Nebankovní hypotéky Sloučení půjček - Konsolidace Sloučení půjček - Konsolidace Podnikatelské úvěry Individuální financování Realitní služby

Jak probíhá refinancování hypotéky?

Zajímá-li Vás čistě "stručná" odpověď v bodech, můžete přejít ihned k tomu podstatnému přeskočením úvodních"žvástů" na prvních několika odstavcích a s klidem posunout kurzorem myši čistě na odrážky níže, kde se dočtete o tom, jak v jednotlivých krocích probíhá refinancování hypotéky, jaký obecný postup se s ním pojí krok po kroku...

Dotazy na rozehřátí spojené s refinancování za účelem získání Vaší pozornosti: 

Jste hrdým majitelem některé z hypoték, kterou jste si v minulosti sjednali a i když to na úroku není žádná hrůza, zamýšlíte se nyní nad tím, jestli by pro Vás náhodou na hypotečním trhu nebyla k mání nová hypotéka s výhodnějším úrokem, jejímž prostřednictvím by jste tu svoji současnou vyplatili a spláceli tak (i celkově přeplatili) méně? Nebo jste dokonce donuceni stávajícím zástavním věřitelem hypotéku u něj celou doplatit, ať už z důvodu jejího náhlého výrazného zdražení, které není dále únosné, nebo protože byla takzvaně zesplatněna kvůli jejímu problematickému splácení? Tak nebo tak vás zkrátka a jednoduše zajímá, jak přesně probíhá refinancování stávající hypotéky na novou a jaký ideální postup pro takový úkon zvolit...?

Refinancování hypotéky, činnost jako každá jiná, třeba jako koupě nového auta:

Refinancování hypotéky by se dalo s trochou nadsázky přirovnat k přechodu ze starého auta na nové. Určitě by jste radši přešli na lepší auto, než jít z lepšího na horší. To by nedávalo smysl, ledaže by vás k tomu přinutila horší finanční situace a potřeba peněz... V první řadě si nejspíš určíte (definujete), jestli a za kolik by se dal prodat stávající vůz a o jaký typ vozu by jste měli eventuální zájem, jakou službu by měl splňovat, kolik by měl stát, aby jeho koupě neohrozilo vaši "finanční pohodu" a potom už jenom rozhodíte sítě a bedlivě sledujete inzeráty a nabídku na trzích. Jakmile se objeví ten pravý kus, prověříte jeho stav ideálně s člověkem znalým (automechanikem) a pokud vyhodnotí, že je v pořádku (bez skrytých závad), teprve tehdy uděláte finální krok a auto si koupíte...

Obecný postup: 

U záměru převést svoji současnou hypotéku na novou, v ideálním případě výhodnější, dovolí-li to v daným moment výše úroků nabízených na trhu, je to docela podobné. První si zjistíte možnost a podmínky pro doplacení u stávajícího věřitele, je-li to vůbec možné a nebude po vás vyžadována přehnaná sankce za předčasné splacení, kdy by refinancování i když na výhodnější hypotéku nemuselo dávat smysl. Pokud je zde všechno v pořádku a vyplatit stávající hypotéku je Vám umožněno v ideálním případě bezplatně, teprve tehdy je vhodné začít se poohlížet na hypotečním trhu. Nejdříve se nezávazně poptejte pro lepší orientaci na bližší parametry poskytovaných hypoték v jednotlivých bankách (neplánujete-li refinancovat do nebankovní společnosti), aniž by jste závazně podepisovali žádost, provedl se tak prescoring. Otevírat více žádostí totiž může mít spíše negativní dopady především dojde-li k zamítnutí žádosti. Tento záznam (informace) se potom předává mezi jednotlivými bankami a dokonce tak může zhatit šance na schválení hypotéky v bance, ve které by jinak předschválení zdárně dopadlo. Nejprve vyberte poskytovatele ochotného nabídnout vám ty nejlepší parametry hypotéky a až u tohoto podepište oficiální žádost a po pozitivním předschválení dodejte všechny podklady pro finální schválení a vyplacení jeho hypotéky. Získat pozitivní prescoring je otázkou především stavu registrů žadatele a tak aby jste minimalizovali riziko, že dopadne negativně a vy tak získáte vroubek ze zamítnutí žádosti ve vašem registru, můžete si opatřit výpisy z registru cbcb, cncb a solus (pokud hrozí, že tam nějaký ten záznam je), tyto poté předložit do banky a požadovat přesné vyjádření, jestli je s takovým stavem registru riziko zamítnutí žádosti a jak vysoké. Při troše snahy by jste v optimálním případě dokonce mohli získat jakési závazné, čestné prohlášení od bankéře ve vybrané bance, že s daným stavem registrů a dalšími sdělenými faktory získáte pozitivní prescoring a tak eliminovat riziko následného zamítnutí. Měli by jste to jasně, "černé na bílém" na papíře. A pokud vybíráte hypotéku k refinancování v nebankovním sektoru, rozhodně si s sebou ke kontrole (úvěrových smluv) vezměte úvěrového automechanika, riziko že narazíte na neférového poskytovatele snažícího se na vás nadměrně obohatit je příliš vysoké na to, aby jste si za takovou službu korektury úvěrových smluv nezaplatili několik tisíc Kč!

 

Z obecného pohledu je možné průběh refinancování hypotéky shrnout do následujících několika kroků:

  • Než vůbec začnete hledat za svoji stávající hypotéku náhradu, doporučujeme se informovat o podmínkách (především co se týká sankce za předčasné doplacení), za kterých Váš současný věřitel refinancování (vyplacení) stávající hypotéky umožní. Například pokud máte svoji hypotéku ještě stále zafixovanou (stále vám tak běží fixační období), může být sankce za vyplacení tak vysoká, že Vás „přejde chuť“ převádět ji jinam. I když by jste na nové hypotéce získali výhodnější podmínky, jejich návratnost by už nedávala smysl. Je tak zkrátka lepší počkat na výročí fixačního období, tedy na den, kdy fixace skončí a bude tak možné hypotéku zcela zdarma doplatit. Nemusí se ale jednat jen o komplikace hrozící z důvodu fixace, která se týká spíše standardních bankovních hypoték. Problém může nastat taky u nebankovních hypoték, u kterých (z mého pohledu těch rozhodně méně slušných) může jejich poskytovatel různými praktikami komplikovat a podstatně zdražovat možnost jednorázového doplacení (převedení jinam) tím, že si naúčtuje k celkové dlužné částce různé pokuty, například ušlé úroky za celou domluvenou dobu splatnosti. V takovém případě opět nemusí dávat smysl převádět takovou nebankovní hypotéku jinam, pokud tedy rozdíl na výhodnosti není tak výrazný, že se nárokovaná pokuta rychle nevrátí (ideálně v horizontu několika měsíců) z vytvořené úspory a potom už jen "šetříte" nižším úrokem u nové hypotéky, tedy i celkovým přeplatkem na ní při stejné době splatnosti...
  • Zjistili jste si bližší informace o možnosti jednorázového doplacení (kam se řadí i převedení - refinancování k jinému věřiteli) vaší hypotéky u stávajícího věřitele, dává takový krok jednoznačný smysl a jste tak definitivně rozhodnuti, že pokud se v průběhu sjednání nové hypotéky nic nepokazí a zže toto za přislíbeného úroku nakonec dobře dopadne, refinancovat budete.
  • Pokud ano, je v tomto bodě vhodné začít s hledáním a výběrem konkrétní hypoteční společnosti (ať už bankovní, nebo není-li nazbyt tak nebankovní) a optimálního hypotečního produktu v jejich nabídce, který bude splňovat vámi očekávané parametry, které jste si dopředu orientačně zjistili. To znamená, že:
    • oslovíte makléře, který většinou disponuje přehledným srovnávačem všech poskytovatelů na trhu a taky z vlastních zkušeností a kvalit (pokud jsou dostatečné) doporučí ideálního poskytovatele a jeho hypoteční produkt. Dále těž dopředu čistě na základě zjištěných informací k vaší situaci a požadavku prověří zcela nezávazně průchodnost takové hypotéky, jestli ji jako žadatel budete moci s větší pravděpodobností získat a má tak smyl podepsat žádost a pustit se tak do jejího vyřízení naostro, nebo nikoli. A když už vyhodnotí reálnost zdárného sjednání hypotéky u vybraného poskytovatele jako vysokou, v drtivé většině případů musí být následně také schopen dostát tomuto příslibu a sjednat ji bez sebemenší změny přislíbených parametrů, které dopředu avizoval. Protože právě tento makléř ji za Vás bude u poskytovatele vyřizovat a komunikovat a udělá tak svoje maximum pro hladký průběh jejího sjednání od začátku do konce, aniž by jste do sjednání museli investovat přebytečné množství energie, času, úsilí. Není dobrou vizitkou, když makléř dopředu naslibuje něco, co potom není schopný dodržet. Na mysli mám především slíbený úrok, splatnost a podobně důležité parametry. Sice často jen tlumočí informace od poskytovatele, no i přesto by měl mít zde nastavené vztah tak, aby informace které zde získá a následně sdělí svému klientovi, aby byly vždy přesné a "do puntíku" dodrženy. A ne, aby se dělo v úvěrovém světě tak často praktikované "když ptáčka lapají, pěkně mu zpívají"... A realita potom na míle daleko... Protože pokud makléř nedostojí svým závazkům a přesně takovou hypotéku, jakou slíbil, se mu nakonec z jakéhokoli důvodu náhodou nepodaří sjednat, hrozí, že se klient naštve, ztratí zájem s ním cokoli dál řešit, a protože se u slušného makléře nikdy neplatí nic dopředu (jsou zaplacení až ze zdárně vyplacené hypotéky), investuje do vyřízení hypotéky pro vás hodně času a energie, ale není za ni zaplacený, protože k čerpání hypotéky nedojde... Proto by mu mělo záležet na tom, aby co řekne, tak taky platilo. Slušný makléř je placený až za kvalitně odvedenou práci, tedy až jsou peníze z nové hypotéky vyplaceny. Stejně jako kvalitní malíř, až když vymaluje dům v kvalitách, které jste si dopředu stanovili, sdělil a Vy očekávali... Nehledě na to, že plně spokojený klient znamená pro makléře potenciál pro nové klienty v budoucnu, které získá díky doporučení za kvalitně odvedenou práci... A to asi nezíská, když nesplní to, co slíbí. Všechny výhody spojené s využitím makléře dopodrobna zmiňuji v jednom z článků v aktualitách a není jich málo, můžete si přečíst...
    • nebo se můžete pustit do procesu sjednání na vlastní pěst a oslovit tak ideálně každou jednu banku zvlášť, ať už prostřednictvím žádostí na internetu, ideálně fyzickou návštěvou pobočky. Což, jak brzy zjistíte, je relativně náročný proces jak z hlediska času, tak také energie. Nicméně teoreticky by vám mohlo stačit zajít si například do svojí banky a vyžádat si zde co nejvýhodnější hypoteční nabídku, se kterou by jste potom obešli další dvě banky, které Vám do telefonu sdělí nabídku nejnižšího úroku a vyfiltrujete si ji tak právě na základě tohoto filtru po obvolání maximálního množství bank. Netvrdím, že tímto způsobem zaručeně získáte tu nejvýhodnější nabídku na trhu, ale alespoň se k ní můžete přiblížit, pokud služeb kvalitního makléře využít nechcete ať už z jakýchkoli důvodů... 
    • z oslovených úvěrových společností si nejspíš vyberete tu, která bude ochotná Vám peníze půjčit za lepšího úroku, než který nabídli zbylí oslovení konkurenti. Tedy takovou, která Vám nabídne tu nejvýhodnější prediktivní (indikativní, orientační) nabídku hypotéky. Tato nabídka se Vám líbí (je v ideálním případě podstatně výhodnější než stávající hypotéka) a přejete si tak pokračovat v jejímu sjednání, aby nastalo její vyplacení a tím pádem i samotné refinancování Vaší stávající hypotéky co nejdříve. Ukončíte tak všechny žádosti a rozjednané aktivity ve všech dalších bankách, omluvíte se, že už nemáte zájem zde řešit (můžete zmínit i důvod a sice že jste se rozhodli pro konkurenční nabídku) a plně se začnete soustředit na proces vyřízení právě zvolené hypotéky. V této nabídce vidíte přislíbené parametry hypotéky jakou jsou například: roční úrokovou sazbu, RPSN, Vámi zvolenou dobu splatnosti, celkový přeplatek za tuto dobu splatnosti pro případ, že nevzniknou problémy se splácením této hypotéky v průběhu doby splatnosti nebo nedojde v jejím průběhu k výjimečnému jednorázovému doplacení, splátce a samozřejmě se zde taky nachází ten nejpodstatnější podstatný údaj a sice výše měsíční splátky, kterou budete na nové hypotéce muset při zvolené době splatnosti splácet a další... Toto je logický proces, který ale nedoporučuji praktikovat při výběru nebankovní hypotéky! Zde totiž zdaleka neplatí, že čím nižší úrok, tím celkově levnější. Jsou totiž nebankovní poskytovatelé, kteří zneužijí výše zmíněného (obecně naprosto logického a v pořádku) rozhodování při výběru vhodné hypotéky, nabídnou proto schválně nízký úrok, ale nedostatek ve výdělku na úroku potom řeší formou velice nepříjemných a často likvidačně vysokých pokut na všem možném v průběhu splácení hypotéky! Když ještě trochu odbočím, proč by si klient vybíral tu méně výhodnou? Napadá mě důvod, že mu poskytovatel například umožní nastavením "dalších parametrů hypotéky" dělat s ní věci, které by s tou  úrokově výhodnější nebyly možné, jako můžou být: nepotřeba dodání některých podkladů ke zdárnému sjednání nebo v průběhu splácení, nebo nižší náročnost na jejich celkový stav, dále více vyhovující průběh ohodnocování nemovitosti odhadcem, nebo třeba podmínky pro výjimečné splácení, celkově splácení obecně... Také se často děje, že i když nabídnutý úrok je na papíře v indikativní nabídce na jedné z hypoték nižší, různé poplatky za správu a vedení účtu, povinné a třeba podstatně méně výhodné pojištění, které je nutné si sjednat navíc jedině u daného poskytovatele, nebo nutnost zaplatit si sám odhad... Celkový přeplatek je potom na takové hypotéce za zvolené období podstatně dražší, což můžete sami jednoduše vyčíst a spočítat si ve splátkovém kalendáři...
    • tomuto vítěznému poskytovateli předložíte a dodáte všechny podklady, které jsou potřebné k předschválení (pozitivnímu prescoringu) vítězné hypotéky. Jedná se většinou o vyplnění a podpis žádosti o hypotéku, kopii dokladů totožnosti se souhlasem ke zpracování osobních údajů. A předpokládejme tu lepší variantu, že vám hypotéka bude dle předpokladu předschválena, prescoring dopadne pozitivně. Nestane se tak tuze nepříjemná věc, že v bance po oficiálním podání žádosti a provedení prescoringu řekli něco jako "omlouváme se, ale požadovanou hypotéku není možné poskytnout například z interních důvodů, nebo z důvodu nevyhovujícího stavu registru" a podobně. To by znamenalo, že bankéř na pobočce udělal  pro vás velice nepříjemnou věc a sice, že po dodání informací řekl, že prescoring vidí pozitivně, ale ten nakonec dopadne negativně a vy teď máte negativní záznam v registru kvůli zamítnuté žádosti, která bude snižovat šance na získání hypotéky u dalších poskytovatelů, nebo bude znamenat horší skupinu a tím pádem méně výhodné podmínky. Banky si totiž takové informace o lidech mezi sebou předávají... 
