Pojem refinancování osobně vnímám jako převedení peněz v rámci nějakého dluhu odněkud někam. Většinou se většinou pojí s pojmem hypotéky, nicméně i v případě půjčky se jedná o je její převedení od jednoho věřitele (úvěrujícího, poskytovatele, investora -> bankovního či nebankovního subjektu) k jinému.
Důvodem, proč k tomuto kroku dochází, je většinou vyšší výhodnost parametrů nové hypotéky, nebo půjčky u nového věřitele. Klient zde získá především nižší úrok, případně delší dobu splatnosti a tím pádem nižší měsíční splátku, nebo je mu umožněno, vzít si potřebné peníze navíc.
Doporučujeme číst dál, můžete se dozvědět zajímavé informace ohledně konsolidaci, se kterou si lidé podstatu refinancování často pletou, především dále však o fixaci úrokové sazby a s ní spojenými úskalími. Navíc dostanete i dobrý TIP, jakou dobu fixace si ideálně volit a proč...
Často si lidé pletou pojem refinancování a konsolidace. Říkají například "my chceme refinancovat všechny svoje drahé dluhy" a myslí tím samozřejmě jejich spojení a převedení pod jeden na úroku výhodnější dluh, který je nastaven ideálně na delší splatnost pro co možná nejnižší splátku... V případě konsolidace se jedná spíše o sjednocení většího množství závazků v jeden výhodnější a nemusí nutně dojít k převodu k jinému věřiteli (člověk si může zkonsolidovat svoje závazky i například "pod jednou bankovní střechou"), i když se tak v častých případech děje. Pokud máte více půjček, měli byste je spíše konsolidovat (sloučit) do jedné jediné půjčky s nižší měsíční splátkou pro vyšší výhodnost, přehled a celkové bezpečí. V takovém případě není refinancování půjček na místě.
Nicméně refinancování, jak jsme řekli, se děje, když dochází k převedení většinou pouze jednoho závazku jinam, i když většinou pochopitelně také za účelem vyšší výhodnosti toho nového závazku. K refinancování nicméně může být dlužník i "přinucen" v případech, že mu věřitel například vypoví smlouvu (z důvodu neřádného plnění, nebo jiného), nebo podstatně znevýhodní podmínky pro splácení.
S refinancováním se nejčastěji setkáte u bankovní hypotéky a to v době, kdy klientům na stávající hypotéce končí fixace úrokové sazby a tak se začínají poohlížet po nové bance (hypotéce), která jim bude schopná poskytnout výhodnější hypoteční parametry. Pokud se jim to podaří, taková nová banka se najde a schválí zde žadateli výhodnější hypotéku, pouze přeskočí v den ukončení fixace ze stávající banky na tuto a současná hypotéka se vyplatí (refinancuje) touto novou, která se od dalšího měsíce ke dni splátky dál řádně splácí. Jenom se tak "přeskočí na nový, lepší" vlak.
Fixace úrokové sazby v tomto případě znamená příslib ze strany banky, že klientovi podrží daný úrok po celou dobu jeho fixace. Naopak klient má omezenou možnost hypotéku doplatit, nebo posílat výjimečnou splátku, zkrátka si tím banka klienta "podrží" na minimálně toto období. Nicméně i tak může klient po novu posílat až 25% z hypotéky výjimečně a tak ji mít prakticky do skončení 5 ti leté fixace kompletně doplacenou...
I když se slovem lepší bych byl opatrný. Ono se tak totiž do dnešního dne dělo, že s průběžným, dlouhodobým a neustálým pádem úrokových sazeb v nabídce bank si lidé, kterým v těchto dobách končila fixace, většinou výrazně pomohli. Logicky si totiž hypotéku sjednali někde výš na klesající křivce úrovně nabízené úrokové sazby, než jsme dnes, a tak se s novým refinancování dostali "na úrokové skluzavce" níž na lepší úrok a pomohli si tak... Jenomže co se stane, když se tato křivka pomalu začne zvedat a místo aby se člověk po skluzavce svezl, tak bude muset první vylézt nahoru...? Pochopitelně tak lidé, kteří teď získali skvělé úroky kolem 2 % ročně, ať už na zcela nově sjednané hypotéce, nebo nově zrefinancované, kteří budou pochopitelně muset (po skončení nových fixací úrokových sazeb na těchto výhodných hypotékách) v budoucnu (podle data, kdy novou hypotéku načerpali a na jak dlouho si úrok zafixovali) opět řešit situaci, kdy se bude blížit ukončení fixace stávající úrokové sazby a oni budou hledat novou, ideálně opět výhodnější hypoteční variantu, než současně mají, na kterou by opět refinancovali.
To má ale jedno velké ALE. Co když dnešním dnem začne naopak období růstu úrokových sazeb v nabídce bank, řekněme prudký úrokový nárůst (aby si banky "vyrentovali" ušlé zisky, kdy z dlouhodobého pohledu mají spočítané, že za celou dobu splatnosti by se na každém jednom klientovi chtěli v průměru dostat na zhodnocení 5% ročně - ne že chtěli by, možná lépe řečeno chtějí, udělají pro to první poslední - jednoduše si tak spočítat "manko, díru v rozpočtu", kterou jim tato 2% úroková sazba vytváří)... Těmto lidem, kteří si nabrali hypotéky na těchto rekordně nízkých úrokových sazbách, v budoucnu "spadnou trenky", až zjistí, že nejlepší úrok, na který budou moct refinancovat, už nebude 2% ale 4%... Že už není splátka na nové hypotéce 12 ale 16 tisíc korun českých měsíčně... Co to potom udělá s domácím rozpočtem? Co to udělá s kouzelnou ziskovostí a výnosech na těch úžasných investičních nemovitostech (bytech), které si lidé nabrali, co to jenom šlo, co je jenom bonita pustila, navíc na potenciálním vrcholu hladiny cen nemovitostí v ČR, tzn. za relativně dost vysoké ceny... Co bude s takovými lidmi, kteří to doteď měli se splácením "na knap, na těsno" a jakékoli drobné zvýšení úroku, splátky je může (třeba po uplynutí nějaké doby, ve které to ještě se zatnutými zuby vydrží) dost reálně položit? Co do toho budou dělat lidé, kteří mají slušné příjmy a hlavně jistotu zaměstnání v době ekonomického růstu, ale najednou toto nebude, ekonomika ochladne, nezaměstnanost se zvýší, platby třeba sníží... Hromadná platební neschopnost, pád cen nemovitostí, kolaps ekonomiky...
TIP:
Doporučujeme nastavit se úrokovou sazbu (ať již na zcela nové hypotéce nebo na nově refinancované) na co možná nejdelší možné období! Nebojte se (třeba i za menší přirážky na úroku, nebo jiného drobného znevýhodnění) využití klidně 10 ti letté fixace nebo i delší, pokud Vám to banka umožní. Je zde totiž vysoká pravděpodobnost, že jste právě "sjeli po oné pomyslné úrokové skluzavce", sedíte si teď někde tam dole a čeká Vás (celý trh) výstup po postupně rostoucí (úrokové) přímce směrem vzhůru. Mít tak bankou smluvně podržený tento nejspíš nejnižší možný úrok díky nastavené maximálně dlouhé fixaci, se z našeho pohledu určitě vyplatí. Není samozřejmě možné, dát za toto tvrzení ruku do ohně, ekonomika je totiž řízená dosti uměle a snad ti nahoře vědí, co dělají a nedovolí si to takto pustit nahoru. Na druhou stranu už nemá úrok kam padat, pro banky by to přece bylo absolutně nerentabilní ještě více se vzdalovat od onoho 5 ti % cíle... Tak logicky je zde potenciálně podstatně vyšší pravděpodobnost pro jeho růst... Mít tak (alespoň na 10 let, za kterých se může stát spousta věcí, v ideálním případě budete vydělávat a než skoční fixace, hypotéku průběžnými výjimečnými splátkami celou doplatíte) klid v podobě fixace tak nízkého úroku... Ideální stav... I kdybych bral v budoucnu úrok kdekoli pod 3 % nebo i 4% ročně, pořád bych uvažoval podobným způsobem... Osel jsem si vzal jenom 5 ti letou fixaci přibližně 3 roky zpátky i když na skvělém úroku 1.69%, než se postavilo 3 roky utekli jak voda a do konce fixace (změny úroku) mně zbývají pouhé 2 roky... To bude počítám úrok určitě nad 3, ne-li 4% a tak budu nejspíš asi taky "potahovat trenky"... Kéž bych se tehdy vykašlal na zvýšení úroku o 0.2 % za zvolení delší fixace a šel raději do zmíněné 10 ti letté...
Obecně je to spíše jen slovíčkaření a každá firma (ať už přímý poskytovatel, nebo zprostředkovatel, u kterého máte v ideálním případě na výběr z více investorských možností), u které tyto finanční produkty poptáváte, by vám měla být schopna po několika větách jasně porozumět, co že to chcete, potřebujete a jestli pro Vás vůbec adekvátní úvěrové řešení mají ve své nabídce. My těmto potřebám rozumíme, máme dobré možnosti výhodného refinancování i konsolidace a rádi vám nejspíš to nejlepší na trhu sjednáme bez starosti (nadbytečné investice času, energie a nervů) od A do Z. Neváhejte nás za tímto účelem kontaktovat...
