... Nehrozí tam na rozdíl od nebankovního sektoru nějaké skryté dodatky, nebo nebezpečí neočekávaného prodražení... A ruku na srdce, málokterá banka taky bude měnit svoje smlouvy individuálně podle požadavků jednotlivých klientů. "Smlouvy jsou jaké jsou, ber nebo nech být", to často uslyšíte z úst bankéřů, nicméně i většiny nebankovních firem... Proto je dostatečné zde znát základní a podstatné údaje, které na vás budou mít při splácení hlavní vliv a ty si nechat ukázat bankéřem..
  6. Pokud je zde vše v pořádku, nebo právník smlouvy takzvaně od připomínkoval (upozornil, co je v nich pro vás v budoucnu potenciálně nebezpečné a jak by bylo dobré daná znění upravit, aby to bylo v pořádku) a poskytovatel je na základě těchto kritérií upravil (takzvaná korekce) přesně dle požadavků právníka, je nejvyšší čas smlouvy podepsat, zajít na katastr a společně například s kolkem odeslat je zpátky na centrálu poskytovatele. Opět by jste měli dostat přesný a přehledný seznam, které z podkladů si necháváte jako klient a které posíláte zpět na centrálu a tak si je můžete postupně "odškrkat". Jakmile sem podklady dorazí a jsou opět v pořádku (už se vlastně ani nemá velice co nesprávně dodat), většinou na druhý den od tohoto okamžiku poskytovatel uvolňuje (odesílá, vyplácí) peníze na účet stávajícího věřitele, který je uvedený v úvěrových smlouvách...

Tak tedy gratulujeme, v tomto bodě máte refinancování hypotéky úspěšně zvládnuto.

Peníze od nového věřitele jsou na cestě ke stávajícímu! Proces zdárného refinancování hypotéky je tímto u konce... :-)

Většinou do několika pracovních dnů od podpisu úvěrových smluv a zaslání na centrálu tak proběhne samotné refinancování hypotéky. Budou tak požadované peníze v přesné výši zaslány na účet stávajícího věřitele a na Vaši nemovitost půjde zástavní právo nového poskytovatele, u kterého jste si novou hypotéku sjednali, uzavřeli.

Nastavené měsíční splátky nové hypotéky řádně posíláte v alespoň minimální požadované výši ke stanovenému datu (většinou dni v měsíci) a sice na k tomuto účelu vytvořený úvěrový účet patřící nové úvěrové společnosti, kam jste si svoji hypotéku nedávno převedli, takzvaně přerefinancovali.

Za tímto účelem si dovolíme vám dát 2 tipy

I. z nich je, aby jste si vždy nechali na svém účtu (pokud se z něho automaticky strhávají peníze na splátku, nebo vám slouží čistě k uložení peněz na budoucí splácení) určitou rezervu na splácení v zůstatku minimálně takovém, aby vám pokryl tři řádné splátky hypotéky. V takovém případě musí být zůstatek na tomto účtu vždy alespoň trojnásobkem měsíční splátky. Čím více peněz zde bude, tím pochopitelně větší klid budete mít pro případ, že by vypadl (nebo se podstatně snížil) příjem ať už váš, nebo celé domácnosti.

II. aby jste snížili riziko, že splátku nepošlete a dostanete se tak do problémů minimálně se zhoršeným stavem registru (a tak riziko zamítnutí v případě žádosti o další úvěrový produkt v budoucnu - například auto úvěr), kvůli tomu, že jste zapomněli na nejpozdější termín splátky a neposlali ji (a současně nesplnili pravidlo č. 1 a neměli na účtu dostatečný zůstatek alespoň na tuto jednu splátku), a aby jste nemuseli myslet (mezi spoustou dalších dat, které si musíte pamatovat) i na datum takové splátky, nastavte si na pobočce nebo v internetovém bankovnictví takzvané inkaso, pravidelnou měsíční platbu která bude ve vámi určené výši odcházet vždy ve zvolený datum a na určený účet (v tomto případě ten pro splátku vaší hypotéky). Nemusíte tak myslet na to, že například 23. dne v měsíci musíte poslat tolik peněz na to číslo účtu, aby to tam nejhůř 25. ke dni splátky bylo připsané a splátka tak mohla proběhnout. Děje se to automaticky, je to otázka několika kliknutí a může Vám to "ulehčit život"... 

Co říct závěrem?

No nejspíš jen to, že toto řádné splácení následně bude muset probíhat až do data (dne), kdy celou hypotéku takovými řádnými splátkami zaplatíte a dospějete tak k úplnému konci svého splátkového kalendáře... Nebo si při této cestě pomůžete výjimečnými, průběžnými splátkami, nebo jednorázovým doplacením, třeba přefinancováním zase jinam, k (opět optimálně výhodnějšímu) zástavnímu věřiteli...

 

Za tým DumDluhu.cz Vám v tomto směru přejeme hodně štěstí :-)

V případě jakýchkoli nejasností, nebo komplikací v průběhu splácení se na nás neváhejte obrátit, rádi zodpovíme veškeré vaše dotazy týkající se hypotečního financování.

 

Další obsah: 

Pro koho a v jaké situaci je vhodné začít refinancováním?

Pokud jste zrovna v situaci, kdy se začínáte poohlížet po nové bankovní hypotéce z důvodu nabídky podstatně nižších úroků na trhu a ideálně vám taky pomalu končí fixace na té stávající, právě pro Vás může být tento článek vhodným.

Cíl je pro Vás jasný a sice najít banku, která vám k datu ukončení fixace stávající hypotéky poskytne hypotéku novou a to s co nejnižším úrokem a celkovým přeplatkem.

Touto by jste v den ukončení fixace stávající hypotéku vyplatili takzvaně refinancovali na novou a dále tak spláceli méně za výhodnějších podmínek.

Upozornění:

nejnižší úrok nemusí znamenat nejméně nákladnou hypotéku a celkový přeplatek na ni a to z důvodu dalších nákladů na hypotéce jako jsou například poplatky za správu, náklady na pojištění, nebo třeba bankou hrazené náklady na odhadce... A tak může ve finále vyjít dráž hypotéka se sice nižším úrokem ale za to vyššími okolními náklady.

Je proto dobré i tyto dodatečné náklady spojené s hypotékou sledovat například prostřednictvím splátkového kalendáře a seznamu veškerých nákladů spojených s jejím vyřízením, splácením (i případným nesplácením) a doplacením a těmito se řídit při výběru té s nejnižšími celkovými náklady za zvolené období splatnosti a především fixace. Protože právě po celé období zvolené fixace by měly být tyto náklady vesměs neměnné, neboť se vlastně jedná o jakýsi základní kámen "proč si fixaci vůbec stanovit" (že Vám poskytovatel podrží předem stanovené náklady s hypotékou spojené: úrok, přeplatek a splátku výměnnou za jakousi vaši věrnost, tedy omezené možnosti týkající se výjimečné splátky a jednorázového doplacení) a tím pádem přesně určitelné.

To stejně se nedá říct o přesném stanovení nákladů na celou dobu zvolené splatnosti, protože pokud zrovna nemáte fixaci nastavenou na celou dobu splatnosti (což bývá zřídkakdy), náklady spojené s hypotékou se po ukončení její fixace mohou výrazně změnit a dopředu nelze odhadnout, jak moc, ani kterým směrem.

Bude to záležet především na tom, jaké v den daný moment budou nabízené úroky na trhu, tedy na jak "výhodnou" hypotéku bude možné v tento okamžik refinancovat, nebo předělat u stávající banky. A i když se obecně předpokládá vyšší pravděpodobnost pro růst úrokových sazeb do budoucna, nikdo neví jak moc, nebo-li v jakém časovém horizontu, o kolik...

Až pokud najdete takového "kandidáta", který dá současně vyjádření, že vám za daných podmínek v daném situaci (stavu vašich registrů, příjmu-bonity, účelu využití a mnoho dalšího) půjčí, teprve tehdy bývá vhodné se naplno ponořit do jednání jak se stávajícím věřitelem na dohodnutí podmínek pro vyplacení jeho hypotéky touto novou, tak s novým věřitelem, který ji poskytne. U stávajícího věřitele je většinou zapotřebí vyžádat si především takzvané vyčíslení hypotéky k datu jejího vyplacení. Toto většina věřitelů vydává zcela bezplatně do několika pracovních dnů (zasílá poštou), nebo po ověření totožnosti prakticky sdělí na počkání. Mají to totiž ze zákona povinné... 

Nefér praktiky u žádosti o vyčíslení (doplacení) některých nebankovních firem: 

U některých (většinou těch ne moc fér nebankovních) může být požadavek na kvitanci (vyčíslení) ale vzat jako požadavek klienta na vyplacení a tak jakmile pošlou vyčíslení (které si mimochodem ještě kolikrát nechají zaplatit několika tisíci), chtějí do uvedeného data peníze vrátit i kdyby co bylo a není možné se s nimi dál domluvit na řádném splácení. To dělají především z důvodu, že často je vyčíslená částka od těchto nebankovních firem tak přehnaně vysoká (navýšená někdy až o násobek původně zapůjčené částky například o pokutu za předčasné splacení, kdy připočítají ušlé úroky za celou dobu splatnosti a podobně), počítají s tím, že jakmile se klient o požadované částce k vrácení dozví, začne se ptát, co to má znamenat, může začít dělat problémy... A tak raději už do předu ukončí možnost dalšího vztahu věřitel/dlužník, hypotéku zesplatní, lépe řečeno požadují její vrácení často opět do měsíce... 

Co všechno je potřeba dodat novému věřiteli: 

Ale to jsme zase odbočili, takže zpátky k tématu...

Současně se získáním vyčíslení od současného věřitele k předpokládanému datu jeho vyplacení novou hypotékou budete muset začít dokládat všechny potřebné podklady, které jsou potřeba ke zdárnému schválení a následnému vyplacení nové hypotéky, kdy samotné vyčíslení od stávajícího zástavního věřitele k datu vyplacení je jenom jeden z těchto podkladů a bývá dobré dodat ho jako jeden z posledních. Často budete muset znovu navštívit účetní ve firmě, kde jste zaměstnaní, aby jste si odsud odnesli potvrzení o příjmu (a výplatní pásky), nebo budete muset kontaktovat vaši účetní, jste-li osvč, aby vám znovu poslala daňové přiznání za poslední rok (většinou dva), že už jste si je zase smazali s emailu... (v domnění, že už je snad nebudete potřebovat) Přesný seznam dokladů, které budete muset dodat ke zdárnému schválení nové hypotéky na refinancování té stávající, se může lišit v závislosti na typu dané banky a jejich hypotečního produktu. Nicméně v přehledné podobě by vám měl být takový seznam předložen, aby jste si potom mohli "odškrkávat" jednotlivé odrážky v něm a realizovat tak jednotlivé kroky vedoucí schůdek po schůdku k úspěšnému refinancování. K předschválení budete potřebovat podepsat žádost o hypotéku, předložit doklady totožnosti. Pokud předschválení dopadne zdárně, pro zdárné schválení se může jednat o zmíněné doložení příjmu žadatele, pořízení nového odhadu zastavené nemovitosti, dodání originálního výpisu z katastru nemovitostí, vyčíslení stávající hypotéky a další... 

Proč třeba s námi: 

V ideálním případě nám sdělíte všechny informace, na které se Vás během přibližně 10 ti minutového hovoru zeptáme, my provedeme nezávaznou a bezplatnou analýzu vašich možností na hypotečním trhu a Vám předložíme orientační nabídku na z našeho pohledu pro vás tu nejvýhodnější hypotéku na trhu. Pokud se vám taková nabídka bude líbit, pustíme se do práce. Udělá se maximum pro umožnění jejího zdárného sjednání a to "bez zbytečných a planých keců".  

TIP III.

Právě vzhledem k vyšší pravděpodobnosti pro růst úrokové sazby bankovních hypoték v budoucnu mám pro Vás další tip...

Pokud se období fixace u vaší současné hypotéky pomalu blíží k jednomu roku do jejího oficiálního ukončení a vy nechcete čekáním přesně na tento den riskovat podstatné zdražení nabízených úroků bankovních hypoték, ke které může do té doby nastat, a nejraději by jste ji už teď převedli na novou, výhodnější (ideálně taky s maximální fixací) a ne až tento rok uplyne, skončí Vám fixace a Vy tak budete moct konečně hypotéku bezplatně refinancovat, doplatit, převést jinam.... 

Pokud od mě chcete radu typu "jak je možné vyplatit hypotéku bezplatně i ve fixaci", tak ano, možné to paradoxně je. A že se zde neřadí refinancování k jinému věřiteli, že na to si musí klient počkat až k ukončení fixace, je hloupost.

I v takovém případě by mělo být spotřebiteli umožněno hypotéku doplatit za uplatnění pokuty shora ohraničenou částkou 50 000 Kč, stejně jako pokud nemovitost prodáváte a hypotéku ve fixaci doplatíte z prodeje. Dříve ještě hrálo roli, pokud jste se nacházeli v prokazatelně špatné situaci a taková "diagnóza" se potvrdila, bylo možné doplatit kdykoli a zcela zdarma. S využitím tohoto pravidla v praxi jsem se osobně upřímně nesetkal, ani nevím, jestli stále platí. Nicméně je to prakticky jedno. Stejně je možné uplatnit pokutu rovnou maximálně 1% z celkové dlužné částky za předčasné doplacení ve fixaci. Tedy tato povinnost je půjčujícím přikázána za jednoho podstatného předpokladu a sice, že byly hypoteční smlouvy uzavřeny kdykoli po roce 2016

Tento tip se ale týká něčeho docela jiného... Týká se té situace, kdy nejste ani v prokazatelně špatné situaci, ani rozhodně nemovitost neplánujete prodat. Prostě jenom chcete stávající hypotéku převést k novému věřiteli, který Vám na ní nabídne výhodnější parametry pro její splácení, ale teď "nemůžete" protože do konce fixace Vám zbývá například celý rok.

No a to chci právě říct, že nemusíte čekat a už teď (celý rok do konce fixace stávající hypotéky) si můžete vyřídit hypotéku novou. Ne sice zrovna ihned zrealizovat kompletně celý proces a splácet méně dřív, než fixace skončí... 

Hypotéku si sice kompletně vyřídíte se vším všudy, ale odloží se její vyplacení o 1 rok, než fixace na stávající skončí. Potom automaticky proběhne její vyplacení a přechod na splácení nové (celý rok před koncem fixace) sjednané hypotéky tedy za dnešních výhodných podmínek.

V bance si tímto krokem "jen" zarezervuje současné podmínky, které začnou až platit v den jejího vyplacení za účelem umoření stávající hypotéky, tedy v den ukončení fixace stávající hypotéky. 

Mám pro Vás tedy pro zopakování dobrou zprávu, nemusíte jen se založenýma čekat a doufat, že se dočkáte možnosti prodloužit si fixaci za jednoho z nízkých úroků, které se snad v den ukončení vaší fixace budou na trhu ještě nabízet a nebudou už někde vysoko...

V dnešní době si můžete až rok před samotným výročním (uplynutím) fixace "sjednat" hypotéku v bankovním domě, který nabídne nejlepší podmínky. Tento Vám je podrží ke dni ukončení fixace, nebo-li aniž by jste v průběhu toho roku (než se stávající hypotéka vyplatí) cokoli spláceli, odloží její vyplacení (a tím pádem i splácení) o 1 rok. Vyplatí se až přesně ke dni ukončení fixace stávající hypotéky.

Můžete tedy už teď začít shánět vhodný bankovní dům, do kterého by jste stávající hypotéku převedli, i přes rok před samotným výročím (uplynutím) doby fixace stávající hypotéky. Vítěznou nabídku, především co se týká minimálního přeplatku na nově zvolené období fixace, je možné téměř u všech bankovních domů zarezervovat až rok dopředu před výročím fixace stávající hypotéky, tedy 12 měsíců před uplynutím této doby.

Nicméně je důležité mít na paměti, že na zcela přesný průběh refinancování hypotéky k ukončení fixace má vliv více faktorů a v detailech se může lišit takzvaně "banka od banky". Rozdíly u nebankovních společností mohou být v tomto směru ještě markantnější. 

Co když už dobíhá fixace a je tak potřeba se začít ohlížet "chtě nechtě" po nové hypotéce? 

Pokud se zrovna nacházíte v situaci, kdy končí období fixace na vaší hypotéce, a vy se tak chtě nechtě musíte poohlídnout po nové... Proces refinancování hypotéky obecně probíhá velmi podobně, jak je popsáno výše. V první řadě se poohlédnete na hypotečním trhu, jestli na něm některý poskytovatel půjčuje za výhodnějších parametrů a podmínek, než máte na vaší současné hypotéce. V opačném případě Vám bude vždy nabídnuta, nebo automaticky prodloužena hypotéka u stávající banky. Ta bude sjednána za současných úroků, které nabízí a prodloužena o stejnou délku fixace. Za tímto účelem, možnosti se svobodně rozhodnout a alespoň si zvolit délku nové fixace by jste měli být kontaktováni hypotečním pracovníkem "vaší" banky, který vás na blížící se konec fixace zavčas upozorní, zeptá se na váš zájem pokračovat, obeznámí vás o změně všech parametrů včetně těch úrokových, které se s přechodem na "novou smlouvu" pojí a nechá vás svobodně se rozhodnout o volitelných věcech, mezi které patří například délka nového fixační období nebo doba splatnosti. Na tomto základě Vám tak předloží konkrétní nabídku, ve které bude uvedena nová přesná měsíční splátka i celkový přeplatek za další fixační období (nerozhodnete-li se doplatit dříve, ani poslat výjimečnou splátku, ani se nedostanete "do skluzu" a nebudou vám tak "napařeny" pokuty za nesplácení). Pokud budete se vším souhlasit a nebudete mít zájem poohlížet se u konkurence, smlouvat a vyvíjet tlak především na snížení nového úroku, nebo snížení některých dalších nákladových položek, podepíšete dodatek k hypoteční smlouvě a počínaje prvním měsícem po skončení fixace přejdete na nové parametry splácení. Jinak kdykoli do data výročí máte plný nárok na to, abyste vyvíjeli snahu o sehnání levnější hypotéky na trhu, to znamená u jiných bank než té, u které máte současnou hypotéku uzavřenou. 

Ideálním postupem, kterým si může sám klient přijít na lepší podmínky, je, že si vezme nabídku od stávající banky a "vyhlásí soutěž" mezi dalšími. Která bude ochotná nabídnout mu výhodnější "verzi" hypoteční nabídky, u té si nechá vypracovat hypoteční a zástavní smlouvy a jejich podpisem přejde k této nové instituci po ukončení fixace. Často se ale v rámci takzvané snahy o udržení klienta děje to, že nejvýhodnější podmínky nakonec stejně nabídne stávající banka. Když vidí, že jinde nabídli třeba nižší úrok nebo jiné poplatky spojené s čerpáním, splácením či doplacením, často je ochotná tuto nabídku ještě více "podstřelit". To znamená, že nabídne ještě výhodnější parametry, aby se klientovi neoplatilo takzvaně odcházet jinam. Jsou ale doby, kdy jedna banka nabízí v rámci "hladu" po nových klientech bezkonkurenčně nejvýhodnější podmínky, na které se jiná banka není schopná dostat, i kdyby se hypoteční makléř "stavěl na zadní". Tehdy se může poptávajícímu v zájmu snížení hypotečních nákladů oplatit, když "zamává" nynější bance a přejde "pod hypoteční křídla" této nové. 

Na závěr:

nucené refinancování začíná zesplatněním hypotéky

poté pokračuje jejím prodejem, exekucí

v případě nečinnosti končí nuceným prodejem v dražbě

Co s tím?

