Co je refinancování půjček?

Pojem refinancování osobně vnímám jako převedení peněz v rámci nějakého dluhu odněkud někam. Většinou se většinou pojí s pojmem hypotéky, nicméně i v případě půjčky se jedná o je její převedení od jednoho věřitele (úvěrujícího, poskytovatele, investora -> bankovního či nebankovního subjektu) k jinému.

Důvodem, proč k tomuto kroku dochází, je většinou vyšší výhodnost parametrů nové hypotéky, nebo půjčky u nového věřitele. Klient zde získá především nižší úrok, případně delší dobu splatnosti a tím pádem nižší měsíční splátku, nebo je mu umožněno, vzít si potřebné peníze navíc.

Doporučujeme číst dál, můžete se dozvědět zajímavé informace ohledně konsolidaci, se kterou si lidé podstatu refinancování často pletou, především dále však o fixaci úrokové sazby a s ní spojenými úskalími. Navíc dostanete i dobrý TIP, jakou dobu fixace si ideálně volit a proč... 

Často si lidé pletou pojem refinancování a konsolidace. Říkají například "my chceme refinancovat všechny svoje drahé dluhy" a myslí tím samozřejmě jejich spojení a převedení pod jeden na úroku výhodnější dluh, který je nastaven ideálně na delší splatnost pro co možná nejnižší splátku... V případě konsolidace se jedná spíše o sjednocení většího množství závazků v jeden výhodnější a nemusí nutně dojít k převodu k jinému věřiteli (člověk si může zkonsolidovat svoje závazky i například "pod jednou bankovní střechou"), i když se tak v častých případech děje. Pokud máte více půjček, měli byste je spíše konsolidovat (sloučit) do jedné jediné půjčky s nižší měsíční splátkou pro vyšší výhodnost, přehled a celkové bezpečí. V takovém případě není refinancování půjček na místě.

Nicméně refinancování, jak jsme řekli, se děje, když dochází k převedení většinou pouze jednoho závazku jinam, i když většinou pochopitelně také za účelem vyšší výhodnosti toho nového závazku. K refinancování nicméně může být dlužník i "přinucen" v případech, že mu věřitel například vypoví smlouvu (z důvodu neřádného plnění, nebo jiného), nebo podstatně znevýhodní podmínky pro splácení. 

S refinancováním se nejčastěji setkáte u bankovní hypotéky a to v době, kdy klientům na stávající hypotéce končí fixace úrokové sazby a tak se začínají poohlížet po nové bance (hypotéce), která jim bude schopná poskytnout výhodnější hypoteční parametry. Pokud se jim to podaří, taková nová banka se najde a schválí zde žadateli výhodnější hypotéku, pouze přeskočí v den ukončení fixace ze stávající banky na tuto a současná hypotéka se vyplatí (refinancuje) touto novou, která se od dalšího měsíce ke dni splátky dál řádně splácí. Jenom se tak "přeskočí na nový, lepší" vlak.

Fixace úrokové sazby v tomto případě znamená příslib ze strany banky, že klientovi podrží daný úrok po celou dobu jeho fixace. Naopak klient má omezenou možnost hypotéku doplatit, nebo posílat výjimečnou splátku, zkrátka si tím banka klienta "podrží" na minimálně toto období. Nicméně i tak může klient po novu posílat až 25% z hypotéky výjimečně a tak ji mít prakticky do skončení 5 ti leté fixace kompletně doplacenou...

I když se slovem lepší bych byl opatrný. Ono se tak totiž do dnešního dne dělo, že s průběžným, dlouhodobým a neustálým pádem úrokových sazeb v nabídce bank si lidé, kterým v těchto dobách končila fixace, většinou výrazně pomohli. Logicky si totiž hypotéku sjednali někde výš na klesající křivce úrovně nabízené úrokové sazby, než jsme dnes, a tak se s novým refinancování dostali "na úrokové skluzavce" níž na lepší úrok a pomohli si tak... Jenomže co se stane, když se tato křivka pomalu začne zvedat a místo aby se člověk po skluzavce svezl, tak bude muset první vylézt nahoru...? Pochopitelně tak lidé, kteří teď získali skvělé úroky kolem 2 % ročně, ať už na zcela nově sjednané hypotéce, nebo nově zrefinancované, kteří budou pochopitelně muset (po skončení nových fixací úrokových sazeb na těchto výhodných hypotékách) v budoucnu (podle data, kdy novou hypotéku načerpali a na jak dlouho si úrok zafixovali) opět řešit situaci, kdy se bude blížit ukončení fixace stávající úrokové sazby a oni budou hledat novou, ideálně opět výhodnější hypoteční variantu, než současně mají, na kterou by opět refinancovali.

To má ale jedno velké ALE. Co když dnešním dnem začne naopak období růstu úrokových sazeb v nabídce bank, řekněme prudký úrokový nárůst (aby si banky "vyrentovali" ušlé zisky, kdy z dlouhodobého pohledu mají spočítané, že za celou dobu splatnosti by se na každém jednom klientovi chtěli v průměru dostat na zhodnocení 5% ročně - ne že chtěli by, možná lépe řečeno chtějí, udělají pro to první poslední - jednoduše si tak spočítat "manko, díru v rozpočtu", kterou jim tato 2% úroková sazba vytváří)... Těmto lidem, kteří si nabrali hypotéky na těchto rekordně nízkých úrokových sazbách, v budoucnu "spadnou trenky", až zjistí, že nejlepší úrok, na který budou moct refinancovat, už nebude 2% ale 4%... Že už není splátka na nové hypotéce 12 ale 16 tisíc korun českých měsíčně... Co to potom udělá s domácím rozpočtem? Co to udělá s kouzelnou ziskovostí a výnosech na těch úžasných investičních nemovitostech (bytech), které si lidé nabrali, co to jenom šlo, co je jenom bonita pustila, navíc na potenciálním vrcholu hladiny cen nemovitostí v ČR, tzn. za relativně dost vysoké ceny... Co bude s takovými lidmi, kteří to doteď měli se splácením "na knap, na těsno" a jakékoli drobné zvýšení úroku, splátky je může (třeba po uplynutí nějaké doby, ve které to ještě se zatnutými zuby vydrží) dost reálně položit? Co do toho budou dělat lidé, kteří mají slušné příjmy a hlavně jistotu zaměstnání v době ekonomického růstu, ale najednou toto nebude, ekonomika ochladne, nezaměstnanost se zvýší, platby třeba sníží... Hromadná platební neschopnost, pád cen nemovitostí, kolaps ekonomiky... 

TIP:

Doporučujeme nastavit se úrokovou sazbu (ať již na zcela nové hypotéce nebo na nově refinancované) na co možná nejdelší možné období! Nebojte se (třeba i za menší přirážky na úroku, nebo jiného drobného znevýhodnění) využití klidně 10 ti letté fixace nebo i delší, pokud Vám to banka umožní. Je zde totiž vysoká pravděpodobnost, že jste právě "sjeli po oné pomyslné úrokové skluzavce", sedíte si teď někde tam dole a čeká Vás (celý trh) výstup po postupně rostoucí (úrokové) přímce směrem vzhůru. Mít tak bankou smluvně podržený tento nejspíš nejnižší možný úrok díky nastavené maximálně dlouhé fixaci, se z našeho pohledu určitě vyplatí. Není samozřejmě možné, dát za toto tvrzení ruku do ohně, ekonomika je totiž řízená dosti uměle a snad ti nahoře vědí, co dělají a nedovolí si to takto pustit nahoru. Na druhou stranu už nemá úrok kam padat, pro banky by to přece bylo absolutně nerentabilní ještě více se vzdalovat od onoho 5 ti % cíle... Tak logicky je zde potenciálně podstatně vyšší pravděpodobnost pro jeho růst... Mít tak (alespoň na 10 let, za kterých se může stát spousta věcí, v ideálním případě budete vydělávat a než skoční fixace, hypotéku průběžnými výjimečnými splátkami celou doplatíte) klid v podobě fixace tak nízkého úroku... Ideální stav... I kdybych bral v budoucnu úrok kdekoli pod 3 % nebo i 4% ročně, pořád bych uvažoval podobným způsobem... Osel jsem si vzal jenom 5 ti letou fixaci přibližně 3 roky zpátky i když na skvělém úroku 1.69%, než se postavilo 3 roky utekli jak voda a do konce fixace (změny úroku) mně zbývají pouhé 2 roky... To bude počítám úrok určitě nad 3, ne-li 4% a tak budu nejspíš asi taky "potahovat trenky"... Kéž bych se tehdy vykašlal na zvýšení úroku o 0.2 % za zvolení delší fixace a šel raději do zmíněné 10 ti letté... 

 

Obecně je to spíše jen slovíčkaření a každá firma (ať už přímý poskytovatel, nebo zprostředkovatel, u kterého máte v ideálním případě na výběr z více investorských možností), u které tyto finanční produkty poptáváte, by vám měla být schopna po několika větách jasně porozumět, co že to chcete, potřebujete a jestli pro Vás vůbec adekvátní úvěrové řešení mají ve své nabídce. My těmto potřebám rozumíme, máme dobré možnosti výhodného refinancování i konsolidace a rádi vám nejspíš to nejlepší na trhu sjednáme bez starosti (nadbytečné investice času, energie a nervů) od A do Z. Neváhejte nás za tímto účelem kontaktovat...

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky