Co je refinancování půjček?

Pojem refinancování osobně vnímám jako převedení peněz v rámci nějakého dluhu odněkud někam. Většinou se většinou pojí s pojmem hypotéky, nicméně i v případě půjčky se jedná o je její převedení od jednoho věřitele (úvěrujícího, poskytovatele, investora -> bankovního či nebankovního subjektu) k jinému.

Důvodem, proč k tomuto kroku dochází, je většinou vyšší výhodnost parametrů nové hypotéky, nebo půjčky u nového věřitele. Klient zde získá především nižší úrok, případně delší dobu splatnosti a tím pádem nižší měsíční splátku, nebo je mu umožněno, vzít si potřebné peníze navíc.

Doporučujeme číst dál, můžete se dozvědět zajímavé informace ohledně konsolidaci, se kterou si lidé podstatu refinancování často pletou, především dále však o fixaci úrokové sazby a s ní spojenými úskalími. Navíc dostanete i dobrý TIP, jakou dobu fixace si ideálně volit a proč... 

Často si lidé pletou pojem refinancování a konsolidace. Říkají například "my chceme refinancovat všechny svoje drahé dluhy" a myslí tím samozřejmě jejich spojení a převedení pod jeden na úroku výhodnější dluh, který je nastaven ideálně na delší splatnost pro co možná nejnižší splátku... V případě konsolidace se jedná spíše o sjednocení většího množství závazků v jeden výhodnější a nemusí nutně dojít k převodu k jinému věřiteli (člověk si může zkonsolidovat svoje závazky i například "pod jednou bankovní střechou"), i když se tak v častých případech děje. Pokud máte více půjček, měli byste je spíše konsolidovat (sloučit) do jedné jediné půjčky s nižší měsíční splátkou pro vyšší výhodnost, přehled a celkové bezpečí. V takovém případě není refinancování půjček na místě.

Nicméně refinancování, jak jsme řekli, se děje, když dochází k převedení většinou pouze jednoho závazku jinam, i když většinou pochopitelně také za účelem vyšší výhodnosti toho nového závazku. K refinancování nicméně může být dlužník i "přinucen" v případech, že mu věřitel například vypoví smlouvu (z důvodu neřádného plnění, nebo jiného), nebo podstatně znevýhodní podmínky pro splácení. 

S refinancováním se nejčastěji setkáte u bankovní hypotéky a to v době, kdy klientům na stávající hypotéce končí fixace úrokové sazby a tak se začínají poohlížet po nové bance (hypotéce), která jim bude schopná poskytnout výhodnější hypoteční parametry. Pokud se jim to podaří, taková nová banka se najde a schválí zde žadateli výhodnější hypotéku, pouze přeskočí v den ukončení fixace ze stávající banky na tuto a současná hypotéka se vyplatí (refinancuje) touto novou, která se od dalšího měsíce ke dni splátky dál řádně splácí. Jenom se tak "přeskočí na nový, lepší" vlak.

Fixace úrokové sazby v tomto případě znamená příslib ze strany banky, že klientovi podrží daný úrok po celou dobu jeho fixace. Naopak klient má omezenou možnost hypotéku doplatit, nebo posílat výjimečnou splátku, zkrátka si tím banka klienta "podrží" na minimálně toto období. Nicméně i tak může klient po novu posílat až 25% z hypotéky výjimečně a tak ji mít prakticky do skončení 5 ti leté fixace kompletně doplacenou...

I když se slovem lepší bych byl opatrný. Ono se tak totiž do dnešního dne dělo, že s průběžným, dlouhodobým a neustálým pádem úrokových sazeb v nabídce bank si lidé, kterým v těchto dobách končila fixace, většinou výrazně pomohli. Logicky si totiž hypotéku sjednali někde výš na klesající křivce úrovně nabízené úrokové sazby, než jsme dnes, a tak se s novým refinancování dostali "na úrokové skluzavce" níž na lepší úrok a pomohli si tak... Jenomže co se stane, když se tato křivka pomalu začne zvedat a místo aby se člověk po skluzavce svezl, tak bude muset první vylézt nahoru...? Pochopitelně tak lidé, kteří teď získali skvělé úroky kolem 2 % ročně, ať už na zcela nově sjednané hypotéce, nebo nově zrefinancované, kteří budou pochopitelně muset (po skončení nových fixací úrokových sazeb na těchto výhodných hypotékách) v budoucnu (podle data, kdy novou hypotéku načerpali a na jak dlouho si úrok zafixovali) opět řešit situaci, kdy se bude blížit ukončení fixace stávající úrokové sazby a oni budou hledat novou, ideálně opět výhodnější hypoteční variantu, než současně mají, na kterou by opět refinancovali.

To má ale jedno velké ALE. Co když dnešním dnem začne naopak období růstu úrokových sazeb v nabídce bank, řekněme prudký úrokový nárůst (aby si banky "vyrentovali" ušlé zisky, kdy z dlouhodobého pohledu mají spočítané, že za celou dobu splatnosti by se na každém jednom klientovi chtěli v průměru dostat na zhodnocení 5% ročně - ne že chtěli by, možná lépe řečeno chtějí, udělají pro to první poslední - jednoduše si tak spočítat "manko, díru v rozpočtu", kterou jim tato 2% úroková sazba vytváří)... Těmto lidem, kteří si nabrali hypotéky na těchto rekordně nízkých úrokových sazbách, v budoucnu "spadnou trenky", až zjistí, že nejlepší úrok, na který budou moct refinancovat, už nebude 2% ale 4%... Že už není splátka na nové hypotéce 12 ale 16 tisíc korun českých měsíčně... Co to potom udělá s domácím rozpočtem? Co to udělá s kouzelnou ziskovostí a výnosech na těch úžasných investičních nemovitostech (bytech), které si lidé nabrali, co to jenom šlo, co je jenom bonita pustila, navíc na potenciálním vrcholu hladiny cen nemovitostí v ČR, tzn. za relativně dost vysoké ceny... Co bude s takovými lidmi, kteří to doteď měli se splácením "na knap, na těsno" a jakékoli drobné zvýšení úroku, splátky je může (třeba po uplynutí nějaké doby, ve které to ještě se zatnutými zuby vydrží) dost reálně položit? Co do toho budou dělat lidé, kteří mají slušné příjmy a hlavně jistotu zaměstnání v době ekonomického růstu, ale najednou toto nebude, ekonomika ochladne, nezaměstnanost se zvýší, platby třeba sníží... Hromadná platební neschopnost, pád cen nemovitostí, kolaps ekonomiky... 

TIP:

Doporučujeme nastavit se úrokovou sazbu (ať již na zcela nové hypotéce nebo na nově refinancované) na co možná nejdelší možné období! Nebojte se (třeba i za menší přirážky na úroku, nebo jiného drobného znevýhodnění) využití klidně 10 ti letté fixace nebo i delší, pokud Vám to banka umožní. Je zde totiž vysoká pravděpodobnost, že jste právě "sjeli po oné pomyslné úrokové skluzavce", sedíte si teď někde tam dole a čeká Vás (celý trh) výstup po postupně rostoucí (úrokové) přímce směrem vzhůru. Mít tak bankou smluvně podržený tento nejspíš nejnižší možný úrok díky nastavené maximálně dlouhé fixaci, se z našeho pohledu určitě vyplatí. Není samozřejmě možné, dát za toto tvrzení ruku do ohně, ekonomika je totiž řízená dosti uměle a snad ti nahoře vědí, co dělají a nedovolí si to takto pustit nahoru. Na druhou stranu už nemá úrok kam padat, pro banky by to přece bylo absolutně nerentabilní ještě více se vzdalovat od onoho 5 ti % cíle... Tak logicky je zde potenciálně podstatně vyšší pravděpodobnost pro jeho růst... Mít tak (alespoň na 10 let, za kterých se může stát spousta věcí, v ideálním případě budete vydělávat a než skoční fixace, hypotéku průběžnými výjimečnými splátkami celou doplatíte) klid v podobě fixace tak nízkého úroku... Ideální stav... I kdybych bral v budoucnu úrok kdekoli pod 3 % nebo i 4% ročně, pořád bych uvažoval podobným způsobem... Osel jsem si vzal jenom 5 ti letou fixaci přibližně 3 roky zpátky i když na skvělém úroku 1.69%, než se postavilo 3 roky utekli jak voda a do konce fixace (změny úroku) mně zbývají pouhé 2 roky... To bude počítám úrok určitě nad 3, ne-li 4% a tak budu nejspíš asi taky "potahovat trenky"... Kéž bych se tehdy vykašlal na zvýšení úroku o 0.2 % za zvolení delší fixace a šel raději do zmíněné 10 ti letté... 

 

Obecně je to spíše jen slovíčkaření a každá firma (ať už přímý poskytovatel, nebo zprostředkovatel, u kterého máte v ideálním případě na výběr z více investorských možností), u které tyto finanční produkty poptáváte, by vám měla být schopna po několika větách jasně porozumět, co že to chcete, potřebujete a jestli pro Vás vůbec adekvátní úvěrové řešení mají ve své nabídce. My těmto potřebám rozumíme, máme dobré možnosti výhodného refinancování i konsolidace a rádi vám nejspíš to nejlepší na trhu sjednáme bez starosti (nadbytečné investice času, energie a nervů) od A do Z. Neváhejte nás za tímto účelem kontaktovat...

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, zakladatel a majitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 400 000 Kč. Žádosti o menší peníze tak prosíme neodesílat.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Nebylo by to pro nás rentabilní.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečný doložitelný příjem, bonitu.

Jako příjem se zde akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. V registru se rozhodně nesmí nacházet záznam typu nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky, kde musí být také splněna odpovídající bonita.

Poptávku na hypotéku na koupi nemovitosti, kdy žadatel má vyloženě špatný stav registru, nedostatečnou bonitu a třeba i žádné vlastní peníze. Není možné bez potřebného spolužadatele řešit.

Pokud chce klient financovat hypotékou koupě nemovitosti, nemá ale na kupní cenu našetřené ani 10%, je malá pravděpodobnost zdárného sjednání hypotéky na koupi. V případě zájmu o hypotéku na koupi nemovitostí je navíc dobré mít našetřeno alespoň 10% z kupní ceny vlastních peněz. Pokud v bankovním sektoru nebude možné takový požadavek řešit kvůli vyloženě špatnému stavu registru nebo příjmu a současně k sobě klient nemá nikoho s rozumným registrem a dostatečným příjmem... (bez zesplatnění, exekuce, insolvence) Nejsme kouzelníci a jelikož nebankovní hypotéka na koupi není obecně příliš vhodná, nebude s největší pravděpodobností v takovém případě možné hypotéku sjednat. Pro nebankovní sektor je potřeba mít minimálně 30% z kupní ceny našetřené a přispět ke koupi z vlastních zdrojů. Pokud našetřené nemáte třeba vůbec nic a v bance narážíte na vyloženě slabý příjem a nebo vážný záznam v registru, bude potřeba počkat dobu potřebnou k vyčištění registru, nebo na vyšší (doložitelný, dostatečný) příjem. Už i banky dnes nabízejí maximálně 90% LTV (10% z vlastního) a v nebankovním sektoru je to z pochopitelných důvodů ještě méně - většinou maximálně 50% z hodnoty a to za podstatně vyššího úroku, kterým financovat koupi není z našeho pohledu rozumné. To mějte prosím na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016.

U všech spříznených investorů tak dochází v rámci spotřebitelských úvěrů mimo jiné k posouzení úvěruschopnosti žadatele a tedy prověření jeho bonity vždy. Tato musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Nedochází ke zmíněným dvojím odměnám, které by se pobírali současně od poskytovatele a žadatele. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a celkovou spokojenost. Je na jeho uvážení, zda-li je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude v ní pokračovat, nebo nikoli. V žádném z případů nám klient neplatí dopředu jakýkoli poplatek. Co jediné je v některých případech potřeba dopředu uhradit, jsou náklady spojené s provedením odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru.

Před zdárným sjednáním a vyplacením požadovaného financování klient v žádném s případů neplatí poplatek dopředu.

Tím pádem žadatel o radu nebo úvěrový produkt nic neriskuje a pokud se mu v průběhu vyřízení nebude cokoli líbit (například v našem celkovém přístupu nebo námi navrženém optimálním financování), nebude mu naše služba připadat užitečná, může kdykoli odstoupit a nic se neděje. Také v žádném případě nedochází ke dvojím odměnám. Nepobírá se odměna současně od poskytovatele a klienta.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky