Fixace

Co že to pojem fixace vlastně znamená:

Fixace je dopředu stanovené časové období, po které zůstane předem sjednaná úroková sazba na hypotéce neměnná bez ohledu na okolní situaci na finančním trhu. V souvislosti s tímto tak dlužník získává nejenom jistotu, že se mu sjednaný úrok nezvedne, ale stejně tak že i měsíční splátka zůstane při dané doba splatnosti neměnná. Poskytovatel se tak vlastně zavazuje dlužníkovi, že mu po celé toto období bude jeho hypotéku úročit "pouze" předem daným úrokem. Na druhou stranu je dlužník (majitel hypotéky) do určité míry limitován, co se týká možnosti doplacení hypotéky, převedení do jiné banky, nebo zaslání výjimečné splátky.

Kdy se fixace využívá a kdy naopak ne:

Pojem fixace je známý a hojně využívaný především u bankovních hypoték a půjček se zástavou nemovitosti jako takových. Většinou tak rozhodování o tom, jakou délku fixace si zvolí, bývá nedílnou součástí rozhodování žadatelů o tyto úvěrové produkty v úvodní části procesu jejich sjednání. U bez zástavního a stejně tak i nebankovního hypotečního úvěrování se s ní naopak setkáme zřídka kdy. Americké nebankovní hypotéky bez registru na cokoli tak mají jakousi "výhodu" v tom, že se u nich fixace nesjednává a nabízí se tak možnost doplatit je kdykoli a často také zcela zdarma.

Možnost výjimečného splácení i v období fixace nejenom o tom se dočtete dále:

Dříve v období fixace dlužník často vůbec nesměl provést jedinou výjimečnou splátku, dnes už po zavedení nového úvěrového zákona banky nabízejí možnost bezplatně i ve fixaci uhradit až 25% z celkového dluhu výjimečnou splátkou vždy po dvanácti řádně uhrazených měsíčních splátkách, tedy jednou za rok. Pokud se tohoto rozhodnete v plné výši využít (dokážete tak našetřit a splatit každým rokem 25% z celkového dluhu na svojí hypotéce), budete mít hypotéku splacenou dřív, než skončí její 5 ti letá fixace (právě pro tuto se lidé rozhodují v nejhojnějším počtu a bývá bankami nejvíce tlačena nabídkou minimálního úroku).

Pokuta za předčasné splacení ve fixaci:

A rozhodne-li se například hypotéku jednorázově doplatit v době fixace, nebo ji převést jinam, musí se připravit na docela "mastnou" pokutu za předčasné doplacení v období fixace. Tato nezřídka kdy dělá až 5% z celkové výše nezplaceného dluhu. Nový úvěrový zákon, který přišel v platnost začátkem roku 2016 se ale zastává spotřebitele (dlužníka). Tomu je tak umožněno od jeho spuštění kromě výše uvedené možnosti výjimečně a zcela zdarma doplatit až 25% z celkového dluhu po 12 ti po sobě jdoucími, řádně hrazenými měsíčními splátkami i kdykoli v průběhu fixace zdarma doplatit celých 100 % z výše hypotéky, pokud se prokazatelně nachází v takzvaně těžké životní situaci, nebo za poplatek 1% ze zůstatku hypotéky (maximálně však 50 000 Kč) v případě, že se rozhodne nemovitosti prodat a celá hypotéka, která na nemovitosti vázne, je tak splacena z jejího prodeje.

Jaké dlouhou fixaci si můžu nastavit:

Zvolení si optimální délky fixace je otázkou jakési strategie žadatele a závisí především na stavu finančního trhu, respektive na jak vysoké úroku jsou zde nabízeny. Banky většinou nabízejí fixaci tří, pěti, nebo desíti let. Je samozřejmě možné domluvit se také pouze na fixaci jednoho roku, nebo je u některých možnost v rámci určitého "konkurenčního boje" jít dokonce na fixaci dvaceti let. Na druhou stranu je taky možné vyžádat si a získat hypotéku naprosto bez fixace. Ta se potom nazývá floatová hypotéka a nese s sebou možnou změnu úroku a tím pádem i splátky hypotéky každý jeden měsíc ve splatnosti odvisle od stavu hypotečního trhu, jaké úroky jsou zde nabízeny.

Banka samozřejmě upřednostňuje určité délky fixace (v dnešním trhu často tří a především pětiletou) a je ochotná v případě jejich zvolení si klientem slevit na sjednané úrokové sazbě. Většinou se sice jedná o slevu kolem 0.1%, ale i to může žadateli "vykouzlit úsměv na tváři" a přinést do budoucna nemalou úsporu na přeplatku.

Jak dlouhou fixaci si ideálně zvolit:

Optimální strategie na zvolení si doby fixace, jak sem řekl, záleží od úroků na trhu. Lépe řečeno, pokud se nacházejí na historických minimech, jako i v době psaní tohoto článku dále platí (nejsou už sice u 1.6%, jako byli ještě před rokem, no je stále možné se bavit o 2.2 % úroku, což je při dlouhodobějším pohledu zpět, úrok stále velice nízký, velmi blízký historicky nabízenému minimu), oplatí se z mého pohledu rozhodně natáhnout si fixaci na co nejdelší období za předpokladu, že tím banka podstatně nezvýší nabídnutý úrok (no i kdyby to bylo 0.5% více, pořád je to za mě dobré, protože dlouhodobý průměr je 5%!). Je zde totiž podstatně vyšší pravděpodobnost, že úroky budou postupně růst (už jenom z laického pohledu, že zkrátka nemají velice kam klesat :-)), než že by měli jít ještě (nějak výrazněji) dolů. A tak bych si chtěl zasmluvnit (zachytit - zafixovat) tento minimální úrok na co nejdelší možné období. Naopak pokud by se trh nacházel v (dnes těžko představitelném ale v budoucnu rozhodně reálném) stavu, kdy je nabídka úrokových sazeb na hladině řekněme 8 mi %, rozhodně bych to s délkou fixace nepřeháněl...

Pravidlo 5 ti %:

Jak jsem už zmínil, cílem bankovních domů je prý dostat se na každé jedné hypotéce za celou dobu její splatnosti na průměrné zhodnocení 5%. Pokud je to pravda, znamenalo by to jenom pro rychlou představu (jak prudké zvýšení nabízených úroků nás může v budoucnu čekat), že pokud by byl úrok na 20 ti leté hypotéce 2% ročně po dobu 10 let, musel by dalších 10 let být 8% ročně, aby se v průměru za těchto 20 let banka dostala na svůj očekávaný výnos 5% ročně... Zhodnocení, nebo-li výnos je z pohledu banky totiž to samé, jako je z Vašeho pohledu úrok, nebo-li celkový přeplatek na hypotéce za celou dobu její splatnosti!

Příklad závěrem:

Pokud tedy máte roční úrok ve výši například 2 % čerstvě zafixovaný na celých 5 let, může se klidně za 3 roky zbláznit „hypoteční trh“, zkrátka a dobře se navýší (ať už skokově nebo postupně) úroky na úroveň například 6 ti %, Vy však budete "mít nohy v suchu", protože Vám banka bude ještě celé dva roky (do data oficiálního ukončení fixace) držet úrok stále beze změn, tedy rovné 2 %. Tím pádem Vám zůstane neměnné také celkový přeplatek i měsíční splátka, které jsou při daném zafixovaném úroku stanovené pro období celé této fixace. Horší bude a "do čela se možná začnete tlouct" v situaci, kdy pokud za 2 roky, až Vám toto období skončí, bude průměrný úrok nabízený bankami už ne 6 % ale dokonce 8 % a Vám nezůstane jiná možnost, než zůstat ve stávající bance s hypotékou za nabízených 8 % a nebo se poohlédnout po jiné bance, kde Vám nabídnou výhodnější úrok například 7.8 %, kdy v takovém případě k datu ukončení fixace přefinancujete stávající hypotéku do této banky (pokud Vám opět stávající banka neudělá na základě konkurenční nabídky úroku ještě lepší nabídku) a opět se dostanete před rozhodnutí, jestli a jak dlouhou fixaci si zvolit u nové, nyní již podstatně dražší (jak na úroku, tím pádem i na splátce a celkovém přeplatku) hypotéky. V takovém období, jak sem řekl, bych už nejspíš volil minimální možnou, protože pravděpodobnost výraznějšího, delší dobu udržitelného růstu je nižší, než pravděpodobnost postupného, nebo náhlého poklesu pod tuto úroveň 8 mi %...



Máte-li jakékoli dotazy týkající se fixace Vaší hypotéky, nebo jakéhokoli z dalších jejích parametrů, neváhejte se na nás obrátit. Hypotečnímu trhu rozumíme a máme kvalitní realizační možnosti, které Vám umožní a nebo podstatně usnadní bankovní hypotéku získat.

Důležitá upozornění:


Úvěry řešíme od OD rámce 300 000 Kč, žádosti o menší peníze prosíme neodesílat.

To platí jak u bez i zástavních úvěrů, kdy na vině je zejména naše omezená časová kapacita a nerentabilita vzhledem k výnosům z celorepublikového vyřizování menších částek.
U desetitisícových úvěrů by musela být platební zátěž pro klienta natolik vysoká, že by to hraničilo s únosností a smysluplností vůbec.
Enormně úročené nebankovní mikro úvěry nabízené na trhu jsou toho jasným důkazem.

Prostý TIP:
Chcete-li míň, zkuste banku, nebo jednu z věhlasných nebankovních společností, nejde-li to dočasně z nějakého důvodu, doporučujeme toto období přečkat bez úvěrování a mezitím, je-li to možné, usilovat o odstranění překážející závady, nebo najít jiné východisko a bez úvěrování obejít úplně. Pořád lepší, než skočit z louže a skončit v blátě...

U půjčky bez zástavy hrají registry, příjmy, dluhy a tudíž i bonita žadatele zásadní úlohu.

Výhodnost a štědrost námi nabízených půjček bez jakékoliv zástavy musí být něčím vykoupená, tím je větší náročnost na stav registru, příjmu a výdajů (bonity) žadatele.
Tím netvrdíme, že by museli být v naprosto precizní kondici, aby ji bylo možné řešit. Na druhou stranu to ani nemůže být vyložená katastrofa.
Tyto žadatelovi kvality jsou totiž bez podmínky nemovitého zajištění jedinou zárukou řádného splácení a navrácení půjčených peněžních prostředků.
Proto představa, že je poskytovatel nechá zcela bez povšimnutí, je mylná. S vysokou mírou benevolence se setkáte jedině u těch miniaturních, na úkor toho i vysoce předražených, nebankovních půjček.
I tam by už ale půjčující měl ponovu provézt zběžné proklepnutí žadatele podobným způsobem a to z titulu jemu uložené povinnosti prověřit jeho úvěruschopnost zákonem o spotřebitelském úvěru.

Dokládané a zkoumané podklady:
Jednak u nich automaticky dochází k nahlédnutí do registrů, z nichž se bere v potaz řádnost zpětného splácení využitých úvěrových produktů a jejich momentální zatíženost, neboli žadatelova úvěrová angažovanost.
V rámci závažnosti poškození registrů platí, že by se v nich rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo nedávno oficiálně ukončené insolvence bez ohledu na splacenou část.
Pokud jsou tyto záznamy u žadatele evidoványnabízí se řešit se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky. Jiná věc do zástavy se prozatím nepřijímá.

V rámci příjmů pak bývá u zaměstnance vyžadována pracovní smlouva na dobu ne/určitou a dokládací procedura: potvrzení o výši příjmu za posledních 6 měsíců, výpisy z účtů a výplatní pásky, nebo určitá kombinace.
U podnikatelů OSVČ tvoří základ pro doložení jeho příjmů daňové přiznaní často zohledňované za poslední 2 roky, faktury, výpisy z účtů, obraty, výkazy zisků a ztrát, bezdlužnost vůči státu a opět různý jejich poměr.
K tomu je u obou samozřejmě možné započítat různé druhy příspěvků, přivýdělků, rent, důchodů...

Mají-li manželé uzavřené společné jmění manželů, je nutné, aby si "ze zákona i rozumu" žádali společně.

SJM neboli zkratka stvořená z počátečních písmen těchto tří slov: Společné Jmění Manželů totiž neslouží pouze k tomu, aby automaticky docházelo ke spravedlivému rozdělování (ne)movitého majetku, který po sňatku nabyde jeden z jeho účastníků, se svou drahou polovičkou v pohlavně rovnoprávném poměru 50/50, přestože se ona sama na žádné listině stvrzující její vlastnická práva zrovna nevyskytuje.

Podobným způsobem totiž může dojít k samovolnému přenášení a podvojnému přiřazování i toho dluhového, tedy úvěrového zaangažování (zatížení), které si za dobu manželství odváží "pořídit či převzít čistě sám na sebe" jeden z manželů za absence písemného souhlasu a tudíž snadno i vědomí toho druhého, kterého se tak i přesto mohou v budoucnu negativně (do)týkat případné spory vedené v souvislosti s řádným neplněním s ním spjatých povinností, přestože na úvěrových smlouvách o něm opět není ani zmínka. Jinými slovy pak, třeba z důvodu nesplácení, může dojít k věřitelovu (vymahačovu) uspokojení takto vzniklé pohledávky i z dlužníkovi poloviny majetku spadajícího do společného jmění, pokud nedisponuje žádným, výlučně vlastním.

A proto, aby byla plně zachována jakási partnerská transparentnost, musejí si u nás manželé k žádanému úvěru pokaždé přistupovat společně, mají-li mezi sebou v době podání žádosti společné jmění plně aktivní.

I zadlužení je totiž záležitostí mající důležité vazby na vzájemné soužití, k jejímuž mlžení by proto nemělo docházet už jen z principu lidskosti a zmíněné průhlednosti. O příjem silně ochuzená sestava žadatelů pak stejně v drtivé většině případů nevychází ani bonitně, což je další pádný argument pro neprodlené přesvědčení druhého z manželů k jeho přímé spoluúčasti na akci alespoň z pozice spolužadatele, potažmo budoucího spoludlužníka, který bere vítr z plachet narážkám hrdopychů typu: "Snad jsem už dospělá, plně svéprávná osoba oprávněná si rozhodovat sama za sebe a jednat, jak se mně zlíbí?!" To na každý pád jste, no též můžete být ve svých snahách zvenčí omezována, ohrožujete-li svým jednáním život bližního jako v tomto případě - (do)životního partnera.

Abyste se tak nedělo a Vy si pak mohli začít plně přetavovat své peněžní představy v realitu bez potřeby ohlížení se na rozmar manžela a žadonění o jeho souhlas, je nutné mít SJM zúžené, ideálně pak úplně rozdělené (zrušené). K tomu lze dospět buďto sepsáním předmanželské smlouvy upravující pravidla pro rozdělování společného jmění, nebo potom takovou jeho změnou provedenou kdykoliv v průběhu manželství třeba u notáře. Ten Vám po společné návštěvě (ne vážně nestačí, když přijdete sami) za pár tisíc rád rozváže křidélka a Vy si budete moct žádat a vystupovat každý sám za sebe, jak jen se Vám zachce bez nutnosti přizvání k účasti a výhledově i možnosti negativního zásahu toho druhého.

Tato tématika samozřejmě má své "světlé i tmavé" výjimky a potvrzující pravidla, stejně jako každý takový krok pochopitelně má své vlastní individuální specifika, pro i proti a tak i nároky na vhodné provedení, které je potřeba zohlednit a do výsledného díla všestranně zapracovat tak, aby sedli jako "hrnec na zadek" nejlepším zájmům obou manželů.

Více informací k této problematice si můžete přečíst: RADY A TIPY: SJM jak ho otočit ve svůj vlastní ekonomický prospěch

Hypotéku na koupi s nulovou akontací, do-zajištěním a KO registry či příjmy NELZE.

Nalejme si čisté info. Ne, vážně Vám nikdo nezaplatí celý vysněný baráček za miliony, když jste si na něho doposud nenašetřili ani korunu (dvacet tisíc fakt nic neřeší), nemáte co dalšího zastavit a navíc byste dle prokazatelných příjmů a zákonných ukazatelů bonity bezpečně neutáhli ani dvoutisícovku měsíčně navíc, nebo jsou vaše registry jeden velký paskvil, takže dát se tak vsadit na vaši schopnost řádného splácení, respektive absenci opožděné splátky, máte to s kurzem tak 46:1 v prospěch vašeho selhání to dokonce hned v prvním roce kalendáře.

Přibližně počítejte, že minimálně 20% budete muset "někde vyškrábnout", anebo hypotéku do-zajistit další nemovitostí v této hodnotě. Pokud byste se tím náhodou dokázali dostat na LTV nějakých 60%, může Vám toho být odpuštěno mnohem víc, neboť to je zhruba strop u nebankovní hypotéky Standard, avšak "na oplátku" u ní počítejte s podstatně vyššími provozními náklady.

Taky pochopitelně můžete mít tak absurdní štěstí, že se Vám podaří sehnat nemovitost s tržní hodnotou 5 milionů za 3. V takovém případě však počítejte s našim okamžitým dotazem: "Proč by vám ji kdo prodával za 3, když by ji mohl prodat za 5?". Nebude-li ve vaší odpovědi obsaženo něco ve smyslu rodinného příslušníka, dobrého kamaráda, nebo obchodního partnera, spíše počítejte s našim nesouhlasným stanoviskem.

Stejně tak, ostatně jako všude, může pomoct, podaří-li se Vám si k sobě sehnat takzvaného spolužadatele, který dohání vaši tristní ziskovost, nebo platební morálku. Natvrdo se tak však může stát, že začnete v úvěru doslova zavazet, překážet (mu) v jeho vyřízení. Ano, víme, že jste si ho k sobě dočasně přibrali, a chápeme, že opustit ho, nechat hypotéku i kupovanou nemovitost čistě na něm, není nic moc, ale hold jinak to kolikrát nepůjde, a navíc mezi námi děvčaty... Jestli ho potom z žádosti vyvážete, až se registry či příjmy "vyléčíte", nebo ho v ní nahradíte, vyjde prakticky nastejno, čili je prašť jak uhoď. Jen je potřeba dopředu vyladit a přednastavit.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši.

Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň.

Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost.
Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli.
Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu.

Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás.
Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora.
V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.


Obecné informace

Šedesátá, 7018/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

  • Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

  • +420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Zodpovědná osoba: Tomáš Maček, IČ: 88853225. Je vázaný zástupce samostatného zprostředkovatele. Jsou nabízeny jeho úvěrové možnosti (bankovní i nebankovní) úvěrové poradenství v rámci živnostenského oprávnění + nabídky investorů v rámci tipařských smluv. Dumdluhu.cz je internetový portál, projekt sloužící především ke kvalitnímu úvěrovému, dluhovému poradenství.

Řídíme se zákonem o spotřebitelském úvěru platným od 1. 12. 2016. Vždy u našich investorů dochází v rámci spotřebitelských úvěrů před jejich poskytnutím k posouzení schopnosti splácet - prověření bonity klienta. Dále nedochází k dvojím odměnám a jsou dodržena všechna další kritéria zákona uvedené v informacích trvale přístupných spotřebiteli a v reklamačním řádu.

Některé údaje uvedené na těchto internetových stránkách se nevztahují na spotřebitelské úvěry poskytované podle zákona o spotřebitelském úvěru 145/2010 Sb. Jedná se především o úvěry podnikatelské, realitní služby...

Copyright © 2012 - 2022 Dumdluhu.cz