    • v lepším (častějším případě) vám ale byla předschválena hypotéka a předložen seznam všech podkladů, které teď bude potřeba v adekvátním tvaru doručit na centrálu k definitivnímu schválení a tvorbě úvěrových smluv a vašim úkolem teď bude si je do posledního zajistit a dodat poskytovateli ve stavu, který bude přesně odpovídat tomu, co jste před samotným předschválením hypotéky poskytovateli sdělili, avizovali. 
  • Dodáte tak potřebné podklady ke schválení hypotéky jako jsou: úvěrové smlouvy stávající hypotéky, nebo například kupní smlouvy, odhad na nemovitost provedený certifikovaným odhadcem, účelové faktury, současný příjem a další. Jako jeden z posledních kroků si zažádejte si o tzv. kvitanci (vyčíslení) stávající hypotéky k předpokládanému datu čerpání nové hypotéky a to u svojí stávající banky (popř. nebankovní společnosti), která má ze zákona povinnost Vám toto vyčíslení dodat, aby nový věřitel přesně věděl, jakou částku (do koruny) má vyplatit na účet Vašeho stávajícího věřitele, aby refinancování mohlo nastat a bylo kompletní.
  • Pokud budou všechny podklady potřebné ke schválení kompletní a v potřebném tvaru odeslané na centrálu poskytovatele, dojde na jejich základě k finálnímu schválení hypotéky a poskytovatel na centrále vytvoří úvěrové a zástavní smlouvy k podpisu přesně na míru vaší nové hypotéky a odešle je k vám, respektive vašemu bankéři. Pořádně si je prostudujte, především pokud pochází od nebankovního poskytovatele. V takovém případě nejlépe ve spolupráci se znalým právníkem, nebo odborníkem, který se přímo této problematice věnuje a především bude na Vaší straně. Stejně jako by jste si ke koupi ojetého auta měli vzít svého mechanika nebo obecně člověka, který se vyzná a minimalizuje tak riziko koupi "ojeté kraksny", do které budete v budoucnu jenom "sypat" další peníze. Je rozhodně dobré se při kontrole smluv zaměřit na to, co Vás v průběhu splácení (i v případě případného nesplácení) nové hypotéky čeká. Na myslí mám opět například zmíněnou možnost hypotéku v budoucnu doplatit, zrefinancovat jinam. Bude to možné, kdy a za kolik?  ... Naopak bankovní úvěrové a zástavní smlouvy jsou z mého pohledu zkrátka v pohodě, plus mínus ve stejném tvaru a obnášející podobné rizika u všech bankovních domů stejné. Proto pročítání často obrovského množství lejster plných právních prohlášení a "keců", jenom aby banka splňovala všechny možné směrnice EU , GDPR a zákonné přikázání... To považuji jaksi za zbytečné a ztrátu času, protože všechny jsou tak plus mínus podobné, jakoby standardní, v pohodě... Nehrozí tam na rozdíl od nebankovního sektoru nějaké skryté dodatky, nebo nebezpečí neočekávaného prodražení... A ruku na srdce, málokterá banka taky bude měnit svoje smlouvy individuálně podle požadavků jednotlivých klientů. "Smlouvy jsou jaké jsou, ber nebo nech být", to často uslyšíte z úst bankéřů, nicméně i většiny nebankovních firem... Proto je dostatečné zde znát základní a podstatné údaje, které na vás budou mít při splácení hlavní vliv a ty si nechat ukázat bankéřem..
  • Pokud je zde vše v pořádku, nebo právník smlouvy takzvaně od připomínkoval (upozornil, co je v nich pro vás v budoucnu potenciálně nebezpečné a jak by bylo dobré daná znění upravit, aby to bylo v pořádku) a poskytovatel je na základě těchto kritérií upravil (takzvaná korekce) přesně dle požadavků právníka, je nejvyšší čas smlouvy podepsat, zajít na katastr a společně například s kolkem odeslat je zpátky na centrálu poskytovatele. Opět by jste měli dostat přesný a přehledný seznam, které z podkladů si necháváte jako klient a které posíláte zpět na centrálu a tak si je můžete postupně "odškrkat". Jakmile sem podklady dorazí a jsou opět v pořádku (už se vlastně ani nemá velice co nesprávně dodat), většinou na druhý den od tohoto okamžiku poskytovatel uvolňuje (odesílá, vyplácí) peníze na účet stávajícího věřitele, který je uvedený v úvěrových smlouvách...
  • Tak a v tomto bodě máte refinancování hypotéky úspěšně zvládnuto. Peníze od nového věřitele jsou na cestě ke stávajícímu! Proces zdárného refinancování hypotéky je tímto u konce... :-)

  • Většinou do několika pracovních dnů od podpisu úvěrových smluv a zaslání na centrálu tak proběhne samotné refinancování hypotéky. Budou tak požadované peníze v přesné výši zaslány na účet stávajícího věřitele a na Vaši nemovitost půjde zástavní právo nového poskytovatele, u kterého jste si novou hypotéku sjednali, uzavřeli.
  • Nastavené měsíční splátky nové hypotéky řádně posíláte v alespoň minimální požadované výši ke stanovenému datu (většinou dni v měsíci) a sice na k tomuto účelu vytvořený úvěrový účet patřící nové úvěrové společnosti, kam jste si svoji hypotéku nedávno převedli, takzvaně přerefinancovali. Za tímto účelem si dovolíme vám dát dva tipy: 1. z nich je, aby jste si vždy nechali na svém účtu (pokud se z něho automaticky strhávají peníze na splátku, nebo vám slouží čistě k uložení peněz na budoucí splácení) určitou rezervu na splácení v zůstatku minimálně takovém, aby vám pokryl tři řádné splátky hypotéky. V takovém případě musí být zůstatek na tomto účtu vždy alespoň trojnásobkem měsíční splátky. Čím více peněz zde bude, tím pochopitelně větší klid budete mít pro případ, že by vypadl (nebo se podstatně snížil) příjem ať už váš, nebo celé domácnosti. 2. Aby jste snížili riziko, že splátku nepošlete a dostanete se tak do problémů minimálně se zhoršeným stavem registru (a tak riziko zamítnutí v případě žádosti o další úvěrový produkt v budoucnu - například auto úvěr), kvůli tomu, že jste zapomněli na nejpozdější termín splátky a neposlali ji (a současně nesplnili pravidlo č. 1 a neměli na účtu dostatečný zůstatek alespoň na tuto jednu splátku), a aby jste nemuseli myslet (mezi spoustou dalších dat, které si musíte pamatovat) i na datum takové splátky, nastavte si na pobočce nebo v internetovém bankovnictví takzvané inkaso, pravidelnou měsíční platbu která bude ve vámi určené výši odcházet vždy ve zvolený datum a na určený účet (v tomto případě ten pro splátku vaší hypotéky). Nemusíte tak myslet na to, že například 23. dne v měsíci musíte poslat tolik peněz na to číslo účtu, aby to tam nejhůř 25. ke dni splátky bylo připsané a splátka tak mohla proběhnout. Děje se to automaticky, je to otázka několika kliknutí a může Vám to "ulehčit život"...  Co říct závěrem? No nejspíš jen to, že toto řádné splácení následně bude muset probíhat až do data (dne), kdy celou hypotéku takovými řádnými splátkami zaplatíte a dospějete tak k úplnému konci svého splátkového kalendáře... Nebo si při této cestě pomůžete výjimečnými, průběžnými splátkami, nebo jednorázovým doplacením, třeba přefinancováním zase jinam, k (opět optimálně výhodnějšímu) zástavnímu věřiteli...
  • Za tým DumDluhu.cz Vám v tomto směru přejeme hodně štěstí :-) V případě jakýchkoli nejasností, nebo komplikací v průběhu splácení se na nás neváhejte obrátit, rádi zodpovíme veškeré vaše dotazy týkající se hypotečního financování...

Pro koho a v jaké situaci je vhodné začít refinancováním?

Pokud jste zrovna v situaci, kdy se začínáte poohlížet po nové bankovní hypotéce z důvodu nabídky podstatně nižších úroků na trhu a ideálně vám taky pomalu končí fixace na té stávající, právě pro Vás může být tento článek vhodným. Cíl je pro Vás jasný a sice najít banku, která vám k datu ukončení fixace stávající hypotéky poskytne hypotéku novou a to s co nejnižším úrokem a celkovým přeplatkem. Touto by jste v den ukončení fixace stávající hypotéku vyplatili takzvaně refinancovali na novou a dále tak spláceli méně za výhodnějších podmínek.

Upozornění: nejnižší úrok nemusí znamenat nejméně nákladnou hypotéku a celkový přeplatek na ni a to z důvodu dalších nákladů na hypotéce jako jsou například poplatky za správu, náklady na pojištění, nebo třeba bankou hrazené náklady na odhadce... A tak může ve finále vyjít dráž hypotéka se sice nižším úrokem ale za to vyššími okolními náklady. Je dobré i tyto dodatečné náklady spojené s hypotékou sledovat například prostřednictvím splátkového kalendáře a seznamu veškerých nákladů spojených s jejím vyřízením, splácením (i případným nesplácením) a doplacením a těmito se řídit při výběru té s nejnižšími celkovými náklady za zvolené období splatnosti a především fixace. Protože právě po celé období zvolené fixace by měly být tyto náklady vesměs neměnné, neboť se vlastně jedná o jakýsi základní kámen "proč si fixaci vůbec stanovit" (že Vám poskytovatel podrží předem stanovené náklady s hypotékou spojené: úrok, přeplatek a splátku výměnnou za jakousi vaši věrnost, tedy omezené možnosti týkající se výjimečné splátky a jednorázového doplacení) a tím pádem přesně určitelné. To stejně se nedá říct o přesném stanovení nákladů na celou dobu zvolené splatnosti, protože pokud zrovna nemáte fixaci nastavenou na celou dobu splatnosti (což bývá zřídkakdy), náklady spojené s hypotékou se po ukončení její fixace mohou výrazně změnit a dopředu nelze odhadnout, jak moc, ani kterým směrem. Bude to záležet především na tom, jaké v den daný moment budou nabízené úroky na trhu, tedy na jak "výhodnou" hypotéku bude možné v tento okamžik refinancovat, nebo předělat u stávající banky. A i když se obecně předpokládá vyšší pravděpodobnost pro růst úrokových sazeb do budoucna, nikdo neví jak moc, nebo-li v jakém časovém horizontu, o kolik...

TIP:

Právě vzhledem k vyšší pravděpodobnosti pro růst úrokové sazby bankovních hypoték v budoucnu mám pro Vás jeden tip. Pokud se období fixace u vaší současné hypotéky pomalu blíží k jednomu roku do jejího oficiálního ukončení a vy nechcete čekáním přesně na tento den riskovat podstatné zdražení nabízených úroků bankovních hypoték, ke které může do té doby nastat, a nejraději by jste ji už teď převedli na novou, výhodnější (ideálně taky s maximální fixací) a ne až tento rok uplyne, skončí Vám fixace a Vy tak budete moct konečně hypotéku bezplatně refinancovat, doplatit, převést jinam.... Pokud od mě chcete radu typu "jak je možné vyplatit hypotéku bezplatně i ve fixaci", tak ano, možné to paradoxně je. Ale neřadí se zde refinancování k jinému věřiteli, na to si musí klient počkat až k ukončení fixace. Naopak pokud nemovitost prodáváte a hypotéku ve fixaci doplatíte z prodeje, nebo se nacházíte v takzvaně prokazatelně špatné situaci, potom je to možné, v první případě za 1% poplatek z výše vrácené hypotéky, v druhém případě zcela zdarma... Tento tip se ale týká něčeho docela jiného... Týká se té situace, kdy nejste ani v prokazatelně špatné situaci, ani rozhodně nemovitost neplánujete prodat. Prostě jenom chcete stávající hypotéku převést k novému věřiteli, který Vám na ní nabídne výhodnější parametry pro její splácení, ale teď "nemůžete" protože do konce fixace Vám zbývá celý rok... No a to chci právě říct, že nemusíte čekat a už teď (celý rok do konce fixace stávající hypotéky) si můžete vyřídit hypotéku novou. Ne sice zrovna ihned zrealizovat kompletně celý proces a splácet méně dřív, než fixace skončí... Hypotéku si sice kompletně vyřídíte se vším všudy, ale odloží se její vyplacení o 1 rok, než fixace na stávající skončí. Potom automaticky proběhne její vyplacení a přechod na splácení nové (celý rok před koncem fixace) sjednané hypotéky tedy za dnešních výhodných podmínek... V bance si tímto krokem "jen" zarezervuje současné podmínky, které začnou až platit v den jejího vyplacení za účelem umoření stávající hypotéky, tedy v den ukončení fixace stávající hypotéky. 

Mám pro Vás tedy pro zopakování dobrou zprávu, nemusíte jen se založenýma čekat a doufat, že se dočkáte možnosti prodloužit si fixaci za jednoho z nízkých úroků, které se snad v den ukončení vaší fixace budou na trhu ještě nabízet a nebudou už někde vysoko... V dnešní době si můžete až rok před samotným výročním (uplynutím) fixace "sjednat" hypotéku v bankovním domě, který nabídne nejlepší podmínky. Tento Vám je podrží ke dni ukončení fixace, nebo-li aniž by jste v průběhu toho roku (než se stávající hypotéka vyplatí) cokoli spláceli, odloží její vyplacení (a tím pádem i splácení) o 1 rok. Vyplatí se až přesně ke dni ukončení fixace stávající hypotéky. Můžete tedy už teď začít shánět vhodný bankovní dům, do kterého by jste stávající hypotéku převedli, i přes rok před samotným výročím (uplynutím) doby fixace stávající hypotéky. Vítěznou nabídku, především co se týká minimálního přeplatku na nově zvolené období fixace, je možné téměř u všech bankovních domů zarezervovat až rok dopředu před výročím fixace stávající hypotéky, tedy 12 měsíců před uplynutím této doby. Nicméně na zcela přesný průběh refinancování hypotéky k ukončení fixace má vliv více faktorů a v detailech se může lišit takzvaně "banka od banky"...

 

A co když jen hledáte obecně výhodnější podmínky u svojí hypotéky bez ohledu na fixaci?

Pokud se zrovna nenacházíte v situaci, kdy končí období fixace na vaší hypotéce, a vy se tak chtě nechtě musíte poohlídnout po nové... Proces refinancování hypotéky obecně probíhá velmi podobně, jak je popsáno výše. V první řadě se poohlédnete na hypotečním trhu, jestli na něm některý poskytovatel půjčuje za výhodnějších parametrů a podmínek, než máte na vaší současné hypotéce.

 

Poznámka k refinancování zesplatněné hypotéky: 

Proč jinak by jste ji potom taky chtěli současnou hypotéku zrefinancovat? No jedině že by jste museli například kvůli vypovězení hypoteční smlouvy u stávajícího věřitele, ke kterému může většinou dojít z důvodu špatného splácení. V takovém případě se bavíme o vyplacení zesplatněné hypotéky a proces může být poněkud složitější, než u vyplacení řádně splácené hypotéky. Především je zde větší tlak a času na toto není mnoho. Většinou totiž věřitel požaduje úhradu do stanového data, často se jedná o období měsíce.

Vyplácet takovou hypotéku je možné jedině prostřednictvím podstatně méně výhodné nebankovní hypotéky, což nemusí být nejlepší krok, protože pokud byl problém se splácením už i bankovní hypotéky, je velký šok najednou muset splácet dražší nebankovní a spíše tak hrozí opět její nesplácení a tím pádem ještě větší problémy v budoucnu. Protože nesplácet nebankovní hypotéku je opravdu hodně drahá "špás". Navíc by stávající zesplatněná bankovní hypotéka nemohla přesáhnout 50% z hodnoty zastavené nemovitosti, protože víc zkrátka nebanky nepůjčují. Což obecně tak "malý" zůstatek bývá v malém procentu případů. A taky už i u nebankovní hypotéky musí žadatel splňovat nároky poskytovatele na bonitu, které splní ještě o to menší množství žadatelů. Kvůli špatnému stavu registru, který způsobilo nesplácení bankovní hypotéky a její následné zesplatnění, je vyloučené, aby takovému žadateli poskytla hypotéku některé z bank. 

Proto aby bylo možné vyplatit zesplatněnou bankovní hypotéku opět (třeba ještě výhodnější) bankovní hypotékou (což je naprosto ideální stav), by musel by žádat někdo s rozumným stavem registru a dostatečným doložitelným příjmem. Někoho takového, kdo by byl ochotný jako žadatel k nové hypotéce přistoupit, by si musel klient sehnat, domluvit. Pokud se mu to podaří, může se situace elegantně vyřešit a klient tak přejde na splácení bezpečné bankovní hypotéky s třeba ještě nižší splátkou, než kterou měl na té zesplatněné. Navíc se dá navýšit na takovou celkovou částku, aby si klient poplatil i nevýhodné dluhy bez zástavy kolem, jejíž vysoké měsíční splátky jsou často příčinou neschopnosti splácet hypotéku a její zesplatnění. Nebo třeba k zesplatnění může dojít kvůli nesplácení těchto bez zástavních dluhů kolem, které třeba už v podobě exekuce "naskočí" na nemovitost, což může znamenat porušení podmínek hypotéky a i když je tato řádně splácená, může ji věřitel na základě toho zesplatnit. Zkrátka tímto způsobem (domluvou s osobou blízkou) může klient z nepříjemné situace "elegantně vybruslit". Tímto způsobem je možné řešit dokonce ještě i exekuci, případně dražbu nemovitosti...

Co jiného člověku v takové situaci zbývá? Vlastně už nic, pokud chce dál v nemovitosti bydlet, "zůstat majitelem". Pokud si nikoho nesežene a tím pádem banka nebude řešitelná, nebo ani nedosáhne na nebankovní hypotéku v potřebné výši, protože zkrátka potřebuje víc peněz, než je nebankovní firmou poskytnutelné maximum, nebo na víc nedosáhne kvůli nedostatečné bonitě... Nebo by prostě neměl šanci z dlouhodobějšího hlediska nebankovní hypotéku s tak vysokým úrokem (splátkou) uplatit... Jediným řešením je v tomto případě prodej nemovitosti za maximální možnou trží cenu standardním způsobem (nachystat nemovitost, nafotit, zainzerovat)... Což může vlastně nejrozumnější řešení, rozhodně se jedná o to nejlevnější. Ukončíte tím totiž veškerou zadluženost a nenavyšují se tyto dlužné peníze o žádný úrok... Je to ale něco za něco... O nemovitost totiž v takovém případě "přijdete", přestanete být jejími majiteli, musíte se vystěhovat. Pokud se s tímto dokážete smířit, rozhodně takové řešení doporučujeme. Podstatně lepší než přeplácet nehorázné peníze na drahé nebankovce, nebo si vzít takovou, která se na první oko tváří "jako že super", "výhodný, téměř bankovní úrok", ale ve finále se z ní vyklube ještě mnohem dražší varianta, než sice dražší ale za to fér nastavená nebankovní hypotéka...

Určitě se nám můžete ozvat pro vyhodnocení  takové situace a snahu o nalezení optimálního refinancování. Máme dobré možnosti... 

Pokračování:

Až pokud najdete takového "kandidáta", který dá současně vyjádření, že vám za daných podmínek v daném situaci (stavu vašich registrů, příjmu-bonity, účelu využití a mnoho dalšího) půjčí, teprve tehdy bývá vhodné se naplno ponořit do jednání jak se stávajícím věřitelem na dohodnutí podmínek pro vyplacení jeho hypotéky touto novou, tak s novým věřitelem, který ji poskytne. U stávajícího věřitele je většinou zapotřebí vyžádat si především takzvané vyčíslení hypotéky k datu jejího vyplacení. Toto většina věřitelů vydává zcela bezplatně do několika pracovních dnů (zasílá poštou), nebo po ověření totožnosti prakticky sdělí na počkání. Mají to totiž ze zákona povinné... 

Nefér praktiky u žádosti o vyčíslení (doplacení) některých nebankovních firem: 

U některých (většinou těch ne moc fér nebankovních) může být požadavek na kvitanci (vyčíslení) ale vzat jako požadavek klienta na vyplacení a tak jakmile pošlou vyčíslení (které si mimochodem ještě kolikrát nechají zaplatit několika tisíci), chtějí do uvedeného data peníze vrátit i kdyby co bylo a není možné se s nimi dál domluvit na řádném splácení. To dělají především z důvodu, že často je vyčíslená částka od těchto nebankovních firem tak přehnaně vysoká (navýšená někdy až o násobek původně zapůjčené částky například o pokutu za předčasné splacení, kdy připočítají ušlé úroky za celou dobu splatnosti a podobně), počítají s tím, že jakmile se klient o požadované částce k vrácení dozví, začne se ptát, co to má znamenat, může začít dělat problémy... A tak raději už do předu ukončí možnost dalšího vztahu věřitel/dlužník, hypotéku zesplatní, lépe řečeno požadují její vrácení často opět do měsíce... 

Co všechno je potřeba dodat novému věřiteli: 

Ale to jsme odbočili, zpátky k tématu... Současně se získáním vyčíslení od současného věřitele k předpokládanému datu jeho vyplacení novou hypotékou budete muset začít dokládat všechny potřebné podklady, které jsou potřeba ke zdárnému schválení a následnému vyplacení nové hypotéky, kdy samotné vyčíslení od stávajícího zástavního věřitele k datu vyplacení je jenom jeden z těchto podkladů a bývá dobré dodat ho jako jeden z posledních. Často budete muset znovu navštívit účetní ve firmě, kde jste zaměstnaní, aby jste si odsud odnesli potvrzení o příjmu (a výplatní pásky), nebo budete muset kontaktovat vaši účetní, jste-li osvč, aby vám znovu poslala daňové přiznání za poslední rok (většinou dva), že už jste si je zase smazali s emailu... (v domnění, že už je snad nebudete potřebovat) Přesný seznam dokladů, které budete muset dodat ke zdárnému schválení nové hypotéky na refinancování té stávající, se může lišit v závislosti na typu dané banky a jejich hypotečního produktu. Nicméně v přehledné podobě by vám měl být takový seznam předložen, aby jste si potom mohli "odškrkávat" jednotlivé odrážky v něm a realizovat tak jednotlivé kroky vedoucí schůdek po schůdku k úspěšnému refinancování. K předschválení budete potřebovat podepsat žádost o hypotéku, předložit doklady totožnosti. Pokud předschválení dopadne zdárně, pro zdárné schválení se může jednat o zmíněné doložení příjmu žadatele, pořízení nového odhadu zastavené nemovitosti, dodání originálního výpisu z katastru nemovitostí, vyčíslení stávající hypotéky a další... 

Proč třeba s námi: 

V ideálním případě nám sdělíte všechny informace, na které se Vás během přibližně 10 ti minutového hovoru zeptáme, my provedeme zcela nezávaznou a bezplatnou analýzu vašich možností na hypotečním trhu a Vám předložíme orientační nabídku na z našeho pohledu pro vás tu nejvýhodnější hypotéku na trhu.  Pokud se vám taková nabídka bude líbit, pustíme se do práce. Uděláme maximum pro její zdárné sjednání "bez zbytečných a planých keců".  

 

V případě jakýchkoli dotazů na toto téma ideálního refinancování, nebo zájmu, abychom pro Vás vyhledali ideální hypotéku, na kterou bychom následně vaši stávající hladce převedli...

Neváhejte nás kontaktovat.

Velice rádi se na Vaši momentální situaci nezávazně podíváme a pokusíme se s maximem úsilí pro Vás vyhledat a sjednat zcela optimální hypoteční řešení.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky