Zpětný leasing nemovitosti

Co je to zpětný leasing nemovitosti:

Je to akce, jejíž podstatou je odkup vaší nemovitosti, která je vám následně pronajatá a po nějaké době prodána zpět

Tato finanční operace, někdy také nazývaná jen jako leasing nemovitosti, se tak skládá ze 4 základních kroků:

1. firma nebo člověk dočasně koupí vaši nemovitost

2. pronajme vám ji na předem stanové období

3. platíte dohodnuté měsíční nájemné a inkaso

4. jakmile získáte potřebné peníze svoji nemovitost si koupíte zpátky

To je ideální cesta, když se rozhodnete dát svoji nemovitost na leasing. Na té se ale mohou objevit překážky bránící Vám nejenom v získání zpětného pronájmu, aby přitom byly na 100% dodrženy veškeré zákonem stanovené náležitosti, ale také v dosažení vytyčeného cíle v podobě budoucího znovunabytí vaší nemovitosti

Níže v článku si zodpovíme, jaké jsou pozitivní a negativní stránky zpětného leasingu neboli odkupu vaší nemovitosti s následným pronájmem. Jaké jsou výhody a nevýhody toho, když svůj dům či byt dočasně prodáte a půjdete v něm do nájmu?  

              Aneb výkup vaší nemovitosti s následným pronájmem v kostce: 

 Co se vyplatí znát o zpětném leasingu nemovitosti v roce 2020:

          Kdy může představovat užitečné řešení a přinést Vám ekonomický užitek?
              Kde jsou naopak jeho rizika, stinné stránky a kdy pro Vás může být vysoce ztrátový?
                   Na co si tedy dát pozor, abyste nenaletěli a nepřišli tak nadobro o svůj byt, dům nebo pozemek? 
                         Existuje kalkulačka na výpočet jeho nákladů? Jak si spočítat, kolik mě to celé vlastně bude stát? 
Hlavně si přitom celém dejte dobrý pozor na stoprocentní dodržení zákona.

Upřesnění na úvod:

Na začátek bych rád podotkl, že následující článek vychází z mého osobního pohledu na tuto věc. Ten vám může rozšířit obzory a pomoct tak při výběru a rozhodování pro dosažení správného výsledku.

Nejedná se o klasickou produktovou stránku, kde bych vám cokoli konkrétního nabízel. Spíš se na tuto problematiku snažím dívat očima nestranného diváka, aby byl pohled co nejvíce objektivní a pro vás tím pádem nápomocný.

Náplní naší práce je najít optimální řešení na míru poptávajícího, tedy dle jeho současných možností a potřeb. Každá jedna poptávka je jedinečná. Proto, pokud máte zájem nezávazně vyhodnotit tu vaši a navrhnout z našeho pohledu ideální řešení, ozvěte se pro analýzu zdarma.

V žádném případě nesmí být pochyb o 100% dodržení úvěrových zákonů. Především zákona o spotřebitelském úvěru. 

Při realizaci zpětného leasingu musí být dodrženy veškeré právní náležitosti, aby nemohl o být takové jednání označeno za sjednání spotřebitelského úvěru podle zákona 257/2016, ani za snahu o jeho obcházení. Pokud zde dochází k poskytování či zprostředkování spotřebitelského úvěru v jakémkoli smyslu, musí přitom samozřejmě být splněny veškeré přikázání a podmínky tohoto zákona. Realizace odkupu s následným pronájmem a možností koupi zpátky tak musí obsahovat všechny právní prvky, aby se nejednalo o spotřebitelský úvěr podle zákona 257/2016 ani snahu o jeho obcházení. K tomu by mohlo docházet právě kvůli podstatně větší benevolentnosti u odkupu, než o úvěru. V tomto smyslu se jedná o klasický výkup nemovitosti, kterou si můžete následně pronajmout.

Počeštěné názvy vycházející ze anglického slova lease = pronájem: 

Pro lepší čitelnost je dobré vědět, že v článku používám různé tvary slova zpětný leasing. Ve svojí podstatě ale všechny znamenají totéž. Prostě převedete vlastnictví svojí věci na toho, kdo vám vyplatí nejvíc peněz za co nejvýhodnějších podmínek pro následnou úhradu A jakmile získané peníze ze zpětného leasingu splatíte, ať už postupně, nebo jednorázově, převedete si ji zpět na sebe.

Touto věcí, kterou si takovým způsobem "profinancujete" přitom může být jakákoli movitá věc. Často se jedná o pracovní stroje, nebo automobily. Potom se bavíme o zpětném leasingu stroje, nebo auta Pokud je předmětnou věcí a středobodem nemovitost, správný název by měl být zpětný leasing nemovitosti.

Ten se v průběhu času nicméně polidštil na různé slovní spojení. Někdo ho nazývá a hledá pod pojmem:

- zpětný odkup (výkup) nemovitosti

- zpětný (pro)nájem nemovitosti

- odkup (výkup) nemovitosti s následným pronájmem

Toto jsou podle mě 3 hlavní "zkomoleniny", kterými lidé pojem zpětný leasing nahrazují. 

Slovo nemovitost vyměňují za dům, chatu, byt, nebo třeba pozemek pozemek. Někdo rád používá slovo bydlení, nebo realita. Všemožné kombinace, které takto vzniknou, doufám nemusím vyjmenovávat.

Přesnější  vyjádření je, že si Češi tento název počešťují. Slovo leasing totiž vychází z anglického slova lease, což v překladu do češtiny neznamená nic jiného než (pro) nájem, nebo sloveso (pro)najmout si. A tak je nazývání zpětného leasingu pronájmem logickým vyústěním. Nejsme přece v cizině. Zpětný prodej už je tak trochu mimo, ale co se dá dělat. 

Podstatné pro vás je, že každý z těchto názvů je v jádru totožný. Představuje nabídku naprosto stejného produktu (postupu, parametrů, podmínek, výhod i nevýhod), jenom je jinak pojmenovaný. Důvodem používání různých těchto názvů zpětného leasingu v tomto článku je, aby ho lidé, hledající pod jakýmkoli vlastním názvem, mohli snadněji dohledat. 

Slušnost vyřizujícího a poskytovatele vždy až na 1. místě: 

Výhodnost a bezpečí u tohoto produktu se bude hodně lišit v závislosti na tom, u koho si svůj zpěťák nakonec vyřídíte. To je ve finále vlastně taky ten nejvíce podstatný faktor. Jaký bude jeho záměr, slušnost a zájem vám skutečně vám pomoct? Dělá to převážně proto, aby vás za pomocí tohoto nástroje pomohl převést ze stavu současného vlastnictví nevýhodně zadlužené nemovitosti k budoucímu stavu vlastnictví nemovitosti čisté? Takové, která bude naprosto oddlužená, nebo zatížená výhodnou bankovní hypotékou? Nebo je jeho hlavní motivací získat vaši nemovitost pod cenou a potom, brzy "čágobélo"?

Odpověď na tuto otázku najdete ve recenzích, zkušenostech a hodnocení jiných, způsobu jednání a hlavně ve smlouvách k podpisu. Ideální je v tomto směru využít doporučení známých, kterým důvěřujete a kteří si mají s danou firmou pozitivní vlastní zkušenost. Ta je totiž ve finále to nejcennější. Tím, že se zde vzdáváte vlastnictví svojí nemovitosti většinou za cenu nižší, než je cena tržní, prakticky jenom kvůli tomu, abyste mohli zůstat dál bydlet, je potřeba být obezřetný. Hranice mezi tím, jestli se podaří zachránit vaši nemovitost, nebo o ni přijdete, je zde totiž hodně tenká, visí takzvaně na vlásku.

Ověřené otázky, které je nanejvýš vhodné klást jak sobě tak i vyřizující firmě pro svoji maximální ochranu, si taktéž sepíšeme dole v textu.

Podstata zpětného leasingu:

Jeho podstatou je tedy odkup nemovitosti, která je následně pronajatá svému bývalému majiteli. Ten získá potřebné peníze, aniž by "přišel" o svoji nemovitost. 

Změní se tak její majitel, ale uživatel zůstává i nadále stejný. 

U prodeje vaší nemovitosti formou nájmu tak pouze přecházíte jakožto vlastník domu nebo bytu do role jeho dočasného nájemníkakterý: 

-> platí si většinou měsíční nájemné, které je uvedené v nájemní smlouvě, a také inkaso: může tak svoji nemovitosti nadále užívat ve stejném režimu

-> si nemovitost následně může koupit zpátky na základě předkupního práva, které je součástí předkupní smlouvy: v této budou uvedeny přesné podmínky budoucího odkupu

-> zná tak nejpozdější termín k odkupu zpět, budoucí odkupní cenu a další podrobnosti

Nesporné výhody:

Buďme optimisté a začněme s tím, jaké výhody Vám s sebou zpětný pronájem s výkupem přináší.

Především může představovat zajímavou možnost, jak získat peníze téměř rovné tržní ceně vašeho domu či bytu, aniž byste je museli nadobro prodat a vystěhovat se.  

Nabízí se vám totiž možnost prodat váš dům, byt, kancelář, nebo třeba sklad a získat tak téměř stejné množství peněz, které byste získali jejich standardním prodejem. 

ALE

V tomto případě leasingu vaší nemovitosti dopředu uzavřete nájemní smlouvu s kupujícím a nemovitost vám bude následně pronajatá. Svůj dům, či byt na leasing tak budete moct i nadále využívat v prakticky nezměněném režimu jako doposud. 

Výhodou je, že vám po uskutečnění výkupu budou vyplaceny peníze v orientační výši 70 ti až 90 ti % z hodnoty vaší nemovitosti. To proto se za sousloví "zpětný leasing" často dává právě číslice 90. Označuje právě, že lidé hledají nástroj, jak získat 90% z reální ceny svojí nemovitosti. Ty můžete využit na pokrytí jakéhokoli svého záměru, účelu, potřeby. Přitom v nemovitosti zůstanete i nadále bydlet v nájmu. 

Výše nájemného by vás zároveň neměla přehnaně zatěžovat, abyste ho zvládali v pohodě platit po celou nájemní doby. Budete ji svobodně užívat, jako před vstupem do zpětného leasingu. A jakmile nastane správný čas, koupíte si ji zpátky. 

Využití nachází především v situacích, kdy potřebujete získat peníze, ale z nějakého důvodu nemáte šanci získat bankovní hypotéku. Tím může být "pošpiněný" registr, nedostatečná bonita, neuznatelný příjem a jiné. A zároveň nebankovní hypotéka v takové situaci představuje zbytečně drahé, nedostatečně vysoké, zkrátka "nic neřešící" řešení. 

Jiné názvosloví => stejná podstata -> jednotlivé výhody:

Výkup vaší nemovitosti s následným pronajmutím tak může představovat jediné nápomocné řešení, kdy peníze opravdu potřebujete, ale zároveň nechcete o svůj dům, či byt nadobro přijít jeho klasickým prodejem.

Zpětný odkup nemovitosti a její následný pronájem je totiž v drtivé většině případů sjednáván absolutně bez nahlížení do registru žadatele, nebo doložení jeho příjmu. Tudíž často zde nehraje roli ani jeho bonita, která se nijak nezkoumá. 

Abyste si tak mohli odkup s následným nájmem úspěšně vyřídit, vaše registry mohou být špatné a nebude se to řešit stejně jako byste žádali o nebankovní hypotéku. Teoreticky i v některých případech ani nedoložitelný příjem a nedostatečná bonita nehrají takovou roli. 

Další nespornou výhodou zpětného pronájmu vašeho bydlení (reality) je fakt, že může být zatíženo exekucí, či dražbou. Ty totiž ve vyřízení výkupu s nájmem nijak nepřekážejí, protože se jednoduše vyplatí z kupní ceny. 

Toto všechno jsou nesporné výhody zpětného leasingu. Ten je "lidově nazývaný" všemožnými způsoby. Některé z těchto názvů jsem záměrně právě vyjmenoval. Všechny ve svojí podstatě znamenají jedno a totéž -> zpětný leasing (výkup, odkup) nemovitosti s jejím následným pronájmem (nájmem, podnájmem)

Jen tak mimochodem: 

Jakékoli diskuze v tomto směru o výhodách nebankovního leasingu vašeho bydlení s nájmem jsou tak zbytečné. Jelikož se tento finanční nástroj začíná teprve rozmáhat, ještě není mnoho názorů ze strany lidí, kteří by si úspěšně prošli cestu od výkupu, přes pronájem, až po zdárný odkup zpět. Není tak mnoho lidí majících reálnou zkušenost s tímto produktem, kteří by vám tak mohli poskytnout cenné recenze a rady. Někteří zatím platí spokojeně nájem, čímž se na veřejnosti nijak nechlubí. Někteří získali hypotéku v bance a nemovitost s koupili zpátky, jsou rádi, že to mají za sebou a taky nemají zájem nic zveřejňovat. Jiní možná přestali platit, nebyla s nimi domluva a tak se museli vystěhovat. Někteří byli určitě oklamání, nebo přímo podvedeni a svoji situaci řeší jinde, než na veřejných fórech. Zkrátka je potřeba být opatrný na to, u koho si tento produkt sjednávám. Se slušným a férovým člověkem se, když jste sami slušní a pokorní, určitě domluvíte ve většině případů. Když s někým není domluva, je útočný, nebo se svým laxním přístupem "upíše podvodníkovi", to je potom těžko.

Jaké jsou naopak neoddiskutovatelné nevýhody a úskalí leasingu z pronájmem? Jak funguje kalkulačka zpětného výkupu, tedy jak si spočítat veškeré jeho náklady, které za celou dobu zaplatíte? Nejenom o tom se dozvíte dolů v článku.

Čtyři v jednom: 

Zpětný leasing nemovitosti pro vás pravděpodobně bude představovat vhodné řešení tehdy, když:

-> si přejete získat peníze ať už na cokoliv, aniž byste museli nadobro prodat svoji nemovitost

-> na bankovní hypotéku nedosahujete většinou kvůli nedostatečně vysokému příjmu, nebo špatnému stavu splátkových registrů

-> nebankovní hypotéky vám neumožňují získat dostatečné množství peněz, nebo jsou příliš drahé

Protože dochází k výkupu, je vám umožněno získat relativně vysoké množství peněz vůči hodnotě vaší nemovitosti. Protože se následně platí nájem, lze také docílit platebně přijatelných podmínek. 

Odlišnost od bankovních a nebankovních hypoték: 

To se v dnešní době hodí spoustě lidem, pro které je omezená výše nebankovní hypotéky většinou do 50-ti % z tržní ceny zástavy nedostačující. Zkrátka potřebují získat více peněz, aby mohli pokrýt svůj záměr a to jim zpětný leasing umožňuje. Často řešenou situací je, že lidé mají na nemovitosti bankovní či nebankovní zástavu, kterou potřebují vyplatit a navýšit (získat navíc) na maximální možnou částku. Nebankovní hypotéka někdy nestačí ani na vyplacení této zástavy, natož aby lidem umožnila získat potřebné peníze navíc. V tom ji může omezovat buďto nedostatečná hodnota nemovitosti, která se dá též nazvat jako neschopnost půjčit víc než slabých 50% z její hodnoty. Take jí v tom ale může bránit zákon, který (alespoň v rámci spotřebitelských) u nebankovních hypoték přikazuje nebankovním firmám kontrolovat příjem žadatele a vyžadovat adekvátní bonitu úměrnou ke splátce a požadované výši hypotéky. Protože splátka nebankovní hypotéky většinou bývá vysoká kvůli nemalém úroku, může právě a tom spousta žadatelů "pohořet" a nezískat ji. A i když se to podaří, jsou splněný všechny zákonné pokyny v rámci novely úvěrového zákona a je možné nebankovní hypotéku v požadované výši poskytnout. Je prostě "drahá jako čert".

Právě to je "voda na mlýn" zpětného leasingu, který nejenom že slibuje získat na rozdíl od nebankovní hypotéky:

- více peněz vůči hodnotě vaší nemovitosti

- lepší platební podmínky, nižší měsíční platby

, ale také vyřízení bez nahlížení do registru a možná také doložení příjmu žadatele.

Počítá se s tím, že právě za bankovní hypotéku, až na ni člověk dosáhne (vyčistí se jeho registr, zlepší příjem), si koupí nemovitost zpátky. K tomu je mu většinou dána doba určitá, na kterou je nájemní smlouva uzavřena. Ta se stanovuje na různé období v závislost především na preferencích žadatele (budoucího nájemce) ochotě investora (budoucího dočasného pronajímatele) Většinou je v rozpětí jednoho až pěti let, avšak záleží na jejich vzájemné domluvě.

Pozor na zákon:

Jak jsme si už řekli, jelikož se při poskytnutí zpětného leasingu, alespoň co je mně známo, nenahlíží do registru, stejně jako se často nevyžaduje ani doložení příjmů v plném rozsahu, nebo je akceptována slabší bonita žadatele, je nutné být maximálně obezřetný k tomu, aby nedošlo k porušení zákonů, především toho o spotřebitelském úvěru. V této souvislosti je nutné právně vyloučit jakékoli riziko z nařčení o obcházení úvěrového zákona. Na to by totiž mohly "tvrdě narazit" obě zúčastněné strany.

Není-li možné tohoto stavu 100 % právní čistoty docílit, aby tak bylo z právního hlediska vše naprosto OK, zpětný leasing rozhodně nedoporučujeme.

Jelikož máme v tomto směru pochybnosti, jsme k tomuto řešení, nabízí-li se spotřebitelům na jejich osobní účely, poměrně skeptičtí. Realizace odkupu s následným pronájmem bude možná pouze tehdy, kdy právní oddělení vyhodnotí celý případ (proces) jako právně zcela nezávadný. Budou při něm vždy dodrženy veškeré právní náležitosti. 

Různé názvosloví, jeden a tentýž význam: 

Zpětný leasing, jakožto varianta umožňující získat peníze, aniž byste museli o svoji nemovitost nadobro přijít, jinak nazývaná také jako:

-> zpětný odkup (výkup) nemovitosti

-> zpětný pronájem (nájem) nemovitosti 

-> odkup (výkup) nemovitosti s následným pronájmem

-> finanční leasing nemovitosti

, kdy Všechny tyto slovní kombinace ve svojí podstatě znamenají jedno a totéž, tedy koupě vaší nemovitosti někým, kdo vás nechá ji nadále užívat prostřednictvím nájmu a dá vám možnost si ji koupit v daném čase zpátky. Kromě slova nemovitost je pochopitelně též možné použít slova: bydlení, realita, dům, byt, pozemek, komerční objekt, půda, les, nebo třeba louka. Jak jsme si řekli též stroj, automobil. To všechno totiž můžou být předměty zpětného leasingu.

 

Co dalšího se vyplatí vědět: 

Kdo vaši nemovitost může koupí: 

Kupujícím může v tomto případě být nebankovní firma, soukromý investor, fyzická osoba, nebo třeba družstvo.

A to jako nemusím platit daň:

Právě poslední jmenovaná varianta, tedy odkup vašeho bytu družstvem, se z daňových důvodů poslední dobou rozmohla nejvíce. Otázkou je, jestli se tato benevolentní možnost vztahuje i na rodinné domy, pozemky, nebo komerční nemovitosti?

Avšak brzy možná úplně ztratí svoji hlavní výhodu vzhledem k pravděpodobnému příchodu nových pravidel pro placení daně z převodu nemovitosti. Ta je totiž mnohými označovaná za "zbytečnou" daň a tak se možná přestane platit úplně. To by znamenalo nulové navýšení kupní (prodejní ceny), prostě žádné čtyři procenta státu.

Pro vlastní bezpečí raději dobu určitou:

Bez ohledu na to, kdo z výše jmenovaných subjektů vaši nemovitost koupí, vždy by mělo dojít k vytvoření a podpisu nájemních smluv. Nájemce doba by zde měla být stanovená na dobu určitou, řádově alespoň na 1 až 5 let.

Při době neurčité je totiž z mého pohledu vyšší pravděpodobnost, že pronajímatel může nájemní smlouvy vypovědět snáze kdykoli. Při době určité by měla být šance na výpověď v jejím průběhu podstatně menší. Nesmí ale dojít k vážnému porušení smluvních podmínek, na ty je proto potřeba dbát zvýšené opatrnosti. 

Zákonem nařízený obsah nájemních smluv: 

Nájemní smlouvy by měly v zájmu obou zúčastněných stran (pronajímatele a nájemce) obsahovat všechny zákonem nařízené náležitosti. Pokud tak nebude učiněno, stávají se neplatnými.

Co všechno zde musí být dopodrobna uvedeno, v jaké přesné podobě, to je na samostatný článek sepsaný právním oddělením. 

Důležitou součástí nájemních smluv, kromě základních parametrů (předmět nájmu, nájemní doba, nájemné), by měla být specifikace možnosti:

-> předčasné výpovědi nájemní smlouvy

-> navýšení platby nájemného

V nájemní smlouvě, která se stanovuje na dobu určitou (do konkrétního dne), by mělo být písemně upřesněno:

co bude následovat, nedojde-li ve stanoveném termínu k odkupu ze strany nájemníka zpět od "přechodného" majitele:

 To se totiž může snadno přihodit například z důvodu, že mu bankovní hypotéka nakonec nevyjde v očekávaný termín, nebo se pozdrží prodej jiné nemovitosti. Může si v takovém případě po včasné domluvě termín vyplacení oddálit? Bude to zpoplatněno, jak? Nebo muset nemovitost okamžitě opustit? 

co když k tomu získá potřebné peníze a bude chtít odkup zpět do svého vlastnictví realizovat dříve:

 Na druhou stranu se totiž může sjednání bankovní hypotéky podařit realizovat dříve, než člověk původně očekával. Nebo se může dostat k penězům výdělkem, se kterým dopředu nepočítal. 

To všechno by zde mělo být jasně specifikováno hlavně pro ochranu samotného podnájemníka. Ten by zde zároveň měl mít v rámci smlouvy o smlouvě budoucí kupní zakomponované takzvané předkupní právo.

Budete tak mít jistotu, že:

- si nemovitost budete moct v budoucnu od "dočasného" majitele koupit nazpět a to za cenu X, kdykoli do data Y

- pokud by se majitel rozhodl prodat ji dříve z jakéhokoli důvodu, musíte být první, komu ji nabídne ke koupi. A to s patřičným časem na rozmyšlenou a sehnání potřebných peněz.

Aby nedošlo k nemilému překvapení jedné ze stran, měli byste mít v těchto smlouvách uvedené odpovědi na otázky:

a) Má na váš nájemník na předčasnou výpověď nájemní smlouvy vůbec nárok? Z jakého důvodu a za jakých okolností může prodat vaši nemovitost dříve?

b) Může stejně tak před uplynutím určité nájemní doby zvýšit nájemné? Může "svévolně" dělat nějaké další změny ve smlouvách? Jaké a z jaké příčiny? 

3 body, které je nanejvýš vhodné si dopředu stanovit:

-> výši měsíčního nájemného, které budete následně posílat: je možné jej v průběhu nájemní doby zvýšit? Za jakých okolností a na kolik?

-> dobu nájemní smlouvy, ve které si budete moct nemovitost kdykoli koupit zpátky: je stanovena na dobu určitou, nebo neurčitou? je možné ji v průběhu nájemní doby zkrátit, nebo prodloužit? Za jakých okolností a o kolik?  

-> kupní cenu, kterou za odkup zpátky zaplatíte: je pevně daná (fixní) nebo pohyblivá? Může se zvýšit, nebo snížit? za jakých okolností a o kolik? 

Jakmile v budoucnu získáte peníze v potřebné výši, ať už se vám to podaří jakýmkoli způsobem, převedete si nemovitost zpět do svého vlastnictví.

K těm se přitom můžete dostat různými způsoby a nemovitost si odkoupit zpátky: - sjednáním bankovní hypotéky, - prodejem jiné nemovitosti, - uvolněním peněz z uzavřené investice, - dosažením potřebného zisku v podnikání, - dědictvím

Můžete se taktéž rozhodnout o prodeji vaší nemovitosti, i když je vedená v režimu zpětného leasingu. V takovém případě by měl být rozdíl mezi cenou, za kterou se prodá a kolik jste měli původně vrátit, vyplacen ve váš prospěch. 

5 základních faktů, které si zjistěte, než vstoupíte do zpětného leasingu:

1. za kolik ode mě bude nemovitost odkoupena?

2. kolik z toho dostanu čistého pro sebe? 

3. v jakém časovém horizontu si ji budu muset (moct) koupit zpátky

4. za kolik si ji budu moct koupit zpátky? 

5. kolik peněz budu muset mezitím měsíčně platit?

 

Nad čím dalším se vyplatí zamyslet: 

Ještě než řeknete své ano na danou nabídku zpětného leasingu, je rozhodně vhodné, abyste znali odpovědi na následující otázky

- kolik mně celá tato operace vlastně celkově bude stát peněz? Kolik na ní přeplatím? Kolik z toho dělají nezbytné náklady a kolik odměna? 

- mohu si nemovitosti koupit zpátky kdykoli v průběhu stanovené nájemní doby? Pokud ano a udělám tak dříve než v den ukončení nájemní smlouvy, bude to zohledněno v ceně? Bude tedy s rostoucím počtem odeslaných nájmů klesat částka k odkupu zpět? Nebo budu muset vždy zaplatit stejnou částku bez ohledu na to, kdy k odkupu zpět dojde?

mám jistotu, že mně nájem nebude vypovězen dříve? Nebudu tak nucený si nemovitost koupit dříve pod výhrůžkou, že jinak bude prodána a já se budu muset vystěhovat? Je totiž pravděpodobné, že pokud takové rozhodnutí přijde neočekávaně, nebudu v ten moment mít dostatek peněz ke koupi zpět, ani nebude možnost je výhledově za několik týdnů od takového rozhodnutí nashromáždit... 

- může mně jinými slovy před uplynutím minimální nájemní doby majitel vypovědět nájemní smlouvu a dát pokyn k prodeji nemovitosti?? Za jakého předpokladu pokud ano? Co konkrétně bych musel udělat "špatného", čím bych se musel provinit, aby mně byla nájemní smlouva vypovězena? 

- co když se mně ani ve lhůtě stanovené nájemní doby nepodaří nakonec sehnat peníze potřebné ke koupi zpět? Můžu si v takovém případě prodloužit nájemní lhůtu na další období? A pokud ano, na jak dlouho? Nebo bude nemovitost prodána, nebo pronajatá někomu cizímu a já se budu muset vystěhovat? Dostanu v takovém případě rozdíl mezi zůstatkem zpětného leasingu a prodejní cenou?

Tyto otázky nemusí být zodpovězeny do poslední koruny. Alespoň orientačně byste ale měli odpovědi na ně znát. Věřím, sami cítíte, že tyto parametry zpětného výkupu mohou mít v budoucnu vážný dopad na vaše "finanční zdraví". 

 

Podstata, benefity i úskalí zpětného odkupu aneb za jakých okolností pro vás může znamenat peněžně nejméně nákladným řešením a kdy finanční fiasko.

Má to i své světlé stránky:

Na druhou stranu. Je pro vás získání 70 ti % až 90 ti % z ceny vaší nemovitosti lákavá představa? Chcete platit minimální měsíční splátky rovné bankovní hypotéce, nebo dokonce ještě nižší?

Potom pro vás klasická nebankovní hypotéka nebude tím "pravým ořechovým", pakliže si s nebankovní firmou nedomluvíte individuální podmínky. Tím mám na mysli například to, že budete platit jenom úrok, nebo jeho část a zbytek zaplatíte na konci splatnosti, nebo jakmile peníze vrátíte zpátky. Většina nebankovních hypoték se totiž poskytuje do 60-ti % z ceny nemovitosti a navíc jsou poměrně dost drahé, úročené pro orientaci minimálně 8-mi % ročně. 

Pokud tedy nedosahujete na bankovní hypotéku registrem, nebo bonitou a zároveň nechcete svoji nemovitost zpeněžit standardním prodejem (získat tak sice třeba i 100% z její ceny ale definitivně tak o ni přijít)...

Tehdy pro vás může varianta výkupu vaší nemovitost s jejím následným pronájmem představovat přínosné řešení.

Kde je zde ale "zakopaný pes", na co dát rozhodně pozor?

Zatímco u hypoték se při poskytnutí jenom vytvoří zástavní právo na vaší nemovitosti, u zpětného leasingu ji budete muset přepsat na poskytujícího. Právě převod vlastnictví na nebankovního investora (budoucího věřitele) je základní předpoklad pro uskutečnění zpětného leasingu.

Svůj dům, byt, nebo třeba pozemek tak vlastně prodáte poskytovateli za částku, kterou od něj získáte k vlastnímu užitku. Dostanete nájemní smlouvu, takže budete moct svoji nemovitost nadále užívat. Z tohoto hlediska se pro vás nic nezmění. Právě proto je tato alternativa nazývána též jako zpětný nájem (pronájem) nemovitosti.

Nájem, smlouva o budoucí kupní smlouvě a předkupní právo: 

Součástí nájemní smlouvy by rozhodně měla být smlouva o budoucí kupní smlouvě. Je důležité, aby zde bylo upřesněné, do jakého data a za jakou částku si budete moct nemovitost koupit zátky do svého vlastnictví. 

Zde byste měli mít jasně stanovené předkupní právo. To vám totiž zajistí, že pokud by se v budoucnu náhodou rozhodl dočasný majitel (investor) vaši nemovitost prodat, budete muset být první, komu ji nabídne ke koupi. A to samozřejmě s dostatečným časovým předstihem, prostorem na rozmyšlenou a sehnání potřebných peněz. 

"Abrakadabra" aneb co by měl takový produkt vykouzlit: 

Podstatou zpětného leasingu totiž je, že prodáte svoji nemovitost investorovi, zůstanete zde v nájmu po určité období, dokud se vám nepodaří získat dostatečné množství peněz k odkupu zpět. Tyto většina z vás získá v průběhu této doby sjednáním bankovní hypotéky, jakmile se pročistí vaše registry, nebo spraví bonita.

Tou je možné získat až 90 % z ceny nemovitosti, v některých případech dokonce i 100%. Navíc jsou zde splátky tak nízké, že byste se neměli dostat do problémů se splácením. Za tuto si nemovitost koupíte zpátky do svého vlastnictví. Někdo si dokonce k tomu dokonce dokáže sehnat vlastní peníze, ať už z bohatého výdělku, či štědrého dědictví, strýce či výhry v sazce. 

 

Pro vás je teď důležité vědět, kolik peněz dostanete, kolik budete muset měsíčně platit a za kolik si budete moct nemovitost koupit zpátky. Z toho by mělo být jasné, kolik si na celé této akci vezme jako odměnu sjednávající, tedy kolik na tom přeplatíte v celkovém časovém horizontu.

 

Náklady spojené se zpětným odkupem = daň + odměna: 

Mějte na paměti, že jenom daň z převedu nemovitosti vás bude stát 8% z ceny, protože se bude muset platit 2 krát. Jednou to budou 4% z vašeho pohledu z prodejní ceny, to když nemovitost prodáte investorovi. Po druhé to budou další 4% z kupní ceny, když si ji jednoho dne koupíte zpátky. Tomu se nijak nevyhnete, protože platit daně státu při prodeji nemovitosti je přece nevyhnutelná povinnost. 

Nikdo vám to pravděpodobně nevyřídí za "děkuji". Proto je potřeba počítat s navýšením poskytnuté částky nejenom o zmíněnou daň, ale taky o odměnu tomu, kdo vám to sjedná. Ta může být zakomponována v měsíční platbě a v rozdílu mezi tím, za kolik od vás bude nemovitost odkoupena (respektive za kolik si ji budete moct koupit zpět) a kolik z toho dostanete v čistém vy. Z toho by mělo být jasně patrné, kolik vás to celé bude stát.

Jak se počítá zpětný leasing:

Vaše náklady spojené se zpětným leasingem (= odměna a daň) získáte výpočtem tak, že si od budoucí odkupní ceny na konci odečtete částku, kterou jste dostali na začátku v čistém. Pokud po vás bude vyžadováno, aby jste mezi prodejem a odkupem zpět posílali měsíční platbu v podobě nájemného, bude ještě tato navyšovat váš celkový přeplatek v závislosti na tom, jak vysokou platbu bude potřeba posílat a kolik jich stihnete poslat, než si nemovitost koupíte zpět. 

Plať si alespoň inkaso nebo splátku bankovní hypotéky: 

Často je vyžadováno, aby jste si sami platili takzvané inkaso, tedy náklady spojené s provozem nemovitosti (elektřina, voda, plyn) a ještě posílali nájem. V něm může být též zakomponována odměna pro odkupujícího investora. Jindy se rovná splátce bankovní hypotéky, za kterou se vaše nemovitost koupila. Tu si může sjednávající navýšit o vlastní paušální odměnu. To zjistíte jedině tehdy, pokud víte přesnou splátku hypotéky, nebo si ji dokážete alespoň orientačně vypočítat. 

Nejdůležitější ukazatel aneb kolik bude dělat váš celkový přeplatek:  

Kolik celkově na takové službě přeplatíte je závislé na více faktorech. Důležitou roli hraje, jestli bude investor rozlišovat čas, kdy půjčené peníze vrátíte a nemovitost si tak převedete zpátky do svého vlastnictví. Většinou se setkáte s tím, že je vám sděleno "pouze" to, kolik máte měsíčně platit a do kdy si můžete nemovitost koupit zpátky a za jakou částku. Když máte peníze vrátit například do 5 ti let, nerozlišuje se, jestli tak učiníte za 3 měsíce, 3 roky, nebo den před uplynutím období 5-ti let. Bude po vás požadovaná vrátit stále stejná částka. Někdy může být částka k odkupu "ponižována" s rostoucím počtem zaslaných měsíčních plateb. To se ale děje spíše málokdy.

V obou případech bude mít na váš celkový přeplatek vliv také nejenom samotná výše měsíční platby, ale také jejich počet, než si nemovitost koupíte zpátky. Důležitou roli bude hrát to, jestli po vás bude vyžadováno, abyste kromě inkasa měsíčně platili i něco navíc? Pokud ano, kolik budete muset posílat a na co to půjde? Bude to čistě splátka bankovní hypotéky, za kterou se vaše nemovitost koupila? Půjde to jako odměna investorovi za to, že nemovitost koupil? Nebo stačí, když si budete platit inkaso a nic víc posílat nemusíte, vše se potom vyrovná na konci při koupi zpět?  

Někdy můžete platit jenom inkaso a o to vyšší zase bude budoucí odkupní cena zpět. Jindy jsou měsíční platby poměrně vysoké, ale za to se odkupní cena rovná té, za kolik jste prodali, nebo se ještě snižuje. Vše záleží na konkrétním případu a domluvě se sjednávajícím tak, ať to co nejvíce vyhovuje vašim možnostem a tedy zvolené strategii. Někdo chce raději platit měsíčně tolik, kolik v pohodě zvládne, aby se mu částka k úhradě příliš nenavyšovala, nebo když tak minimálně. Jiný zase upřednostní neplatit měsíčně vůbec nic a vše si potom urovnat na konci. Ani jeden z přístupů není špatný, záleží na situaci a preferencích. 

Na co vás možná dostatečně neupozorní a je proto potřeba být ostražitý: 

V jakých případech mně může být vypovězená nájemní smlouva a budu muset ukončit užívání nemovitosti - vystěhovat se?

Jen když přestanu posílat měsíční platby? Po kolika neuhrazených, nebo dokonce "jen" opožděných měsíčních platbách se tak může stát?

Může se tak stát i na základě rozhodnutí investora "bez udání důvodů", tedy aniž bych se provinil něčím závažným, ještě před uplynutím stanovené nájemní doby?

Pokud ano, z jakých příčin se tak může stát? Jakýchkoli? S jakým předstihem mně to musí být oznámeno, kolik času budu mít pro uplatnění svého nároku na předkupní právo a kolik peněz po mně bude vyžadováno na odkup zpátky? 

Pozor na neplacení nájemného, může totiž následovat rychlá ztráta nemovitosti: 

Samozřejmě se může stát, že přestanete být schopni posílat povinné měsíční platby, nebo narazíte na nečestného sjednávajícího a nemovitost mu "propadne". Pokud tomu nebude jasně zamezeno ve smlouvách, může se z vlastní vůle kdykoli rozhodnout vaši nemovitost prodat (třeba zrovna bude potřebovat hotovost, nebo se třeba ve firmě nepohodnou). Nabídne to sice první vám, aby tak splnil vaše předkupní právo, ale zrovna nemusíte mít možnost tolik peněz za tak krátkou dobu sehnat. A budete nuceni se vystěhovat, o nemovitost přijdete.

Pokud by k takové situaci došlo, je potom potřeba vaši ztrátu počítat jako rozdíl mezi 100% prodejní cenou vaší nemovitosti (tedy za kolik jste mohli prodat standardní cestou, když jste vstupovali do zpětného leasingu se snahou svoji nemovitost zachránit), a tím, kolik jste dostali po provedení zpětného odkupu od investora v čistém (co se většinou použilo na poplacení vašich dluhů: hypotéka + bez zástavní dluhy kolem + nějaká rezerva nad jejich rámec). 

Jinými slovy je potřebné být obezřetný nejenom k celkovému přeplatku, který platí v případě, že to celé dobře dopadne. Tedy že dneska prodáte, budete platit dle domluvy a například za rok koupíte zpátky. Ale taky k tomu, o kolik peněz přijdete, pokud to nedopadne "podle představ" a vy se budete muset nakonec vystěhovat. Pokud se tak totiž stane, nikdo vám už nejspíš nevyplatí ani korunu. Jako že by se stalo, tady jsme byli dohodnuti, že si nemovitost kupíte zpátky za 2.8 mil Kč, my ji prodáme za 3.2 mil Kč a jakmile se tak stane, rozdíl vám pošleme na účet. "Nene, žádné takové", to už si nejspíš nechají jako zisk. A pokud jste vy tehdy dostali v čistém ze zpětného leasingu například 2.2 mil Kč a přitom mohli prodat za 3.2 mil Kč (a dopadnout tak prakticky stejně jako jste dopadli teď), je vaše ztráta 1 mil Kč a o nemovitost jste stejně přišli.

Je proto potřebné, abyste na tuto metodu "jak co nejvýhodnější získat peníze" pohlíželi takovou optikou. Potom jsou totiž šance, že uděláte pro vás správné ekonomické rozhodnutí, podstatně vyšší. Takové rozhodnutí vás má vytáhnout ze složité finanční situace "na světlo" a ne si z vás "utrhnout", co ještě zbylo a stáhnout zpátky "do tmy". 

  

Raději mějte i na paměti, že: 

Platí nepsané pravidlo. Pokud budou měsíční platby na zpětném leasingu v minimální výši, nebo dokonce nulové, ještě to pro vás neznamená žádné vítězství. Je pravdou, že "utáhnout to" je základní předpoklad úspěchu. Jinými slovy abyste o svoji nemovitost nepřišli. Nicméně schválně sledujte, co to udělá s cenou, která po vás bude vyžadována k odkupu zpět. Vsadím se, že se výrazně zvýší. Platí totiž nepsané pravidlo, že čím nižší měsíční platby budete posílat, tím více po vás v den odkupu nemovitosti zpátky bude "investor" chtít. "Někde ten svůj ušlý zisk přece dohnat musí" a když ne na měsíčních platbách tak na konci, jak budete chtít koupit zpátky. Vhodné je zvolit zlatou střední cestu a mít splátky tak vysoké, aby je člověk i při zhoršení příjmové situace člověk utáhl a zároveň nebyla částka k vrácení (odkupu zpět) příliš vysoká vzhledem k tomu, kolik jste z leasingu dostali pro sebe v čistém. 

A zkuste ve svojí hlavě minimálně rozpoznat ta slova upřednostňující teď, jako byste se pozítří neměli probudit: "Jejda, to bude za dlouho, až budu muset peníze vrátit a nemovitost si koupit zpátky. Pro mě je důležité tady a teď, kdy platím minimum, nebo nic!". Pokud takto uvažujete, je to v pořádku. Jenom zkrátka vězte, že se to projeví v nemalém navýšení částky odkupu zpět. Což je v přeneseném významu zůstatek na vašem dluhu. A tím se "rozevřou nůžky" mezi tím, kolik jste si půjčili a kolik budete muset vrátit. K tomu je nutné být obezřetný, protože tento prostor představuje celkový přeplatek a ten budete muset jednou zaplatit vy. Takže pokud srovnáváte hromádky a vybíráte pro vás to nejvíce výhodné řešení, zajímejte se v takovém případě o částku k úhradě, kdy nejpozději k ní musí dojít a jestli je reálné, abyste ji v tomto čase dokázali sehnat. Protože jinak nemovitost s velkou pravděpodobnosti propadne investorovi a vy se budete muset "rozloučit se sousedy" a začít uvádět jinou korespondenční i trvalou adresu...

Podstatné body - shrnutí:

Člověk přestává být vlastníkem své nemovitosti, většinou dostává nájemní smlouvu, na základě které posílá měsíční platby na splátku bankovní hypotéky, odměnu nebankovnímu investorovi, nebo jen na inkaso.

Platí 2 krát daň z převodu nemovitosti + odměnu za realizaci. To může být zahrnuto buďto v měsíční platbě nebo v rozdílu mezi tím, kolik získá pro sebe v čistém a za kolik si bude moct nemovitost koupit zpět. Právě zde jsou zahrnuty náklady spojené se zpětným leasingem. Mohou tak poměrně efektivně posloužit jako určitá kalkulačka zpětného leasingu, která vypočte a ukáže veškeré náklady, které vás ve spojitosti s ním čekají. 

Neberte za ukazatele pouze měsíční splátku. Nemusíte platit měsíčně více než inkaso a stejně to může být méně výhodné než nebankovní hypotéka s 10 ti % roční úrokovou sazbou. Jak je to možné? Můžete získat 60% z ceny nemovitosti ale muset potom vrátit 90% z její ceny. To máte 30% navýšení. To než naženete na klasické nebankovní hypotéce, kterou může kdykoli předčasně zdarma splatit, chvilku to potrvá. 

Proto je zpětný leasing vhodný spíše pro ty z vás, kteří potřebujete peníze na delší období a neplánujete je v brzké době vrátit. Pokud chcete peníze na pár měsíců a jste si přitom jisti tím, že je potom budete schopni vrátit (například z bankovní hypotéky, prodeje nemovitosti, dědictví, výdělku v podnikání...), zpětný leasing pro vás nebude příliš výhodný a tedy ani vhodný. Musíte zde vždy zaplatit těch 8 + odměnu, kterou si řekne sjednávající. Platí, že čím déle hodláte v nájmu zůstat, tím je pro vás tento nástroj lepší. Tyto náklady se tak totiž postupně stírají. Protože je ale velké množství zpětných leasingů možné nastavit maximálně na 5 let, některé dokonce pouze na 2 nebo i méně, je potom jeho vhodnost pro vás otázkou. Pro tyto účely bývá lepší krátkodobá nebankovní hypotéka s maximální délkou splatnosti například 1 rok s tím, že ji můžete kdykoli předčasně splatit za předem stanovený poplatek. Samozřejmě hodně záleží přesně na vaší situaci a s kým odkup s následným pronájmem řešíte. Tedy jaké parametry vám je schopen nabídnout. 

Součástí nájemních smluv by rozhodně měla být smlouva o budoucí kupní smlouvě, která toto jasně specifikuje a dává "bývalému" majiteli předkupní právo na "jeho" nemovitost. 

Rozhodně by měl být obeznámen s tím, kolik peněz dostane v čistém pro vlastní využití.

Neméně podstatnou informací je, kolik bude muset měsíčně splácet a na co přesně tyto peníze půjdou. 

Také by měl znát cenu, za kterou si bude moct nemovitost koupit zpět. Společně s ní také "nejzazší" termín, do kterého ke zpětnému odkupu musí dojít, pokud je takový stanoven.

Taky je vhodné se ptát, za jakých okolností (se musí stát aby) může člověk nadobro přijít o nemovitosti, tedy dostat příkaz k opuštění nemovitosti a co potom (dostanete něco z prodeje, nebo nikoli)?

Co říct závěrem: 

U zpětného leasingu nebankovní firma schopna nabídnou zajímavější podmínky a to jak v podobě nižšího úroku, tak také vyšší částky v potaz hodnotě nemovitosti (LTV). Pokud si ale klient není na 100% jistý férovostí firmy a zároveň že alespoň na 98% sežene peníze peníze na koupi zpátky, tento produkt nedoporučujeme. To z toho důvodu, že při této variantě půjčení si peněz vlastně prodáváte svoji nemovitost za cenu nižší, než je její cena tržní.

Pokud tedy pro vás takové řešení není "OK" i přesto, že ty peníze, které teď dostanete ze zpětného leasingu, můžou vlastně představovat cenu, za kterou jste nemovitost prodali a nadobro o ni přišli. Což se může stát, pokud přestanete být schopni platit, nebo investor rozhodne o prodeji vaší nemovitosti a vy na její koupi zpět neseženete ve stanoveném čase potřebné peníze. Nebo pokud chcete peníze na pár měsíců a jste schopni se zavázat, že peníze vrátíte do daného data v plné výši. 

Ano je pravdou, že člověk tímto způsobem může "při troše" štěstí získat i 70-90% z hodnoty svojí nemovitosti. To mu žádná klasická nebankovní hypotéka neumožní. Ty jsou totiž ve většině případů "zastropovány" 50-ti % z hodnoty nemovitosti do zástavy. Více peněz půjčí standardní hypoteční cestou málokterá nebankovní firma.

Ale pořád to není 100%, které by mohl člověk utržit v případě, že by svoji nemovitost prodal klasickou realitní cestou. Tedy našel kupce, který bude za nabytí jejího vlastnictví ochotný zaplatit nejvíc. Zkrátka prodá a vystěhuje se. V takovém případě sice o žádném užívání nemovitosti i nadále a následném odkupu zpět nemůže být řeč. a  O nemovitost tak člověk nadobro přijde, nezbývá, než se odstěhovat. Ale alespoň tak získal ze svojí nemovitosti maximum. Což se v případě, že prodá investorovi, získá 70% z její ceny a zbytek už nikdy neuvidí, tvrdit nedá. 

Taky samotné vyplacení, refinancování, přeúvěrování zpětného leasingu může být problematické. V případě, že ho klient bude chtít a nebo muset vyplatit je totiž prakticky nemožné počítat s pomocí nebankovní hypotéky. Ta totiž většinou svojí výší (omezeným ltv na maximálně 60%) nedosáhne na požadovanou částku k odkupu zpět.

A tak pokud sami nedosáhnete na bankovní hypotéku, zároveň nemáte blízkého s čistým registrem a dostatečným, doložitelným příjem, která by dosáhla a byla ochotna si na sebe hypotéku za vás vzít, nebo strýce milionáře... Může to být problém. Nebudete totiž mít dostatek peněz k odkupu zpět a nemovitost tak "propadne" investorovi. 

Samozřejmě jsou to všechno krajní scénáře, které ale mohou nastat. A proto je potřeba je brát v úvahu, aby člověk věděl, do čeho že to přesně jde. Odkup nemovitosti s následným pronájmem může být v určitých případech nápomocný. Jestli je to zrovna ten váš, nebo pro vás existujte podstatně výhodnější řešení, to je otázkou.

Pokud budete chtít vaši situaci nezávazně vyhodnotit a navrhnout z našeho pohledu optimální řešení, obraťte se na nás. 

 

O autorovi

O autorovi

Autor článku je:

  • Specialista v úvěrovém oboru
  • 8 let praktických zkušeností
  • Statisíce (cca 20 000 hodin) hovorů s poptávajícími a investory
  • Tisíce kladně vyřízených požadavků
  • Nespočet pozitivních ohlasů a recenzí

Tomáš Maček, spoluzakladatel a spolumajitel projektu DůmDluhů.cz

IČ: 88853225

Telefon: 777 465 451

E-mail: Tato e-mailová adresa je chráněna před spamboty. Pro její zobrazení musíte mít povolen Javascript.

Důležité upozornění

Veškeré financování řešíme OD částky 300 000 Kč. Žádosti o menší peníze nemají možnost pověření specialisté vyřizovat z kapacitních důvodů.

Z důvodu omezených kapacit nejsme schopni celorepublikově řešit požadavky klientů na menší peníze. Žádosti o desetitisícové půjčky proto prosíme neposílat.

Půjčku bez zástavy nemovitosti je možné sjednat pouze pro žadatele, který má akceptovatelný stav registru a dostatečnost výše doložitelného příjmu vzhledem ke svým výdajům.

Musí tak být splněna zákonná povinnost prověřit bonitu žadatele a aby dosahovala potřebných hodnot. Jako příjem se akceptuje především pracovní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou u žadatele zaměstnance, nebo poslední 2 podané daňové přiznání pokud je žadatelem OSVČ. K tomu je samozřejmě možné započítat různé druhy: příspěvků, rent, důchodů a v některých případech také přivýdělků. V registru by se rozhodně neměly nacházet záznamy typu: nedávného zesplatnění, exekuce, nebo oficiálního ukončení insolvence. Pokud tyto záznamy u žadatele jsou, bude nejspíš možné řešit pouze se zástavou nemovitosti, tedy prostřednictvím nebankovní hypotéky.

Neumíme řešit hypotéku na koupi nemovitosti, kdy má žadatel vyloženě špatný stav registru, slabé příjmy a zároveň třeba žádné vlastní peníze (akontaci).

V takovém případě může žadatel zvýšit své šance na získání výhodného financování, pokud k sobě dokáže sehnat spolužadatele s potřebným příjmem a stavem registru. Dalším řešením je nabídnout do zástavy ještě jinou nemovitost nad rámec té kupované. Zvýšit šance na zdráné sjednání může taky schopností "přispět" ke kupní ceně alespoň 10% ze svých (nebo po rodině půjčených) peněz. Pokud budou registry poptávajícího v naprosto tristním stavu, nebo bude dosahovat mizerné výše jeho doložitelný příjem. Nejsme kouzelníci a pokud se klient neposnaží, aby dostatečně zlepšil parametry svojí poptávky, nebude nejspíš možné požadované financování koupě řešit. A argument typu, že přece proto poptáváte nebankovní, abyste si mohli nemovitost koupit a ještě k tomu v ideálním případě získat peníze navíc na rekonstrukci nebo na poplacení všech bez zástavních dluhů, které máte... To je prosím pěkně požadavek naprosto mimo mísu. Nebankovní sektor je totiž schopný zafinancovat maximálně 60% z tržní ceny nemovitosti, která jde oproti ní do zástavy. To v převedené řeči čísel znamená, že by žadatel o nebankovní hypotéku na koupi musel mít našetřené alespoň 40% z její pořizovací ceny, nebo potom tuto hypotéku patřičným způsobem dozajistit nezatíženou nemovitostí s odpovídající hodnotou. Mimochodem, za tržní cenu se v případě koupě ve většině případů považuje cena kupní. A to bez ohledu na to, kolik se domníváte, že tržní cena vámi kupované nemovitosti ve skutečnosti je. Nebankovní firma se jednoduše zeptá, proč by jako měl někdo prodávat nemovitost za nižší cenu, než za kolik ji reálně prodat může? Řekně, že tržní cena je přece cena, za kterou se nemovitost prodá(vá). Takže pokud se opravdu nejedná o výhodný kup například v rodině nebo v dražbě, bude se nejspíš při určení tržní ceny vycházet právě z ceny kupní. Navíc je dobré si uvědomit, kolika procenty bývá ryzí nebankovní hypotéka úročena. Pod 10% se u ní podíváte jedině stěží. Narozdíl o bankovní hypotéky totiž neumí účelové využití hypotéky (kam financování koupě spadá) nijak zvýhodnit. Všechny "nebankovky" jsou prostě bezúčelové (Americké) a tím pádem podobně úročené bez ohledu na účel využití. A to by potom muselo být "sakra výhodné" koupě, aby se vám to oplatilo nebankovně financovat. K tomu všemu snad netřeba dodávat, že se hypotéka na koupi řadí mezi spotřebitelské hypotéky a je proto nutné splňovat zákonnou bonitu i u nebankovní hypotéky na koupi (nejedná-li se o nákup podnikatelského objektu se záměrem ho využít ke své podnikatelské činnosti). Samozřejmě ale financování nákupu nemovitosti nebankovní hypotékou možné je v případě shody na výše uvedeném. Dá se tak zafinancovat rychle koupě, pokud je to možné a Vám to dává ekonomický smysl a potom převést do daleko levnější banky bez jakéhokoli poplatku hned, jakmile to především časový prostor a stav registru klienta dovolí. V této fází přefinancování do banky je taky vhodné řešit navýšení, pokud jsou potřebné peníze navíc. To lze, jak jsme si řekli, až do 90-ti % z ceny nemovitosti. Nicméně neměli byste kvůli svojí "naivitě" plynoucí z pouhé "neinformovanosti" výrazně přesahovat výše definované hranice. Uvědomme si, že to hlavní, v čem je v tomto případě jeho přidané hodnota, je tolerance jakkoli špatného stavu registru. A za ten si poptávající "pěkně" zaplatí. A tak je vhodné si rozmyslet, i když na nebankovní financování dosáhnete, jestli pro vás není ekonomicky vhodnější variantou počkat si na den, kdy bude možné získat hypotéku přímo v bance. Toto mějte alespoň rámcově na paměti, než u nás poptáte hypotéku na koupi.

Řídíme se novým zákonem o spotřebitelském úvěru, který přišel v platnost 1. 12. 2016 a to na 101%.

U všech spříznených investorů dochází u spotřebitelských úvěrů ke splnění všech zákonných nařízení. Mezi hlavní můžeme zařadit povinnost půjčujícího vyhodnotit úvěruschopnost poptávajícího, k čemuž dojde prověřením jeho bonity. Poměr mezi celkovými příjmy a výdaji žadatele musí být vždy dostačující a splňovat zákonem přikázanou výši. Stejně tak nedochází ke dvojím odměnám, které by se pobírali od půjčujícího i úvěrovaného zároveň. Klient je dopředu vždy zavčas informován o všem, co by mohlo mít vliv na jeho rozhodnutí. Koná se vždy v jeho prospěch a dělá maximum pro jeho celkovou spokojenost. Je čistě na jeho svobodném uvážení, jestli je pro něj spolupráce s námi přínosná a bude mít zájem v ní pokračovat, nebo nikoli. Povinností, která musí být v tomto ohledu splněná, je celá spousta. Proto se dbá zvýšené pozornosti na jednotlivá zákonná ustanovení a nešetří na nákladech za právní služby.

Před vyplacením požadovaného financování nám poptávající neplatí jakýkoli poplatek dopředu.

V žádném z případů nám klient neplatí poplatek dopředu. Co jediné je v některých případech potřeba v průběhu sjednání uhradit, jsou náklady spojené s odhadcem za provedení odhadu nemovitosti pro účely sjednání bankovního hypotečního úvěru. Za vedlejší náklady, které si poptávající musí hradit, mohou být považovány taky: právní služby (jsou-li zapotřebí), náklady na dopravu (palivo, amortizace, mhd) nebo na komunikaci (paušál). Ani jedna z těchto plateb však není odměnou pro nás. Pokud se v průběhu sjednání dopustíme hrubého porušení některé z domluv nebo zásad "slušného jednání", může od poptávající od realizace s pověřeným specialistou kdykoli a bezplatně odstoupit. Aby se předešlo snahám o vypočítavé obcházení, je nutné, aby poptávající v případě takového rozhodnutí počítal s tím, že nebude mít možnost dále pokračovat ve vyřízení vyhledaného a nastaveného úvěru u námi zvoleného optimálního investora. V opačném případě, pokud se mu nakonec přece jenom podaří v dohledné době díky nám dohledané financovnání získat, nám náleží předem dohodnutá odměna.

Obecné informace

Šedesátá, 7015/7055
Budova 64, 760 01, Zlín

info@dumdluhu.cz

+420 777 465 451


Všeobecné a právní podmínky poskytování nebankovních úvěrů jsou k dispozici ZDE:

Právní podmínky