První stádiem takzvaného nuceného refinancování je takzvané zesplatnění. V této fázi již nemáte na výběr, jestli budete pokračovat ve splácení, nebo převedete svůj dluh jinam. tady už vám je další řádné splácení znemožněno a převést zesplatněný závazek jinam zkrátka musíte. Došlo totiž k takzvanému vypovězení hypoteční smlouvy u stávajícího věřitele. K tomu může dojít v případě hrubého porušení povinností, které dlužníkovi vyplývají z podepsaných hypotečních a zástavních smluv. Většinou se tak děje z důvodu špatného splácení. V takovém případě se bavíme o nevyhnutelné potřebě vyplacení zesplatněné hypotéky a nutno podotknout, že proces může být poněkud složitější, než u vyplacení řádně splácené hypotéky celkově bezproblémovým klientem. Především je zde větší tlak a času na toto není mnoho. Většinou totiž věřitel požaduje úhradu do stanového data, často se jedná o období jednoho měsíce.

Je nutné si uvědomit, že vzhledem ke značně "pošramoceným" registrům dlužníka, je možné takovou vyplatit jedině prostřednictvím podstatně méně výhodné nebankovní hypotéky. Pokud byl problém se splácením už i bankovní hypotéky, je velký šok najednou muset splácet dražší nebankovní a spíše tak hrozí opět její nesplácení a tím pádem ještě větší problémy v budoucnu. Proto převést na nebankovní hypotéku nemusí být vhodný krok, protože protože se člověk může dostat lehce "do skluzu" a nesplácet nebankovní hypotéku to je opravdu hodně drahý "špás".

Navíc by vzhledem k omezeném LTV nebankovních hypoték stávající zesplatněná bankovní hypotéka nemohla přesáhnout 60% z hodnoty zastavené nemovitosti, protože víc zkrátka "nebanky" nepůjčují. Což obecně tak "malý" zůstatek bývá u zpoplatněné hypotéky v malém procentu případů. A navíc už i u nebankovní hypotéky musí žadatel splňovat nároky poskytovatele na bonitu, které splní ještě o to menší množství žadatelů. Kvůli špatnému stavu registru, který způsobilo nesplácení bankovní hypotéky a její následné zesplatnění, je vyloučené, aby takovému žadateli poskytla hypotéku některé z bank. Přitom právě bankovní hypotéka by pro něho byla naprostým vysvobozením. Druhotně se potom nabízí nemovitost prodat za maximální možnou cenu a mít od všeho pokoj. Jenomže to se potom člověk pochopitelně musí vystěhovat. Nebankovní hypotéku je možné využít jedině přechodně. Stanovit si jasně danou, profesionální a maximálně odbornou strategii, ve které "nebankovka" figuruje jenom jako dočasné řešení, než bude možné hypotéku sjednat v bance. Pokud se podaří získat dostatečné množství peněz,  zároveň dohodnout splátku, kterou člověk "s klidem" utáhne po celou tuto dobu, může takové řešení přinést jednoznačný užitek. Samozřejmě se musí klient vyvarovat neférovým poskytovatelům, kteří mu uplatněním nečestných praktik zhatí veškeré plány na "mrknutí oka". Cíl je zde jasný, zastabilizovat situaci nebankovním financováním a převést ho na bankovní hned, jakmile to jednotlivé ukazatele umožní.

K takovému řešení, aby se v tom člověk nezamotal a nedopadl špatně, je jednoznačně zapotřebí, aby nad celým tímto procesem stál po jeho boku zkušený profesionál, který se vyzná a bude celou operaci od A do Z korigovat.

Je nutné vyhodnotit a nastavit ji do posledního detailu, jinak se rapidně zvyšují šance, že se něco "po...motá", celý proces se rozpadne "na... karty z domečku" a klientovi, který chtěl za každou cenu zůstat majitelem a uživatelem svojí nemovitosti, zůstanou akorát tak "velké... dluhy" a "oči pro... pláč. 

Proto, aby jste minimalizovali prostor pro pochybení, doporučujeme, abyste si neprodleně našli odborníka "na slovo vzatého" a ne "na ... nic", s ním celou svoji situaci konzultovali a bez větších námitek či protestů se řídili jeho návrhy a do "puntíku" plnili jeho "přikázání". 

Aby bylo možné vyplatit zesplatněnou bankovní hypotékou opět bankovní hypotékou, třeba ještě daleko výhodnější ve s rovnání s tou, která byla nedávno zesplatněna, musel by k žádosti přistoupit někdo s rozumným stavem registru a dostatečným doložitelným příjmem. Někoho takového, kdo by byl ochotný jako žadatel k jeho nové hypotéce přistoupit, by si pochopitelně musel klient sehnat, domluvit. Je pochopitelné, že takový lidé nerostou jako houby po dešti, nicméně to může představovat zajímavé řešení, pokud se tato možnost člověku naskýtá.

Pokud se mu to podaří, může se situace elegantně vyřešit a klient tak přejde na splácení bezpečné bankovní hypotéky s třeba ještě nižší splátkou, než kterou měl na té zesplatněné. Což je "ruku na srdce" naprosto ideální stav.

Může tak očekávat naprosto skvostné hypoteční parametry i u hypotéky na vyplacení zesplatněné hypotéky, exekuce, insolvence nebo dokonce dražby jako jsou: 

úroková sazba aktuálně kolem 2% ročně

k získání až 90% z hodnoty zastavené nemovitosti

doba splatnosti až 30 let, při které se pohybuje splátka kolem 3700 Kč měsíčně

To za snahu a pokus stojí, co myslíte?

Navíc se dá navýšit na takovou celkovou částku, aby si klient poplatil i nevýhodné dluhy bez zástavy kolem, jejíž vysoké měsíční splátky jsou často příčinou neschopnosti splácet hypotéku a její zesplatnění. Nebo třeba k zesplatnění může dojít kvůli nesplácení těchto bez zástavních dluhů kolem, které třeba už v podobě exekuce "naskočí" na nemovitost, což může znamenat porušení podmínek hypotéky a i když je tato řádně splácená, může ji věřitel na základě toho zesplatnit. Zkrátka tímto způsobem (domluvou s osobou blízkou) může klient z nepříjemné situace "elegantně vybruslit".

Stejným způsobem je možné elegantně vyřešit dokonce i exekuci, insolvenci případně dražbu na nemovitosti...

Co jiného člověku v takové situaci zbývá? Vlastně už nic, pokud chce dál v nemovitosti bydlet, "zůstat majitelem". Pokud si nikoho nesežene a tím pádem banka nebude řešitelná, nebo ani nedosáhne na nebankovní hypotéku v potřebné výši, protože zkrátka potřebuje víc peněz, než je nebankovní firmou poskytnutelné maximum, nebo na víc nedosáhne kvůli nedostatečné bonitě... Nebo by prostě neměl šanci z dlouhodobějšího hlediska nebankovní hypotéku s tak vysokým úrokem (splátkou) uplatit... Jediným řešením je v tomto případě prodej nemovitosti za maximální možnou trží cenu standardním způsobem (nachystat nemovitost, nafotit, zainzerovat)... Což může vlastně nejrozumnější řešení, rozhodně se jedná o to nejlevnější. Ukončíte tím totiž veškerou zadluženost a nenavyšují se tyto dlužné peníze o žádný úrok... Je to ale něco za něco... O nemovitost totiž v takovém případě "přijdete", přestanete být jejími majiteli, musíte se vystěhovat. Pokud se s tímto dokážete smířit, rozhodně takové řešení doporučujeme. Podstatně lepší než přeplácet nehorázné peníze na drahé nebankovce, nebo si vzít takovou, která se na první oko tváří "jako že super", "výhodný, téměř bankovní úrok", ale ve finále se z ní vyklube ještě mnohem dražší varianta, než sice dražší ale za to fér nastavená nebankovní hypotéka...

Určitě se nám můžete ozvat pro vyhodnocení  takové situace a snahu o nalezení optimálního refinancování. Máme dobré možnosti...  

V případě jakýchkoli dotazů na toto téma ideálního refinancování, nebo zájmu, abychom pro Vás vyhledali ideální hypotéku, na kterou bychom následně vaši stávající hladce převedli...

Neváhejte nás kontaktovat.

Velice rádi se na Vaši momentální situaci nezávazně podíváme a pokusíme se s maximem úsilí pro Vás vyhledat a sjednat zcela optimální hypoteční řešení.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky