Exekuční řízení výrazně komplikuje prodej nemovitosti

Zveřejněno dne: 15.05.2014
Autor: Tomáš Maček
Zatímco samotná existence dluhů nebrání vlastníkovi, aby s nemovitostí nakládal, řízení směřující k nucenému vymožení dluhů, typicky exekuce, již představuje docela podstatnou překážku. Exekuce s sebou totiž přináší zákaz disponovat s majetkem.
Cílem tohoto článku je ve stručnosti popsat, jaké možnosti má člověk, který dluží peníze a zároveň je vlastníkem nemovitosti, zde v pozici prodávajícího, a zájemce o nemovitost, tedy kupující, v případě, že se rozhodnou v průběhu exekuce uzavřít kupní smlouvu na nemovitost. Starost kupujícího, aby prodávající, respektive jeho nemovitost, nebyl ohrožen exekučním řízením, je vcelku pochopitelná. V praxi se to projevuje zejména různými zárukami a prohlášeními prodávajícího v kupní smlouvě, při jejichž porušení má kupující právo odstoupit od smlouvy, nebo důrazem na aktuálnost výpisu z katastru nemovitostí.

Katastr nemovitostí a Centrální evidence exekucí

Zpravidla lze úkony při uzavírání kupní smlouvy na nemovitost časově sladit tak, že návrh na vklad je na katastrálním úřadě podán v okamžiku, kdy ve výpisu z katastru nemovitostí objektivně nefiguruje poznámka o exekuci. Požadavek na tzv. čistý výpis z katastru nemovitostí je odvozen z ustanovení exekučního řádu, jež předpokládá zasílání usnesení nařízení exekuce na katastrální úřady, svědčí-li povinným vlastnické právo k nemovitostem.

Někdy se lze také setkat s požadavkem, aby prodávající předložil kupujícímu při uzavření kupní smlouvy negativní výpis z Centrální evidence exekucí. Zde je však nutno mít na paměti, že Centrální evidence exekucí obsahuje pouze pravomocně nařízené exekuce, takže exekuci, kde usnesení o nařízení exekuce bylo povinnému doručeno minulý týden nebo povinný již před časem podal odvolání, tam dohledat nelze. A stejně tak i založení řízení o zápisu poznámky o vedené exekuci, respektive vydaném exekučním příkazu do katastru nemovitostí, má jistou reakční dobu.

Neplatnost kupní smlouvy a odpůrčí žaloby

Pokud by se stalo, že prodávajícímu bylo doručeno ještě před uzavřením kupní smlouvy usnesení o nařízení exekuce, taková kupní smlouva by byla stižena relativní neplatností (na rozdíl od předchozí úpravy, která zakládala – v některých ohledech vskutku velmi přísnou – neplatnost absolutní). Postačilo by, aby se její neplatnosti vůči smluvním stranám dovolal někdo z tria soudní exekutor, oprávněný nebo přihlášený věřitel. Doručení usnesení o nařízení exekuce prodávajícímu až po uzavření smlouvy o prodeji nemovitosti je v tomto směru pro kupujícího příznivější, pokud ovšem majetkovou transakci nenapadne oprávněný žalobou.

Takzvanou odpůrčí žalobou se může věřitel vrátit až tři roky zpět a zpochybňovat dispozice s majetkem povinného, jakožto úkony zkracující věřitele. Jestliže je nabyvatelem majetku člen rodiny povinného, znamená to pro něj obvykle potíže, neboť musí prokázat, že ani při náležité pečlivosti nemohl úmysl povinného zkrátit věřitele poznat. Nedostatečné jsou přitom argumenty typu, že nabyvatel-syn nic nevěděl o dluzích povinného-otce, že se v rodině o problémech v podnikání povinného nemluvilo apod. Pokud se však nabyvatelem majetku stala osoba mimo rodinu povinného, je to naopak oprávněný, kdo prokazuje, že nabyvateli musel být úmysl povinného-prodávajícího znám.

Možnosti mimodražebního prodeje nemovitostí

Uvažujme nyní o přímém prodeji nemovitosti, tzv. z volné ruky, ve variantě, že nařízená exekuce je veřejně známa, respektive povinný ji nikterak netají. Má se tedy vědomě prodávat nemovitost za situace, kdy na jejím vlastníkovi je exekučně vymáhán dluh. Jednou z cest je prosté uzavření kupní smlouvy s kalkulací, že se nikdo nedovolá její neplatnosti. Tento postup si lze představit tehdy, je-li na povinném exekučně vymáhán dluh, který je v bagatelní výši vzhledem k ceně nemovitosti, a přitom není jiných věřitelů, kteří by se mohli přihlásit. V podstatě by se jednalo o solventního povinného, proti němuž je spíše náhodně vymáhán izolovaný dluh.

Tyto skutečnosti by sice nebylo těžké doložit, přesto by si kupující uzavření kupní smlouvy s největší pravděpodobností velmi rozmýšlel. V zájmu kupujícího proto spíše je, aby majetková transakce proběhla pod dozorem soudního exekutora. Exekuční řád nabízí několik možností, jak to provést. Předně povinný může složit u exekutora částku odpovídající exekučně vymáhané pohledávce včetně nákladů exekučního řízení a nákladů oprávněného a navrhnout exekutorovi, aby zrušil zákaz disponovat s majetkem. Příklad: na povinném je vymáhán dluh 100 tisíc korun, povinný nezpochybňuje svoji povinnost dluh uhradit a exekučně vymáhanou částku složí u soudního exekutora, ten zruší zákaz disponovat s majetkem a povinný následně uzavře smlouvu o prodeji svého rodinného domu.

Samotné ukončení exekučního řízení probíhá nezávisle na smluvním vztahu povinného-prodávajícího s kupujícím. Obdobnou úpravu exekuční řád obsahuje i pro případ, kdy povinný proti exekuci bojuje návrhem na zastavení a odklad, nechce ale s kupní smlouvou čekat neodhadnutelnou dobu na soudní rozhodnutí, o němž předpokládá, že bude znít v jeho prospěch. V tomto případě se s peněžními prostředky složenými u soudního exekutora nakládá jako s jistotou.

Spolupráce s exekutorem je vždy prospěšná

Dále může povinný navrhnout soudnímu exekutorovi, aby rozhodl, že zákaz disponovat s majetkem se nevztahuje na konkrétní majetek, typicky rodinný dům, pokud ovšem zároveň doloží, že je tu jiný majetek, který bez pochybností postačuje k úhradě exekučně vymáhané pohledávky včetně nákladů exekučního řízení a nákladů oprávněného (např. další nemovitost). Takže bude-li povinný třeba držitelem hodnotného motorového vozidla nebo mít naspořenou dostatečnou částku na účtu stavebního spoření, může požádat soudního exekutora, aby vydal a doručil účastníkům exekučního řízení a příslušnému katastrálnímu pracovišti rozhodnutí o výluce konkrétní nemovitosti z působnosti generálního inhibitoria.

Pro případ, že by měl povinný zúžen manévrovací prostor, a sice nebyl by schopen ani složit částku v penězích, ani nabídnout vhodný majetek pokrývající vymáhanou pohledávku, může si vyžádat písemný souhlas exekutora, oprávněného a případných přihlášených věřitelů k tomu, že svou nemovitost prodá sám. Podmínkou je, že nemovitost není postižena jinou exekucí a že kupní cena, která činí nejméně cenu obvyklou zjištěnou znaleckým posudkem, je splatná při podpisu smlouvy k rukám soudního exekutora.

Toto řešení má potenciál být efektivní alternativou dražebního prodeje, především kvůli své rychlosti. K vymožení pohledávky oprávněného není nutno vydat sérii rozhodnutí a organizovat dražební jednání. Celá transakce se tím může urychlit i o několik měsíců. Shora uvedený přehled tedy ukazuje, že i když je proti prodávajícímu vedena exekuce, je uzavření kupní smlouvy na nemovitost v zásadě možné, nelze však než doporučit, aby se tak dělo ve spolupráci se soudním exekutorem.

Pokračujte na další článek.

Zdroj: http://www.realit.cz/clanek/exekucni-rizeni-vyrazne-komplikuje-prodej-nemovitosti

Důležitá upozornění:


Úvěry řešíme od OD rámce 300 000 Kč, žádosti o menší peníze prosíme neodesílat.

To platí jak u bez i zástavních úvěrů, kdy na vině je zejména naše omezená časová kapacita a nerentabilita vzhledem k výnosům z celorepublikového vyřizování menších částek.
U desetitisícových úvěrů by musela být platební zátěž pro klienta natolik vysoká, že by to hraničilo s únosností a smysluplností vůbec.
Enormně úročené nebankovní mikro úvěry nabízené na trhu jsou toho jasným důkazem.

Prostý TIP:
Chcete-li míň, zkuste banku, nebo jednu z věhlasných nebankovních společností, nejde-li to dočasně z nějakého důvodu, doporučujeme toto období přečkat bez úvěrování a mezitím, je-li to možné, usilovat o odstranění překážející závady, nebo najít jiné východisko a bez úvěrování obejít úplně. Pořád lepší, než skočit z louže a skončit v blátě...

U půjčky bez zástavy hrají registry, příjmy, dluhy a tudíž i bonita žadatele zásadní úlohu.

Výhodnost a štědrost námi nabízených půjček bez jakékoliv zástavy musí být něčím vykoupená, tím je větší náročnost na stav registru, příjmu a výdajů (bonity) žadatele.
Tím netvrdíme, že by museli být v naprosto precizní kondici, aby ji bylo možné řešit. Na druhou stranu to ani nemůže být vyložená katastrofa.
Tyto žadatelovi kvality jsou totiž bez podmínky nemovitého zajištění jedinou zárukou řádného splácení a navrácení půjčených peněžních prostředků.
Proto představa, že je poskytovatel nechá zcela bez povšimnutí, je mylná. S vysokou mírou benevolence se setkáte jedině u těch miniaturních, na úkor toho i vysoce předražených, nebankovních půjček.
I tam by už ale půjčující měl ponovu provézt zběžné proklepnutí žadatele podobným způsobem a to z titulu jemu uložené povinnosti prověřit jeho úvěruschopnost zákonem o spotřebitelském úvěru.

Dokládané a zkoumané podklady:
Jednak u nich automaticky dochází k nahlédnutí do registrů, z nichž se bere v potaz řádnost zpětného splácení využitých úvěrových produktů a jejich momentální zatíženost, neboli žadatelova úvěrová angažovanost.
V rámci závažnosti poškození registrů platí, že by se v nich rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo nedávno oficiálně ukončené insolvence bez ohledu na splacenou část.
Pokud jsou tyto záznamy u žadatele evidoványnabízí se řešit se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky. Jiná věc do zástavy se prozatím nepřijímá.

V rámci příjmů pak bývá u zaměstnance vyžadována pracovní smlouva na dobu ne/určitou a dokládací procedura: potvrzení o výši příjmu za posledních 6 měsíců, výpisy z účtů a výplatní pásky, nebo určitá kombinace.
U podnikatelů OSVČ tvoří základ pro doložení jeho příjmů daňové přiznaní často zohledňované za poslední 2 roky, faktury, výpisy z účtů, obraty, výkazy zisků a ztrát, bezdlužnost vůči státu a opět různý jejich poměr.
K tomu je u obou samozřejmě možné započítat různé druhy příspěvků, přivýdělků, rent, důchodů...

Mají-li manželé uzavřené společné jmění manželů, je nutné, aby si "ze zákona i rozumu" žádali společně.

SJM neboli zkratka stvořená z počátečních písmen těchto tří slov: Společné Jmění Manželů totiž neslouží pouze k tomu, aby automaticky docházelo ke spravedlivému rozdělování (ne)movitého majetku, který po sňatku nabyde jeden z jeho účastníků, se svou drahou polovičkou v pohlavně rovnoprávném poměru 50/50, přestože se ona sama na žádné listině stvrzující její vlastnická práva zrovna nevyskytuje.

Podobným způsobem totiž může dojít k samovolnému přenášení a podvojnému přiřazování i toho dluhového, tedy úvěrového zaangažování (zatížení), které si za dobu manželství odváží "pořídit či převzít čistě sám na sebe" jeden z manželů za absence písemného souhlasu a tudíž snadno i vědomí toho druhého, kterého se tak i přesto mohou v budoucnu negativně (do)týkat případné spory vedené v souvislosti s řádným neplněním s ním spjatých povinností, přestože na úvěrových smlouvách o něm opět není ani zmínka. Jinými slovy pak, třeba z důvodu nesplácení, může dojít k věřitelovu (vymahačovu) uspokojení takto vzniklé pohledávky i z dlužníkovi poloviny majetku spadajícího do společného jmění, pokud nedisponuje žádným, výlučně vlastním.

A proto, aby byla plně zachována jakási partnerská transparentnost, musejí si u nás manželé k žádanému úvěru pokaždé přistupovat společně, mají-li mezi sebou v době podání žádosti společné jmění plně aktivní.

I zadlužení je totiž záležitostí mající důležité vazby na vzájemné soužití, k jejímuž mlžení by proto nemělo docházet už jen z principu lidskosti a zmíněné průhlednosti. O příjem silně ochuzená sestava žadatelů pak stejně v drtivé většině případů nevychází ani bonitně, což je další pádný argument pro neprodlené přesvědčení druhého z manželů k jeho přímé spoluúčasti na akci alespoň z pozice spolužadatele, potažmo budoucího spoludlužníka, který bere vítr z plachet narážkám hrdopychů typu: "Snad jsem už dospělá, plně svéprávná osoba oprávněná si rozhodovat sama za sebe a jednat, jak se mně zlíbí?!" To na každý pád jste, no též můžete být ve svých snahách zvenčí omezována, ohrožujete-li svým jednáním život bližního jako v tomto případě - (do)životního partnera.

Abyste se tak nedělo a Vy si pak mohli začít plně přetavovat své peněžní představy v realitu bez potřeby ohlížení se na rozmar manžela a žadonění o jeho souhlas, je nutné mít SJM zúžené, ideálně pak úplně rozdělené (zrušené). K tomu lze dospět buďto sepsáním předmanželské smlouvy upravující pravidla pro rozdělování společného jmění, nebo potom takovou jeho změnou provedenou kdykoliv v průběhu manželství třeba u notáře. Ten Vám po společné návštěvě (ne vážně nestačí, když přijdete sami) za pár tisíc rád rozváže křidélka a Vy si budete moct žádat a vystupovat každý sám za sebe, jak jen se Vám zachce bez nutnosti přizvání k účasti a výhledově i možnosti negativního zásahu toho druhého.

Tato tématika samozřejmě má své "světlé i tmavé" výjimky a potvrzující pravidla, stejně jako každý takový krok pochopitelně má své vlastní individuální specifika, pro i proti a tak i nároky na vhodné provedení, které je potřeba zohlednit a do výsledného díla všestranně zapracovat tak, aby sedli jako "hrnec na zadek" nejlepším zájmům obou manželů.

Více informací k této problematice si můžete přečíst: RADY A TIPY: SJM jak ho otočit ve svůj vlastní ekonomický prospěch

Hypotéku na koupi s nulovou akontací, do-zajištěním a KO registry či příjmy NELZE.

Nalejme si čisté info. Ne, vážně Vám nikdo nezaplatí celý vysněný baráček za miliony, když jste si na něho doposud nenašetřili ani korunu (dvacet tisíc fakt nic neřeší), nemáte co dalšího zastavit a navíc byste dle prokazatelných příjmů a zákonných ukazatelů bonity bezpečně neutáhli ani dvoutisícovku měsíčně navíc, nebo jsou vaše registry jeden velký paskvil, takže dát se tak vsadit na vaši schopnost řádného splácení, respektive absenci opožděné splátky, máte to s kurzem tak 46:1 v prospěch vašeho selhání to dokonce hned v prvním roce kalendáře.

Přibližně počítejte, že minimálně 20% budete muset "někde vyškrábnout", anebo hypotéku do-zajistit další nemovitostí v této hodnotě. Pokud byste se tím náhodou dokázali dostat na LTV nějakých 60%, může Vám toho být odpuštěno mnohem víc, neboť to je zhruba strop u nebankovní hypotéky Standard, avšak "na oplátku" u ní počítejte s podstatně vyššími provozními náklady.

Taky pochopitelně můžete mít tak absurdní štěstí, že se Vám podaří sehnat nemovitost s tržní hodnotou 5 milionů za 3. V takovém případě však počítejte s našim okamžitým dotazem: "Proč by vám ji kdo prodával za 3, když by ji mohl prodat za 5?". Nebude-li ve vaší odpovědi obsaženo něco ve smyslu rodinného příslušníka, dobrého kamaráda, nebo obchodního partnera, spíše počítejte s našim nesouhlasným stanoviskem.

Stejně tak, ostatně jako všude, může pomoct, podaří-li se Vám si k sobě sehnat takzvaného spolužadatele, který dohání vaši tristní ziskovost, nebo platební morálku. Natvrdo se tak však může stát, že začnete v úvěru doslova zavazet, překážet (mu) v jeho vyřízení. Ano, víme, že jste si ho k sobě dočasně přibrali, a chápeme, že opustit ho, nechat hypotéku i kupovanou nemovitost čistě na něm, není nic moc, ale hold jinak to kolikrát nepůjde, a navíc mezi námi děvčaty... Jestli ho potom z žádosti vyvážete, až se registry či příjmy "vyléčíte", nebo ho v ní nahradíte, vyjde prakticky nastejno, čili je prašť jak uhoď. Jen je potřeba dopředu vyladit a přednastavit.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši.

Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň.

Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost.
Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli.
Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu.

Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás.
Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora.
V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.


Obecné informace

Šedesátá, 7018/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

  • Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

  • +420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Zodpovědná osoba: Tomáš Maček, IČ: 88853225. Je vázaný zástupce samostatného zprostředkovatele. Jsou nabízeny jeho úvěrové možnosti (bankovní i nebankovní) úvěrové poradenství v rámci živnostenského oprávnění + nabídky investorů v rámci tipařských smluv. Dumdluhu.cz je internetový portál, projekt sloužící především ke kvalitnímu úvěrovému, dluhovému poradenství.

Řídíme se zákonem o spotřebitelském úvěru platným od 1. 12. 2016. Vždy u našich investorů dochází v rámci spotřebitelských úvěrů před jejich poskytnutím k posouzení schopnosti splácet - prověření bonity klienta. Dále nedochází k dvojím odměnám a jsou dodržena všechna další kritéria zákona uvedené v informacích trvale přístupných spotřebiteli a v reklamačním řádu.

Některé údaje uvedené na těchto internetových stránkách se nevztahují na spotřebitelské úvěry poskytované podle zákona o spotřebitelském úvěru 145/2010 Sb. Jedná se především o úvěry podnikatelské, realitní služby...

Copyright © 2012 - 2022 Dumdluhu.cz